第1章 引言
1.1研究背景
房地产业涉及国民经济中的50多个行业，直接带动上下游几十个产业的发展。随着社会主义经济的不断发展，我国房地产业更是得到了长足发展，并逐渐成为我国重要的经济支柱。由于我国特殊的人口，地域及文化背景，住房这一刚性需求的矛盾在我国显得尤其突出，随之而来的则是我国房地产业的高收益特征，高收益必然引来大量的房地产投资。然而，高收益往往伴随着高风险，房地产业的风险也是相当大，这必须得到投资者的重视。由于楼盘开发通常采用标准化生产，导致房产企业之间的竞争异常激烈，同时国家加强对楼市的宏观调控，加大安置房经济活适用房等建设，这些政策极大地加剧了房地产业的生存压力，同时也使得房地产企业之间的竞争日趋白热化。
面对激烈的企业竞争，房地产企业需要从自身挖掘潜力，发现自身发展的不足并找到相应的解决措施，而房地产企业加强对自身问题的分析就一定要做好财务分析工作，财务报表是企业经营状况的晴雨表，反映企业一段时间内的工作成果与经营状况，财务分析工作在一定程度上关系到企业到企业的生存与发展。由于我国企业发展较晚，财务分析与财务管理并没有达到企业的重视，这与现代企业持续发展战略背道而驰。只有加强财务分析，房地产企业才能发现问题并及时调整从而在激烈竞争中求得长期发展。
1.2研究意义
1.2.1房地产财务分析是企业项目投资决策的重要依据，帮助房地产企业做出正确的投资，资金运营和融资计划，有利于企业最大限度的控制成本制定适合企业自身情况的发展战略。房地产企业进行财务分析，能够全面了解企业的经营业绩，偿债能力和运营效率，发现企业经营过程中的缺点和不足，改善企业经营状况，提高企业经济效率。
1.2.2我国当前房地产市场火爆，房地产这块香饽饽也越来越得到大量投资，如何在竞争中求得生存和发展，是企业面临的重要问题。房地产企业财务分析能够帮助发现企业的优势和劣势，促使企业发现问题并提高经济效益。企业经营者及时有效获取企业发展成果，经营状况的重要渠道便是对企业进行财务分析，对于高风险的房地产投资企业来说，做好财务分析意义重大。
1.3研究内容
万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）的财务状况进行分析，我们主要是通过万科公司每年披露的出来的年报，研究内容包括资产负债表，现金流量表和利润表。资产负债表是反映企业财务状况的报表。损益表是反映企业的经营业绩，尤其是获利能力的报表。现金流量表是反映企业现金流量的报表。在三大报表的基础上，根据房地产行业高收益与高风险并存的特点，我们的研究内容主要是万科公司的偿债能力，营运能力，盈利能力以及发展能力，从中发现万科公司发展中需要重视的问题，并依据其问题为万科的发展出谋划策。
1.4研究方法
在写这篇文章时，采用了如下研究方法：
本文对万科公司的财务分析运用了规范研究法。规范研究法是指根据一定的的价值观念或经济理论对经济行为人的行为结果及产生这一结果的制度或政策进行评判，回答经济行为人的行为应该是什么。通过现有的财务分析理论，以万科公司的财务报表为基础，分析了万科公司的各种财务数据，对万科公司的偿债能力，营运能力以及发展能力进行分析并以及所学知识进行评判。对万科公司这种财务业绩的“好”与“坏”的分析来达到发现问题并解决问题的目的。
本文同样使用了案例分析法。案例分析法是指把实际工作中出现的问题作为案例,进行研究分析，从而培养分析能力、判断能力、解决问题及执行业务能力。万科作为我国房地产企业的领先企业，对于房地产财务分析有一定的研究价值，因此，本文以万科公司作为案例进行分析，以万科近几年实际发生的财务数据为出发点，提高了对企业财务分析的能力，并为一般房地产企业财务分析提供借鉴。
第二章 房地产企业财务分析概述
2.1企业财务分析内容与方法
财务分析是指企业从财务角度给企业各项指标进行评价。通过收集整理企业财务报表及财务信息，用一定的分析方法和技术计算企业指标，对房地产企业的盈利能力，偿债能力，现金流量进行衡量跟评价。房地产投资财务分析最重要的分析材料便是企业的财务会计报表，包括资产负债表，利润表，现金流量表。房地产投资财务分析不仅衡量企业过去，而且反映企业当前财务状况更预测企业未来财务发展。房地产投资财务分析通常有盈利能力分析，偿债能力分析和运营能力分析。
2.1.1财务分析内容
1、偿债能力分析
偿债能力是企业财务状况和经营能力中非常重要的标志。企业偿债能力低，不仅说明企业资金紧张，企业经营活动的各种费用无法正常支付，而且意味着企业资金周转不灵，企业没有足够的现金到期偿还债务，企业用破产的风险。企业的负债通常包括长期负债和流动负债。企业现有的货币资金以及可以变现的流动资产如果大于负债，则说明企业有偿债能力，企业的货币资金以及可变现的流动资产小于负债，则说明企业偿债能力差。
房地产企业的偿债能力反映近期企业面临的财务风险。企业偿债能力直接关系到企业存活能力，企业如果债务过多则会面临破产或者被兼并的风险。偿债能力差会使得企业到期不能正常偿还债务，这给企业的形象和竞争力有非常大的影响。同时，企业到期无法偿还债务还会导致企业的信用降低，这势必对企业融资带来非常大的影响，对于一个无法偿还债务且很难融资的企业来说势必是雪上加霜。房地产投资由于其高投入以及生产周期长的特点，企业的资产负债率一向偏高，基于此种情况，房地产投资财务分析务必将企业偿债能力分析放到重中之重。偿债能力分析常见的衡量指标有资产负债率，流动比率，速冻比率等。
2、营运能力分析
营运能力分析反映企业资金周转状况。通过运营能力分析，企业可以获得资产运营效率的情况并及时发现企业运营中的问题。运营能力分析常见的指标有应收账款周转率，总资产周转率等。
营运能力本义是指经营运作管理能力，常规是指公司的营销系统，包括部门有市场部，销售部、统计部、票务部、售后服务部等，是社会生产力在企业中的微观表现，是企业各项经济资源，包括：人力资源、生产资料资源、财务资源、技术信息资源和管理资源等，基于环境约束与价值增值目标，通过配置组合与相互作用而生成的推动企业运行的物质能量。广义的营运能力是企业所有要素所能发挥的营运作用；狭义的营运能力是指企业资产的营运效率，不直接体现人力资源的合理使用和有效利用。
3、盈利能力分析
盈利能力是衡量企业获取利润最重要的指标。利润是房地产企业赖以生存与发展的基础，是企业竞争的核心。通过对房地产投资的盈利能力分析，经营者可以得知企业的投资是否得到了合理的汇报，并判断企业的业绩表现，是投资者做出决策的重要依据。反映企业盈利能力的指标通常有净资产收益率，总资产报酬率，销售净利率，资产净利率以及成本费用率等。盈利能力分析是指企业获取利润的能力,是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源,是经营者经营业绩的体现,也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。因此盈利能力分析十分重要。主要用企业资金利润率、销售利润率、成本费用利润率去评价。
4、发展能力分析
发展能力，是指企业未来生产经营活动的发展趋势和发展前潜力，同时也被称为企业的增长能力。是衡量企业通过自身的生产经营活动，不断扩大积累而形成的发展潜能有多少的一种分析。企业的成长能力受多个方面的影响，包括外部环境以及企业内部情况等。发展能力强的企业，能够够持续创造财富并增加企业价值。
发展能力分析是基于企业盈利能力分析，偿债能力分析以及营运能力分析的综合分析，分析企业财务目标与企业目标之间的关系。对于不同的会计信息使用者，对企业发展能力分析有不同的意义。企业进行发展能力分析能够衡量企业创造股东价值的程度，为企业下一步战略提供依据；企业进行发展能力分析，能够及时发现企业问题，从而及时纠正保证企业持续健康发展。
2.1.2财务分析方法
财务分析常见的方法有很多，基本的分析方法有比率分析法，比较分析法，因素分析法，趋势分析法和图表分析法。本篇文章用到了比率分析法，如对各种财务指标的计算，资产负债率，产权比率等，同时，本篇文章还用到了比较分析法，通过把万科与同行业的保利地产进行对比，发现万科发展中的优势以及不足。本文还使用了图表分析法，将万科的各种指标显示在图中，更直观的发现万科财务指数，更有利于进行分析。
1、比率分析法，是指通过计算获得彼此存在关联的项目进行对比，从而获得企业财务状况的方法。比率分析法通过将两个不可比的指标用相对比较的方法变成可比较的指标，常见的比如资产负债率，销售净利率等都是采用比率分析法。
2、比较分析法，是通过两个或者两个以上的数据进行比较，计算出差异，并分析差异产生原因的一种方法。既可以通过绝对比较又可以通过相对比较，确定其变动程度。比较分析法常用过去的标准进行衡量。
3、因素分析法，这种方法常用于需找哪个因素对目标影响最大。一般方法时，在保证其他因素都不变的情况下，对某一因素进行不断的替换，获得不同因素变化对目标产生的影响。
4、趋势分析法，通过比较企业几年间的财务数据，计算对上期同指标的变动程度从而获得企业某指标上升或者是下降的趋势，并借此预测企业未来的业绩表现。
5、图表分析法，将企业一年间的各项表现或者不同年间同一指标的变化放在表格中供投资者分析，这种方法简单明了，便于投资者了解企业财务状况。
2.2房地产企业财务分析特点
2.2.1房地产企业的特点
不同于一般企业，房地产企业具有显著的行业特点，即房地产企业的经营周期较长并且经营风险相对较高。首先，房地产企业是典型的资金密集型企业，其建设初期需要非常大的资金投入。其次，房地产企业的经营周期较长，企业的收入一般很久才能确认，这就使得企业的报表上的信息不一定真实反映企业状况，对企业财务分析时，要注意其各项周转速度。
2.2.2房地产企业分析的特点
房地产企业建设需要投入大量的资金，而这些资金投入往往来源于借贷，这就要求在对房地产企业进行财务分析时，要着重分析房地产企业的偿债能力，对于地产企业来说，到期无法偿还债务意味着企业资金链有断裂危险，特别是正在动工的企业，一旦资金断裂，后果不堪设想。
同时房地产库存过多也会直接导致企业资金紧张，因此对房地产企业财务分析时要注意存货周转率的分析。近年来，我国加强对楼市收紧政策，再加上房地产行业土地成本以及劳动力成本的不断攀升，房地产企业利润空间受到了极大的压缩，对房地产企业财务分析时也要着重分析盈利指标。
第三章 万科企业股份有限公司财务分析
3.1公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年，总部位于深圳。公司于1991年在深圳证券交易所上市，股票代码为000002。万科公司的核心业务是大众住宅开发，目前已成为我最大的专业住宅开发企业。
万科公司分公司遍及全国20多个城市，其下地产业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。万科公司是地产行业的蓝筹股，是全国第一个销售额超千亿的房地产公司。多年来，万科公司一直是我国房地产行业综合实力的第一名，企业取得了骄人的业绩。
3.2偿债能力分析
3.2.1短期偿债能力
⑴流动比率
流动比率指的是流动资产与负债的比率关系，该指标数值越大表示企业的偿债能力越高。财务上公认的流动比率标准值在2左右。通常来说，营业周期较短的企业流动比率较低，而营业周期较长的企业流动比率较高。
⑵速动比率
速动比率=速动资产/流动负债
其中：速动资产=流动资产-存货
速动比率反映企业流动资产中可以立即变现的用于偿还债务的能力，速冻比率由于剔除了存货等变现速度较慢的项目，更能反映企业立即偿还债务的能力，一般来说，企业的速冻比率维持在1比较合理。
从图1中我们可以看到，从2010年到2013年万科的流动比率和速冻比率变化趋势一致，都是呈下降趋势，说明企业偿债能力变弱。万科的流动比率和速冻比率分别低于公认的合理值，这与房地产行业房地产行业的存货较多这一特性有关系。同时，我们也应当看到，万科的负债中很大一部分来源于预收账款，万科公司收取客户的预购房款构成了万科的预收账款，这说明万科的资金占用能力较强，销售能力较好。
从图2我们看出，万科从2011年到2013年各年的流动比率均低于保利地产，说明万科的短期偿债能力不如保利集团，需要进一步加强。
资产负债率资产负债率=（负债总额&pide;资产总额）×100%
资产负债率是判断企业是否健康的重要标准，过于高的资产负债率会给企业带来较大的财务风险。而过于低的资产负债率表明企业并没有很好的利用负债进行再融资。
3.2.2长期偿债能力
⑴资产负债率
从图3我们可以清楚的看到，万科的资产负债率从2010年到2012年处于持续上升的状态，在2013年万科的资产负债率略微下降。从图4，我们可以看到，与同行业的保利地产相比，除2011年，保利地产的资产负债率略高于万科的资产负债率以外，其余各年，保利的资产负债率均略低于万科的资产负债率，说明万科的财务风险较大。
万科几年内的资产负债率处于相当高的水平，首先这是房地产行业一种普遍的情况，我国房地产行业资产负债率一直偏高，国家上公认的资产负债率警戒线是75％，显然，万科的资产负债率高于此警戒线，企业有较大的财务分析。其次，万科的资产负债率与其今年来加速在国内扩张有关，高投入随之而来的是高资产负债率。过高的资产负债率一方面会给企业带来财务风险，另一方面会给使得企业在开发其他业务时因缺乏资金而寸步难行。
⑵产权比率
产权比率= 负债总额/股东权益×100%
产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。
一般来说，产权比率可反映股东所持股权是否过多（或者是否不够充分）等情况，从另一个侧面表明企业借款经营的程度。这一比率是衡量企业长期偿债能力的指标之一。它是企业财务结构稳健与否的重要标志。该指标表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，从而其资产结构越合理，长期偿债能力越强。
从上图5我们可以看到，万科公司2011年到2013年处于一个不断波动的趋势，在2011年到2012年万科公司的产权比率由326.83%上升到360.21%，2012年到2013年产权比率由360.21%下降到346.74%，总体呈现一个先上升后下降的趋势。产权比率高是高风险，高报酬的财务结构，产权比率低是低风险，低报酬的财务结构，说明万科公司在2012年举债经营程度较高，在2013年有所下降。
图6是万科公司近三年与保利地产产权比率的对比图，从图中我们可以清晰的看到，在2011年，保利地产的产权比率明显高于万科，说明保利地产的财务风险较大，在2012年，保利地产的产权比率略低于万科，但相对于2011年是上升趋势，同样在2013年，保利地产的产权比率同样是高于万科的产权比率。通过对比，可以发现，尽管从数值上来说，万科公司的产权比率比较高，财务风险较大，但同同行业相比，万科公司的产权比率相对不高并且在近几年处于下降趋势，说明企业财务风险在降低，举债经营程度变低。
3.3营运能力分析
3.3.1存货周转率
存货周转次数＝销售成本/平均存货
其中：平均存货＝（期初存货＋期末存货）&pide;2
存货周转天数的计算公式
存货周转天数＝计算期天数/存货周转次数＝（计算期天数×平均存货）/销售成本
存货周转率反映企业存货的周转速度，存货周转速度越快，表明企业存货的占用水平越低，企业流动性好，存货转换为现金、应收账款的速度快。存货周转率高的企业变现能力强，反之，存货周转率低的企业变现能力弱。
从图5可以看出，2010年到2012年万科的存货周转率略有下降，2011到2012年，2012年2013年万科的存货周转率都有所上升。同时，万科的存货周转率高于地产行业平均存货周转率，这一方面显示了消费者对万科住宅的满意程度，另一方面也是万科这些年来改变销售策略以现金为王为主要策略的结果。同时，我们将万科的存货周转率与保利地产做了对比，发现，近三年来，保利地产的存货周转率均高于万科的存货周转率，这从一方面体现了万科高效的产品开发效率，也一定程度上反映出万科产品价位以及类型贴近市场而相对其它企业更受到市场欢迎的情况。
3.3.2应收账款周转率
应收账款周转率= 营业收入/平均应收帐款余额
其中：平均应收帐款余额=（应收帐款余额年初数+应收帐款余额年末数）/2应收账款周转率反映的是企业应收账款转为现金的平均次数，应收账款周转率越高反映企业资金回收越快，企业资金流动性好，企业资金得到了很好的保障，相反，应收账款周转率越低，说明企业资金过多呆滞在应收账款上，有坏账风险。
行业的不同也会导致应收账款周转率的差异，地产行业的应收账款周转率普遍偏低。从图中我们可以看到，万科的应收账款周转率波动较大，从2010年到2012年保持上升状态，说明企业收账速度加快，账龄变短，坏账损失风险小。从2012年到2013年，企业的应收账款周转率有较大下降，说明万科的收账速度变慢，账龄变长，企业坏账损失风险增大。同时，在与万科公司进行对比时，我们发现，2012到2013年，万科公司的应收账款周转率高于保利地产，说明万科坏账损失风险小于保利。
3.3.3总资产周转率
总资产周转率是指企业在一定时期业务收入净额同平均资产总额的比率。
总资产周转率（次）=营业收入额/平均资产总额X100%
总资产周转率=销售收入/总资产
总资产周转天数=360&pide;总资产周转率（次）
总资产周转率是综合评价企业全部资产的经营质量和利用效率的重要指标。周转率越大，说明总资产周转越快，反映出销售能力越强。企业可以通过薄利多销的办法，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加。
如图11所示，是万科公司2011年到2013年的总资产周转率，从2011年到2013年，万科公司的总资产周转率保持增长趋势，从0.2805上涨到0.3157，说明万科公司的资产从投入到产出的流转速度加快，企业的资产管理质量和利用效率加快，同时也说明了万科公司销售能力在不断增强。这与万科近几年的销售策略有关，万科公司加大对二三线城市的投入，同时加大商业住宅的开发，同时万科公司追求住宅质量也赢得了比较好的口碑，销售能力不断增强，其在住宅上的投入到产出速度不断加快。图12是2011年到2013年万科与保利地产总资产周转率的对比，从图中可以清晰的看到，除了2011年万科的总资产周转率略逊色于保利地产的总资产周转率以外，在2012年以及2013年，保利地产的总资产周转率均高于万科的资产周转率，这说明，虽然万科近几年总资产周转率不断上升，但相对于同行业的保利地产，依然是有一定的差距，如何挖掘潜力加大销售提高总资产周转率是万科公司需要重视的问题。
3.4盈利能力分析
3.4.1毛利率
我们可以看到，2010年到2013年万科毛利率逐年下降。而同行业的保利地产在2011年到2012年一直上涨，并在2013年超过了万科。主要原因是近年来土地价格的快速上涨直接导致地价在成本中的比例越来越高，这很大程度上影响了地产行业的利润空间。同时，这也与万科近几年的销售的住宅类型有关，万科近年来装修房所占的比率较高，而装修房的平均利润率低于毛坯房，这也是万科利润率下降的一个重要原因。
3.4.2净资产收益率
净资产收益率反映了企业所有者权利的投资报酬率，该指标反映企业所有者的获利能力，是企业所有者最关心的指标，它反映投资者的投资是否能得到很好的回报。是衡量企业盈利能力最核心的指标。
净资产收益率=净利润/平均净资产*100%
从图15我们可以看到从2010年到2011年，万科的净资产收益率不断走高，从2012年到2013年持平，说明万科的经营效率提高，企业盈利水平提高。万科净资产收益率提高的主要原因是，近年来受政府调控房地产市场的原因，万科通过提高经营效率来改善经营状况。万科经营状况变好的一个重要因素是万科加快对中小户型楼盘的销售，自主性客户不容易受市场影响，这种销售策略保证了万科在房地产业绩普遍走低的情况下仍旧能保持较高的净资产收益率。
图16是万科与保利地产净资产收益率的对比，我们可以看到，从2010年到2013年，保利地产的净资产收益率一直高于万科，说明万科在提高收益率方面仍有一定的空间。总体来看，保利地产的净资产收益率略高于万科，但是万科的净资产收益率体现出较明显的增长趋势。
3.4.3总资产报酬率
总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额X100%
是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率。它表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，用以评价企业运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。
图17是万科公司2011年到2013年的总资产报酬率，从图中我们可以看到，2011年到2012年，万科公司的总资产报酬率处于上升趋势，但在2013年出现了下降的情况。说明万科公司在2011年到2012年的资产利用效率有所提高，企业在增加收入，节约资金使用等方面取得了良好的效果。但在2013年，万科公司的总资产报酬率有所下降，说明万科公司2013年投入产出水平低，企业的资产运营效率变低。图18是万科公司于保利地产的总资产报酬率对比，我们看到，万科的总资产报酬率高于保利地产，尽管在2013年万科的总资产报酬率出现了一定的下降，但其总资产报酬率高于保利地产，说明万科公司的投入产出能力还是相对较强的。
3.5发展能力分析
从图13中，我们可以看到，万科的主营业务收入增长率在2010年非常低，只有3.75％，但在2011年到2013年都达到了非常迅速的增长，但其增长势头不如保利地产。在2013年的时候增长速度有所放缓，总体上来说，万科的主营业务收入保持增长势头，近年来表现良好，企业下属地产销售业绩良好，比较得到市场认可。
从图15我们可以看到，万科的净利润增长率大体上处于一个下降的趋势，仅仅在2012年有小幅回升，说明企业的净利润增长有放缓趋势。万科的净利润增长率也不如保利地产。万科的净利润有放缓主要是跟当前我国房地产市场的大环境有关，一方面，我国加强了对房地产行业的宏观调控，不断推出经济适用房，廉租房等，一线城市房地产市场不断降温，而万科主推高端住宅，其主要业务核心在一二线城市，这对万科的销售业绩有一定的影响。另一方面，近年来，房地产企业拿地成本不断攀升，出现一个个地王，这直接导致企业成本的上升，此外，劳动力等成本的上升也及大地缩减了万科的利润空间，这也是万科净资产增长率不断放缓的原因。加强万科的成本控制，从各个流程上控制企业成本是万科接下来需要重视的问题。
3.6综合分析
我们根据万科公司2013年的业绩，制作了杜邦分析表，如下所示
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1.从上图中，我们可以看到万科在2013年的净资产收益率达到了19.66%，该指标是万科分析系统中的核心。它反映所有者投入资本的获利能力，同时反映企业筹资、投资、资产运营等活动的效率，它的高低取决于总资产利润率和权益总资产率的水平。决定权益净利率高低的因素有三个方面-权益乘数、销售净利率和总资产周转率。权益乘数、销售净利率和总资产周转率三个比率分别反映了企业的负债比率、盈利能力比率和资产管理比率。
2.权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。从图中我们看到，万科资产负债率较高，一方面万科有较高的财务风险，另一方面，万科可以利用负债的杠杆效应发展企业，这就是万科近年来不断加大融资力度向内地二三线城市扩张的原因。
3.销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。从图中我们可以看到，万科的销售净利率是13.5118%，销售净利率不是很高，这主要源于近年来地价成本不断攀升，导致企业成本增加，另一方面劳动力等成本也不断加大。万科一方面要调整战略，对于销售疲软的一线城市可以适当收缩业务，对于二三线城市可以大力发展，努力提高企业销售收入。另一方面，万科应当严格控制各项成本费用的支出，加强成本控制，寻求降低成本的有效途径。
第四章 房地产企业财务分析建议
4.1 控制财务风险，加强财务预警
从对万科以及保利地产短期偿债能力以及长期偿债能力的分析中，我们可以看到，房地产企业的负债率处于一个非常高的水平，远远高于国际上的警戒线，这虽然跟房地产企业的特殊的行业性质有关，但对于营业周期较长，投入较大的房地产企业来说，控制财务风险十分必要。企业一旦财务风险过大，资金链断裂，后果不堪设想。房地产企业应时刻关注财务风险指标，加强预警，将风险降低到最小。
4.2 挖掘自身潜力，提高销售能力
房地产行业是营业周期较长的行业，从万科以及保利的数据来看，投入到产出的时间都相对较长。但房地产企业一般都靠借贷维持正常生产，营运能力低会给企业带来较大的压力，房地产企业应当积极挖掘自身的潜力，根据市场变化推出适合消费者购买的住宅，提高销售能力，减轻企业营运压力。
4.3 加强成本控制，提高利润
成本是衡量企业管理水平高低和经济效益好坏的重要指标，对于房地产企业来说，提高经济效益无非从两个方面着手，一方面是提高收入，另一个是降低成本，当前不断涌入的房地产投资者使得我国房地产市场有饱和趋势，另外国家加大各种保障房的建设也使得企业的销售空间变小，这时候房地产企业要做的就是加强企业的成本控制，尽可能的降低企业成本。要强化成本意识，优化成本管理体制，规范成本管理行为。
4.4 战略规划，实现可持续发展
对于任何一家企业来说，实现可持续发现是企业追求的不懈目标，从万科以及保利的发展能力分析中，我们可以看到，总体来说，房地产企业的增长能力较强，有较大的未来潜力，但也应当注意到房地产企业受当前各种政策影响也较大。房地产企业应当加强战略规划，将企业规划到未来几十年，实现可持续发展。
4.5 综合分析各项指标，协调发展
我们看到，房地产企业的财务数据是一个综合指标，任何一个环节出现问题都会影响企业的总体效益，因此，房地产企业应当综合分析各项指标，发现问题积极解决，实现企业协调健康发展。
5、结论
房地产投资建设周期长，变现能力差以及投入较大的特点决定了房地产投资是一个高风险的投资项目。房地产企业规避风险的最好方式就是加强对财务报表的分析，通过偿债能力分析企业财务风险，通过盈利能力分析企业的经营成果，通过运营能力分析企业周转速度，通过发展能力分析企业未来趋势。运用先进的指标对企业各项经济活动适时监控。房地产投资项目的财务分析要从企业过去，现在和未来着手，通过现有财务数据，回顾企业历史业绩，发展经营和财务问题，着手现在控制成本，提高项目管理，同时放眼未来，根据企业自身特点及历史发展，合理预测企业未来财务状况及发展方向，因地制宜选择企业发展良好策略。最后，房地产企业应当及时关注国家关于房地产调控的有关政策，不能盲目扩大投资。
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