1绪论
1.1研究的目的及意义
湖北咸安经济开发区于2005年5月开始开发建设，2008年6月获批成为省级经济开发区，总规划面积40平方公里，前期规划开发面积15平方公里，目前已完成6平方多公里的开发工作。在咸安经济开发区建设开发的初期，没有依照《开发区土地集约利用评价规程》（以下简称《规程》开展土地集约利用评价、并依照评价研究开展相关科学规划等工作。随着咸安开发区建设的逐步推进，开发区土地集约利用被提上议事日程，拟在土地集约评价的基础上按照森工科技产业园、节能电机产业园、电子制造产业园、食品医药产业园和钢化玻璃器皿产业园等“五园”的构想推进项目建设，充分发挥挖潜咸安开发区土地利用开发管理水平。
研究主要根据《开发区土地集约利用评价规程》（以下简称《规程》）、《开发区土地集约利用评价数据库标准》（以下简称《标准》）和国土资源部《关于开展2012年度开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知》（国土资电发【2011】143号、以及湖北省国土资源厅《关于开展2012年度开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知》（鄂土资办文（号）的文件精神，基于GIS应用，定量分析和测算咸安经济开发区总体集约、分行业功能区集约和宗地集约的合理度，提出开发区集约用地的保障措施和相关建议，探讨开发区集约评价的考核机制，对挖掘咸安经济开发区土地利用潜力，转变土地利用方式，加强宏观调控，合理利用配置土地资源，促进全区社会经济的快速发展均有十分重要的意义。具体表现在：
①为政府进行土地管理决策，宏观调控土地资源配置提供科学依据。
②为进一步挖掘咸安经济开发区的土地利用潜力，盘活开发区存量土地提供技术指导和决策参考。
③研究改进和完善开发区土地集约利用评价体系的方法，建立健全开发区土地集约利用的考核考评制度，为政府节约集约利用开发土地提供参考，为开发区扩区规划提供政策依据。
1.2国内外研究进展
1.2.1国外研究状况
（1）土地集约利用有关理论究状况。
1826年杜能的《孤立国》一一提出了农业土地利用最优区位布局理念。《孤立国》尤其在级差地租理论基础上提出的分圈层确定经营集约化、专业化的布局模式，对研究分析农业、工业、商业土地利用布局有一定的指导价值；
1909年韦伯的《工业区位论》一一提出了工业用地布局的区位因素”。《工业区位论》将区位经济分析同集聚规模经济相联系，对城镇土地资源利用的微观产业布局起到了指导作用；
1933年克里斯塔勒的《中心地理论》一一深入分析研究了市场、城镇的综合布局与土地利用模式；
1940年廖什的《区域经济学》一一提出了土地利用的区位理论，在区位分析中引入了市场区域的概念。
为了解决城市问题和城市规划，勒柯布西埃的“集中城镇”理论、霍华德的“田园城市”理论、伊利尔沙里宁的“有机疏散思想”理论等等相继产生。美国规划学界产生了“精明增长”、“紧凑式发展”、“内填式发展”等关于城市土地利用方面的理论；日本东京、加拿大蒙特利尔等城市在土地资源空间利用和立体开发方面取得了一定的经验。
（2）土地评价领域的相关理论和实践研究
土地利用的评价研究从一般意义上的土地利用评价研究逐步过渡到有针对性的专门评价研究，研究内容和范畴进一步深化。联合国粮农组织在年荷兰瓦格宁根国际土地评价领域专家会议上，首次系统提出了土地适宜性评价分类系统。1976年联合国粮农组织（向世界公布了《土地评价纲要》（以下简称《纲要》），《纲要》成为土地评价研究规范开展的重要标志。《纲要》的评价对象主要是农业用地，最近几年的土地评价研究除农业用地之外，还涵盖了城镇、工业区、旅游区、开发区等用地。
近几年，各国研究者将遥感（RS）、地理信息系统（GIS）技术在土地利用领域的应用，为定量研究和各种方法的综合研究提供了技术保障，为促进土地集约利用提供了重要技术基础。
2研究区概况
2.1咸安经济开发区地理位置
咸安经济开发区位处咸安城区西北部，距咸宁中心城区约5公里，紧邻京珠高速咸宁南出入口、离咸宁北出入口约5公里，交通四通八达。咸安经济开发区是湖北省级开发区，总体规划面积40平方公里，前期（第一期）开发面积15平方公里。自2005年筹建以来，开发面积4平方公里，引进项目多80个，湖北现代林业咸安森工科技产业园、中国（湖北）节能电机产业园、中国（湖北）电子制造产业园、中国（湖北）食品医药产业园和中国（湖北）钢化玻璃器皿产业园、精细化工产业园等“六园建设初见成效。
2.2咸安经济开发区范围
咸安经济开发区自2008年省人民政府批准，原规划面积40平方公里，批准规划面积15平方公里，按照”整体规划、分期实施”的思路，根据《开发区综合情况报表》，2011年底管委会上报省发改委和省统计局的实际开发面积为5平方公里。结合咸安经济开发区实际情况，由开发区管委会和咸安区国土资源局共同商议确定了咸安经济开发区的界线，经图上量算，湖北咸安经济开发区实际占地面积为507.4公顷，四至范围为东至咸宝路，南至京广铁路，西至经三路，北至纬三路。
几年来，区委、区政府和开发区领导把招商引资作为开发区发展事业的首要环节来抓，开发区项目招商取得了重大成效，实现了引进一批、建设一批、投产一批、储备一批的目标。招商引资工作取得了六大成果，即招商主体实现了由区政府为主招商向政府主导、开发区唱主角、各部门积极参与的全员招商格局的转变；招商效果实现了由就招商论招商向学习武汉和东部沿海地区先进经验、努力构建特色招商平台的转变；招商对象由海纳百川向“招商选资”转变；招商方式由走出去”向请进来”转变。
咸安经济开发区发展存在的问题
1、基建投入不足。随着开发区开发的范围逐步增加，遇到的困难越来越多，需解决的事越来越多，资金压力越来越大，基础设施建设略显滞后。
2、开发区用地面积不够。开发区自2008年批准成立以来，引入企业不断增多，原批准规划面积15平方公里，但目前批准用地面积不到5平方公里，截止2011年底，开发区目前的5平方公里基本供完，而现在又有较多企业在洽谈投资，因此急需对现有开发区扩区，增加建设用地指标。
3、龙头项目不多。开发区自成立以来，先后引进77个项目，其中纳税额度较大、成长性比较好、贡献率比较高的龙头项目不多，只有2个工业总产值过4亿元、纳税过1000万元、投资规模过2亿元的项目。
4、招工压力不小。随着园区规模的扩大，现有园区企业在劳动用工方面均陷入招工难、特别是难招髙素质、高技术员工的困境。今年，市、区两级政府虽通过招聘会的方式为园区企业统一招聘员工，但现有园区投产企业仍缺少劳动用工1500多人，其中短缺技术和管理人员300多人，严重影响了企业的正常生产。
5、协调难度不低。随着开发建设面积不断扩大，入园企业不断增多，失地农民人数越来越多，矛盾纠纷也越来越多，协调力量明显不足，协调难度越来越大。
6、征地农民社会保障矛盾日益突出。开发区征地后，国家对辖区内农民的政策扶植力度不够，尤其是社会养老保险、大龄人员就业、劳动技能培训等方面，需要多方面的政策倾斜。
3咸安经济开发区土地利用状况调查与分析.......13
3.1调查要点.......13
3.1.1调查时点.......13
3.1.2调查内容......13
4咸安经济开发区土地集约利用程度评价.......27
4.1评价方法及关键要素.........27
4.2评价指标体系的构建..........27
5咸安经济开发区土地集约利用潜力测算分析.......42
5.1扩展潜力测算...........42
5咸安经济开发区土地集约利用潜力测算分析
根据《规程》要求，咸安经济开发区土地集约利用潜力包括4个潜力：扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。此次研究在对4个潜力进行测算的基础上，进一步测算出开发区尚可供地年数。
5.1扩展潜力测算
扩展潜力是指截至2011年12月31日，咸安经济开发区尚可供应土地的面积，并对尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积分别进行测算得出相应的尚可供地年数。
5.1.1尚可供应工矿仓储用地面积测算
根据咸宁市城市总体规划和咸安经济开发区的用地规划，咸宁潘公路以北靠近两小块土地为商业用途，将沿公路打造汽车维护与保养一条街，凤凰大道以南靠近广东贩一组还建点附近一小块地作为住宅用地。根据咸安经济开发区土地利用状况统计表——按土地供应方式划分的结果，可用于工矿仓储用地的面积26.84公顷。
汇总咸安经济开发区的各类扩展潜力，如表16所示。
6结语
6.1主要结果
1、在对咸安经济开发区基本信息、用地状况、管理绩效、典型企业等进行详细调查表明：咸安经济开发区内各种功能用地（“五园”的规划构想）的比例和空间分布合理、协调，各种功能用地相互之间存在着相互促进的关系；从土地利用强度和用地效益的角度看，近年来咸安经济开发区土地集约利用政策取得显著成效，全区土地开发利用的整体效率较高。
2、由土地利用程度、用地结构状况和土地利用强度三个子目标构成的土地利用状况来看，咸安经济开发区土地利用状况总体集约度分值为89.68，土地利用状况较好；从用地效益看，咸安经济开发区总体用地效益这一评价目标集约度分值为81.53，土地集约利用形势相对严峻，土地产出效益有待明显提高。
3、经过潜力测算分析，咸安经济开发区土地集约利用潜力总规模达201.07公顷，其中扩展潜力30.88公顷，内涵式开发潜力为170.19公顷，尚可供地年数和尚可供应工矿仓储用地年数均不到0.5年，表明咸安经济开发区外延式开发阶段即将结束。咸安经济开发区没有管理潜力可挖，只有通过扩区，增加开发区用地面积，以满足开发区内企业用地的需求。
6.2对开发区发展规划提出的主要建议
1、积极探索咸安经济开发区扩区的可能路径和方案。从省人民政府批准设立省级开发区起到今天，咸安经济幵发区经历了起步、快速发展等阶段，用地状况调查和潜力测算表明开发区外延式发展模式即将结束，而内涵式潜力又难以在短期内释放。针对开发区土地已经基本供应的的实际情况，积极探索扩区的路径和方案，扩大开发区的集聚、辐射和带动功能，为实施发展大产业、引进大项目、建设大园区”，着力强化“五园”建设，加快实现从建区向“造城的历史性转变做出更大贡献。
2、建立开发区土地集约利用评价考核机制。咸安经济开发区应成立开发区土地集约利用评价考核领导小组，完善项目引入决策阶段的用地预评价、项目建设过程中的跟踪评价和项目竣工后的验收评价考核，明确土地集约高效利用的激励、约束办法。
3、全面梳理开发区存量土地资源，挖掘内涵式幵发潜力。本次评价结果显示，咸安经济开发区的内涵式潜力主要表现为强度潜力，特别是固定资产投资强度和产出强度还有很大提升空间。随着经济社会发展，综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率和工业用地建筑密度均有进一步提升的空间。因此，需要进一步更新土地观念，提高对立体空间资源的认识。
4、进一步探索“腾笼换鸟“的途径、管理办法和措施。从开发区土地不同于二般的城市土地区块，开发区土地的主要功能是产业集聚，它是一潭活水，它应该具有更好的流动性。必须积极探索和总结通过租赁、收购、兼并、合作、合资等形式，盘活低效利用土地，淘汰落后产业和落后生产能力的管理办法和措施，实施零地招商，不断腾笼换鸟”，始终保持开发区集聚辐射功能的生机与活力。
参考文献（略）