一研究背景
在现代社会中，城市住宅消费是关系到国计民生的大事。住宅是家庭的物质载体，是居民休息、娱乐、学习和发展的重要场所，住宅直接关系到居民的生活质量水平。然而住宅消费不仅仅是个人的问题，住宅消费还是国民经济的一个重要组成部分，是经济迅速增长的重要支柱，并且随着城市化进程的加快，住宅消费必将在国民经济中扮演更加重要的角色。因此研究住宅消费发展的影响因素对于整个社会经济的和谐发展是非常重要的。
住宅消费市场不论是频繁波动起伏，还是政府宏观调控的有得有失，一个很重要的原因便在于我们对于房地产产品的居民消费特征分析得并不透彻，对住宅消费的消费总量模型化探讨不深入、对住宅消费的结构与发展缺乏有效的针对性分析等。
本文在分析了国内外相关研究的基础上以陕西省西安市为对象，通过系统研究，目的在于从总体上分析西安城市居民住房消费现状，运用定性和定量分析相结合的方法重点分析了在特定制度环境下城市居民住房消费的影响因素与作用机制，试图构建一个适合我国国情的城市居民住宅消费模型，提出发展我国住宅消费的政策性思路，为我国住房政策的制定提供依据，也为房地产企业市场分析与投资决策提供参考，同时进一步应用、发展我国住房消费理论，丰富住房消费理论的实证研究及理论本身。
本文突破西方研究住房消费经济的单纯经济模型研究，在此基础上考虑我国国情，增加变量及数据分析，结合作者本人多年的总结，再用实际城市的数据对比研究分析得出结论。该结论都有严格的数据支撑，定量的分析城市居民住宅消费的影响因素及其作用机制，以准确预测居民住宅消费的发展。对住宅消费市场进行合理调控，势必要未雨绸缪，了解今后一段时间内居民的住宅消费发展变化趋势，促进城市住宅消费的发展，拉动相关产业经济发展，促进和谐社会的建设。
二、研究依据：（包括论文的研究意义、国内外研究动态分析，并附主要参考文献及出处）
1、本文的研究意义
住宅消费作为一种受价格变动影响较大的消费品，其增长模型的建构不能脱离价格的影响因素。目前的住宅消费模型还集中于将凯恩斯的绝对收入假定作为理论基础，没有考虑价格的影响，不可谓一个较大的缺陷。本文将针对各类消费函数对中国城镇居民住宅消费进行实证研究，并最终得到最适合描绘中国城镇居民住宅消费推进模型发展，使之更加贴近现实。此外，利用准确的原始数据以及严肃的学术演算得出的具体数据可以为日后的同类研究所引用，具有一定的学术借鉴意义。
中国当前的房地产市场处于刚刚起步的阶段，就当前的学术研究现状而言，大多数定性的分析虽能在指一定程度上指导市场投资及消费行为，但借鉴意义有限。本文将对中国城镇居民的住宅消费变化进行定量模拟及数据分析，得出的居民住宅消费潜在需求、潜在购买、潜在能力、经济承受力及变化趋势等都有严格的数据支撑，可用于现实决策的借鉴。
陕西省西安市作为西部开发龙头城市，近几年房地产业得到迅速发展，居民住宅条件得到明显改善，当地房地产市场是西部最火热的地区之一。本文选取了西安市为实证研究对象，对其城市居民的住宅消费行为所建构的模型从某种意义上可以帮助房地产企业分析市场需求及购买力，而通过数据模型进一步得出的住宅消费的潜在需求、潜在购买、潜在能力、经济承受力及变化趋势等客观的数据都可以用来评价和描述相应地区市场的发展情况，用以指导日后的消费和投资决策。
另外，政府在对房地产市场进行调控时难度最大的便在于如何准确地把握居民的消费特征。因此，本文选取西部开发的重镇，具有相对典型发展特点的省会城市—西安市，针对城镇居民进行的专门数量研究，所得出的定量结论在描绘市场消费特征方面也可有针对性地为政府部门所参考。
2、国外相关研究
Husock, Howard (1996年)认为，必须提出新的住宅政策模式。他认为现有住宅政策对住宅在社会和经济中的作用认识还不够清楚，因此，必须将住宅政策视为社会系统的一部分，通过完善的住宅所有制改革(特别是民营机构要发挥作用)、科学的住宅补贴和建立住宅交易市场等行动来“修补”现有的住宅政策。
Kose, Satoshi(1996年)则分析了住宅与社会发展的关系，特别是以日本为案例，超前地研究了如何构建统一的住宅设计，来满足社会老龄化所带来的对住宅的新的需求。Best, Richard (1996年)以英国为研究对象，分析了建立住宅所有权制对启动英国住宅消费的影响，以及如何对低收入者进行住宅补贴。Radford, Gail (1996年)在《现代美国住宅》一文中，仍然关注低收入阶层的住宅问题。他认为：现代住宅政策仍应将低收入者的住宅问题纳入住宅政策体系中。Burchell,Robert W.; Listokin, David (1997年)分析了美国的人口和经济因素对住宅政策的影响，着重考虑了美国的人口收入分布对住宅需求的影响。Winnick, Louis(1995年)从城市化与住宅更新、住宅消费的关系出发，分析了从供应方和需求方进行住宅政策设计的利弊，并强调应更多地从需求方面来考虑住宅政策的改变。
对住宅政策最经典的文献是北欧和北美的学者(Donnison, 1967; Duclaud-williams, 1978, Heady, 1978, Lemeny, 1981, Ball, Harloe, 1988)。对东欧等经济转型国家的住宅政策的研究对中国的启示也较大，相应的文献有(Hegedus & Tosocs, 1983m Szelyeni,1989, Simmie, 1991, Marcuse, 1996 )。他们对住宅政策的设计以及对经济转型国家住宅市场的信息不完全化、市场分裂等现状进行了理论性阐述。
在住宅金融方面，MacDonald, Heather (1995年)等分析了二级抵押贷款市场的建立对联邦住宅政策的影响，分析了住宅抵押贷款的获得与安全保证等具体策略。其他相应的文献有(Aughton, H, 1990, Aughton H&Malpass, 1994)。
在住宅行政管理体制方面，Brat t, Rachel G.; Keating, W. Dennis等(1993年)分析了美国住宅政策的演变，认为存在问题是：(1)该政策体系对低收入者的住宅援助方面，缺乏总统和国会的支持；(2)过多地依赖私人企业来满足住宅消费的需求；(3)住宅与城市发展委员会自身存在结构上的冲突；(4)住宅与城市发展这一问题本身所固有的复杂性。为此，他建议：(1)应将住宅与城市发展委员会一分为二，分别处理住宅与城市发展的问题；(2)将所有的住宅项目纳入一个新的体系(计划)中；(3)建立国家住宅银行。在住宅政策数量分析模型方面，加拿大学者Watson, Lesley; Wexler, Martin E等(1993年)构建了加拿大住宅关键需求分析模型，来模拟某地区住宅的充足性、适宜性和可提供性。作者更强调远离直接的住宅成本分析与预算控制方法，倾向于让非赢利部门的介入来加强对住宅需求的管制。Anas, Alex; Arnott, Richard J.等(1994年)开发了兼顾供应方政策与需求方政策的芝加哥住宅市场模型(CPHMM)，该模型根据宏观经济学理论对大城市的住宅市场进行模拟，因此，可以被政府、企业和其他非赢利性组织所采用。对住宅与经济发展的文献只有(Ball, M., 1983 )《住宅政策与经济力》一文较有启发。
关于制度对住宅消费影响的研究主要集中在制度对人们获取住宅方式的影响方面，较有代表性的有恩格斯、卡斯特、以及雷克斯和墨尔的住宅制度理论。恩格斯在《伦敦工人阶级生活状况调查》和《论住宅问题》中论述了工人阶级在房选择取向的社会制度背景。恩格斯认为，资本主义剩余价值规律导致了工人阶级根本不可能在伦敦这类都市中购买到什么房屋，而只能选择租房。恩格斯坚信，只要无产阶级夺取了政权，变更了资本主义制度，住宅就会成为一种福利。卡斯特从制度限制的角度来说明住宅不平等是如何形成的。卡斯特认为，市场信用制度、社会组织和社会制度是导致住宅不平等的根源。市场信用制度、社会组织和社会制度通常对社会弱者持漠视态度，这就使社会弱者在公共住宅分配上受到了极大限制。另外，社会弱者通常不能把握由社会意识形态和社会制度所支持的社会行为模式，从而作为住宅主体所具有的主观能动性也得不到发挥，所以社会弱者只能住在贫民区和过渡安置区。与卡斯特一样，雷克斯和墨尔认为，人们能否获得良好住宅同样受到制度的影响。雷克斯和墨尔通过伯明翰的情况作了说明。在伯明翰，人们能否获得住宅主要受到两个因素的影响，一是信用制度，二是城市住宅部门所制定的制度标准。对于前者，伯明翰城市住宅协会等机构根据个人收入能力来认定个体是否有资格获得购买公有住宅的信用贷款；对于后者，例如，伯明翰住宅机构规定，只有在伯明翰居住5年以及5年以上的人才有资格申请公共住宅。两种制度“有效地”剥夺了社会弱势群体获得满意住宅的途径，使他们只能流向贫民区和过渡地带。
对中国住宅政策的研究，其经典代表作是英国学者王亚萍(音译)和Alan Murie，他们系统地比较了中国与其他国家住宅政策的异同，特别将中国与东欧的房地产市场区分开来，指出中国住宅制度的改革仍将在较长一段时期内沿着“路径依赖”的轨迹发展，即保持住宅政策的渐进改革，而不是东欧式的“跃变”发展。目前，对中国住宅政策的研究也引起国外学者的高度重视，并积极地将住宅与中国的城市规划结合起来。（Ma and Hanten, 1981, Badcock, 1986, Lin and Lee, 1990, Dowal1,1994)。对中国住宅体制改革研究的文献有(Fong, 1988, Chiu and Lepton, 1992, Zhou and Logan, 1996)。
3、国内相关研究
国内对住宅消费的分析，主要工作有廖英敏(1999年)的研究，他认为：住宅消费成为新的经济增长点的条件是：住宅产品实现商业化，包括住宅产权的明晰化、住宅的可交易性和住宅市场的竞争性；(2)完善的住宅市场；(3)政府对住宅消费的有效引导；(4)住宅消费的金融支持，包括不断地进行金融创新，推出多种有利于住宅市场的金融工具和金融手段等促进住宅产业的发展。此外，国务院发展研究中心和中国社科院数量经济与技术经济研究所常年运用计量经济模型和非均衡宏观模型对中国宏观经济的增长进行研究，其中涉及房地产的作用。
国内关于制度对住宅消费影响的研究很多，较有代表性的有边燕杰、辜胜阻、李斌的研究。边燕杰认为单位制对中国住宅消费的影响是深远的，中国住宅消费具有社会再分配的特征，大多数居民在新体制下没有能力与机会进入住宅市场(边燕杰，约翰•罗根，1997)。辜胜阻认为我国住宅消费双轨制导致了住宅消费的非均衡状态，要想启动住宅市场，就要改革双轨制(辜胜阻，李正友，1998)。李斌认为，自1979年中国改革开放以来，中国住宅制度对住宅消费造成了严重的分割，即群体间的住宅条件差异上升，空间上的群体隔离加强，要改变这种状况，就要改变住宅制度的封闭性，实现住宅制度的公正性(李斌，2002)。另外，李斌还运用社会排斥理论说明了弱势群体是如何被排斥在国家“住宅福利”分配体系之外的(李斌，2002)。
上述研究对世界乃至中国的住宅经济及住宅政策进行了独立的研究，提出了住宅政策的一般性框架，但没有系统地研究住宅消费的具体的经济、社会过程，对住宅消费增长缺乏深入的因素分析与定量预测分析，更缺乏结合具体城市的深入剖析与政策设计(世界银行，1992年)。
4、参考文献
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41 Ya Ping. Housing Policy and Practice in China, MacMalliam, 1997
三、研究方案：
1、研究目标、研究内容和拟解决的关键问题。
本文的研究目标是通过一个典型城市的实证研究，对城市住宅消费发展的影响因素进行定量分析，促进城市住宅消费的平衡发展。
本文的主要研究内容如下：
1． 论述本研究的背景与意义，介绍其研究思路与方法。
2． 简要评述国内外学者对住宅消费及其政策的研究成果出发，提出深入探讨和研究住宅消费问题及的理论与现实意义。
3． 分析比较了我国与市场经济体制国家(地区)居民住宅消费及其政策状况，以期对西安住宅消费研究作示范性阐释。
4． 简要介绍了西安住宅发展情况。在分析研究西安居民收入与消费的基础上，对居民住宅消费的发展及其影响因素进行定性和定量分析。
5． 对本文的研究结论进行汇总，据此提出相关政策建议。
本文拟解决的主要问题是：
鉴于国外的研究大多是来自发达市场国家，政治社会体系也不同，经济发展水平也相对超越我国，其成果难以在我国应用，而国内一些研究缺乏系统性地研究住宅消费的具体经济和社会分析，对住宅消费增长缺乏深入地因素分析与定量分析，更缺乏结合具体城市的深入剖析与政策设计。因此，本文选取西安市作为研究对象，试图全面系统地探讨住宅消费问题，深入分析影响一个城市居民住宅消费发展的影响因素及对策，解决上述研究的不足。找到适合我国国情的住宅消费的影响因素。
2、拟采用的研究方法、技术路线及可行性分析
本文的研究方法：
1．理论联系实际方法。本文所研究的对象是当前我国社会与经济发展领域所面临的重要问题，与社会经济发展目标和人们生活水平的提高有着密切的联系，因而本文的研究具有很强的实际意义。同时研究还必须涉及到有关房地产经济和住房消费的理论，运用相关的理论对我国住房消费的特点及发展思路进行分析与研究，探讨政府的政策选择，因此理论联系实际的方法是本文研究的指导思想与基本方法。
2．规范分析与实证分析相结合。作为应用经济学的研究范畴，本文的研究是一种实证分析。即通过对西安住房消费的现状进行分析和研究，找出存在的问题，分析影响住房消费的主要因素，总结住房消费市场特点，把握其运行的规律性，从而为指导居民住房消费的发展提供支持与帮助。另一方面，发展住房消费是全面建设小康社会的一个重要领域，必须按照全面小康社会的要求发展居民住房消费，实现住房消费的全面小康社会目标。即通过适当的规范分析，从理论上探讨政府的政策选择，运用有关的政策措施，全面稳步地提高人们的住房消费水平。
3．定性分析与定量分析相结合。在研究人口增长、居民收入增加等因素与发展居民住宅消费的关系时，需要通过定量分析的方法，用具体的数据、统计资料，找出存在的规律与联系；在探讨居民住宅消费经济承受能力评价指标时，则需要定性的分析，找出它们之间的相互关系与内在联系，并通过对住房消费影响因素的分析，探讨发展住房消费的思路研究和政府政策选择。
4．比较借鉴的方法。借鉴国外在发展居民住房消费方面的政策措施和发展经验，并对我国目前所处的住房消费发展阶段进行比较分析，提出了发展我国居民住房消费的政策性思路。
本文的技术路线：将采取大量的实际数据，图表以及建立尽可能符合我国国情的住宅消费模型，对住宅消费变化进行定量模拟及数据分析，得出的住宅消费影响因素及变化趋势再用实例对比进行分析，结论应该可用于现实决策的参考与借鉴。
本文研究的逻辑框架如图所示。本文的可行性分析：本人从事房地产开发逾十年，总结和收集了大量实证和数据，为了完成本论文，又阅读了大量相关文献资料，应该可以比较全面的完成该篇论文。
3、本论文的创新之处
本文突破西方研究住房消费经济的单纯经济模型研究，在此基础上考虑我国国情，在原消费经济模型的基础上增加变量及数据分析，结合作者本人多年的总结，既有定性又有定量分析，再用实际城市的数据对比研究分析得出结论。该结论都有严格的数据支撑，既严谨又实际，可用于实际操作参考借鉴。
4、研究计划及预期进展
2006年10月——2007年4月，收集资料，准备有关方法及工具，撰写论文提纲。
2007年4月——2007年12月，完成论文初稿。
2007年12月——2008年6月，论文定稿。
5、预期取得的成果
1． 通过收集资料，完善自己的理论知识。
2． 阶段性发表几篇相关研究的文章。
3． 建立一套住宅消费的符合我国国情的研究模型，从而对于我国住宅消费的影响因素得出结论性分析，对于实际政策制定，市场预测等均有现实参考意义。
4． 本论文完善后争取独立成书发行。
四、研究基础
1、与论文有关的研究工作积累和已取得的研究工作成绩
1． 本人从事房地产开发多年，积累了大量实际数据。
2． 已基本完成文献整理，对国内外研究进展和基本理论进行综合、整理、归纳，找出具有研究意义的内容，经过筛选，进一步细化了研究方向。
3． 设计了相关表格，落实了资料来源，对数据、资料的进行了初步的整理。
4． 复习了相关基础理论知识。
5． 确定了论文提纲如下：
摘要
Abstract
第一章 绪论
第二章 我国居民住宅消费现状与比较分析
2.1 我国城市居民住宅消费现状及制度改革
2.2 发达国家和地区住宅及政策
2.3 我国与发达国家住宅消费的比较
第三章 西安市居民住宅消费现状及发展
第四章 住宅消费需求的相关影响因素分析
第五章 住宅消费发展影响因素的定量分析
第六章 住宅消费发展影响因素的综合分析
第八章 结论与对策
8.1 结论
8.2 政策建议
8.3 展望
参考文献
致谢
2、已具备的实验条件：电脑，打印机，网络等基本条件都已齐备。
3、近期已发表的本论文有关的主要文章及科研成果