第一章 绪论
1.1 研究背景
随着我国经济发展的提速，工业地产市场也不断扩大。近些年，国内工业地产企业开始寻找到工业产权领域。据不完全统计，有 15%的传统工业地产开发商转投工业园建设工程项目。另外，相对于城市黄金地段的商办项目，工业地产的开发成本往往较低，因此也越来越引起开发商的投资目光。
工业地产往往因地理位置相对偏远、单位面积开发成本较低等因素，存在开发管理模式较为粗放、缺乏科学的成本控制等问题，造成了较大的经济损失。因此，本文聚焦于虽存在管理粗放问题但对国民生产、地区发展至关重要的工业地产，以南宁市 X 工业地产项目为研究对象，探讨工业地产成本管理优化策略及后续优化实施保障措施。
另外，本文将从意识、水平、理念、制度等方面出发，用南宁市 X 工业地产项目成本分析表阐明成本分析与评估的重要意义，提出有利于优化措施顺利落地的成本管理优化实施保障措施，希望能够对类似的工业地产项目成本管理提供参考借鉴。
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1.2 研究意义和目的
1.2.1 研究目的
本文以南宁市 X 工业地产项目为研究对象，将项目现状及建设单位成本管理情况作为研究的基本资料，对南宁市 X 工业地产项目进行全生命周期各阶段的成本管理分析，包括决策阶段、设计阶段、建设阶段以及竣工交付阶段的成本管理现状问题剖析，并结合值得借鉴的对标案例先进经验，提出各阶段成本管理优化方案，并结合实际情况提出具体优化实施保障措施，为后续相似项目成本管理提供参考。
1.2.2 研究意义
工业地产行业作为关乎其产业链中其他行业生存与发展的重大城市层面的龙头行业，其发展与人民的生活质量及地区经济发展水平息息相关。作为拉动地区生产力水平的重要推手，工业地产的精细化项目管理值得深入研究。对工业地产项目进行成本管理分析及优化策略研究，理论方面可为工业地产成本管理研究理论体系的构建提供应用基础。实践方面，通过对南宁市 X 工业地产项目成本管理的分析，并提出优化策略及实施保障措施，有利于帮助其建设单位优化其成本管理模式，并为相关项目提供经验借鉴。
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第二章 工业地产的发展及其成本管理理论基础
2.1 我国工业地产的发展及开发模式
2.1.1 我国工业地产兴起的背景
工业地产(Industrial Estate)是指以工业物业的投资、开发、经营、管理、服务为目的的，有别于住宅、商业及综合类用地的地产项目。工业用地使用权为 50 年，主要开发类型为工业厂房、物流仓库以及研发、办公楼宇以及相关基础设施建设[28-29]。
工业是地区、国家提升国民经济生产总值的“引擎”，经济的发展离不开工业载体建设。1979 年 7 月 8 日，深圳蛇口工业区的破土动工打响了我国改革开放的第一炮（图2.1），同时拉开了我国各地工业园区带动经济发展的序幕。
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2.2 工业地产的开发成本
按照项目全生命周期过程具体讨论，工业地产开发项目成本[33-34]主要包括项目投资阶段、规划设计阶段、施工阶段以及竣工交付阶段等四个阶段内容。
2.2.1 项目投资决策阶段
该阶段主要内容是在项目启动阶段进行项目可行性研究，通过详细的前期调查，对市场信息资料进行全面掌控。该阶段产生的主要成本一般包括市场调研费用，可行性研究费用，项目建议书编制费用等。该阶段产生的费用较少，但是会影响后续整个项目的发展方向和整体成本。
“正确的决策是成功的开端”，项目投资决策阶段是决定项目“是否要做、做成什么样、如何做”的关键时期。项目最终交付的产品往往在决策阶段即基本明朗，诸如项目选址、项目定位、产品意向、工程造价、交付时间等。该阶段通过合理的经济技术分析，
来对项目建设的必要性及可行性进行谨慎分析，并对项目后续重要发展节点进行明确。项目是否能成功往往在决策阶段就已经能决定。
项目决策与成本控制具有以下关系：
（1）正确的项目决策是成本合理的必要条件； （2）工程成本的高低在项目决策阶段基本确定； （3）限制较大的工程成本可反作用于项目决策； （4）投资估算的精确度取决于项目决策的深度。
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3.1 公司简介及项目概况 ................................. 24
3.1.1 公司简介 .................................. 24
3.1.2 项目概况 ..................................... 25
第四章 南宁市 X 工业地产项目全生命成本管理优化策略 ............................... 36
4.1 决策阶段成本管理优化策略 .............................. 36
4.1.1 建立科学的评价指标体系 ................................... 36
4.1.2 着力实现规划方案最优化 .......................... 37
第五章 南宁市 X 工业地产项目成本管理优化策略实施保障 ............................ 54
5.1 意识提升，由内而外优化管理 ...................................... 54
5.2 水平提高，完善成本分析与评估 ...................................... 54
5.3 理念创新，善用新技术新平台 ...................................... 55
第五章 南宁市 X 工业地产项目成本管理优化策略实施保障
5.1 意识提升，由内而外优化管理
纵观南宁市 X 工业地产项目的成本管理措施，总体来说问题可归结为缺乏足够的成本管理意识，从决策阶段开始就没有给予成本管理足够的重视，导致各个阶段都缺乏专门的成本管理人员、成本管理措施。因为意识的缺失，导致该工业地产项目建设的全生命周期各阶段成本管理没有体系、出现问题而得不到及时解决。管理粗放而不自知，成本控制自然无处下手，导致项目实施过程中面对由于粗放管理带来的成本不可控问题格外棘手。成本管理应该由内而外渗入到工程建设管理中，由意识的提升带动管理模式的升级，最终在潜移默化中实现对项目各阶段成本的有效控制。
管理水平对项目成本管理的作用至关重要，成本不可控带来的经济损失往往都是由于管理模式的不够科学。管理水平具体而言，可落实到管理人员的水平。企业管理人员的水平限制项目决策阶段的方案优选及项目整体管理水平，设计人员的水平限制设计的高效、精准、经济，施工人员的水平直接影响项目质量，项目管理人员的水平决定项目建设各阶段的有序实施，甚至会延续到项目运营阶段，不良的管理在项目的全生命周期的任何一个阶段都可能产生超越该阶段本身的严重后果。要实现项目最佳成本管理，需在各阶段配备专业的成本管理人员，从本质上提升项目成本管理的硬实力。
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第六章 结论与展望
6.1 主要结论
本文聚焦于管理粗放但对国民生产、地区发展至关重要的工业地产，依托于南宁市X 工业地产项目，探讨工业地产成本管理优化策略及后续优化实施保障措施，主要研究结论如下：
（1）南宁市 X 工业地产项目成本管理粗放，预算 43621 万元，实际成本 48412 万元，超出 4791 万元，占总预算成本的 11%，属于严重成本管理失控现象，成本偏差主要集中在土建工程，占比 4.3%，但究其原因则可贯穿于项目全生命周期。
（2）项目决策阶段主要存在问题为：缺乏科学的投资评价指标体系、缺乏科学的规划方案确定方式、缺乏深入的项目潜在风险分析以及缺乏充分详实的前期成本调研。本文针对上述问题分别提出优化策略：建立科学的评价指标体系、着力实现规划方案最优化、提高项目抵御风险的能力及制定土地竞拍策略与技巧。
（3）项目设计阶段主要存在的问题为：缺乏科学的设计管理方法及专业的技术管理人员。本文针对性地提出了加强设计管理及技术管理的措施，用 WBS 结构图对项目主要内容进行分解，便于项目成本估算的准确进行，并对设计周期、材料选用、景观方案及施工图阶段可采取的成本管理措施进行阐述。
（4）施工阶段主要存在的问题为：施工方案选择不够严谨、未合理制定人料机等专项成本控制方案以及工期控制及现场管理效果不佳，其中主要问题为施工方案不够科学。本文运用挣值分析法，对其一期土建工程实施的各个阶段项目成本进行动态分析，动态地体现出各分项项目预算成本与实际成本的差异，可为管理过程提供决策依据，以实现施工方案的动态优化。另外，对人料机费用的控制措施进行分别探讨。
（5）竣工交付阶段主要存在的问题为：竣工资料管理混乱、竣工结算过程简单、审计监督不够严格以及缺乏事后评估机制。本文对加强竣工资料收集管理、认真做好工程竣工结算、加强内部外部审计管理以及认真完善事后评估机制进行简要探讨。
参考文献（略）