一、不动产查封实体法效力的一般规则
（一）不动产查封的主观效力
不动产查封的主观效力是指不动产查封对什么主体产生什么样的效力。依据主体的不同，可以分为对债务人的效力、对债权人的效力以及对第三人的效力。
1．查封对债务人的效力
（1）债务人的所有权
正如本文开篇所述，查封作为一项保全性强制措施，是为了确保债权人的利益能够得到保障，基于此项目的，查封措施是要对债务人对该被查封的不动产所享有的处分权进行限制。而在法院没有强制执行被查封的不动产以前，不影响债务人对该项不动产所享有的所有权。也就是说，在查封期间，对于被查封的不动产的意外毁损、灭失等风险依旧由债务人承担。
（2）债务人的处分权
从物权法角度，债务人对自己不动产的处分可以是事实上的处分，也可以是法律上的处分。事实上的处分，是指对查封不动产的毁损、消灭等行为。事实处分行为可以分为损益处分行为和增益处分行为。损益处分行为是指为了减少不动产的价值，而对不动产进行执行法所禁止的破坏行为。如果债务人实施了损益处分行为，人民法院便可以制裁实施了这种影响执行效果的债务人。而增益处分行为是指为了达到增加不动产的价值为目的，而实施的添附等行为。这种行为不仅有益于执行程序，还能够使债权人的债权多一些保障。这种行为不仅不用阻止，还应鼓励。而法律上的处分行为是指转移查封不动产的所有权或者对查封不动产设定权利负担的行为。
2005 年 1 月 1 日实施的，由最高人民法院出台的结合各人民法院民事执行工作的实践经验而制定的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第 44 条2规定了擅自处分查封的不动产将会承担相应的责任。这也说明，查封行为使债务人的处分权受到了一定的限制。依据人民法院所采取的查封方法的不同，对债务人处分权的限制也有所区别。对于不动产而言，在实践中有“活封”和“死封”两种方式。“活封”指的是对于涉案不动产只在不动产登记机构办理不动产查封登记，限制不动产所有权人对外的转让行为，并不影响债务人继续占有、使用该不动产，也可以避免资源的浪费。而“死封”不仅要进行查封登记，用以限制不动产所有权人对外转让的交易行为，还要在涉案不动产上张贴封条，禁止债务人和第三人占有和使用。
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（二）不动产查封的客观效力
查封不动产的客观效力是指查封不动产的效力是否及于其孳息、其从物以及其代位物。
1．孳息
孽息是指原物所生出的收益物。依据《查封规定》第 22 条的内容，查封的效力当然及于孽息，这一点并没有争议。但孽息分为天然孽息和法定孽息，因此学者之间,对是否不加以区分是天然孳息还是法定孳息，对于二者都为查封的效力所及这一问题存在分歧。天然孽息指的是依据物的自然属性而产生的收益物，如土地中产出的果实、树木。而法定孽息则是指依据法律规定而获得的收益物，如出租不动产所获的租金。如同日本执行法以及我国台湾地区的强制执行法所明确的查封的效力仅及于天然孳息一样，我国多数学者也认为，查封的效力仅及于天然孽息。但也有学者持不同的观点。
笔者认为，法定孽息是基于法律关系而获得的收益，该收益必然会伴随着第三人的积极给付行为。如果认为查封的效力能够及于法定孽息也就意味着查封能够限制第三人的给付行为。这样就与查封的效力仅在于限制债务人的处分行为的目的不相符合。法定孳息实际上是债务人与第三人之间债权，应当依据对于第三人到期债权执行程序进行执行，也就不应该被不动产查封效力所及。
2．从物
从物是针对主物而言的，指在与主物的结合使用中处于附属地位的、起辅助作用的物。关于查封的效力是否当然及于从物，学者大多持认同《查封规定》第22 条的观点认为，根据民法上主物的处分及于从物的原则，查封不动产的效力当然及于其从物。也有学者有不同的看法，认为查封的效力和处分的效力是不同的概念，从物仍然是独立的物,只不过因为其相对于主物而言常常起到辅助性的作用，并且二者都属于债务人所有,所以民法上才规定了主物的处分及于从物的原则，以免发生争议。
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二、不动产查封登记与不动产预告登记的物权效力冲突与协调
（一）不动产查封登记与不动产预告登记的物权效力冲突的具体表现
1．预告登记的性质
《物权法》第 20 条，是我国首次以立法形式确立了预告登记制度，是一项相对于“本登记”而言的，用来保障未来三个月内排除他人在该不动产设立其他的物权处分行为，得以实现自己物权变动请求权的不动产登记。根据《物权法》第 20 条第一款，未经其同意不得处分该不动产的规定，可以看出预告登记具有保全效力。一方面，预告登记并不是物权，当在权利之上设立预告登记时，它就发挥着在先权利排斥在后权利的作用。即使预告登记是为了保障不动产的物权，但是它的实质仍然是一种请求权，是请求他人对不动产物权进行设立、变更、登记的请求权。分析其本质，笔者可以看出，预告登记的实质是类似于担保的一种途径，它的设立目的是为实现未来物权所提供的一种担保。在权利之上设立的以担保权利实现的预告登记在所有权转移登记完成之前，它是一种请求权，以保证债权实现的债法上的请求权。它只是为了保全而设立的，在权利方面起到债权保全的作用。另一方面，由于预告登记在效力之上具有物权法的性质，所以，它又隶属物权法。预告登记作为一项登记制度，它的目的是保全物权变动，其自身的效力又有物权的性质。
2．预告登记能否对抗法院查封
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释（一）》）第 4 条更进一步明确了预告登记限制了在其后发生的具有物权效力的处分行为。对于《物权法司法解释（一）》第 4 条以及《物权法》第 20 条所规定的不发生物权效力的“处分行为”是否仅限于民法上的处分行为，如物权的设定、变更和转移，还是包含法院所采取的强制执行措施，存在两种不同的观点。一种观点认为，处分该不动产的含义是指出卖方通过各种行为对不动产的所有权进行转移、变动，或者将建设用地所有权进行转移甚至是对其地役权、抵押权也进行转移等使其物权发生变动、被处分的情形。在实践中，已经进行过预告登记的不动产经常会被登记义务人在法律范围内对其进行“处分”，该不动产还经常会被登记义务人的金钱债权人基于对债权的请求权，请求法院保全或者对该不动产申请强制执行等保护债权的情形。
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（二）协调不动产查封登记与不动产预告登记物权效力冲突的不同观点
1．先查封，后通过案外人异议之诉解除查封
从执行实务看，无论是《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《土地登记办法》和《房屋登记办法》都没有明确规定是否可以对预告登记的不动产进行查封。但通过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第 30 条的规定以及最高人民法院对于该条的理解可以看出，预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权。一时不进行本登记就一时取得不了不动产的所有权。如果受让人能够证明，他已经完全符合他与出卖人之间约定的进行不动产所有权登记的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院应支持受让人提出的异议，解除查封措施，使受让人能够办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封措施。也就是说，在实务中的普遍做法是，对于已经进行过预告登记的不动产，并不能因此排除查封措施。
根据《房屋登记办法》的第 22 条第六款的规定，在房屋查封期间，登记机关不予办理登记，若是不解除查封登记，不动产受让人则无法完成本登记。
对此有学者认为，在预告登记已经符合进行本登记的条件时，即使受让人并没能取得所有权，也应当认为预告登记权利人有权利排除强制执行，此时预告登记权利人可以依据《民事诉讼法》第 227 条提起案外人异议之诉，在撤销查封登记之后实现本登记。
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三、已查封的不动产对外转让行为的效力 ...................... 12
（一）不动产对外转让行为的法律规则 .......................... 13
1．物权变动的法律规则 ......................... 13
2．《查封规定》与《物权法》的冲突 ....................... 13
四、被查封不动产抵押权实现方式的选择 ...................... 19
（一）抵押权实现方式与查封措施冲突的表现 .................... 19
（二）被查封不动产上的抵押权实现方式的不同观点 .............. 19
五、查封对行政机关处分权的效力 .................. 21
（一）查封对行政处分权的效力规则 ................... 21
（二）对人民法院和行政机关能否对同一不动产重复查封两种对立的观点 ............. 22
五、查封对行政机关处分权的效力
（一）查封对行政处分权的效力规则
民事查封是为了保护债权人的债权的一项强制措施，其设立目的是防止债务人转让其财产。在我国，除了人民法院可以实施查封行为以外，有权的行政机关也可以实施查封行为。但是与人民法院的司法查封不同的是，作为行政强制措施的行政查封，其目的是为了制止正在进行中的违法行为或调查相关违法情形。行政查封仅仅是对权利人产生一种临时性的约束，而不是对该查封的财产进行终局性的处分。
由于我国的民事执行和行政执行由人民法院和行政机关分别执行，二者具有并列的关系，因此，在实务中常常会发现对于同一不动产上出现司法查封与行政查封并存的情况。根据我国《民事诉讼法》第 103 条第 2 款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第 282 条以及《行政强制法》第 23 条第 2 款规定的不得重复查封的制度，也就是在某一不动产之上，若是有人民法院实施的查封行为，在后申请的任何机关都不得再对同一不动产实施查封，只能依据《执行规定》第 28 条第一款的规定进行轮候查封。但是这只是针对司法查封在前的情况下，司法查封在前，排除在其后发生的查封行为。但是对于有权的行政机关进行查封之后，是否还可以进行司法查封，我国法律并没有明确规定。
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结语
参考文献（略）