基于组合模型的扬州市住宅需求预测之土木工程研究

本文是一篇土木工程论文，本文同时采用GM（1，1）模型与灰色多元模型的预测结果，作为扬州市未来住宅需求量预测的下限和上限，该结果能够降低单独采用某一方法可能出现的偏差，使得研究结果的可信度相对较高。通过对预测结果进行比较与分析，较为科学合理地预测扬州市住宅需求的变化。

1绪论

1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
扬州市作为长江三角洲城市群的城市之一，城市经济发展迅猛，居民的收入水平也在不断提高。随之住宅房地产市场发展进程加快，住宅房地产投资开发增多，与此同时，带动了建筑、能源、制造、交通运输、服务等众多相关产业的发展。国家统计局公布的2016年全国经济运行情况显示，2016年全国建筑业总产值达193567亿元，比上年增长7.1%，住宅投资、住宅新开工面积、住宅销售面积均较上年有所增长。高速发展的住宅房地产已成为当今国内房地产市场中的主要部分。
为了科学合理的满足人们最基本的住房需求和居住权力，改革开放以来，国家采取过多次调控政策：2003-2004年以控制投资过快为主；2005-2007年以维持房价稳定为主；在金融危机期间，以扩大内需为主；2013年政府出台了“新国五条”；现阶段，为适应市场经济发展的需求，维护住宅市场健康平稳发展，国家采取多种方式并行的房地产调控手段，逐步取消限购、限贷等条件，以发挥市场在房地产价格形成机制中的重要作用。此外，还有提高公有住房的租金、促进住房分配货币化、发展住房公积金制、发展住房抵押贷款市场，以及完善社会保障性住房供应体系等一系列的政策支持。扬州市在国家宏观政策调控的基础上，也进行了一系列的政策出台、调整，为扬州市房地产市场的稳定运行提供了有利的保障受人口密度、城镇化水平、居民收入水平、消费观念等客观条件的限制，目前扬州市住宅市场总体特征有以下四点。
其一，住宅市场不完全竞争性显著。突出表现在大型房地产开发企业，诸如万科、万达、融创、恒大等凭借企业自身强大的融资能力以及较出众的市场品牌，在扬州市住宅市场中占据越来越多的份额，而小规模的房地产企业难以在市场竞争中获得优势。
其二，住宅市场容易受到国家宏观调控政策的影响。一般来讲，国家通过控制土地供应、调整银行利率、调整行业税收、限制居民购房等宏观调控政策，直接引导各地房地产企业的开发投资行为以及居民的购房消费，从而严格控制住宅市场的发展速度和规模。但是对于扬州市这类三线城市来讲，受区域经济发展水平和工资水平等的限制，国家可以直接从经济层面对住宅市场进行宏观调控，增加或降低居民的购房负担。。
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1.2研究文献综述
1.2.1住宅房地产市场需求理论
国外住宅市场需求理论及预测模型发展主要经历了新古典主义住宅消费理论、住宅需求模型、马歇尔分析及扩展、住宅市场竞争与不完全竞争模型这几个阶段。在近15年里，大量经济学家运用不对称信息、搜寻理论和博弈论进行住宅市场研究。他们认为：空置率是具有反周期性的，即空置率与经济波动成相反方向变动，在经济衰退中上升，在经济复苏中下降；在不完全竞争市场下，由于住宅维修所增加的资产价值最终将属于住宅所有者，所以租赁者不会十分关心住宅的维修问题；迁移成本使得居民调整住宅选择的机会变小。以上三个方面都会影响居民对住宅的占有决策，同时影响生产者的供给决策。
国内学者在城镇化层面对住宅需求的研究相对较多。周达、李培军、杨霞和徐邓耀等均认为中国城镇化已进入加速期，城市外来迁入人口越来越多，由此促进了城镇住房的需求。李培军还认为，城镇化可以通过提高居民的人均收入水平间接促进住房需求的增加。陈彦斌和陈小亮的研究也认为当前中国城镇化对住房需求的刺激作用仍然较大。
谢福泉基于统计数据，对城镇化与房地产市场供需之间的关系进行了深入研究，结果表明城镇化与房地产市场的供给和需求都存在正相关关系。韩国高以我国31个省市自治区为研究对象，以统计局的数据将我国区域分成东部、中部和西部三部分，分别研究各区域城镇化对房地产需求的促进作用强度及其区域差异。杨华磊和何凌云以家庭户为单位，考察了人口迁移、城镇化以及住房市场之间的关系，并测算了各因子的贡献。
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2理论基础及研究方法

2.1相关概念
2.1.1住宅的概念及其属性
（1）住宅的概念
住宅是房地产的一种重要类型，是供人们居住、生活的基本物质基础。不同学者对其有不同的理解：于光远认为住宅是提供居民、家庭成员栖息生活的建筑物；相对全面且被普遍采用的解释是邓卫等人对住宅的定义，住房是具备多重功能的建筑物的统称，不仅能够给人们提供居住场所，同时还能够庇护身心、安居乐业、储备财富，能够从事经营活动等。总之，住宅就是可以为人们提供居住和生活场所的固定建筑物，是人们赖以生存的基本物质需求和生活保障。本文对住宅的定义主要采用邓卫等人的观点。
（2）住宅的属性
住宅是一种特殊、复杂的商品，房地产开发商对住宅项目进行前期评估、投资生产、后期定价的整个过程都是相当复杂的。消费者在购买使用价值最优的住宅前也需要进行评估。住宅除了具有一般商品的价值和使用价值以外，有着不同于一般商品的独特性。
其一，位置固定性：住宅不具有任意转移至某些市场中进行交易的流动性；发生交易后的住宅无法改变其原有位置，只是发生产权上的转移。
其二，效用长期性：住宅土地一般具有70年的使用年限，但即使70年后住宅仍有可能继续存在和使用。
其三，高价值性：从土地的开发、房屋的建设到最终住宅产品的形成，都需要投入大量的成本，包括巨大数额的人力、物力、资金，相应住宅价格会随之高涨。
其四，消费与投资的双重性：住宅既是人们赖以生存的基本物质保障，又可以作为一种生产服务要素，用于投资来获取收益。
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2.2相关理论
2.2.1住宅市场供需理论
住宅供给是指在一定时期内，在各种可能的价格水平下，房地产开发商愿意并且能够提供的住宅数量。住宅的供给需要一定的周期，具有一定的滞后性，住宅开发计划的可行性会随着住宅市场供求关系的变化而变化，可能会造成住宅的积压或滞销。此外，由于土地市场是一种垄断性市场，间接造就了住宅市场的垄断性。
住宅需求是住宅市场的经济动力，有住宅需求才会产生住宅市场的供应、价格以及资金的运转等。住宅需求也是供给的出发点和归宿，是住宅供应变动的航标，还是检验住宅市场经济体制是否完善及其完善程度的重要尺度。
根据市场均衡理论，当市场供给量与需求量相等时，市场达到均衡状态。住宅市场也同样受市场均衡理论的影响。当住宅市场供给小于需求时，住宅稀缺，房价上涨，此时称为卖方市场；当住宅市场供给大于需求时，住宅充沛，房价下跌，此时对消费者有利，称为买方市场。但有时也会出现一些特殊情况，例如，当住宅市场价格上涨时，人们认为住宅价格在未来还会上涨，所以住宅需求也会不断增加，住宅需求增加后由于供给不足，又会刺激住宅价格的上涨，如此循环反复就会导致住宅价格和住宅需求的持续上涨，最终有可能出现房地产泡沫现象。
2.2.2住宅市场周期理论
住宅市场周期理论类于经济周期理论，随着时间和经济环境的变化，住宅市场也会出现扩张、收缩等现象。住宅市场的周期性发展受到经济、政治、社会等多种环境因素的影响，主要表现在住宅价格的变化及销售面积的变化上。住宅市场的周期循环经历着四个阶段：繁荣一衰退一萧条一复苏。在复苏与增长阶段，住宅市场供应量的增速下降，市场需求不断增加，住宅的空置率也在不断下降。在繁荣阶段，住宅市场的需求量大于供应量，住宅价格不断上涨，同时住宅的空置率下降直到正常水平。衰退阶段住宅市场由需求大于供给逐渐转为供给大于需求，同时空置率不断上升。萧条阶段，住宅市场供给和需求都在不断下降，消费者参与度不高，住宅空置率上升。
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3住宅需求预测模型构建............20
3.1影响因素指标筛选.............20
3.1.1住宅需求影响因素指标初步选取............20
3.1.2住宅需求影响因素描述.............21
4扬州市住宅需求预测实证研究....................31
4.1扬州市住宅市场现状分析...............31
4.1.1住宅需求影响因素调研.............31
4.1.2扬州市社会经济发展现状...............34
5结论与展望..............57
5.1结论...................57
5.2展望..............58

4扬州市住宅需求预测实证研究

4.1扬州市住宅市场现状分析
4.1.1住宅需求影响因素调研
为了保证本文确定的住宅需求影响因素相对科学合理，并且符合扬州市现状，本文采用问卷调查法，通过问卷调查了解被调研者对住宅需求影响因素的认知与看法。通过问卷调查取得的原始数据，分析获得有价值的内容，避免确定住宅需求影响因素时主观偏见的干扰。
（1）调查问卷设计
大量查阅以往专家学者对住宅需求的研究成果，使得本文作者对住宅需求有了一定的了解，为整个问卷的设计积累了丰富的素材。在整个研究过程中，从各个渠道获取的信息和知识对问卷的设计起到了较为重要的作用。
在具体的问卷设计中既要考虑有效性、科学性，又要考虑本次研究的具体目标和对象。基于本地居民才是扬州市住宅市场消费主力的考虑，本文问卷调查和分析研究的对象仅限城区居民，具体包括广陵区、邗江区、江都区、开发区的城镇居民。本文想要调研的内容是扬州市住宅需求的影响因素，因此问卷的设计以此目的为主要方向。问卷中既有客观题型，又有主观题型，主观题型较少，增加了数据的准确性。
（2）问卷调查
本次调查的问卷采集时间从2017年10月9日开始，至12月1日结束，有效采集天数40天，每天平均采集问卷11张。本次调查是在调研区域内不同风格、不同档次的各个住宅小区开展，并且调查问卷采集的数量在各个区作了分散性的分配，基本涵盖扬州市区的主要住宅小区或地点，例如：名门壹品、融创华府天地、万科城市之光、华建香颂溪岸、碧桂园领誉、首府壹号、江南一品、西城印象、边城香榭里8号等。在调查过程中，笔者只是负责解释问题以及回答方法的指导，协助被调研者填写调查问卷（见附表二），以获得准确的第一手数据。
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5结论与展望

5.1结论
随着我国经济的健康、平稳发展以及城镇化进程的加快，对于房地产的需求量空前高涨，住宅在人们生活中的地位也日益提升，住宅需求在住宅房地产市场的运行中起到了关键作用。扬州市作为典型的三线城市之一，经济水平发展迅速，区域经济快速发展，使得扬州市劳动力需求不断上涨，城镇化水平不断提高。在这样的社会经济环境下，扬州市住宅房地产市场要努力持续呈现“供需两旺、价格平稳、库存下降”态势。
在此背景下，本文所做的主要工作有以下几点：

参考文献（略）