1导论
我国的人口老龄化具有人口基数大、增长速度快、与经济社会发展水平不相适应等基本特征，属于典型的“未富先老”。尽管老龄化现象不断加剧，但一方面我国养老领域的财政支出仍处在较低水平，远远不能满足当前人口老龄化趋势增长带来的巨大市场缺口，这其中就包括“老有所养”和“住有所居”的问题；另一方面养老产业也没有充分的契合和满足急剧增长的养老居住需求，目前仍处于供需严重失衡和滞后的阶段。因而，思考怎样去解决目前以及未来老年人的居住和生活保障问题，并进一步提高老年人的生活质量问题，将我国的养老产业发展层次提升到相应的水平，己成为一个亟待解决的问题。所以，老年公寓这一新兴养老服务产物的出现不是一种偶然或者单纯的市场现象，它是在传统养老文化、强大的现实压力以及复杂的市场动力等多重合力的牵引下跟跟跑跑走上历史舞台的。在传统的养老模式中，家庭养老最为符合中国人根深蒂固的家庭情节，这种内敛的传统文化特征决定了在家养老是首选之策。家庭养老是血缘亲情的最好传递，它不仅可以弘扬中华文明中源远流长的“孝“文化，而且也可以减少政府的财政支出负担。但问题是，由于经济和社会的转型，尤其是人口结构的变化和少子化的不断加剧，家庭养老的不足日渐凸显。
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2老年公寓发展研究的理论基础
2.1养老模式的变迁与发展
与家庭养老相比，社会养老能有效解决家庭养老人力资源不足的瓶颈问题，但社会养老需要稳定而持续的大量投资，没有政府财政的补贴几乎很难持续下去。近些年来，我国在发展机构养老等社会养老模式进程中，己逐步形成了公办公营、公办民助、民办公助和民办民助等几种投资经营模式，但在探索和实践的过程中仍存在着开发、管理、运营和服务等诸多方面的问题没有有效解决。从农耕文明向现代的迈进，加上我国复杂的历史文化和国情背景，以及人口结构和财政支付能力等诸多因素的约束，这决定着我国不可能采取单一的某个特定养老模式应对复杂的城乡养老问题，需要因地制宜、因时制宜、因人制宜地不断创新养老模式，通过多元化养老模式去适应老年人差异化的养老需求，因而像异地养老、以房养老、乡村养老、基地养老、合居养老、钟点托老、旅游养老等多样化的养老方式正渐渐走入我们的视野至中。纵观我国养老模式的变迁和发展，从单一走向多元的轨迹越来越清晰。
2.2我国养老机构的发展历史与演变
孤独园是中国古代最早出现的养老机构，产生于南北朝时期，也是第一个官办的正式救济机构。当时的国君梁武帝创办了孤独园，主要用来收养无人赡养的老人和无家可归的孤儿，同时也为收养的孤寡老人料理后事。这与当时南北朝时期佛教的兴盛有很大的关系，佛家推崇天下众生平等，要以慈悲为怀，利乐众生。而梁武帝驾信佛教，提倡儒学，因此这样一个专门针对老人的救济收养机构的设立有它深刻的历史背景，但孤独园的设立也为后人仿效提供了借鉴之路。
3老年公寓发展的多国经验及借鉴.......47
3.1典型国家或地区的老年公寓发展概况...........47
3.2国外老年公寓发展的经验及借鉴...........56
4人口老龄化背景下我国老年公寓市场发展分析.......62
4.1我国人口老龄化的现状与趋势分析................62
4.2老年公寓市场需求状况分析..........69
5老年公寓旳开发与经营模式..........103
5.1我国老年公寓的开发与经营理念............103
5.2我国老年公寓开发模式选择...................108
5.3我国老年公寓运营模式选择............116
7老年公寓养老服务人才队伍建设问题
7.1我国养老服务人才队伍的基本现状
我国目前大多数中小老年公寓中没有配备专业护理、康复保健、老年心理咨询和社会工作者等方面的专业人员，养老专业化服务功能存在明显缺陷，难以满足老年人的多元化需求。很多老年公寓中的护理人员缺乏养老护理方面的正规理论和实践培训，也缺乏继续教育相关制度方面的规定。很多老年公寓等养老机构提供的培训方式主要是同行间的经验传授和交流，一般采取由资历较老的从业者向刚入门的从业者传授养老服务的技巧和经验，缺少系统的养老服务理论知识学习，这种“以师带徒”的培训方式离职业化和专业化的高度还很远，大多数人经过培训后仍只能为老人提供简单的基本生活照料，难以满足老年人对护理服务的特殊需要，特别是对半自理和完全不能自理的老人难以进行有效的专业护理。
7.2养老服务人才队伍建设中存在的问题分析
受传统观念的影响，很多人对从事养老服务行业存在偏见，认为是一件不光彩的事情，是伺候人的“职业”，在社会中地位低。有些老人家属对老年公寓中的服务人员缺乏起码的尊重，从业者的社会价值和个人价值得不到有效承认，因而很少有人能够长期坚持做下去，更不用说把养老服务当成自己的事业了，职业荣誉感很低。调研数据显示，几乎有一半以上的人觉得心理压力太大，压力源主要来源于社会认知和评价，还有强大的工作压力和枯燥的工作特征，养老服务从业者的工作十分辛苦，又累又脏，工作时间长不说，还需要经常倒班，超时工作现象在行业内非常普遍，有些民营老年公寓甚至基本没有节假曰。像养老护理员他们每天面对的是疾病、衰老甚至死亡，生怕服务工作中出现差池和事故，精神处于高度紧张状态，因而容易产生抑郁焦虑等负面情绪，这对于他们的心理健康影响很大。
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8老年公寓发展中的政府角色及财税政策建议
本文探讨老年公寓的发展问题，选择市场供给与需求、开发与经营融资渠道、人才队伍建设以及政府角色和财税政策五个切入点进行了深入探讨和研究。从市场供给与需求上看，老年公寓的潜在需求是很大的，但受制于老年人目前的支付能力，其现实需求又是明显不足的；从供给上看，诸如投资额大、回收期长、利润率低等因素正在制约着老年公寓的快速发展。如何去破解这些瓶颈因素，需要政府、市场和老年人都必须积极和审慎地对待这些现实难题。在开发模式问题上，本文思考了规模综合养老社区、专项幵发老年公寓、普通住宅小区中配建老年公寓、大型社区中配建老年公寓组团、与相关设施结合、与相关产业或商业体结合以及资源整合利用等七种开发模式；在运营模式问题上，本文探索了三种老年公寓供给者常用的运营模式（全部持有、全部出售和持有出售相结合的模式）以及两种提高老年公寓需求者支付能力的运营拓展模式（以房养老和以地养老模式）。
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参考文献（略）