基于模糊评价的房地产土地竞标方案博弈之土木工程分析

本文是一篇土木工程论文，本文希望通过提出的土地竞标方案模型，从前期的竞标决策到后期的竞标报价，为房地产企业提供更科学的工具，制定合理的竞标报价，提高投资决策的准确性，促进我国房地产企业的良性发展。

第1章绪论

1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景和问题的提出
中国房地产行业经过二十多年的蓬勃发展，现已成为国民经济的支柱产业。土地出让收入是地方财政收入的主要来源之一，地方经济对房地产的依赖度也非常高。而土地是一种不可再生资源，供应量不断减少，土地成本日益增高。部分房地产企业管理粗放，成本控制意识不强，对土地成本的控制缺乏科学可行的方法，导致开发项目成本最终得不到有效控制。土地价格是开发成本中一项重要的组成部分，是一项数额庞大的前期投入，对后续开发影响深远。
2002年国土资源部发布了第11号文件，各类经营性用地（住宅、商业、娱乐等）必须使用招标、挂牌、拍卖的方式出让。以招拍挂的方式出让土地，无形之中使得房地产企业获取土地的成本加大。
房地产行业发生了巨大变化，以前龙头房地产企业和地方房企企业联系较少。而如今集中度不断提高，整体市场产能过剩，一二线城市土地供应减少，市场整体趋于稳定；三四线城市土地供应增加，市场逆势升温。龙头房企深耕一二线城市的同时，进一步抢占三四线城市。房地产企业想要在竞争激烈的环境下获取土地非常不容易。尤其全国多个热点城市发文要求企业必须用自有资金参与招拍挂。部分企业资金捉襟见肘，想要扩大规模，就必须不断获取土地。
同时政府和银行相继出台调控手段来防止房地产市场过热，比如取消购房者的首套贷款利率甚至上调个人贷款利率，提高个人购买第二套房首付款的比例，收紧对房地产企业的贷款，按揭贷款发放越发严格等等。更严厉的调控手段也在酝酿中，比如全国个人住房信息联网系统的筹备上线，要求公民登记名下房产信息，为房地产税出台提供基础。
行业背景和社会背景加剧的情况下，房地产企业盈利能力自2011年以来总体趋势下行见图1.1，主要的原因就是土地成本花费金额庞大。土地费用在房地产开发成本中一般占到30%-40%，随着土地出让制度的变化，调控不断升级，市场急剧变化，这个比例不断提高，有的高达75%。

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1.2国内外研究现状分析
1.2.1国内研究现状
方豪斌，康根年对招标出让的土地竞价行为利用不完全信息动态博弈理论做出了解释，也进一步分析了房地产企业竞标失败的主要原因来自于对竞争对手的信息不对称。
白彦锋对国有土地使用权招标、拍卖、出让制度进行了实际交易案例的统计计算，对比研究了这两种出让方式对土地价格上涨的具体影响，经过上述的统计分析得出了几个结论，其中很重要的一条就是参与不同的土地出让方式，房地产企业的报价策略会随着出让方式的不同，策略也随之改变。
张淑娟和刘艳芳＿分析了城市土地招标行为，根据土地招标的特征，建立了博弈模型，获得了投标方最优报价策略，针对模型的合理性，及实际状态下应该注意的问题，也给出了部分建议：比如竞争人数越多，模型更具有操作性。张淑娟和刘艳芳基于大量数据库和实际案例，分析了土地招标中投标方的心理状态，住宅用地的土地招标比商业用地的土地招标能够获得更高收益。
罗辉和万世昉引入了不同风险系数建立了“合理最低价中标”报价概率模型，并运用该模型解析不同风险系数对于竞标的影响程度。
沈兵明和罗罡辉土地招标是土地使用权出让三种方式中，比较良性的一种竞争方式。他们以杭州市为实例结合贝叶斯静态博弈模型发现，参与土地招标的房地产企业越多，土地价值就会被充分的实现，同时房企承担的报价也会提高。
刘卫华从政府的角度分析了土地招标对房地产企业竞标方案的影响。一、未来土地周边的规划影响着房企是否会参与土地竞标；二、未来城市的格局变化，经济状况会影响房企的竞标价格。
高善文认为］住宅类土地的稀缺性，导致了市场上“一地难求”现象的发生。稀缺则变得昂贵，住宅类土地的成本不断增高，房地产企业的利润则在变小。房企开始寻找新的竞标方案，联合拿地应运而生，控制了前期成本，又降低了风险，房地产企业开始采用这种比较新的竞标方案。
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第2章相关基础理论

2.1土地出让制度
土地使用权出让，是国家以土地所有者的身份，将特定的某个地块土地使用权，以一定的期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。
2.1.1土地出让制度发展历程
我国土地出让制度在建国后的很长一段时间内，实行无偿，无期限的使用制度，土地的真正价值并未被认识。1982年，宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，开始确立了土地社会主义公有制。
1988年，国家成立土地管理局，开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权，同时全国人大修改《宪法》，凡是使用城市土地除了按规定申请审批手续外，都要通过货币交换形式，付出一定的土地使用权出让金，才能使用城镇的土地。同年，特区深圳作为试点城市，率先施行土地有偿使用，期限50年，揭开了国有土地使用改革的序幕。
随着1992年邓小平南巡讲话和十四大经济体制改革的确立，加速了土地市场化的进程。国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权有偿使用包括出让、租赁、作价出资（入股）等方式。1998年国务院进行机构改革，组建了国土资源部，国土资源部是主管土地资源、规划、管理、保护与合理利用的国务院组成部门，政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制。土地价值开始重新被认识。
进入21世纪以后，城市土地出让制度不断深入。2002年国家颁布规定，明确商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2006关于《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》进一步明确要求：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。
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2.2房地产土地价格形成机理
2.2.1土地价格概念和特征
（1）土地价格概念
土地价格实际上是土地经济价值的反应，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，而不是土地所有价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上土地私有制国家又是相似的。
在我国，土地所有权属于国家和集体，同时宪法规定土地所有权不得自由转让，只有国有土地使用权才可以，集体土地使用权如需转让必须先征为国有，否则不得进入市场。我国的土地市场主要是围绕城市土地使用权及相关的产权而展开的经济活动。
（2）土地价格特征
1）土地价格是权益价格
土地是能够给群众提供产品和服务的资产，这种产品及服务的获得都是以土地权利的限定为基础。此外，土地本身位置不能移动，可转移的只是该土地的权利和收益。房地产企业购买土地，就必须为获得这项权利而付出代价，才能获取土地收益。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2）土地价格不由生产者决定一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能根据生产成本定价。这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，没有生产成本。现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。
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第3章房地产土地竞标方案模型构建........22
3.1土地竞标决策.........22
3.2土地招标的地价测算............24
3.3土地竞标报价策略模型..........26
第4章扬州市A地块竞标方案运用......................40
4.1A地块竞标决策分析..........40
4.1.1扬州城市分析............40
4.1.2扬州房地产市场情况..........41
第5章总结与展望................63
5.1总结...........63
5.2研究展望...........63

第4章扬州市A地块竞标方案运用

4.1A地块竞标决策分析
4.1.1扬州城市分析
（1）扬州城市经济
扬州是宁镇扬都市圈核心城市之一，是长三角核心区北冀中心城市，号称“苏中门户”。拥有2500多年历史，全国四大名园之一的个园和5A级风景区瘦西湖就坐落在扬州。2017扬州市GDP为5064.92亿元，GDP增速约8.0%，并且每年GDP保持高速增长，GDP总量为江苏省第八名。经济活跃，发展潜力看好，各大房地产企业纷纷来扬开发项目。2013-2017年扬州城市GDP见图4.1。

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第5章总结与展望

5.1总结
我国房地产行业急剧变化，房地产企业急需摒弃粗放的管理，加强成本控制意识。土地招标是一场竞争，是房地产企业综合实力的较量。本文在研宄土地竞标方案的基础上，分析了当前市场情况，指出在规范的土地市场中，土地使用权竞标是房地产企业取得土地开发权的主要方式。通过地价理论，博弈论，土地价值评估方法为本文模型的构建提供了理论知识的框架。
本文以房地产企业的角度，从竞标前对土地的研判和竞标时的报价决策为主线展开分析和研究。宗地项目概况的陈述，依靠文字和图片的方式单一，通过引入模糊综合评价法，以数字化的表达形式对宗地进行评分，更加直观，清晰，也有利于房地产企业做出有效的决定。通过分析当前土地评估的方法，选择了假设开发法、市场比较法，并利用SPSS软件估算土地的价值。通过引入模糊预测的博弈论模型，将信息充足和信息不足的竞争对手建立了竞标报价模型，把赢标概率，竞标价格，土地期望收益三者联系在一起。最后引入风险因子，将企业的风险厌恶程度用数字直接体现，使得竞标报价更具有合理性。
借用这些方法、理论、模型，房地产企业可以科学合理的评估土地对自己的价值，从而有效的选择符合企业需求的土地，减少土地使用费用的成本。同时，也要说明，任何方案模型都不可能十全十美，竞标报价策略也不能保证你一定能够获得预期的土地收益。所有的方案模型都只能协助你预判未来可能发生的状况，不能代替投标者的经验和决定。但如果房地产企业能够客观的分析市场，对自身企业能力足够了解，综合运用竞标决策和竞标报价策略，可以使自己处于市场竞争的领先地位。
参考文献（略）