第 1 章 绪论
1.1 选题背景及研究意义
2007 年，为了解决新就业人员的住房问题，中国相关部门开始对公共租赁住房进行调研工作。调研发现，新就业人员的住房困难问题是中国各地区普遍面临的难题，而实践证明建立和完善公共租赁住房制度是解决这一问题的关键。我国的公共租赁住房从诞生至今经历两个阶段，即与廉租房平行运行阶段、与廉租房并轨运行阶段。2013 年之前廉租房制度与公共租赁住房制度平行运行，廉租房是一种具有社会保障性质的住房，具体指政府以租金补贴、实物配租和租金减免的方式，向城镇享受低保且存在住房困难问题的居民家庭提供的住房。廉租房和公共租赁住房都是保障性住房的重要组成部分，二者都属于租赁型的保障性住房，但面向的群体存在细微的区别，而申请人容易将二者混淆。同时，二者的平行运行不利于两项制度的衔接，给居民带来了许多不便。因此，2013 年，我国住建部、财政部、发改委等联合颁布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，规定从 2014 年起，公共租赁住房和廉租房并轨运行，统称为公共租赁住房。并轨运行之前，公共租赁住房是指政府或企业等所有者持有房源，并以低于市场租金的方式将这些住房租给特定的人群，是对住房困难人群过渡性的解决方案，目的是为不具备廉租房、经济适用房及限价商品房申请资格的低收入且存在住房困难问题的家庭或个人提供住房帮助。公共租赁住房以及廉租房的产权不归居民个人所有，而归政府或相关机构、企业所有。此外，公租房和廉租房的租金定价一般遵循两个原则，一是低于市场上商品房的租金；二是承租者能够负担得起的租金。二者只提供给低收入家庭，目的是改善这部分群体的住房困难问题，且当享受公租房或廉租房的低收入家庭经济状况好转时，应及时退出。
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1.2 文献综述
《现代汉语词典》对“机制”一词的解释是，有机体的构造、功能和相互关系，是指某个工作系统的各组织或部分之间相互作用的过程和方式[1]。“制度”指的是大家共同遵守的办事规程或行动准则。而“体制”是指有关组织形式的制度，主要是指组织职能和岗位职权的调整与配置。关于公共租赁住房准入与退出机制，我们可以通过改革公共租赁住房环境行政体制和环境行政制度，并研究二者之间的关系，从而达到完善公共租赁住房准入与退出机制的目的；也就是说，通过建立公共租赁住房行政管理体制和行政管理制度，可以形成相应的公共租赁住房准入与退出行政管理机制。面对当前各地普遍存在的公共租赁住房保障范围不足、保障人群错位等现象，越来越多的学者投入到对公共租赁住房准入与退出机制的研究中去。以下主要从管理与决策机制、轮候与配租机制、监督与制约机制、动力与惩罚机制、沟通与协调机制 5 个方面的研究和建议进行梳理。
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第 2 章 国内外公共租赁住房准入与退出机制先进经验与启示
2.1 国内公共租赁住房准入与退出机制先进经验概况
深圳市公共租赁住房在准入方面对准入对象的范围做出了细致的要求。首先是对具有本市户籍的人员，要求申请人不可以拥有任何形式的住房或建筑面积；申请人家庭人均可支配收入连续两年不得高于规定的城镇低收入人群收入标准；以家庭形式存在的全部固定及非固定资产不得高于一定限额，并且需要符合国家有关的政策要求。其次是对于非本市户籍的外来务工人员或新就业大学生，依据这部分人群所缴纳的税费多少来决定其对深圳市所做的贡献，并随着这部分人群的发展逐渐纳入保障范围；对于投靠子女而取得深圳市户籍的居民不能作为申请人。而对于那些高级人才、转业军人等特殊群体，市政府将给予其特殊照顾。此外，关于公租房共同申请人的界定，政府也有严格的规定，如具有本市户籍的申请人，其父母至少有一方具有深圳户籍以及具有本市户籍的成年子女才可以作为共同申请人。深圳市的公共租赁住房轮候制度也与其他省市的有所不同，其轮候主要分首次轮候和日常轮候两种，首次轮候的排序依据是申请人取得本市户籍的时间与在本市首次缴纳社会保险的时间中较早的时间；日常轮候的排序是根据申请人受理的回执号先后来确定，且一般排在首次轮候最后一位的申请人之后。在轮候时，主要采用计分的方式进行，也就是在同一年度进入轮候册，要根据申请家庭的成员户籍迁入深圳市的时间进行计分，并按照全体家庭成员的分数总和高低进行轮候。
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2.2 新加坡及香港的公共租赁住房准入与退出机制先进经验概况
“组屋制度”是新加坡住房保障的核心。新加坡的组屋与我国的公共租赁住房相类似，其产权都规政府所有，不同的是新加坡的组屋有两种形式，一种是供出租的组屋，一种是供出售的组屋。住房困难群体可以根据自己的实际情况选择租赁组屋或是购买组屋。为了保障中低收入家庭的合法权益，建屋发展局在其初期时就制定了“居者有其屋”计划以及详细的组屋分配计划、政策和程序，包括严格的准入与退出机制。在购房准入方面，公共组屋的申请者必须满足公民权、无私有房产、收入水平和家庭构成等标准[18]。同时，为了保证城市 80%以上的中低收入家庭可以购买到政府提供的廉价组屋，建屋发展局定期根据国家经济发展以及居民收入水平，不断调整其组屋准入制度中的收入标准线。对于家庭月收入在 1500 新元以下的，可以用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式、两房式或三房式组屋，租金约为市场租金的一半，其余部分由政府补贴。对于家庭月收入不超过 3000 新元、12000 新元的，可以申请购买三房式、四房式或者更大单位的多代同堂家庭组屋[19]。
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第 3 章 吉林省公共租赁住房及其准入........ 24
3.1 吉林省公共租赁住房现状与问题分析...... 24
3.2 吉林省公共租赁住房准入与退出机制现状...... 38
3.3 本章小结 ...... 43
第 4 章 吉林省公共租赁住房准入与退出机制....... 44
4.1 公共租赁住房准入与退出机制的核心问题概述.... 44
4.2 公共租赁住房配租对象及配租顺序的界定........ 45
4.3 公共租赁住房配租指标体系的筛选及配租模型的构建.... 46
4.4 实证分析 ...... 51
4.5 本章小结 ...... 54
第 5 章 完善吉林省公共租赁住房准入与退出机制........ 55
5.1 完善管理与决策机制 ........ 55
5.2 完善轮候与配租机制 ........ 57
5.3 完善监督与制约机制 ........ 58
5.4 完善动力与惩罚机制 ........ 61
5.5 完善沟通与协调机制 ........ 62
5.6 本章小结 ...... 63
第 5 章 完善吉林省公共租赁住房准入与退出机制的思路与对策
5.1 完善管理与决策机制
通过研究国内外公共租赁住房政策比较成功的经验发现，公共租赁住房制度之所以能够顺利实施，离不开科学有效的管理与决策机制，在公共租赁住房准入与退出运行机制中，决策系统各要素之间的相互关系和内在机能，客观地反映着决策集体的运动变化规律，并决定着住房保障部门决策行为的有效性程度[44]。在公共租赁住房整个运行机制中决策机制发挥着举足轻重的作用，在设计其他机制之前必须要有科学的决策机制，且其他各机制得以顺利运行，均离不开决策机制的实施。而吉林省现有的公共租赁住房管理机制层级不够清晰，容易出现“多人管理”却又“无人管理”的尴尬局面。所谓的层级管理是指在组织管理过程中，明确各职位的职责、权利和利益，各就其位，各司其职，各负其责，严格按照规章制度执行任务。公共租赁住房主管部门应建立层级清晰的管理体制，可以借鉴香港的管理办法，成立吉林省房屋委员会，委员会的成员应包括政府领导、专业人员以及市民代表。房屋委员会应作为全省住房保障工作及保障性住房管理的最高决策机构。房屋委员会负责全省住房保障计划、政策等重大事项的审议及协调、指导和决策，同时应下设各种类型的保障性住房办公室，即组建公共租赁住房开发及管理中心，该中心应为非盈利的企业，由公共租赁住房管理局主管，负责公租房的开发建设、维修、经营管理等工作[45]。同时，需加强管理队伍的建设，由于公共租赁住房和廉租房的并轨运行，在今后几年，吉林省将大量建设公共租赁住房，工作量将逐渐增大，因此，省住房保障的工作的重点和难点都将是公共租赁住房政策的实施，所以仅仅依靠政府房管部门，根本无法完成公租房的管理任务。实践证明，公共租赁住房的建设以及管理应该充分发挥社会的力量，建议组建一支多元化的公租房管理团队，如表 5-1所示。
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结论
吉林省公共租赁住房政策作为吉林省住房保障体系中最重要的一项惠民政策，它还处于建设的起步阶段，且从 2014 年开始廉租房和公共租赁住房实现并轨运行，这将是政府面临的一大难题。同时，公共租赁住房不管是在建设阶段还是分配阶段都存在着这样那样引起广泛关注和争论的难题。因此，我省在执行现有政策的基础上，必须与时俱进，因地制宜，积极探索，不断完善相关政策，规范管理制度，充分发挥公共租赁住房这项惠民政策的积极作用，保证公租房分配公平，吸引更多优秀人才来吉林省发展，让更多住房困难的人实现住有所居，同时，也通过完善以公共租赁住房为重要做成部分的住房保障体系，促进吉林省城镇化发展，为实现经济社会健康平稳发展夯实基础。本文得出的主要结论：
一是通过研究深圳市、上海市、新加坡以及香港地区的公共租赁住房准入与退出机制发现，建立健全公共租赁住房准入退出机制，必须完善管理与决策机制、轮候与配租机制、监督与制约机制、动力与惩罚机制、沟通与协调机制。
二是吉林省公共租赁住房供需缺口较大，公租房供应不足主要表现在：有限的土地资源限制了公租房的建设；有限的建设资金制约着公租房的建设；公租房建设质量不高导致已有的公租房无法满足申请者的住房需求。
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参考文献(略)