1 绪论
1.1研究背景
房地产业作为国民经济的支柱产业，产业规模近年来有着快捷而又迅速的提升。2014年房价平均为6323元/m2，2007房价平均为3445元/m2，涨幅达到81%，每年增长12.5%。而2007年全国城镇居民人均可支配收入为12604元，2014年为20167元，七年上涨61%。由此可见，房价的上涨已经超过了人民收入的上涨，房地产业可持续发展的实施刻不容缓。李克强总理提出：房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，不要把一个政策用在同一个地方，要对每一个城市实施不一样的政策，已保持房地产长期平稳健康发展。
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1.2 国内研究现状
1.2.1 房地产业可持续发展定义的研究
李英[1]认为，在现在的房地产环境下，既让现代人的居住、生活要求得以满足，又不破坏子孙后代的生存环境，还能对后人有一定的帮助，这才是房地产业可持续发展。骈永富[2]认为，房地产业的可持续均衡发展就是既要满足现在又要把握未来，既要让一部分人的利益得到满足，又不能损害大部分人的利益，既要通过房地产业拉动经济的繁荣发展，由不能拖社会的后腿。杨慎[4]认为，房地产业是一个多领域的集合，不能单一的从某一个领域出发来研究房地产业，要将多个领域进行融合，进行统一的规划，要先将每一个领域融会贯通，再将各个领域中先进的技术方法用于房地产业。
1.2.2 关于房地产业可持续发展的目标与原则的研究
骈永富[2]从下文几点对目标与原则进行总结：（1）将零散的各种资源统一利用起来。（2）必须把环保作为坚持的原则（3）在房地产业的各个阶段必须坚持公平、公正、公开的原则。包亚钧[5]认为，土地资源在房地产业可持续均衡发展中至关重要。房地产业的开发和销售都离不开土地的支持，它是房地产业可持续均衡发展的必要条件。而房地产业的本质就是开发那些还未被开发的土地，从而谋取利益。郭苏豫[6]认为，房屋是房地产业可持续均衡发展的基础，任何房地产相关开发都离不开房屋。业主是房屋的使用者，可以说没有业主房屋也就失去了其价值。环境是为业主和房屋所服务。三者相互依托，只有处理好三者的关系才能更好的找到房地产业可持续均衡发展的方向。
1.2.3 关于我国房地产业可持续发展存在的问题及解决对策研究
刘伟、赖景生[7]认为，房地产业还有很多问题，可以概括为以下几点：（1）开发商的开发不受政府管制，开发的项目没有实现进行规划，开发完成之后一直放置，属于资源的一种浪费；（2）开发商不考虑当地人民的房屋消费能力，大量的购买土地开发楼盘，导致商品房大量的空置率；（3）在开发过程中丝毫没有环保意识，使得很多本不该出现的垃圾与不该有的污染留在开发场地内。骈永富[2]从下文几点提出了建议：（1）对土地进行统一的买卖，禁止垄断行为的发生；（2）土地的供应量必须事先自己计划，不能大量供应土地，破坏行业秩序；（3）环境必须放在开发前，充分认识到环保的重要性；（4）引进新技术与新能源，不拘泥于原有的技术能源。会机成本理论就是当你做一件事的同时所能做的其他所有事中收益最大的一件的收益。结合房地产业来看，如果要走可持续均衡发展的道路，就必须集中一定的资源去做一些改变。但这个改变是否是使用同样资源能得到的最大收益，就是我们需要去考虑的问题。比如说，有一块土地，如果政府把土地给开发商去开发商场，无疑是减少了商品房的土地面积，也减少了城市绿地可能的面积，所以这块土地用做什么用途才能得到最大的利益，就是我们和政府需要探索的问题了。
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2 房地产业可持续发展相关理论
2.1 可持续发展理论
持续发展理论在漫长的历史中打磨多年才最终确立。上世纪五六十年代，增长了就等于发展了的提出令很多人产生了怀疑，由此人们发起了大范围的讨论和思考。1962年，Rachel Carson[16]发表了一部著作，叫做《寂静的春天》，引起了巨大反响。该书主要描述了农药污染带来的一系列的可怕后果，导致人们失去美好的春天，这一作品在全球范围内引起了人们深刻的自我反思。随后，在1968年成立了罗马俱乐部，四年以后其公布了《增长的极限》报告[17]，以及1972年联合国召开了人类环境会议，这都说明了人类意识到了保护环境的重要性，也深知资源和人口之间的密不可分的关系。联合国在1983年组建了“环境发展世界委员会”，可持续发展的概念是四年后在《我们共同的未来》[18]这一报告中被提出，并全面论述了环境与发展的问题，这是一个人们很关心的问题，受到了全世界各个国家政府的重视。联合国环境署第15届理事会议于1989年召开，在这次会议期间[19]，各个国家经过不断地讨论和协商，最终达成了一致，起草了《关于可持续发展的声明》，可持续发展的含义在声明中明确给出：“既能够满足现在的需要而又不影响子孙后人的发展”。可持续发展的含义包括两部分，即：“需要”以及对需要的“限制”[20]。
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2.2 房地产业可持续发展理论
可持续发展理论在房地产行业的具体表现就是在应用于房地产业这个大环境发展的可持续。它对社会经济的可持续发展极其重要。所谓的房地产行业的可持续发展，它的具体方面主要体现在：要把节约能源、城乡规划、保护环境作为首要任务，然后慢慢延伸和递进，尽最大努力把局部利益和整体利益、当前利益与长远利益、社会利益和经济利益等等各方面的关系都协调起来。房地产业同时具有现实世界的消费特性和投资特性，主要在以下几方面得以体现：保持生态系统平衡的基础是合理利用土地资源。在房地产开发过程中，对土地资源合理有效的利用，是要建立在良好生态环境的基础上，这样才可以保证对土地资源的有效利用。为人们提供生存和发展的空间是房地产业最基本的功能，而伴随着城市人口密度的增加，城镇化水平的提高，在现今社会之中，如何让广大民众不再因为高昂的房价住不起房，如何在房屋建设和售出过程中透明化，是我们现在必须要重视并且予以改进的事情。
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3 包头市房地产业发展状况及影响因素............. 12
3.1 包头市房地产业发展历程状态..............12
3.2 影响包头市房地产业可持续均衡发展的主要因素...........14
4 包头市房地产业可持续均衡发展程度评价指标体系建立...........20
4.1 房地产业可持续发展程度评价指标体系建立的原则和方法..........20
4.1.1 房地产业可持续发展程度评价指标体系建立的原则.........20
4.1.2 房地产业可持续发展程度评价指标体系确立的方法.........20
4.2 包头市房地产业可持续发展评价指标体系建立........22
5 包头市房地产业可持续均衡发展程度评价......31
5.1 评价方法.............31
5.2 包头市房地产业可持续发展程度评价.........32
6 包头市房地产业可持续均衡发展的对策
随着房地产市场的如火如荼，也出现了许多隐患，为了保障房地产业健康稳定的运行，政府出台了大量文件，其中包括首套房贷回归基本贷款利息、保障性住房建设回归理性等措施。在房地产市场的强大压力下，我国通过补充原有房地产法律法规系统和修改完善国家政策来促使房地产行业的良性可持续发展。相比违规所带来的高额利益，守法成本显得过高。于是在房地产行业高额利益的趋动下，包头市房地产企业出现了很多违规现象，这也是包头市房地产业可持续发展目前还没有处于十分平衡状态的原因之一[44]。由于国家双轨制度的存在，导致了现今房地产投资严重过剩的局面。与此同时，金融机构降低贷款利息，降低开放商融资难度，其目的也是在房地产行业的高额利润中获利。这种现象不仅助长房地产行业炒作，还导致随意开发现象屡禁不止，严重影响了包头市整体规划。会成本理论机就是当你做一件事的同时所能做的其他所有事中收益最大的一件的收益。结合房地产业来看，如果要走可持续均衡发展的道路，就必须集中一定的资源去做一些改变。但这个改变是否是使用同样资源能得到的最大收益，就是我们需要去考虑的问题。比如说，有一块土地，如果政府把土地给开发商去开发商场，无疑是减少了商品房的土地面积，也减少了城市绿地可能的面积，所以这块土地用做什么用途才能得到最大的利益，就是我们和政府需要探索的问题了。由第五章的分析可以得出，包头市房地产业可持续均衡发展协调度是0.463 3，不太协调。社会经济因素和城市影响因素都处于不太协调的状态，而能耗影响因子则处于不协调的状态，因此，制定包头市房地产可持续发展的对策尤为重要。
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结 论
本文对包头市房地产业可持续发展的众多因子进行分析与筛选，在此结果上用功效函数法分析出包头市房地产业可持续均衡发展的协调度，对包头市房地产业可持续均衡发展程度进行了评价，结果得出包头市房地产业可持续均衡发展的综合协调度为0.4633，整体处于不太协调的状态,并从房地产市场因素、城市影响因素、社会经济因素以及能耗影响因素四个方面对包头市房地产业可持续均衡发展提出了以下几点建议：
第一，改变产业结构，多建设适合普通民众消费水平的中小户型商品房。
第二，加强房地产买卖管理和产权管理。
第三，以骨干企业为扶持重点，让骨干企业带动其他中小企业的发展，从而适应房地产业可持续发展的要求。
第四，发展循环经济，并通过其获得更多的利益。会成本理论机就是当你做一件事的同时所能做的其他所有事中收益最大的一件的收益。结合房地产业来看，如果要走可持续均衡发展的道路，就必须集中一定的资源去做一些改变。但这个改变是否是使用同样资源能得到的最大收益，就是我们需要去考虑的问题。比如说，有一块土地，如果政府把土地给开发商去开发商场，无疑是减少了商品房的土地面积，也减少了城市绿地可能的面积，所以这块土地用做什么用途才能得到最大的利益，就是我们和政府需要探索的问题了。
第五，重视环境保护，以环境和房地产业共同发展为目的。会成机本理论就是当你做一件事的同时所能做的其他所有事中收益最大的一件的收益。结合房地产业来看，如果要走可持续均衡发展的道路，就必须集中一定的资源去做一些改变。但这个改变是否是使用同样资源能得到的最大收益，就是我们需要去考虑的问题。比如说，有一块土地，如果政府把土地给开发商去开发商场，无疑是减少了商品房的土地面积，也减少了城市绿地可能的面积，所以这块土地用做什么用途才能得到最大的利益，就是我们和政府需要探索的问题了。
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参考文献（略）