第 1 章 绪论
1.1 研究背景
1998 年中国政府宣布取消住房实物分配制度，从此房地产市场真正建立并发展起来，而且每年的增长速度都快于国民经济的增长速度，可以说房地产在经过近二十年的迅速发展的过程中，已经成为了关系着亿万人民群众生活和工作的基础产业，同时又因为房地产行业涉及和关系着很多不同的行业，从而也成了国民经济发展的主导产业之一。居住需求是人们生存生活的基本需求之一，千百年来“居者有其屋”已经成为了人们自觉的信念和不变的理想。 当前房地产行业的发展已经关系着国民经济的质量与效益，房地产行业的发展与国民经济发展是否能够真正协调，房地产市场的发展是否能健康平稳有序已经成为亿万人民关注的焦点。从某种意义上讲房地产市场健康平稳有序的发展，关系着社会的和谐与稳定，关系着国家的前途和命运。当前只有房地产市场健康稳定有序，并能在发展过程中有所作为，就能有以下几处优点：第一能够带动相关产业的发展，第二能进一步增强政府的财政收入，第三能不断提升城市的整体形象，第四能不断增强城市的各项功能，第五能改善人民群众的居住环境，第六能拓展社会的就业渠道，第七能增强城市乃至整个国家的核心竞争力。 吉林省是我国北方重要的省份，位于我国的东北中部地带，北接黑龙江省，南邻辽宁省，西靠内蒙古自治区。同时也与很多国家接壤毗邻，处于日本、俄罗斯、朝鲜、韩国、蒙古以及我国东北部组成的东北亚几何中心地带，在历史上一直处于一个非常重要的战略位置。吉林省近年来各项事业取得了长足的进步和飞速的发展，但同时由于受到体制的制约比较严重，与其他省市尤其是东部沿海城市相比，各项事业还是比较落后的。尤其是在房地产市场上更能凸显[1]，房地产市场专业化程度相对较低，房地产的价格一直不稳定。房地产市场信息系统建设发展比较缓慢，房地产对吉林省经济的拉动有限，这些是当前吉林省房地产市场发展的难点。
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1.2 研究现状
因为欧美等发达国家的市场经济发展历史要比我们早很多年，所以房地产业在欧美等发达国家的起步也比较早。从目前来看，欧美等发达国家的房地产业已经从发展阶段步入到一个相对成熟的稳定阶段，主要体现在他们的供求关系已经得到进一步的确立、供求矛盾也越来越小，远不及当前中国面临的供求矛盾。同时很多发达国家，尤其是像美国这样的国家，人均土地资源相对比较充足。在房地产业发展过程中，很少遇到像我们这样的土地问题，土地问题几乎从来没有成为房地产业发展的瓶颈。从某种意义上讲，国外研究理论对我国房地产发展借鉴的并不像很多人说的那样大很多。但是由于都具备了房地产市场发展的共同属性，其中的许多研究理论也可以成为我们研究房地产市场，尤其是在新常态下的房地产市场发展的重要借鉴对象。 房地产行业从根本来讲，还是土地因素影响的比较大，国外的很多相关专家在研究房地产行业的时候直接把目光定位在地价与房价上，从地价来分析房价，通过房价进一步揭示地价[2]。一些专家认为在土地供应确定的情况下，实际上是房价在决定地价，但同时也认为土地供应影响着地价和房价，实际上还是认为土地因素在地价和房价上影响力一直存在并且很高，甚至在某些情况下起着决定的作用。也有些专家认为土地的储备，尤其是过度的土地储备会降低土地的成本，也就是土地供应的越充足土地的价格就会越降低，土地价格降低了住房成本也会逐渐降低，也就是说地价直接影响着房价。 很多数据也表明了地价上涨就能直接造成房价的上涨，这个观点得到了很大部分专家的认同，而且成了一个主流的观点，总之地价与房价的关系一直是政府各部门和相关专家的主要研究内容。通过对这观点的梳理和相关书籍的阅读，实际上可以得出土地价格一直是影响房价的重要因素[3]，因此不管在任何情况下都要关注土地价格、都要关心土地的供应，只有这样才能解决房地产行业发展的基本问题，才能更好更快地促进房地产行业的发展。
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第 2 章 房地产市场发展的概述
2.1 房地产市场的含义和特征
房地产市场是从事房产、租赁、买卖、抵押以及土地出售等交易活动的领域或者场所。房产市场的交易对象是房产，房产是在专门的市场和领域流通的，而且在房产市场流通的房产是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产，房产市场是房屋商品交换关系的总和。从目前来看房地产不仅仅是作为居民个人消费和个人生活资料的住宅，而且也包括作为生产资料的办公楼、仓库、商用、厂房以及其他设施等，从某种意义上讲房地产市场是生活资料和生产资料的重要组成部分。其中住宅市场属于生活资料市场的一部分，住宅市场是当前房产市场的主体，现在根据住宅档次的不同可以分为四个档次，也就是从低到高为保障型、经济实用型、舒适型和豪华型。 非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。当前世界各国都发展的是商品经济，也就是市场经济，因此房地产具有商品属性，确切的说是自然商品。所以房地产市场是市场经济发展和运行的必然要求，建立和发展从事房产交易的市场是国民经济运行的重要方式和必然要求。房地产一个明显的特点是不可移动性，而他的这种特点决定了在房地产市场上，不存在房地产商品物质实体的移动。所以房地产商品只能就地开发建设和就地使用消费，房地产商品在市场上的流通对象，实际上就是一个个具体的房地产上的权益，而且这种权益规定了其商品所有者具备的权益，也就是对该产品的所有权。同时这种所有权就会延伸出很多权利，这些权益有的是单独交易有的是联合交易，所以只有完成了权益转移，手续才算真正完结。因此从这个意义上讲，房地产市场是房地产权交易的市场。
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2.2 我国房地产市场发展的历史
自从 1998 年中国政府宣布取消住房实物分配制度，我国开始真正意义上有了房地产市场(如图 2-1，以吉林省为例)，可以说从 1998 年—2002 年是住房制度改革的阶段，在这一阶段中我国政府的政策主要是倾向于通过全面提高租金，从而做到以租房的形式促进和引导养房，并且逐步实现购房，通过这种政策实现了住房资金的良性循环，而且在一定程度上抑制了不合理的住房需求。在此基础上政府通过出台一系列的政策理顺了分配关系，提高了企业职工和政府工作人员的经济负担能力，从而使住房进一步实现了商品化、社会化和专业化，这可以说是中国政府在取消住房实物分配制度以后出台的第一个房改总体方案，为今后的房地产市场的开发和发展奠定了深厚的基础。 房地产市场的发展速度可以说是惊人的，但是在发展过程中也出现了一些潜在的风险和巨大隐患，因此为了促进房地产市场持续健康发展，并拉动国民经济的增长，我国在房地产市场发展的第二阶段也就是 2003 年—2005 年，正式确立为国民经济支柱产业。同时也进一步调整了住房贷款的政策，加大了对房地产企业的信贷力度，在土地政策上有了新的尝试，为了抑制过热的房产市场也提高了二套房的首付比例，在这一阶段当中我国房地产的发展速度比第一阶段还要快，人们开始自觉认识到房产的重要性，逐步把买房当成生活中的最大开支。
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第 3 章 新常态下房地产市场发展的现状 ........ 17
3.1 新常态下房地产市场呈现的特点 .... 17
3.1.1 新常态的含义 ........ 17
3.1.2 新常态下房地产市场的新特点 ........ 18
3.2 新常态下我国房地产市场发展的现状 .......... 19
3.2.1 新常态下我国房地产市场发展的环境 .......... 19
3.2.2 新常态下我国房地产市场的预期 .... 20
3.3 吉林省房地产发展取得成果 ..... 21
3.3.1 房地产市场促进经济增长 ......... 21
3.3.2 房地产市场带动农村人口就业 ........ 22
3.4 吉林省房地产在新常态中存在的优势 .......... 22
3.5 吉林省房地产发展遇到的问题 ........ 25
3.5.1 房地产开发企业资金紧张 ......... 26
3.5.2 政府政策落实不协调 .......... 28
3.5.3 房地产投资过度依赖住宅 ......... 28
第 4 章 新常态下吉林省房地产市场发展趋势的分析 ......... 30
4.1 新常态下吉林省房地产市场发展的应对措施 ..... 30
4.2 新常态下吉林省房地产市场发展的市场预期 ..... 33
第 5 章 总结与展望 ......... 37
第 4 章 新常态下吉林省房地产市场发展趋势的分析
4.1 新常态下吉林省房地产市场发展的应对措施
新常态下吉林省房地产市场的良性发展需要在政策上进行调控，吉林省可以根据本省现状通过实施各种优惠政策刺激房地产市场和发展房地产市场，通过实施税收减免的优惠政策支持自主性及改善住房需求，从而刺激多样化的需求，让市场真正繁荣起来，对首次购房的中低收入者在个人所得税中要尽其所能扣减住房抵押贷款信息的政策，通过这个政策降低购房者的房贷压力，从而进一步的刺激内需[33]，并且通过刺激内需促进吉林省经济的发展。对一些低收入的家庭应加大政策性住房供给，要考虑到他们的真正的需要加大中小面积的廉租房、经济适用房、限购房等政策性住房建设。 廉租房要建立一个可靠的制度，也就是建立定期的人群识别制度，因为廉租房的人群可能有一部分通过自己的努力和拼搏，在经济上面有了一定的改善，这样他们现在的收入超出廉租房的保障线，因此要采取一定的措施，如果他们继续租住，那就根据市场标准收取相应的租金[34]。对于经济适用房和限价房要在产权方面有所突破，要确立其共同产权的性质，在房产产权交易时要明确向有关部门缴纳相应比例的增值收入。对于中低收入的群体要加大住房金融支持力度，尤其是那些更多流动性约束而无法有效进入住房市场的家庭，要加快住房公积金制度的改革，要在现有住房公积金的基础上设立国家储蓄形式的购房补贴基金，而且改革住房公积金制度就要使公积金的使用和提取更加多元化和便捷，甚至对于那些目前还没有经济实力买房的青年，可以在一定范围内提取公积金让他们进行租房，总之吉林省房地产市场的发展政策上的调控有着不可取代的作用，因此要关注调控政策和落实调控政策。
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结论
当前我国正处在一个发展的重要战略机遇期，吉林省一定要把握住这次战略机遇期，调整经济结构，加强创新能力，实现新的跨越，在这个历史背景下吉林经济的发展仍然需要房地产发挥重要的作用。经过近 20 年的发展后吉林房地产取得了辉煌的成绩，同时也有很多需要克服的问题，因此在政策上加大调控力度，在市场上进行优先配置，在宣传上加大引导力度和在法律上加强保障能力是十分必要的。 从现在全国房地产市场和吉林省房地产来看，房地产行业正进入了一个调整期，从某种意义上讲市场开始回归到了最初的理性阶段，这是新常态下吉林省房地产市场发展的趋势。过去近 20 年的发展，尤其是 10 多年的高速发展让房地产行业几乎成了赚钱的行业，每年的福布斯亿万富翁的排行榜上，地产商都占有相当的比例。从这个排行榜就能看出房地产的威力来，进入房地产行业就能赚钱，而且能赚大钱这几乎也成了公认的事实。但是从近两年的发展趋势来讲。今后房地产行业不再是一个暴利的行业，也不再是一个能挣快钱的行业，房地产在未来拼的是产品、拼的是服务、拼的是独特的经营模式。 当前房地产已经进入了一个调整期，未来房地产市场会更加理性，但是理性背后不是房地产市场的缓慢发展和停滞发展，而是在进入理性调整期后仍有良好的发展前景。吉林省目前发展房地产的潜力还未得到全部释放，今后的岁月里进城务工人员、大学生毕业生以及城镇化进程中由农村生活转变为城市人口的农民群体将是未来房地产市场的消费主体，他们也将支撑着吉林省房地产市场发展和推进。
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参考文献(略)