第一章 相关理论基础及税收法律规定
第一节 相关理论基础
一、佳木斯市地方税务局房地产业建筑业项目税收管理办法
（一）项目登记与注销
取得房地产业、建筑业项目信息后，税收管理员实地核实项目情况，在 30日内取得项目相关资料并录入项目软件建立项目登记，利用软件进行日常管理，房地产业、建筑业资料要求相同的不需重复取得。
税收管理员要对项目的纳税情况、预收款票据使用情况、发票使用情况及票据缴销情况进行核对，核对无误后制作《房地产开发项目(建筑项目)注销审批单》报本部门负责人审核。本部门负责人审核无误签字后，报分管局长审批，经分管局长审核无误后，在审批单上签署意见，转税源管理部门对项目实施注销。
（二）项目巡查
管理部门取得项目信息后，要结合每个项目的建设特点，事先制定巡查预案开展项目巡查。
1.巡查方式：对同一项目的房地产开发、建筑施工、装饰装修等不同纳税环节由一个税源管理部门同一组管理员进行巡查;巡查时按项目软件的要求和信息预警采集信息，实现一次采集，信息共用;
2.巡查时间：房地产开发、工程施工、装饰装修等项目要按旬、月、季巡查。巡查时间可根据不同项目的建设特点、工期长短、施工季节、纳税信用等情况确定，但要在巡查预案中预先制定;
3.巡查内容：房地产开发项目包括：查看银行账和现金账等账簿，掌握预收款收入金额；核实售楼处房屋销(预)售数量和收款方式，掌握房屋存量和预收款情况；核实销售部门销售台账，掌握预收款收入和预收款票据、发票的使用情况；根据实际需要查看物业部门收取的物业费、水电气费、装修保证金以及房屋钥匙的发放情况，辅助掌握实际销售数量。
（三）征收与管理
房地产开发项目应当按月对取得的销售款项及预收款项进行纳税申报。税务机关结合项目软件和实地巡查，比对项目申报、缴纳税款数据，出现异常情况，督促纳税人及时补正申报并清缴税款。开展税款委托代征工作，对城市基础建设、铁路、公路、电力等重点建设项目依法委托代征税款，同时对重点建设项目租赁场地、房屋、设备、运输车辆等营业税、车船税和砂石资源税等税收，委托施工方代扣代缴。
加强房地产业、建筑业欠税的管理，对有欠税企业要依法采取税收保全措施和强制执行措施,所欠税款应按规定纳入管理。对发生欠税的房地产开发项目，要选择优良房源或资产进行扣押;同时利用协同管理机制对房地产建筑安装实行一体开发的单位，优先征收建筑业税款。
第二节 房地产业纳税筹划的基本方法
一、利用建房的方式进行纳税筹划
在我国的税收法规当中有很多的优惠政策，房地产开发企业可以利用这一有利条件，通过享受税收法规中的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴纳营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。
本章从纳税筹划的基础理论出发，首先对纳税筹划的基本理论出发，包括经济人假设、公共产品理论、契约论、博弈论等在纳税筹划中的重要理论。其次对房地产业涉及的税种及佳木斯地方税务局对房地产业的管理办法做简要介绍。最后介绍了房地产业纳税筹划的相关方法，为后面整篇文章的展开和论述打下基础。
第二章 鼎业房地产开发公司主要税种的纳税情况
第一节 鼎业房地产开发有限公司简介
黑龙江鼎业房地产开发公司是从事房地产开发建设及物业管理为一体的综合性专业公司，开发资质为乙级，成立于 2005 年9月9日，经过多年的风雨磨砺，规模不断发展壮大，现已拥有员工百余名，注册资本 6000万元。黑龙江鼎业房地产开发公司率先倡导“生态型”和“智能化”的开发理念， 遵循“给居民提供一种现代、时尚、充满健康活力的全新生活方式”的开发模式，并将其锻造成该公司的“核心竞争力”提供一种不断延伸的独特客户价值。凭借良好的声誉，热情周到的服务打造出“鼎业地产”自己的品牌和形象，公司开发的山水家园小区于2007 年 11 月 23 日被国家建设部评为“国家 AA 级住宅”。鼎业地产以房地产开发经验为主，公司设有销售管理部、计划财务部、工程管理部、项目前期部、材料设备部、合同预算部、项目策划部等。正在开发的“山水家园”项目占地 13.78万平方米，预计总投资 6亿元人民币，总建筑面积 320000平方米，此项目的成功开发将再次成为佳木斯房地产界的一个亮点。
黑龙江鼎业房地产开发公司是从事房地产开发建设及物业管理为一体的综合性专业公司,其经济业务主要有以下几个方面的内容:
一、房地产项目的前期规划与开发，目前主要以山水家园项目为主，整个项目总投资为 6 亿元，总占地面积为 137868 平方米。建筑面积 321564 平方米，分为三期完成。具体业务包括，开发前评估、购买土地及各相审批、房屋销售及各种营销手段的决定等业务。
二、下属鼎业建筑工程有限公司，主要负责鼎业房地产开发公司旗下的建筑工程，也承揽其他工程业务。鼎业建筑工程有限公司注册资本为6000 万元，具有工程施工二级资质。具体业务包括：楼房建筑、外墙保温、防水公司以及小区内道路的铺设等业务。
三、下属鼎业物业有限公司，主要负责山水家园一、二、三期项目的物业管理，其中包括了：园林绿化、小区建设、物业管理等多个与业主有关的项目。
四、山水会馆，山水会馆主要是经营小区内服务的综合性会馆，内设游泳馆、健身房、网吧、茶水间等休闲娱乐项目，为小区内业主的品质生活提供保障。
第二节 鼎业房地产开发公司的财务报表分析
一、财务报表
以鼎业房地产开发公司的山水家园二期财务信息为例，分析该公司在企业管理与财务核算上存在的问题，下面为山水家园二期项目的财务报表：
二、财务报表分析
上述为鼎业房地产有限公司山水家园项目2010-2012年的财务报表，由于2010年该项目发生的费用没有入账，所以在 2010年资产负债表和利润表中的数值为 0。
（一）利润完成情况和盈利能力的分析
通过上述三年的资产负债表和利润表分别对该项目的经营利润率、营业收入利润率、资本利润率以及总资产利润率进行比较。
1.经营利润率，评价公司房地产经营收入的盈利水平。其公式为：房地产经营利润&pide;房地产经营收入×100%。2010 年项目属于筹建阶段没有发生利润，所以2010 年的经营利润率为 0。2011 年的经营利润率为 2551595&pide;16363489×100%=15.6%。2012 年的经营利润率为 2491623&pide;16363489×100%=15.2%。
通过2011年和2012 年这两年的经营利润率的对比， 可以看出该项目的经营利润率处在一个下降的趋势，说明公司在房地产市场销售、转让房屋、出租、土地时，在价格上的竞争实力在减弱，在降低价格上的空间也在减小，企业正在处于退步的阶段。
第三章 鼎业房地产开发公司税款缴纳状况分析 ··········· 36
第一节 鼎业房地产开发公司各个税种的纳税情况分析 ············· 36
一、营业税纳税情况分析 ····················· 36
二、企业所得税纳税情况分析 ························· 36
第四章 鼎业房地产开发公司各税种的纳税筹划 ················ 48
第一节 营业税的纳税筹划 ···················· 48
一、利用合作建房的筹划 ····················· 48
二、控制价外费用的筹划 ················· 50
第四章 鼎业房地产开发公司各税种的纳税筹划
鼎业房地产开发公司涉及的主要税种有：营业税、企业所得税、土地增值税等税种。各个税种所采取的的筹划方法不尽相同，下面对鼎业房地产开发公司的各个税种筹划如下：
第一节 营业税的纳税筹划
一、利用合作建房的筹划
合作建房就是指一个企业提供土地使用权，一个企业提供资金，两个企业一起合作建造房屋。合作建房又细分为两种形式：一种是成立联合公司，而另一种是以物换物。企业可以根据自己的实际情况对这两种形式进行纳税筹划，以达到增加收益，降低税负的效果。但是这两种形式下所产生的纳税义务不同，纳税筹划的方法也有所不同。
（一）成立合营企业
鼎业房地产开发公司可以在筹建新楼盘时，可以找到有土地使用权的公司进成立合营企业，以此来减少营业税的税收负担。按照合营企业分配方式的不同可以分为三种情况：
1.按收入比例分配，是指在房屋销售时，双方公司按照协商的比例或出资比例对利润进行分配。这种分配方式属于持有土地使用权的企业把土地使用权出售给联合公司，按照营业税的相关规定，应该对联合公司中的持有土地使用权一方缴纳转让无形资产营业税，而对于联合公司本身则按照全部的销售收入缴纳销售不动产营业税。
2.按房屋比例分配，是指在联合公司的全部房屋建成后，按照协商的房产比例进行分配。这种方式的原理和按收入比例分配差不多，都是对持有土地使用权一方按转让无形资产缴纳营业税，而对于双方分得的房产，如果进行销售则各自按照销售不动产缴纳营业税。
3.共享利润、共担风险，即双方采取利润共享、风险共担的方式组建合营企业。营业税法规定，“以无形资产投资入股，参与接受投资双方的利润分配、共同承担投资风险的行为，暂不征收营业税。在投资以后转让其股权的行为也不征收营业税。”因此，在这种情况下，提供土地使用权的公司则被视为以无形资产投资入股企业，对其不征收营业税。
结论
随着我国税收法律法规的完善，税务机关内部管理的严格，偷、逃、避税的方式已经不能为企业带来利益，反而会对企业造成致命的后果。然而纳税筹划作为一项新的学科，既可以为企业减轻税收负担、增强企业的竞争能力，又有助于推动税收法制建设，发挥税收的经济杠杆作用．在为企业创造利益的同时，也为社会发展做出了贡献。因此，纳税筹划的实施与推广是促进企业发展和国家经济增长的必要手段。
本文以鼎业房地产开发有限公司为例，分别对该公司的纳税现状、财务报表、稽查报告进行了系统的分析，并对营业税、企业所得税和土地增值税等税种并作出了纳税筹划；证明在当前激烈竞争的房地产行业，需要进行纳税筹划。在合法的前提下对涉税业务进行合理的纳税筹划，以达到节约成本，提高经济效益的目的。
参考文献（略）