第 1 章 绪论
1.1 问题的提出
1.1.1 研究背景
中国经济自改革开放至今，经济发展水平发生了质的提升，根据相关统计数据显示，2018，我国 GDP 以及社会消费品总额分别为 90.03 万亿元和 38.1万亿元，同比增长分别为 6.6%和 9.0%。随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断优化发展，老百姓人均收入水平也得到一定的提升，老百姓的消费结构也发生了转变，逐渐由生存型消费向发展型消费和享受型消费转变。在国家新型城镇化战略的强力推动下，我国当前常住人口的城镇化水平逐年提升，2018 年该指标已达到 59.58%。发达国家该指标已达到 80%，比较来看，我国房地产行业仍有较大的发展空间。据国家统计局公布的数据，2018 年，中国房地产开发投资、商品房销售面积以及商品房销售额分别为12.03 万亿元、17.17 亿平方米以及 14.99 万亿元，同比增长 9.5%、1.3%和12.2%。根据全国房地产市场发展趋势，未来我国城镇化住房主要源于棚户区改造需求以及城镇化居民的改善需求两部分构成。随着生育政策、城市吸引人才政策、户籍制度、落户政策等实施，以及居民收入水平提高，未来我国城镇化人口必然会持续增加，在一定时间内，房地产需求也会持续稳定增长。综上分析，我国房地产行业在未来一定时间范围内依然会是我国经济发展支柱性产业，将保持平稳发展。
近几年，由于受国家宏观政策环境及经济发展形势变化等因素的影响，房地产市场供需等产生了明显的变化，消费者逐渐趋于理性，对房地产的需求逐渐侧重品牌、质量、服务水平等。与此同时，房地产行业面对日益挤压的市场空间，复杂的外部环境以及激烈的同行竞争，房地产企业要想在市场竞争中占据有利地位，转型升级道路是正确的选择。XS 哈尔滨公司成立于2003 年，是 XS 集团公司旗下的地区公司，是地产项目投资管理专业平台的运营主体，目前的主营业务为房地产开发。XS 哈尔滨公司自成立以来，各方面工作成就显著，具备了良好的发展基础和有利条件，但发展中也面临不少矛盾和问题。主要表现为：与房地产行业竞争者比较，XS 哈尔滨公司资产规模小，公司业务单一，空间区域狭窄，在目前的制度环境和竞争环境下，导致公司难以集合大量资本获得土地、产业链整合能力弱，成本控制难度大，
市场竞争能力相对较弱。所以，XS 哈尔滨公司只有顺应国家发展趋势的基础上，结合自身禀赋转变发展战略，全方位提升企业整体竞争力，推动企业持续稳定发展。如何选择和制定企业战略以适应复杂变化且竞争激烈的外部环境并保持公司自身的生存与发展是该公司亟待解决的问题。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 企业发展战略理论
（1）战略理论发展
在学术界领域，关于企业发展战略理论的研究，最早可追溯到 1938 年，切斯特·巴纳德在《经营者的职能》一书中第一次将“战略”概念应用到企业的决策机制中，并分析了战略对企业各要素间的影响[1]。1962 年，钱德勒在出版的《战略与结构、美国工业史的考证》一书中，第一次提出了“企业战略”的概念，他认为企业战略就是明确了企业在未来一定时间范围内发展的目标和目的，选择出企业实现这些目标所遵循的途径，另外，他认为企业发展战略对企业的组织结构具有重要的影响作用。1965 年，安索夫在《公司战略》一书中，第一次提出了“战略管理”的概念，他认为战略管理指的是企业要想实现持续发展，高层管理者必须在明确企业所处环境的基础上，为企业制定针对性的长远规划，极大的推动了战略管理在企业运营中的应用。同年，安东尼在《经营管理学基础》中提出，计划和控制由战略规划、操作控制和管理控制构成，另外，不同的组织层次会运用不同的战略，并且安东尼认为战略规划是组织的最高层次，安德鲁斯和安索夫也认同这个观点，从而形成了“安东尼-安索夫-安德鲁斯范式”，基本形成了企业战略的理论框架[2]。1971 年，弗雷德·博尔奇将战略管理的思想引入到通用电气公司的企业管理当中，并获得了巨大的成功，开启了战略管理思想在企业中应用的先例。随后，日本等发达国家纷纷效仿通用公司，将战略管理思想应用到企业管理当中，从而将战略管理思想推向了高潮。
20 世纪 80 年代，全球呈现多极化趋势，出现了很多研究企业发展战略的学者，从而，战略管理理论的研究逐渐系统化，并走向成熟。1987 年，迈克尔·波特在产业分析的基础上，以价值链为战略分析的模型，推导出了著名的“五力”分析模型[3]。20 世纪 90 年代至今，关于企业发展战略理论的研究取得了丰富的研究成果。从目前的研究成果来看，学者们重点关注企业战略目标制定、战略选择、战略转型、集群战略以及平台企业发展战略等。研究方法以 SWOT 法、QSPM 法以及波特五力模型等方法为主。研究对象主要集中在资源型企业、平台型企业、高技术企业、中小企业、电子商务企业、制造企业的发展战略问题。研究内容更加注重“生态性”、“可持续性”、“情景化”等。
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第 2 章 XS 哈尔滨公司内外部环境分析
2.1 公司基本情况
2.1.1 XS 集团公司概况
XS 集团公司成立于 2000 年 6 月，以国内房地产投资与开发为主营业务。到 2018 年底其总资产已经达到了 623 亿元，成为了一家由 16 个地区子公司与 6 个控股专业公司所组成的房地产集团。
XS 集团公司目前主要业务包括三个板块，即：（1）城市地产开发。其策划项目和设计开发项目目前已经累计完成 1800 万平米，而且多次获得各类奖项。（2）投资运营。多年的良好合作与金融投资机构搭建了优质的融资平台，例如，XS 集团与北国投、中融信托等企业建立长期战略合作伙伴关系，并开展投融资业务。（3）规划设计。XS 集团公司在建筑设计方面和造价咨询方面均具有甲级资质。截止到 2018 年 XS 集团公司总共在十几个省内完成设计项目一千多项，业务范围覆盖全国十几个省区，包括各类公共建筑、住宅建筑、商业建筑等工程，在这其中部分设计项目和勘察项目获得的省级的设计与科技进步奖为 XS 集团赢得了声誉。
XS 集团公司通过多年的积累，拥有一支高素质的、丰富经验、年富力强的精英管理团队、专业设计团队，为房地产投资与开发的成功提供了保证。XS 集团公司先后在北京、上海、天津等十多个国内的主要城市投资建设了多项住宅项目、写字楼项目、商业楼项目以及主题公园项目等各类项目（如表2-1）。XS 集团公司采取务实积极和富有责任感的经营管理发展理念力求成为业内的卓越公司。
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2.2 宏观环境分析
本文根据 PEST 框架模型对 XS 哈尔滨公司的宏观环境进行具体分析（表2-2）。
2.2.1 政治环境分析
政治环境方面主要是分析国家政治体制的稳定性和变化，以及该行业中来自于各级政府部门和监督管理机构颁布的法规、政策等政策法律文件，该方面对房地产企业所造成的影响约束不仅覆盖范围较为广泛，而且能够以最为直接的方式影响到房地产企业的正常运行和生存发展。在我国政治局势与体制方面，平稳的政治体制环境也为 XS 哈尔滨公司等众多的房地产企业提供了优良经营环境。
而在政策法规方面，近年来我国政府相关部门不断出台相关政策和法规对房地产产业进行调控，尤其是党的“十九大”以来坚持了房地产产业和市场发展是满足人民“住”的需求，而非是满足市场“炒”的定位的核心发展思路，在增加供给渠道多主体化的同时也注重“租购并举”的制度安排。具体来说，首先在国家的土地政策方面，国家历来对房地产产业中的土地政策予以重视，如 2016 年国土资源部对联排别墅和大套型住房等土地资源利用率较低且市场价格较高的建筑项目的审批进一步严格控制进而实现对土地资源供给侧的宏观调控，此外国家在 2017 年的“十九大”报告中提出以城乡统筹为主要措施的土地制度改革政策；其次在金融政策方面，从 2018 年开始中央银行不仅进一步积极支持棚户区改造等保障性工程，而且在培育和发展住房租赁市场方面也提供了有效支持，但是在房地产企业的再融资方面则表现出全面收紧发展趋势；之后在财税政策方面，2017 年以来对房地产税改革提出了先立法后推进，并且要充分授权相关管理部门，政策进一步明确和细化。
综合来看，我国政局稳定且房地产法律法规逐渐完善的政治环境为相关房地产企业的发展提供了有利条件。
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第 3 章 XS 哈尔滨公司发展战略的制定..............................28
3.1 SWOT 分析.....................................28
3.1.1 优势........................................ 28
3.1.2 劣势.................................... 28
第 4 章 XS 哈尔滨公司发展战略的保证措施.................................... 36
4.1 增加土地资源储备...............................36
4.2 拓展融资渠道................................... 37
第 4 章 XS 哈尔滨公司发展战略的保证措施
4.1 增加土地资源储备
土地资源是房地产公司发展的根本和利益来源，XS 哈尔滨公司要想实现制定的发展战略目标，合理的土地储备是最重要的物质基础，所以在一定时期内要坚持把获取土地资源、增加土地储备，作为公司发展的重中之重，在保证项目正常开发的前提下，要集中力量配置和资金投入，运用多种手段和途径获取土地资源，增加土地储备，以保证公司的可持续发展。
依照 XS 哈尔滨公司要素禀赋和发展战略规划，根据地产开发的“三三制”原则，也就是说建成在售、在建开发和土地储备各占三分之一。XS 哈尔滨公司土地资源战略目标是，至 2020 年，土地资源获取和储备的目标是：在建开发 36.5 万平方米，土地储备 12 万平方米，初步实现规模适度的土地资源储备格局；到 2025 年，达到在建开发 50 万平方米，土地储备 50 万平方米，形成总量均衡、结构合理的土地资源储备目标。
公司的土地策略是，一方面聚焦深耕哈尔滨市场。XS 公司在哈尔滨有很好的开发基础，品牌有一定的知名度，要发挥这些优势，继续聚焦深耕哈尔滨市场,要扎根一点，开发一片。利用现有团队和政府的良好关系，根据区域框架的发展方向，对主要目标区，如哈西、哈东、呼兰、哈尔滨新区等，加强工作、加大投入，探索城市核心住宅区域、核心商圈、地铁沿线存有的可供开发的地块，多种手段和途径获取土地，是今后公司资源战略的发展重点。另一方面，是择机向周边城市拓展扩张。采取渗透性的扩张策略，向周边城市扩展，充分利用外部区域土地资源，保持开发的连续性，形成良好市场口碑,拓展一个城市，品牌覆盖一个城市，保证项目储备开发有序推进。
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结论
本文在企业发展战略理论和梳理国内外研究成果的基础之上，对 XS 哈尔滨公司所处的政治、经济、社会、技术外部环境以及公司内部条件进行分析，采用 SWOT 矩阵分析方法在明确 XS 哈尔滨公司存在的优势和劣势以及面临的机遇和挑战的基础上，提出 XS 哈尔滨公司的发展战略目标、总体战略以及战略实施过程中的具体措施。研究得出以下结论：
（1）对 XS 哈尔滨公司的发展历史、公司基本情况、主营业务范围进行了介绍，机遇 PEST 理论对 XS 哈尔滨公司面临的内外部环境进行了深入分析，结合房地产行业发展情况对公司所处行业环境进行了分析，通过对公司内部的人力资源、财务资源、核心竞争力进行分析，明确了公司存在规模比较小，市场竞争能力相对较弱、公司业务单一，经营业绩不稳定开发土地资源储备少、激励机制不完善等问题。
（2）运用 SWOT 矩阵分析方法明确了 XS 哈尔滨公司存在的优势和劣势以及面临的机遇和挑战，根据分析结果发现，目前公司具有一定的品牌知名度、融资、规划及建设大型社区的能力方面的优势，面临当前我国经济发展的巨大潜力、东北老工业基地振兴的战略机会以及城镇化国家战略的逐步推进为房地产行业带来了巨大的发展机遇；存在地区经济发展缓慢、公司业务单一、土地储备不足的劣势与面临政策变化风险、激烈市场竞争的威胁。在此基础上，根据 XS 哈尔滨公司状况和行业发展情况及趋势，提出了 XS 哈尔滨公司未来五年的战略目标和战略选择。
（3）依据 XS 哈尔滨公司的总体发展战略，针对性的提出了保障战略顺利实施的措施，包括：调整优化公司组织结构、增加土地资源储备、拓展融资渠道、加强品牌建设、改进公司激励机制、加强企业文化建设、建立企业联盟与合作等。
参考文献（略）