本文是一篇农业论文，本文采用因素法进行龙口市集体农用地定级，能够反应影响农用地质量的因素与级别间差异，但未更深入研究农用地不同土地利用类型之间受级别划分影响的差异，如耕地和果园是否对级别影响的表现一致；
1绪论
1.1研究背景
我国实行土地公有制，国有土地的所有权为国家所有，集体土地的所有权主体为所对应的集体经济组织。农用地的定义在不同法律中的定义也略有不同，土地管理法中对农用地的定义为直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地等；农村土地承包法中对农用地的定义为农村土地，指农民集体所有和国家所有，并依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地（王廷勇，2015）。
农用地有其特殊的重要性，因此国家对农用地的质量建设高度重视，对农用地的使用、转用和流转有严格的法律管控。但是，长期以来，受城乡二元结构等多种原因影响，中国农用地定级估价研究与农用地市场建设一直落后于建设用地，定级估价在农用地质量建设引导中的作用没有得到充分发挥。
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近年来，受农用地收益相对较低与非农就业市场发展的影响，农村土地流转现象已十分普遍。2013年，十八届三中全会从政策方面将集体农用地的承包经营权属性划分为承包权和经营权。农村土地拥有了更多物权性质的权利内容，农民享有对承包地进行占有、使用、收益和处分的权力。而农用地的定级估价体系，就是这一权力内容的保障。2017年，国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）正式提出完善集体农用地基准地价的要求；2019年和2020年，自然资源部办公厅连续发布《关于部署开展自然资源评价评估工作的通知》，意在通过自然资源分等定级价格评估与监测，促进自然资源保护与合理开发利用，集体农用地定级和基准地价评估是其中的重要内容。为此，山东省自然资源厅先后发出《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知（鲁国土资字〔2018〕280号）》《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知（鲁自然资办发〔2020〕66号）》和《关于完善城乡公示地价体系有关工作的函》等相关通知、文件，要求推进自然资源资产分等定级价格评估与监测，进一步强化土地资源要素市场化配置，促进自然资源保护与合理开发利用。
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1.2研究目的及意义
在当前国家土地管理改革和实践不断推进、农用地质量建设不断加强的背景下，深入开展集体农用地级别评定和基准地价评估研究，对于探索农用土地定级与价格评估理论和方法，深化集体农用地级别影响因素、价格形成机制的认识，推动集体农用地定级估价和市场监管，同时促进农用地质量建设和管控具有重要理论意义和实践应用价值。
然而，在土地定级估价理论日益完善的背景下，对农村集体农用地定级特别是价格的研究刚刚兴起。由于我国的城乡二元制造成的城乡地价体系的人为割裂，既阻碍了建立“统一、规范、竞争、有序”的土地市场，也阻碍了农业的可持续发展与农用地的保护。开展集体农用地定级和基准地价评估有利于促进城乡地价体系的统一，显化和保护农民权益，促进集体农用地资源合理利用与保护。
因此，本文拟基于3S技术，以山东省龙口市为研究区，以农用地定级、估价理论为基础，明确集体农用地及其基准地价内涵，基于3S技术，采用因素法综合评定集体农用地级别，采用样点地价平均法结合定级指数模型法评估集体耕地、园地基准地价，分析空间特征，采用多元线性回归模型探究影响因素对样点地价的影响关系。目的在于全面掌握龙口市集体农用地的级别空间分布情况，了解级别内农用地利用结构与级别间结构差异，研究基准地价与价格影响因素，为土地流转和农户对农用地的利用与投入方向提供参考，为政府加强集体农用地流转市场监管，引导和促进农用地质量建设和管控提供依据。具体如下：
第一，参照农用地分等、定级、估价等相关规程，基于因素法对龙口市集体农用地进行级别划分，据此以样点地价平均法结合定级指数模型法确定龙口市集体农用地基准地价，并编制基准地价修正体系，为其他地区后续此类工作提供参考。
第二，农用地价格形成有多方面的影响，想要实现准确的价格评估模型的可能性较低，但据现有研究分析，可借助模型分析农用地样点地价的价格影响因素，为农户对农用地的利用与投入方向提供参考。
第三，国内对土地价格的研究主要集中在城镇土地或集体建设用地，对集体农用地的研究与模型分析相对稀少，且对农用地定级与地价评估方法的探索也趋于沉寂，因此本文可以丰富对集体农用地的研究，并为后续研究提供参考。
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2研究区概况与数据来源
2.1研究区概况
2.1.1地理区划
龙口市是山东省下辖县级市，由烟台市代管。地理坐标为120°13′E～120°44′E，37°27′N～37°47′N，总面积901km2。
龙口市现辖13个镇街，分别是：东莱街道、龙港街道、新嘉街道、徐福街道、东江街道，黄山馆镇、北马镇、芦头镇、下丁家镇、七甲镇、石良镇、兰高镇、诸由观镇。设有省级经济开发区和高新技术产业园区各1个，村(居)595个。
2.1.2自然环境龙口市地处北温带东亚季风型大陆性气候区，因濒临渤海，受海洋调节和影响，与同纬度的内陆地区比较，气候变化平缓；年平均日照时数为2820.0h，年均日照率为64％；年平均气温11.8℃，且年际变化较稳定；年平均降雨量600mm左右；无霜期年均191.6天。
龙口市处胶东低山丘陵北部，地势东南高、西北低，呈台阶式下降，东南部多低山丘陵，西北部为滨海平原。
龙口市境内河流皆源于东、南部山区，曲折西北蜒行，主要有黄水河、泳汶河、南栾河、龙口河、北马河、八里沙河，均为季节性河流且大多属季风雨源型。
根据第二次土壤普查资料，全市共有棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土4个土类。依其各自的发育程度，附加成土过程和土壤属性，分为棕壤性土、棕壤、潮棕壤、褐土性土、淋溶褐土、褐土、潮褐土、潮土、湿潮土、黑砂姜土10个亚类。下又分为22个土属，153个土种。
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2.2数据来源
研究数据来源主要包括从龙口市各政府部门收集的资料和通过外业实地调查获取的资料。其中，各政府部门收集的资料主要包括：最新土地权属与利用资料、土壤条件资料、气候资料、地下水水质资料、土地利用规划资料、龙口市影像资料、龙口市农用地分等资料等；外业实地调查资料主要包括：耕地和园地的投入产出资料、耕地和园地的土地市场交易（流转）资料等。
按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）《农村集体土地价格评估技术指引》等规程规范和省自然资源厅有关要求，农用地基准地价的覆盖区域宜根据分布情况采用全域、连续覆盖的方式。龙口市集体农用地分布于辖区内的所有镇街，因此，本文确定龙口市集体农用地基准地价评估的评估范围涉及现辖辖区内的所有镇街。根据上述规程、技术要求和龙口市第三次国土调查土地利用现状图斑中的权属性质属性，将无集体农用地分布的连片国有土地区域扣除，涉及裕隆岛、龙港街道与新嘉街道的部分国有土地，共计91.00km2。龙口市集体农用地基准地价评价范围如图3.1所示。本文中所指集体农用地定级的工作对象为上述评价范围内的所有集体农用地包括集体耕地、集体园地、集体林地等共计56945.41hm2。具体分布面积如表3.1所示。
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3龙口市集体农用地定级................................12
3.1评价范围与工作对象.............................................12
3.2定级因素选取与权重确定..................................13
4龙口市集体农用地基准地价评估..........................35
4.1基准地价内涵.....................................35
4.2农用地基准地价评估思路与评估方法..........................36
5地价影响因素分析..........................47
5地价影响因素分析
龙口市集体农用地基准地价评估采取先定级后估价的逻辑进程，级别基准地价运用样点地价平均法结合定级指数模型法求取。在定级过程中确定的影响因素及权重主要是针对级别间区域地价差异进行，并不能认为此权重对农用地样点地价有同样的影响。为进一步探究所采用的定级因素质量分值与样点地价之间的影响关系，运用SPSS 26进行定级因素质量分与样点地价的多元回归，分析其影响情况。
多元线性回归可以探索对于因变量具有影响作用的因素；控制混杂因素，评价多个自变量对因变量的独立效应；用已知的自变量来估计和预测因变量的值及其变化。首先要确定各自变量是否与因变量存在线性关系以及因变量取值是否相互独立。运用SPSS26进行数据检验发现存在多重共线性问题，存在多重共线性的因素如表5.1和表5.2所示。
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6结论
6.1结论
以山东省龙口市为研究区，参考农用地分等、定级和估价有关规程，明确集体农用地及其基准地价内涵，基于3S技术，采用因素法综合评定集体农用地级别，采用样点地价平均法结合定级指数模型法评估集体耕地、园地基准地价，分析其空间特征，采用多元线性回归模型探究影响因素对样点地价的影响关系。结果如下：
（1）评定了龙口市集体农用地的级别。采用特尔斐法确定了集体农用地级别影响因素及权重，基于GIS、ENVI研究定级因素因子分布特征及其赋值方法，通过综合指数评定集体农用地级别，绘制集体农用地级别图，并分析其空间分布特征。结果显示，龙口市集体农用地总面积为56945.41hm2，基于总分频率曲线法划分为三个等级。其中，一级地面积15411.23 hm2，占全市集体农用地总面积的27.06%，主要分布于城区周围经济条件较高的镇街；二级地面积18610.15 hm2，占全市集体农用地总面积的32.68%，主要分布在城区次外围及龙口市的东北部地区；三级地面积22924.04 hm2，占全市集体农用地总面积的40.26%，主要分布于南部低山丘陵区。集体农用地一、二、三级之间的面积比例逐渐增大，为27.06：32.68：40.26，级别内部土地利用类型变化差异明显。
（2）评估了龙口市集体农用地价格。在ArcG IS、GPS支持下，基于收益还原法采用样点地价平均法结合定级指数模型法，分别评估了集体耕地、园地的承包经营权价格和经营权价格。级别耕地承包经营权价格分别为41.70元/m2、37.65元/m2、31.05元/m2；级别耕地经营权价格分别为29.10元/m2、22.95元/m2、17.25元/m2；级别园地承包经营权价格分别为43.50元/m2、37.20元/m2、28.35元/m2；级别园地经营权价格分别为30.75元/m2、25.95元/m2、19.65元/m2。
参考文献（略）