住宅小区景观工程成本控制研究——以梨花岛小区景观工程为例

论文以房地产多目标决策理论为基础，将贝叶斯公式引入目标决策进行概率修正，在未知的市场环境下，尽量多方面的考虑可能发生的状况，力求决策者能在危险的市场中做出最为有利的目标决策，以类似项目数据为基础，运用价值工程进行分项工程的功能修正，以此为方案设计的基础，以 PDCA 循环为目标成本的调整依据，使项目在施工过程中，也没有脱离成本控制的原理，建立了合理的数学模型使项目决策在未知的市场也有了可参考的理论依据。

1 绪论

1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
近年来，随着房地产业的两级分化，住宅景观变得越来越重要，住宅景观的需求和升值水平也越来越高，住宅景观项目已经成为房地产销售中占有一定的分量，优秀的住宅景观可以成为住宅社区的象征，甚至可以成为一个品牌形象。住宅景观无意中成为消费者判断住宅社区产品优缺点的重要标准之一。而景观工程作为住宅小区的投资项目之一，在各个阶段控制其成本的合理性获得最大收益是投资者在工程全过程中值得注意的部分。然而，当前发地产开发企业对住宅景观成本控制重视度不足，对成本控制把控不严，在成本超支的情况下，通常是通过后期更改，丢弃一些景观并实现成本控制，但这将导致景观功能和效果的下降。目前，国内大型房地产企业拥有自己独特的房地产开发体系，如恒大地产，先造景再建房的理念已成功塑造了自己的品牌效益。可以看出，良好的住宅景观项目可以极大地提升整个项目的价值。
目前，许多房地产开发商正在投资更多的住宅景观，努力形成良好的景观美化效果，但由于他们不根据实际情况控制成本，导致景观成本增加，反而没达到一开始的初衷。
因此，在保证景观效果的前提下，如何合理优化项目成本结构尤为重要，已成为众多房地产开发商关注的重点。
在房地产开发项目开始之前，投资者将确定项目的最终收入目标，并且所有后续步骤必须围绕着达到这个目标进行。在项目的决策、设计、规划、建设、运营和维护过程中，影响项目的成本因素很多，对每一个重大的成本影响因素进行控制是住宅景观工程全过程中对成本控制的重要方法。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
从已公开发表的文献资料看中国各行业各种成本控制方法的研究现状，我国各行业对成本控制的方法研究多种多样，主要的研究观点大致如下：
贾世军（2019）认为在当前在工程造价结算审核中，对工程签证的审核已经成为结算审核的重点和难点，工程签证审核质量的好坏决定了整个结算成果的审核质量。因此，从事着应通过对有异议签证的“延伸审核”来还原签证事件的事实真相，从而确定施工方是完全履行、还是未履行或部分履行了签证义务，再决定是否计入及计入的数量，为委托单位尽职尽责做好结算审核，从而控制项目成本[1]。
郭焱（2019）煤炭产业转型发展—煤化工产业应运而生，以此为项目研究背景提出一套行之有效的在决策阶段进行方案选择的方法，以便于后续阶段的投资控制。采用专家问卷调查法获得影响投资控制的因素，应用因果分析法对影响投资控制的因素进行分析，运用专家评价法对这些因素进行量化评分，从而甄选出更加合理可行的决策方案，达到科学合理的决策立项，有效的控制投资的目的[2]。
胡酩斯（2018）提出，建设项目投资决策阶段的成本管理是成本控制的源泉，对建设项目全过程的成本控制起着决定性的作用。在项目建设过程中，虽然投资决策阶段的投资成本低于其他阶段，但它是控制成本管理的关键阶段，对整体过程成本影响很大[3]。
陈潇伟（2019）认为房地产投资存在一定的不确定因素，需要在项目投资前期进行合理的投资分析，以减少盲目投资带来的损失。良好和完善的投资决策也需要对市场需求、土地政策、宏观经济形势、政策的走向等有相对准确的判断，这样可以帮助地产开发商清醒的认识风险，增强在复杂形势下的判断能力[4]。

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2 相关理论综述

2.1 住宅景观工程的范围
景观是指某些区域呈现视觉效果的场景，这种视觉效果反应了当时地面和地面上空间和物质的复杂性，它是地球上自然过程和人类活动的印记，其以相似或类似的形式重复，并且具有分类意义的自然复合体。
住宅景观项目，也被称为房地产花园，是视觉场景的意义，但它不仅仅是建筑领域的背景，因此，论文提到的住宅景观项目的景观绿化工程只是景观系统的一小部分，它重点体现的是日常生活中人们的内在生活体验，一般而言，住宅景观是指住宅社区中除住宅建筑外的一切，包括人造景观和自然景观，要求舒适、安全，即具有观赏性，也具有对人们行为的引导性。
住宅景观工程依附于住宅开发建设存在，以其独有的特性，与市政景观和景区景观有很大的不同，主要表现在以下几个方面：
（1）设计立意和主题
住宅景观的设计不仅需要从美学和功能的角度来结合现有社区空间环境的要素，而且还需结合住宅景观要素来构成设计理念和主题，例如，表达一种独特的社区文化或突出社区本身所处的自然环境的特征，如融创地产开发的天津市阳澄塘的星耀五洲项目，以其天然的水塘作为设计基础，又以健康生活作为其设计主题，建设了一个既有亲水的生活社区，又设计出了由多条跑道构成的健康社区；住宅景观设计的巧妙，会为人们的生活环境带来更多的诗意和艺术价值意义。
（2）设计范围
住宅社区内多有空间环境的组成部分，如内部的道路，停车场，公共服务设施，建筑形式和界面，以及景观，休息设施即使是人们的视觉组织也在住宅社区景观环境的设计范围内，这极大地扩展了传统的“绿化+场地+构筑物”住宅景观的设计范围，住宅景观的设计立意不仅体现在各种景观要素的组织规划上，还体现在参与了社区空间格局的创造和空间环境氛围的创造上。同时，住宅景观设计作为城市环境的一个重要组成部分，以更普遍更广泛的性质，更大规模的加强了区域景观环境与居住区景观环境之间的联系，使区域内景观更协调统一。
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2.2 多目标决策的含义
住宅景观工程的多目标决策是具有两个以上的决策目标，以及多标准评估和优化方案的需要，这是决策中最重要的战略策略，例如一个地产开发项目的决策，就要考虑经济效益、社会效益、安全生产与环境保护等多方面的目标，需要用多种标准进行评价方案和优选方案。其特点是：
由于目标和标准的多样性，造成方案比较优劣的工作比较复杂，难以找到使所有目标达到最佳的方案。
决策过程从较差的解决方案开始，在剩余的选项中选择一个令人满意的解决方案，并用满意的标准取代最佳解决方案。
经营分析和制定策划是住宅景观工程投资决策的两个方面。
经营分析（Operation Analysis）是指投资者利用科学方法对影响业务流程的因素进行技术分析和预判的过程，如经济指标和环境资源等。
制定决策（Make Decision）在现阶段大量信息和一定资源条件的前提下，提出了一些代替设计方案，并采用客观理性分析，定性判断和定量计算，选择最合适该地区市场需求的解决方案。

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3 住宅景观工程成本控制现状........................... 13
3.1 现阶段的住宅景观工程................................ 13
3.1.1 投资决策目标过于单一.......................... 15
3.1.2 设计的方案并非最优价值.............................. 16
4 住宅景观工程成本控制的措施................................. 19
4.1 住宅景观工程多目标决策......................... 19
4.1.1 多目标投资决策的步骤........................ 19
4.1.2 建立多目标投资决策的模型...................... 20
5 梨花岛小区景观工程成本控制应用研究.............................. 29
5.1 景观工程多目标决策的方案....................... 29
5.1.1 项目背景..................................... 29
5.1.2 景观工程决策阶段的方案优选....................... 29

4 住宅景观工程成本控制的措施

4.1 住宅景观工程多目标决策
4.1.1 多目标投资决策的步骤
解决住宅景观工程的多目标决策问题基本步骤可用图 4.1 表示：

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5 梨花岛小区景观工程成本控制应用研究

5.1 景观工程多目标决策的方案
5.1.1 项目背景
梨花岛小区景观工程位于 LZ 市周边的小镇，以万株梨树生长繁衍百年闻名，总占地面积 42 万平米左右，项目位于郊区，交通不便，但因以亲近市区的天然绿洲，吸引力大部分中高端人群的青睐。该项目由某大型房地产企业进行开发，拟建成一座亲近市区的天然氧吧，建筑以别墅为主，其中叠拼建筑面积 202456.8m2，商业建筑面积24858.6m2，独栋建筑面积 243490.5m2，预留集中景观规划用地 81862.57m2，宅间景观用地 74191.8m2，景观规划用地共计 156054.37m2；现阶段建筑及配套部分已施工完成一半，开发商决策团现需目前依据别墅住宅预售量及业主对共享区域景观工程的调查问卷决定出景观规划定位。
5.1.2 景观工程决策阶段的方案优选
（1）规划用地目标 X1
景观用地规划中，以约 66000m2作为酒店用地，剩余为集中景观规划用地；集中景观与宅间景观以中端设计为主。
目标 X1优劣势分析
由于项目位于依山傍水的百年梨园中，每年 4 月至 8 月为旅游旺季；另该地离市区约四十分钟路程，在该地旅游的人群大多为市区内的高端人群，且多数人拟安排旅游计划均为周末两天，但该区域由于经济限制，目前无酒店或客栈供游客驻足；但若在集中景观规划中建设酒店，旅游季期间，将打破别墅区内安静的环境，还可能引起部分业主将别墅作为民宿的想法，可能引起业主的不满、投诉，从而提高房屋空置率。
其中，景观设计以中端设计为主，可能降低部分高端业主的购买欲，如此，别墅住宅价格偏中，容易造成别墅住宅只面向中端人群，缩小销售范围。同时，酒店建成后经济回报率可能较高。
参考文献（略）