1绪论
改革开放以来，随着社会福利分房制度的取消，房地产市场从无到有、从小到大，经济的快速发展和居民收入的大幅增加，对住房需求日益增长和并趋于多样化，房地产业快速发展，房地产市场体系也逐步形型，房地产业逐渐成为国民经济增长点和重要产业之一。在房地产业快速发展的同时，引发了大量的经济和社会问题，最为明显的是房地产价格快速上涨，由此引发各种矛盾产生。自年以来，我国房地产价格持续上涨，大部分城市的房地产价格都出现了大幅度上涨，部分城市或地区的房价甚至上涨了几倍，我国房地产市场的房地产泡沫和健康发展等问题成为关注的焦点，如何促进房地产业健康发展，保障国家的金融安全、经济安全，甚至国家安全，成为政府管理者和理论研究者所关注的问题。国外（境外）房地产业发展经验及教训告诉我们，须警锡和防止由于房地产泡沫，导致的房地产业非健康发展以及对国民经济发展的危害。因此如何系统的认识房地产业健康发展内涵、内在结构及其运作规律，对房地产业健康发展和国民经济健康运行有着极其重要的意义，只有系统分析和规范房地产业健康发展系统各主体的行为，遵循系统运行规律，合理评价房地产运行效率和房地产风险，才能有针对性制定相应的政策和对策，促进房地产业健康发展。基于此，本文利用系统论的方法，对中国房地产业健康发展问题展幵研究。
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2相关概念界定与基础理论
2.1相关概念
房地产依据房屋的用途不同分为住宅房地产、商业房地产和工业房地产等。住宅房地产，即供消费者生活、居住和使用的房屋，包含保障性住房和商品性住房，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的住房，具有社会保障性质，一般由经济适用房、政策性租赁住房、廉租房构成，保障性住房有别于完全由市场定价的商品房，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易的各类房屋，需经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋，根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别壁等多种类型。商业房地产即商业用途的房地产，主要是为批发、零售、餐饮、住宿、娱乐、休闲等服务而提供的场所，如百货公司、超市、店铺、写字楼、旅馆、电影院、健身中心等。工业房地产，指用于工业生产的土地、建筑物以及附着物，如生产用的厂房、仓库，储存原材料的水池、煤池、油罐等等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2.2理论基础
王述英从产业经济学的角度对产业进行了定义，一方面是从产业组织角度，一组相似或者相关联企业的集合，这些企业生产同类或有密切替代关系的产品、服务；另一方面是从产业结构、产业关联和产业融合的角度，这类企业由于使用相同原材料、相同工艺技术或生产的产品具有同类用途，这些企业间产生了非常复杂的关系，以这类企业集合为研究对象，对这些企业间的关系进行分析和研究，如垄断、竞争、联合等。总而言之，产业概念包含三个方面，一是产业介于微观层面和宏观层面之间的中观概念，产业研究相对于微观经济和宏观经济，其研究对象、内容、方法等都会有所不同；二是产业是一组相似企业的集合，这些企业产品具有同质性、技术工艺具有相似性等特点；三是由于使用相同原材料、相同工艺技术或生产的产品具有同类用途，产业间的企业之间存在与其他产业企业不同的关系，这些关系决定了产业基本特征。
3国外（境外）房地产业发展的经验及教训.........45
3.1国外（境外）房地产业发展的经验...........45
3.2国外（境外）房地产业发展的教训...........50
4中国房地产业发展存在问题及评价体系构建.......61
4.1中国房地产业发展存在问题........61
4.2房地产业健康发展评价指标体系的构建........90
5中国房地产业健康发展的系统结构模型........105
5.1中国房地产业健康发展的系统要素.................105
5.2中国房地产业健康发展的系统结构.......114
7中国房地产业健康发展的政策建议
7.1完善政府调控政策
通过税收调节增加房产的持有成本，主要通过开征房地产税，增加房产的持有成本。加强房地产评估机构的建设，准确、合理的房产价格的评估作为计税依据，以客观地反映房地产价值；将农村纳入房地产体系，建立和设计好城市、农村一体的房产纳税体系，适时扩大征税范围，对农村房产可以暂时不征收，待条件成熟时再征收；以满足基本居住需求为目的，区别对待，采取多占多收的原则，现阶段对农村非高档自住房全部免税，对城区的房产以人均面积或者套数为征税条件，如第一套非高档自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
7.2控制金融风险
在政府干预和银行监管体系逐步完善的基础上，建立和完善多层次房地产业金融体系。房地产业健康发展离不开金融资本的支持，借鉴国外经验，拓宽房地产业的融资渠道，建立多元化的房地产金融体系，在满足房地产开发企业对资本的需求的同时，加速银行资金周转，分散银行信贷企业的风险，促进房地产业健康发展。房地产业融资渠道单一，对银行的依赖程度过大，目前我国房地产融资渠道主要靠银行贷款。由于房地产业的资金来源主要是银行，导致房地产业遇到风险，往往都是由银行承担。据统计房地产幵发资金约直接或间接地来自于银行信贷，房地产开发的各个环节，房地产资金需求主要由银行提供，包括土地款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。因而银行要独立面对幵发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险。任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。
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8结论与展望
房地产业主体主要包括政府、金融企业、房地产幵发企业以及消费者。通过构建房地产业健康发展系统结构模型，分析了房地产业健康发展系统构成，明晰了房地产业健康系统的主体和各主要子系统构成，提出了房地产业具体包括调控子系统、信贷子系统、生产子系统以及消费子系统等四个子系统，这四个子系统行为决定了系统是否能有效运行。同时进行了房地产业健康发展的系统动力学研究，房地产业运行与产业泡沫的平衡以及房地产业与相关产业和整个国民经济协调发展。为此需要协调和约束政府调控行为、信贷支持行为、生产行为以及消费行为，以促进房地产业有效运行。根据以上分析，提出了房地产业健康发展的对策建议：结合国内外（境外）经验和教训，在综合分析基础上，提出完善政府调控政策，控制金融风险，规范开发企业行为以及正确引导消费者消费理念对策建议。
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参考文献（略）