1 绪论
1.1 研究背景
我国已进入“老龄化”阶段，老年人口占我国人口比重越来越大，养老问题亟待解决。目前虽有“居家养老”、“机构养老”、“社区养老”三种养老模式，然而“居家养老”模式中子女负担较大，无法提供专业、及时的养老服务；采用“机构养老”对政府和社会的财政负担重，且老人在观念上不易接受；“社区养老”体系目前还不成熟。从家庭养老模式向“以社区居家养老为主体，机构养老为补充”的社会养老模式转变的当下，养老设施建设的现状，以及已形成“路径依赖”的思维定势，成为制约养老设施规划建设的主要因素。综合考虑以上因素，由房企等社会资本在已建社区配套建设养老设施，并通过政府对配套设施的开发与运营做出补贴调整，是切实解决大多数老年人口养老问题的有效方法。人口老龄化已经成为中国经济社会发展所面临的一个严峻问题和长期挑战。中国在2000 年前后进入“老龄化”国家行列，而且“老龄化”十分迅速，截至 2016 年末，65岁及以上老年人口已达 1.5 亿，占总人口比重为 10.8%（见表 1-1）。未来一段时期的“老龄化”速度还会加快，联合国的一项保守预测显示，到 2050 年，中国 60 岁及以上老人数将达到 4.68 亿，占总人口 31.2%（见图 1-1），80 岁及以上高龄老人则将猛增到 1 亿。快速的“老龄化”给国家的经济运行和财政带来沉重的负担。我国老年人口数量巨大且将持续增长，而养老设施数量有限，现有的以福利性为主的养老机构和子女供养的养老服务模式，已远远不能满足不断增长的老年人口的需求，老年人对经济供养、医疗保健、生活服务和精神文化等方面的需求日益增长，老年群体养老设施需求很大。
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1.2 研究问题的提出
养老产业是国家“十三五”期间政府工作的重点和社会关注的热点，近年来养老相关政策的密集出台体现了政府对于养老产业的重视，我国部分地区也陆续建设了些养老社区，但养老设施远不能满足老年人口需求，如何开发建设适用于普通老年人的养老设施是目前亟待解决的问题。政府亟需找到一个家庭养老与社会化养老服务共存的新模式，探索一种能够满足绝大多数老年人需求的新形式。在这种环境下，本文提出在已建社区配套建设养老设施的思路。首先，这样能较好的解决土地问题，私营机构利用社区内的部分公共部位进行养老设施开发，节约了土地资源。其次，能满足已建社区内部老人的养老需求，同时还能和亲人居住在一起，具备一定家庭养老的功能。再其次，能满足社区周边老人的养老需求，达到社会保障功能的同时带动一定经济增长。养老设施是一种准公共物品，具有一定的福利属性，本应由政府开发建设，然而其建设资金将会给政府带来巨大的财政压力。因此，如何吸引社会资本共同参与养老设施的开发建设成为政府工作的重心。为此，采用 PPP 模式将政企结合成为了进行养老设施建设的有效手段。PPP 的具体模式种类很多，从外包类到特许经营类再到剥离类，公共部门与非公共部门的合作程度逐渐加深，私人部门在公共产品和服务提供中发挥的作用也逐渐增大。由于养老设施的准公益属性，为了保障老年人的权益，房地产企业等私营机构在项目运营期间不可能产生足够的收益，但企业是以营利为目的，为此，政府必须进行补贴，达到企业盈利与保障养老的平衡。此外，为了进一步保障养老设施的社会福利性，政府还应对老年用户进行补贴。综合之前的研究，本文养老设施开发采用补贴效果明显的BOOST 模式。养老设施 BOOST 开发模式中，政府不参与投资，而是在项目运营阶段进行补贴，且在养老设施开发全过程中进行监督管理；房地产企业等私营机构作为投资主体主要负责项目的开发建设及运营，保障养老设施的供给与质量。
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2 养老设施 BOOST 模式分析
养老设施需求量大，政府引入社会资本参与养老设施开发的趋势愈发明显，也已经有诸多房地产企业进入养老产业。以 BOOST 模式进行养老设施开发，结合了 PPP 模式和政府补贴的特点，政府与房地产企业等私营机构在合作过程中目的更加明确。对BOOST 模式进行分析，为后文的养老设施补贴价值、养老设施定价及养老设施补贴定价做好研究基础。
2.1 BOOST 模式概述
BOOST（建设（Build）—拥有（Own）—运营（Operate）—补贴（Subsidize）—移交（Transfer））模式是一种更符合政府补贴特点的 PPP 模式。其显著特点或优势在于可以利用私营部门或非营利组织的资金，以缓解公共产品或服务的资金不足问题。BOOST 模式是以项目公司（SPV）为主体，对养老设施项目进行设计、融资、建设、拥有、运营、补贴和转让，在开发过程中，政府、融资方、建设方、运营方等主体之间要进行合理的风险分担，以最大化地分散和降低项目风险。以 BOOST 模式进行养老设施的开发建设，利于养老设施项目融资，以解决政府公共投资的不足。私营机构利用自有资金或自筹资金进行养老设施项目建设，在一定的特殊经营权期限内进行经营，在政府补贴的情况下收回投资并获得一定的收益，最后再将养老设施转让给政府。政府在该过程中不需要投入资金或只需投入少量资金，就可以为社会提供本该由自己提供的养老设施。BOOST 模式的融资功能使得社会资本可以源源不断地流入养老设施服务领域，为养老设施服务的供应开拓了融资渠道（见图 2-1）。
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2.2 BOOST 开发动因及效用
我国老龄化情况日趋严重，养老问题亟待解决，养老设施需求大，若由政府投资开发养老设施，会给政府带来巨大的财政压力，政府亟需引入社会资本来缓解其财政压力，同时，提高养老设施的供给水平和服务质量。房地产企业长期以来极度依赖银行借贷资金的现状有待改善，亟需新的融资方式。由于养老设施的社会福利性，政府在其运营过程中应通过补贴的方式保障房企等私营机构和用户的利益。因此，采用 BOOST 模式开发养老设施项目，能同时满足政府、房地产企业及其他投资者的利益需求。我国目前养老设施大多是政府直接建设的养老机构，只能满足极少一部分高端的老年人用户，很少有适合绝大部分老年人的养老设施。若果由政府投资进行大规模的开发建设养老设施，那么以土地财政为主要来源的地方政府将会面临巨大的压力，如何筹措足够资金以实现养老设施建设目标将是政府将要迫切解决的问题。政府巨大的财政压力亟需得到缓解，通过引入社会资本采用类似 PPP 模式进行养老设施开发，是采用 BOOST模式的重要推动因素之一。自改革开放以来，我国的民间资本不断增长，中国居民储蓄存款余额迅速增加，但国内提供给广大投资者的投资渠道只有股票、债券、保险等，如何寻求适宜的投资渠道更加合理的利用这部分资本是亟需解决的问题。近年来，房地产市场的快速发展及房价的快速增长使国内众多投资者对房地产投资产生了独特的偏好，但目前普通投资者在房地产市场只能进行置业投资，其投资额较大且相对不稳定的投资环境具有一定风险，广大投资者亟需一种稳定性高且相对适合中小投资者的新型投资渠道，以实现所拥有资产的保值增值。由房地产企业主导开发的养老设施项目为投资者创造了较好的投资环境，再加上政府的保障作用，极大的提高了投资者的积极性，推动了 BOOST 模式的发展。
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3 BOOST 模式养老设施补贴形成机理........... 33
3.1 BOOST 模式养老设施特征..... 33
3.2 养老设施 BOOST 模式价值形成...... 34
3.3 BOOST 模式养老设施价格构成....... 37
3.4 BOOST 模式养老设施补贴构成....... 40
3.5 本章小结..... 42
4 养老设施定价模型............ 43
4.1 养老设施定价原则......... 43
4.2 养老设施定价方法......... 44
4.3 养老设施综合定价模型........... 49
4.4 本章小结..... 50
5 养老设施补贴定价模型.... 51
5.1 政府对私营机构补贴计算....... 51
5.2 政府对老年用户补贴计算....... 55
5.3 养老设施补贴定价模型构建............. 55
5.4 本章小结..... 56
5 养老设施补贴定价模型
养老设施作为准公共物品，无论采用什么定价方式，首先要保障养老设施的社会福利性。因此，养老设施的价格只能保证私营机构收回投资或取得微利，但是私营机构以盈利为目的，如果不能达到其盈利目的，势必影响养老设施项目的供给和服务质量。为了保障私营机构的经济利益，政府对其进行经济补贴和税费减免，使其达到自身的盈利目标。同时，政府对老年用户进行福利补贴，进一步保障养老设施社会福利性。
5.1 政府对私营机构补贴计算
政府对私营机构的补贴包括直接经济补贴和税费减免，考虑到税费减免能直接反映到私营机构的成本里，从而降低养老设施的价格，在此不予计算。政府对私营机构的经济补贴由一次性床位补贴、养老设施运营补贴和经营性养老服务补贴三部分组成。采用 BOOST 模式开发养老设施项目，私营机构作为投资主体，对投资回报有一定要求，而养老设施的社会福利性决定了其价格不可能太高，为了保证养老设施的持续供给和服务质量，政府对私营机构进行经济补贴，保障其经济效益。此外，养老设施的价格对老年用户而言不一定是合理的，有可能带给用户较大的经济压力，需要政府对老年用户进行一定福利补贴，进一步保障养老设施项目的社会保障性。本章在养老设施的定价分析基础上，综合私营机构的投资回报需求，对私营机构进行包括一次性床位补贴、基于公正报酬率定价的养老设施运营补贴和经营性养老服务补贴三部分组成的经济补贴，以此构建政府对私营机构的补贴模型。此外，为了加强养老设施的社会保障性，以养老设施价格为基础构建政府对老年用户的补贴模型。基于政府对私营机构和老年用户的补贴模型，综合构建 BOOST 养老设施补贴定价模型。
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结论
养老设施作为保障老年群体基本养老权益的准公共物品，采用 BOOST 模式进行开发能有效的解决资金瓶颈，通过引入社会资本缓解政府过大的财政压力，推进养老设施的市场运作。本文立足于公共政策视角，通过对养老设施 BOOST 开发模式进行分析并设计其运作方案，然后对 BOOST 模式养老设施补贴形成、补贴定价模型、政府低价规制及补贴修正机制进行深入分析，得出主要结论如下：
（1）养老设施开发 BOOST 模式是一种更符合政府补贴的 PPP 养老模式，政府以经济补贴或政策优惠吸引社会资本参与养老设施项目的开发，缓解政府财政压力，提高养老设施服务专业水平。在养老设施项目运作过程中，政府追求社会效益，私营机构追求经济效益，政府与私营机构没有直接利益冲突，可进行明确的分工，促进政企的合作。养老设施采用“改造+新建”的运作模式，该模式极大的降低了私营机构的开发成本，进而将养老设施价格控制在比较低的水平。
（2）养老设施价格的形成遵循市场供需基本理论，考虑到养老设施的社会保障性，其价格的形成在不影响私营机构供给意愿的前提下由政府进行价格规制。一般情况下，养老设施的价格不能满足私营机构的经济效益，需要政府根据私营机构的投资回报要求进行经济补贴，在政府补贴的基础上实现养老设施的“帕累托最优”。
（3）合理制定养老设施价格，再由政府进行经济补贴，使政府、私营机构和老年用户的利益达到动态平衡。依据私营机构的成本投入，采用二部定价法确定养老设施直接价格基础，再分析养老设施项目附带的补偿性收益形成价格，最后以老年用户养老支付能力为限制，综合确定养老设施价格。考虑到私营机构的投资回报需求，构建对私营机构包括一次性床位补贴、养老设施运营补贴和经营性养老服务补贴三部分组成的补贴模型。此外，通过构建政府对用户的补贴模型进一步加强养老设施的社会保障性。基于政府对私营机构和老年用户的补贴模型，综合构建 BOOST 养老设施补贴定价模型。
（4）为了避免私营机构出现“A-J 效应”，政府通过低价规制对私营机构的投资及成本效率进行限制，并通过规制博弈利用不同的规制合约对私营机构进行激励，规避私营机构由于信息不对称而谎报成本的动机。构建私营机构三级成本等级绩效评估体系，在此基础上进行养老设施的补贴修正，由于各成本等级下导致的利润差异，激励私营机构尽力把开发成本控制在第一成本等级。
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参考文献（略）