房地产投资信托基金在我国公租房建设融资中的应用研究
开题报告
目 录
一、选题背景
二、研究目的和意义
三、本文研究涉及的主要理论
四、本文研究的主要内容及研究框架
（一）本文研究的主要内容
（二）本文研究框架
五、写作提纲
六、本文研究进展
七、目前已经阅读的文献
一、选题背景
随着我国城市化进程的加快，城市人口的增多，住房市场供不应求加剧，导致城市商品房价的疯狂上涨。这远远超过了城市中低收入家庭的收入增长，导致大部分城市中低收入家庭，尤其是城市外来务工家庭难以自己解决住房问题，买房难住房难的民生问题日益突出。(1)城镇中低收入居民住房困难，公租房制度上升为“国家战略”虽然我国政府近年来一直高度重视房价调控和住房保障工作，但据相关研究，2013年我国超一半省（市、自治区）份房价收入比上升，且增幅明显髙于2012年⑴。可见，仅仅依靠市场化途径已经难以解决城市居民的住房问题，国内外公认的解决方案是由政府提供保障性住房。近几年是保障性住房体系的密集调整期，随着经济适用房的取消，廉租住房与公共租赁住房（以下简称公租房）的并轨运行，2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保（2010) 87号），公租房制度以其特有的魅力登上历史舞台，并逐步上升为“国家战略”，成为我国住房保障体系中最重要的一员。(2)公租房需求大，资金土地供给普遍不足我国公租住房消费主体主要为低收入阶层，现在需要解决的城镇低收入家庭的住房问题仍有700多万户。
据调查，未来十余年间我国仍将处于农村剩余劳动力向城镇转移的高潮中，到2020年，我国城镇人口可能达到8.5亿人，迫切需要改善住房条件的家庭所占比重将达到—个百分点就将涉及250万个家庭。考虑到未来十余年新进入城市的人口中低端待保障的人群所占比重较大，要做到“应保尽保”，任务相当繁重。如此大量的公租房建设需求，少不了公共财政的支持。目前我国公租房建设的资金渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。虽然资金渠道比较多，但是资金数量不多，导致公租房建设达不到规定目标的要求，使公租房供给不足。此外，公租房的建设用地一般由政府行政划拨，在现行的土地出让制度下，必然导致政府的土地出让收入减少，因为公租房具有公益性，利润极低。为减少损失，地方政府会出现供地不积极的情况。有时即使拨地也会选择比较偏僻、交通不便的地方用来建设公租房。但归根到底，都是资金的问题，没有了资金，公租房的建设则无从谈起。
二、研究目的和意义
本文针对公租房建设资金不足、市场供需失衡的现状，旨在提出公租房建设融资的新途径，将房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)与公租房建设相结合，提出将REITs应用到公租房的建设融资中来，具有以下研究意义。
(1)系统地提出了REITs在公租房建设融资中的运作长期以来，我国房地产金融理论的研究相对滞后于实践活动。而实践中，房地产的金融需求却与日俱增，无论是金融机构，还是房地产开发企业或是消费者，都在积极探索和实践房地产金融的具体形式。公租房作为政府大力支持的保障性住房制度，同样也离不开房地产金融。本文基于现有研究成果和实践经验，通过深入的研究，系统地提出了 REITs在公租房建设融资中的运作，为REITs是实践提供了支持。
(2)为政府推广公租房建设的REITs融资模式提供了详细的政策建议随着近期国家改革步伐的加快，经济适用性住房的取消，廉租房与公租房的并轨，我国目前的保障性住房体系正面临一轮新的调整，公租房作为我国保障性住房体系的主要组成，虽然近几年政府持续投入巨资，其效果却似杯水车薪。本文通过深入研究，为政府推广公租房建设的REITs融资模式提供了详细的政策建议，以便政府加快REITs的应用实践，从而促进我国以公租房为核心的住房保障体系的建设。
三、本文研究涉及的主要理论
刘鸿雁（2012)在测算时将配套商业物业纳入了项目收益，当配套商业占公租房项目总面积的25%时,其综合投资收益率为5.58%~6.03%f2G]。鲍玉才(2013)以重庆市某公租房项目为例测算出在有补贴基金的情况下REITs的收益率高于政府无偿划拨形式的收益率。潘洋（2013)以广州市为背景，设计了广州公租房建设融资中应用REITs的运作模式，并通过实际数据测算研究了该融资模式的可行性，测算得到仅享受税收减免无政府补贴情况下15年存续期的REITs的投资者收益率能达到5.49%[21]。张卫芳(2013)构建了北京市公租房建设融资中应用REITs的运作模式并测算得到投资期限为15年最为合适，内部收益率可达到7%。肖忠意（2014)等以重庆市某公租房项目为对象设计了两种债权性公租房的REITs，并测算出利用已建成的公租房项目募集资金用于新项目开发方式下，在不含土地成本的前提下其15年期的收益率为6.5%;而仅仅募集资金用于公租房幵发建设的方式下，其平均收益率为6.1%。由于现有公租房建设数据并未完全公幵，这些经济适用性的测算都要基于各种人为的假设，主观性很强，因而这些测算的准确性都有待验证。
王仁涛（2006)建立了委托代理模型对REITs制度进行了探讨，提出了解决道德风险问题的建议。这一类研究通常将代理人的行为简化为努力和不努力的二元变量，这其实是远远脱离实际的，而且公租房建设融资中应用REITs的运作过程中除了道德风险，还存在逆向选择，很少有学者对此进行过研究。还有的着眼于REITs的投资风险，如王妞捷（2008)分析了廉租房建设融资中应用REITs的风险组成及特点,建立了投资组合风险度量模型，并利用亏本概率确定了投资最低收益率，进而提出了相应的风险控制策略。魏威（2012)建立了 REITs组合决策优化模型，利用中国房地产指数系统进行实证分析，证实了 REITs投资物业和类型的多样化策略对提高REITs投资收益、减小投资风险的优化效果非常好。但实际上在公租房建设融资中应用REITs时投资标的一般由法律和政策规定，自我选择范围较小，并且分散投资可以降低风险以为大众所公认，缺乏研究价值。
四、本文研究的主要内容及研究框架
（一）本文研究的主要内容
本文从政府的立场考虑，围绕如何成功地将REITs应用于公租房建设融资，结合国内相关形势与政策和现有的国内外经验启示，以REITs在公租房建设融资中应用的运作为主要研究对象。除绪论和结论部分，本文的主要内容集中在2至5章，共4部分内容：第一部分，研究国内外REITs的应用经验及其与保障性住房结合的成功经验，国外主要考察美国和亚洲的典型国家与地区，包括日本、新加坡和香港，国内由于经验很少，主要考察中信一凯德科技园投资基金和汇贤产业信托这两个典型的案例。第二部分，深入研究我国发展公租房REITs的必要性和可行性，其中必要性分析指出REITs是拓展公租房建设融资渠道和提高公租房建设管理效率的重要途径，可行性从经济金融环境和法规政策这两大方面进行了详细分析。第三部分，针对目前国内公租房管理现状，详细阐述了目前REITs在公租房建设融资中运作，包括REITs的基本模式和运作流程，并进一步深入研究了 REITs内部参与各方的权责关系和利益分配，从而提出了代理人的选择机制和激励机制。值得指出的是，此时政府除了担任REITs补贴的支付者,更主要的,政府还是REITs投资人的代表身份，在REITs运作的不同阶段，政府以不同的身份参与REITs的内部博弈。第四部分，从政府作为监管者的角度，针对REITs在我国公租房建设融资中的应用提出了一系列政策建议，包括政府应当健全REITs和公租房相关的法律法规，并建立一套针对REITs的全方位的监管制度。
（二）本文研究框架
本文研究框架可简单表示为：
五、写作提纲
致谢 5-6
中文摘要 6-7
ABSTRACT 7
第1章 绪论 10-17
1.1 研究背景与意义 10-11
1.1.1 研究背景 10-11
1.1.2 研究意义 11
1.2 研究现状 11-15
1.2.1 国外研究现状 11-12
1.2.2 国内研究现状 12-15
1.3 论文内容与结构 15-17
1.3.1 论文主要内容 15
1.3.2 论文结构 15-17
第2章 国内外REITs的应用经验及启示 17-35
2.1 美国REITs的应用经验 17-26
2.1.1 美国的REITs及其在廉租房建设中的应用 17-21
2.1.2 美国REITs的运作模式 21-26
2.2 洲典型国家和地区REITs的应用经验 26-29
2.2.1 日本REITs的运作模式 26-27
2.2.2 新加坡REITs的运作模式 27-28
2.2.3 香港REITs的运作模式 28-29
2.3 我国REITs的应用经验 29-32
2.3.1 中信—凯德科技园区投资基金 29-30
2.3.2 汇贤产业信托 30-32
2.4 国内外REITs的经验比较及启示 32-35
2.4.1 国内外REITs的经验比较 32-33
2.4.2 REITs在我国公租房建设融资中应用的经验启示 33-35
第3章 REITs在我国公租房建设融资中应用的必要性与可行性分析 35-43
3.1 REITs在公租房建设融资中应用的必要性分析 35-37
3.1.1 REITs是拓展公租房建设融资渠道的重要途径 35-36
3.1.2 REITs在提高公租房建设管理效率的重要途径 36-37
3.2 REITs在公租房建设融资中应用的可行性分析 37-43
3.2.1 经济金融环境宽松,民间资本充裕 37-41
3.2.2 法律法规导向,政策利好不断 41-43
第4章 REITs在我国公租房建设融资中的运作 43-64
4.1 REITs在我国公租房建设融资中的基本模式 43-47
4.1.1 设计原则 43-44
4.1.2 基本形式选择 44-45
4.1.3 组织结构搭建 45-47
4.2 REITs在我国公租房建设建设融资中的运作流程 47-50
4.2.1 设立发行阶段 47-48
4.2.2 运营管理阶段 48-49
4.2.3 终止清盘阶段 49-50
4.3 REITs在我国公租房建设融资中的运作机制 50-64
4.3.1 REITs运作中的代理问题 50-52
4.3.2 代理人选择机制 52-56
4.3.3 代理人激励机制 56-64
第5章 REITs在我国公租房建设融资中应用的政策建议 64-68
5.1 健全法律法规体系 64-66
5.1.1 建全REITs的法律法规体系 64-65
5.1.2 完善公租房的相关法律法规 65-66
5.2 建立REITs的监管制度 66-68
5.2.1 明确政府监管主体及职责 66
5.2.2 建立REITs信息披露制度 66-67
5.2.3 引导社会公众进行监督 67-68
第6章 结论与展望 68-70
6.1 论文主要工作及结论 68
6.2 有待进一步研究的问题 68-70
参考文献 70-73
六、本文研究进展(略)
七、目前已经阅读的主要文献
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