论加强政府主导城市地储备开发形式
导论
1.1提出背景及研究意义在国外，土地储备通常表述为LandBanking,PublicLandBanking，或者LandBank,LandStorage,LandReserve等。荷兰在1896年开始实施土地储备制度，为了缓解住房压力，政府开始购买土地并进行前期改造。瑞典政府在1904年在斯德哥尔摩开始实行土地储备，以此缓解外来人口增多的困境，来降低房价。随后欧洲其他国家如:法国、英国、挪威、丹麦等以及加拿大、美国纽约、澳大利亚和夏威夷、马来西亚、韩国、台湾等国家和地区也开始推广。我国的土地储备制度是土地使用制度发展过程中的创新阶段。上海市于1996年11月巧日成立了我国第一个土地储备机构—上海市土地发展中心，这是我国土地储备制度的首次尝试。1997年8月，杭州市成立了杭州市土地储备中心，其建设成果及经验引起强烈反响。1999年6月，国土资源部以通报形式向全国推广杭州与青岛这两个城市的城市土地储备经验。
国务院于2001年4月30日颁布《关于加强国有土地资产管理的通知》，强调有能力的地方政府要对城市储备制度进行实行推广。随后，各地土地储备制度都开始试行，土地储备机构纷纷建立。土地储备开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，组织拆迁和大市政建设，使土地达到上市标准。其实就是土地储备和一级开发两个概念的合成。土地储备开发是土地储备制度的核心内容和关键节点，其根本目的是通过征地、拆迁、和市政建设达到土地的“同质化”，实现“几通一平”，以达到“熟地”或“净地”出让交易的基本条件。没有储备开发，城市土地储备的初衷及政府调控土地市场就无法实现。土地储备制度多年的实践表明，其对于我国土地市场的健康发展起到了很大的积极作用。通过土地储备开发的实施，政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”，可以增强政府调控土地市场的能力，能够将闲置或低利用的存量土地集中起来，经过前期开发整理后，通过对土地市场需求的判断，有计划地供应上地，最终实现政府垄断土地一级市场。与此同时供地结构也得到优化，使政府可以增加经济适用房等保障性住房的供地，这在抑制房价增长的过程中必然起到积极作用。土地储备开发在控制国有土地资产方面也起到了不可替代的作用。政府通过土地储备开发可以有效的控制土地成本，抑制土地价格的非正常增长。建立城市土地储备开发制度，实行存量土地统一收购和垄断供应，能够有效杜绝土地隐形市场和灰色交易，以及在这种隐形土地市场灰色交易过程中极易出现的政府腐败现象，能够有效的防止国有上地资产收益的流失，增加政府的财政收入。土地储备开发也能够保证城市规划的顺利实施，城市土地储备开发制度使得土地收购储备紧密的关联于城市规划，提高城市土地资源的配置效率，可以收购违反城市规划使用的土地使其进入储备库，由储备机构依据城市土地利用规划统一出让土地。然而目前地价的飘升，不得不让我们进行重新反思。
地价的步步走高，说到底是由于市场的作用，也就是供求矛盾引起的。当然由于土地资源的稀缺性，土地的供求之间必然存在着矛盾，但是如果控制这个矛盾是目前我们所面临的一个很大的问题。政府虽然垄断土地的供应，但是为了缓解融资压力，往往放权于房地产企业进行开发。这在某种程度上确实缓解了融资压力，但是由于放权过当造成了很多负面影响。房地产企业会占有大量生地，由于拥有一级开发的主动权，在土地规划利用的执行力度方面是不够的，有甚者，政府为了修一条干道而向开发商回购。另一方面，由于开发的主动权掌握在开发商手中，大片的土地仍然需要大量资金，房地产企业资金链也有其自己的运作过程，有时候不能定时定量完成一级开发，当然这其中也不排除“囤积居奇”的意图。因此在上地市场上就很容易出现供求矛盾，导致地价步步攀升以至于引起一系列的恶性循环。同时在一级开发过程中，开发商“虚假成本”的情况尤为严重，而这种“虚假成本”刁一是在储备开发中的真正“利润”所在，由于储备开发的主导权掌控在开发商手中，政府的监管难于到位，虚涨土地开发成本的现象普遍存在，导致了土地溢价收益的减少，直接损失的是政府的土地收益。一级开发商是资本驱动的利益主体，在开发拆迁过程中多方利益矛盾中，很容易伤害土地方或农民的利益，导致开发方和被拆迁方冲突，影响社会安定。
由于历史上积累下来的各种因素，早期的土地储备开发多以市场为主体，虽然将土地储备定义为是政府的职能，但是政府在整个储备开发过程中也仅仅处于一种辅助地位。最近一段时期开发商作为土地储备开发的运作主体发挥了积极作用，不如能够高效率的进行土地运作，能够获得更多更快捷的融资渠道，但与此同时市场化运作也暴露了很多问题，诸如市场监管等等，土地储备开发也面临种种困境。政府在整个过程中不仅失去了开发储备的主导地位，同时对于开发进程、节奏，储备及土地出让的规模和地价成本的控制也缺乏掌控了，使土地供应成了无源之水，土地储备对于土地市场的调控作用也效果甚微。随着城市化进程加快、土地资源日益稀缺、城市功能性建设和社会和谐的要求越来越高，以开发商为主导实现土地储备开发，在近几年的实践中暴露出的弊病越来越多，能否以政府为主导承担土地储备开发的职能，形成土地征购、储备。
参考文献
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[7] Don T. Jhonson and Lary B. Cowart, Public Sect or LandBanking:A Decision Model forLocal.
摘要 4-5
ABSTRACT 5
1 导论 9-14
1.1 提出背景及研究意义 9-11
1.2 国内外相关文献综述 11-12
1.3 研究内容和研究方法 12-14
2 国内外城市土地储备开发研究 14-20
2.1 国外城市土地储备开发的实践及启示 14-17
2.1.1 国外土地储备运行模式的特征 14-16
2.1.2 国外城市土地储备运作模式的启示 16-17
2.2 我国城市土地储备制度的研究 17-18
2.2.1 我国城市土地储备的进展情况 17-18
2.2.2 我国城市土地储备的运行机制 18
2.3 实施城市土地储备的意义 18-20
3 土地储备模式分析 20-25
3.1 土地储备模式的分类与特征分析 20-23
3.1.1 土地储备模式的分类 20-21