本文是一篇经济论文，本文从人口结构变化的视角对于相关研究作了进一步的推进，也有微薄的边际贡献，但是鉴于笔者本人的知识结构和方法结构，相关问题还有很多未完善之处以及尚待商榷的地方，这也是本人未来进一步的研究方向。
第1章 引言
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
人口问题是我国经济社会发展的重要问题。中国改革开放的快速发展离不开中国长期积累的人口红利。但随着我国人口老龄化趋势现象、城镇化建设如火如荼，我国人口的年龄结构和城乡结构开始逐渐出现变化，人口红利对经济社会的贡献逐渐下降。另一方面，与人口问题同样受到社会广泛关注的则是中国的住房价格问题。我国房地产市场发展的开端可以追溯到1998 年 7 月，国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称“通知”）拉开了我国住房改革的序幕。《通知》的发布意味着我国居民住房体制机制改革正式实施，商品房市场交易行为逐步开始代替了原有的体制内分配住房的机制。经过近25年的黄金发展时期，我国的房地产市场取得了长足发展，“住房分配货币化、住房供给商品化”的住房市场体制满足了我国居民多样化的的住房需求。城镇居民的平均住房面积也不断提高。我国居民人均住房面积由1998年的18.7平方米增长至2019年的39.2平方米。根据各年度的北京大学的中国家庭追踪调查（CFPS）数据库和西南财经大学的中国家庭金融调查（CHFS）数据库的微观家庭样本数据显示，我国居民的住房拥有率已经达到了85%以上。城镇居民基本实现了家庭拥有一套住房。
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然而，随着居民住房条件的不断改善，特别是在房地产市场蓬勃发展的大背景下，我国住房价格也一直处于上涨阶段，全国住房平均价格由2000年的2000元/平方米上升到2018年的8736元/平方米，而北京、上海、深圳等一线城市的住房均价达到6万元/平方米以上，甚至在这些城市的核心区域住房价格超过了10万元/平方米。住房价格的快速上涨，严重脱离了城镇居民的收入的水平，导致大量社会资源集中到房地产领域，特别是2020年以来，上海、深圳等地甚至出现了排队摇号购买新房然后转手卖出的房地产市场投机行为。房地产市场“畸形”的发展导致了要素配置的扭曲，过多资金想方设法涌入房地产市场，造成了住房市场短期投机行为严重，房地产市场的潜在泡沫风险初现端倪。
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1.2 研究内容和研究方法
1.2.1 研究框架和主要内容
本文基于住房的本质在于提供住房需求的研究起点，从人口结构变化对于住房需求和房价的影响出发，在人口年龄结构、人口城乡结构和人口流动三个角度采用多种方法探讨老龄化、城镇化、人口迁徙等人口结构变化对于住房价格的影响。本文的框架结构和研究内容安排如下：
第1章是引言，本部分主要介绍了本文的研究背景和研究意义，阐述了本文的主要研究架构和研究内容和所使用的研究方法以及基本的技术路线。在此基础上，揭示本文的研究目标，并提出本文的关键研究问题，以及本文可能的创新点。
第2章是理论基础与文献综述，在厘清住房、住房价格、人口结构等定义的基础上，主要阐述目前主流的住房价格决定的相关理论，着重从人口结构对房价影响等方面对国内外相关理论进行了总结、并对相关文献进行了综述，最后结合本文的研究内容对已有理论和研究进行了述评。
第3章是人口年龄结构变化即老龄化对住房价格的影响分析，在详细分析境内外人口结构变迁和房价变动情况的基础上，不同于以往研究单一经济体人口结构变化对住房价格影响的框架，本部分从全球视角探讨人口结构变化对于住房价格的影响，并分析了引入经济体发展过程中FDI的流入可能带来的调节效应。利用1970-2017年全球57个国家的跨国数据，采用动态面板数据模型进行整体分析，并研究了在外资流入背景下，人口结构变化对住房价格的影响，以及在人口结构变化对住房价格影响过程中外资进入所带来的调节效应和区域异质性。结果发现，全球人口结构老龄化对房地产市场具有下行压力，但外资的流入一定程度上能够缓解这种负向影响；人口结构变化对住房价格的影响具有明显的区域异质性，亚洲国家受到的冲击要更大一些，但FDI的流入能够有效降低老龄化冲击对于亚洲国家住房价格的负向影响；相对于发展中国家，发达国家老龄化对住房价格的负向影响更大；而属于儒家文化圈的国家，人口老龄化程度的提升对于住房价格负向影响效果十分微弱。从FDI所引起的调节效应结果来看，FDI的流入能够明显降低老龄化冲击对于亚洲国家以及属于儒家文化圈的国家住房价格的负向影响。
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第2章 理论基础与文献综述
2.1 本文相关概念界定
2.1.1 住房与住房价格的界定
（1）住房的界定
房地产是指在土地上建筑的各种房屋，主要包括住宅、仓库、商铺以及办公用房等以及各种房屋所依附的土地。房地产由于其开发建造依附于所占据的土地，具有不可移动性，因此在经济学上又被称为不动产（Real Estate）。房地产的用途包括居住用途和商业用途。其中，居住型房地产即住房，是指以满足人类居住目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利。本文所研究的住房价格即指的居住型房地产的价格，不包括写字楼、厂房、仓库、商铺这些非居住用途的房产。
我国在房地产市场化改革之前，企事业机关单位的职工家庭主要通过单位分房来获得住房的居住权利①。1998年7月，为了进一步满足广大人民群众日益增长的住房需求，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出要“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的目标。而我国市场化改革后的房地产市场则主要以房地产开发企业建造的商品房为市场供给主体。其中，商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，根据建筑用地用途的差别，也被称为“大产权房”②。
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2.2 住房价格决定的相关理论
住房价格是研究和探讨住房相关问题中的一个重要问题，它关系到住房所有权和使用权的分配、转移和最终实现，同时也决定了房地产市场的运行是否顺畅，相关资源能否得到有效的配置。目前对于住房定价的方法主要包括：市场供求决定理论和生产成本加成决定理论。前者是站在市场的供求角度来进行定价的，市场价格由市场上供给和需求双方的共同行为最终来确定；而后者则是从成本角度来进行定价的，该理论认为房屋供给中的成本因素是房价的基础决定因素，其中特别是土地价格在现阶段的住房价格中起到的作用越来越大。
2.2.1 基于市场供求的住房价格定价理论
该理论认为住房的供给和需求是在市场中决定住房价格的主要因素。该理论更多从住房的商品属性来出发，认为通过市场的局部均衡最终由供给和需求来确定住房市场的均衡价格和成交数量。而其他相关因素则是通过影响住房的供给与需求，进而反映在市场中，从而对均衡状态产生影响。其中，住房的供给是由房地产开发企业所提供的新增住房以及市场中的存量可销售住房（俗称“二手房”）共同决定的；而市场中的住房需求则是购房者的潜在购买需求和购买力决定的。其他因素对市场中住房价格的影响，或者是通过影响市场中住房的供给端，或者是通过影响市场中住房的需求端，亦或者是同时影响市场中住房的供给端和需求端来实现的。最终这些因素通过影响市场中住房的供给端和需求端共同决定了住房的价格。
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第3章 人口老龄化对住房价格的影响分析 ............................. 53
3.1 问题的提出 ................................................. 53
3.2 中国的人口年龄结构变化 ..................................... 57
第4章 人口流动对住房价格的影响分析 ............................... 85
4.1 问题的提出 ................................ 85
4.2 人口流动与住房价格的空间影响分析 ........................... 87
第5章 城镇化对住房价格的影响分析 ................................ 116
5.1 问题的提出 ................................ 116
5.2 样本选择与实证设计 ..................... 120
第5章 城镇化对住房价格的影响分析
5.1 问题的提出
自1998年国务院明确提出逐步建立多层次城镇住房供应体系以来，我国逐步终止了实行近50年福利分房，开始探索建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。住房问题开始通过市场来解决，从而满足了城镇居民“住有所居”的基本需求。近二十多年来，不但城镇居民的住房需求不断得到满足，部分进城务工的农民家庭，也在其流出地县城或地级市购置了一套以上商品住房。面对我国居民不断释放的住房需求，众多学者将研究目光集中在中国的住房需求上，且大部分研究成果都认为住房需求受到居民收入、城镇化、人口政策等因素影响。在影响住房需求的众多因素中，人口因素，尤其是人口结构对住房需求的影响则不可忽视。
在前面章节本文已经从人口的年龄结构角度，特别是老龄化的角度探讨了人口结构变化对于房价的影响，而从中国房地产市场近20年的发展来看，中国的房地产市场发展的强劲动力来源于人口红利和城镇化两个方面。根据第五和第六次人口普查的数据，2000-2010年间，我国乡村人口减少了1.3亿人，城镇人口增加了2亿人，如果按照2012年人均住房建筑面积32.9平方米来计算，那么新增住房面积的需求将达到66亿平方米。而根据2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020）》的要求，我国常住人口城镇化率将在2020年提高到60%左右，这将会产生32亿平方米的住房需求量①。新型城镇化不同于以往简单的城镇化建设，它是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化的推进要坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路。“今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”①这意味着在未来，随着城镇化进程的快速推进，大量农村人口涌入城市，将会形成巨大的潜在住房刚性需求。如何应对这一冲击，满足这部分住房需求也成为新型城镇化建设中，体现“以人为本”的重中之重。
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第6章 结论、建议与研究展望
6.1 本文的主要结论
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！
安居乐业是中国人民长久以来的追求，也是实现中国梦的重要载体之一。特别是在新型城镇化背景下，随着人口流动的不断加剧，拥有一套家庭住房成为大量城市“新居民”的梦想。我国房地产市场的发展可以追溯到1998 年 7 月，国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》拉开了我国住房改革的序幕。在房地产市场蓬勃发展的大背景下，我国住房价格也一直处于上涨阶段，住房平均价格由2000年的2000元/平方米上升到2018年的8736元/平方米，特别是北京、上海、深圳等一线城市的住房均价达到5万元/平方米。住房价格的快速上涨，导致大量资源集中到房地产领域，要素配置扭曲，并潜藏较大风险。
2008年美国发生了次贷危机，大量住房按揭贷款经过投资银行通过资产证券化打包进行金融创新后进入到全球金融市场。随着住房价格出现下跌，大量住房资不抵债时，这些住房按揭贷款无法按时偿还，住房价格和房地产信贷严重影响了经济金融体系的稳定。房价的大幅下跌，会引起银行涉房贷款风险的加剧，并有可能导致潜在的系统性金融风险发生乃至引发全球金融危机。在当前国际形势复杂多变、世界经济增速放缓、我国经济面临较大下行压力的大环境下，货币政策调控强度不断加大、受土地政策不断收紧、人口增长大幅度放缓等因素影响，我国房地产行业的发展正面临严峻考验。
住房由于具有消费品和投资品的双重属性，所以其价格决定机制不完全等同于一般的消费品和投资品，具有一定的特殊性。从住房的特点来看，其最根本的需要是满足广大人民群众的居住需求。因此，从长期来说住房需求受到了有居住需求的人口总量的影响，对于住房需求的人口越多，其需求量也就越大。在这一背景下，根据人口经济学和房地产经济学相关理论和文献研究的基础上，本文使用国家宏观层面经济数据、房价数据、地市层面房地产数据以及跨国宏观数据和房价数据，从多个角度使用动态面板计量模型、空间计量模型、微观计量模型等计量经济学方法，着重从人口结构视角出发，从人口结构变化所面临的老龄化、城镇化、人口流动等现实情况入手，阐述人口年龄结构和空间结构变化对住房价格变动的影响，从而从一个更长期的视角为我国住房价格的变动在宏观层面找到主要的影响因素，并通过国际横向比较，对未来住房价格的长期变化提供实证依据。
参考文献（略）