1 绪论
养老地产是社会化养老的主要载体之一，在完善我国多层次养老模式方面发挥着不可或缺的作用。近年来随着人口老龄化的加剧以及国家和地方政府相关政策的陆续发布，为养老地产带来了新的发展机遇。本章重点阐述本文研究的背景与意义、国内外研究现状以及研究的内容及技术路线。
1.1 研究背景与意义
我国自上世纪末就已正式迈入老龄化社会，且庞大的人口基数使得其发展速度正在不断加快，为有效应对人口老龄化问题，需要根据城市老龄化的特点建造和发展不同类型的养老地产项目。因此本文对养老地产开发运营模式的研究具有重要意义。我国正面临快速老龄化的严峻挑战。根据世界卫生组织的定义，当一个国家或地区的60 岁及以上人口占总人口的比重大于 10%，或者 65 岁及以上人口占总人口的比重大于7%，就属于人口老龄化的国家或地区。根据 2000 年全国第五次人口普查统计数据显示，我国 60 岁及以上老年人口和 65 岁及以上老年人口占全国总人口数的比例分别达到了10.45%和 7.09%，说明已经步入人口老龄化社会。同时根据 2010 年全国第六次人口普查统计数据表明，我国 60 岁及以上老年人口已达 17765 万人，占全国总人口数的比例达到13.26%，65 岁及以上老年人口达 1188 万人，占全国总人口数的比例达到 8.87%，与 2000年相比呈现出明显的上涨趋势。而据民政部《2015年社会服务发展统计公报》数据显示，截至 2015 年底，我国 60 岁及以上老年人口为 22200 万人，占总人口的 16.10%，其中 65岁及以上人口达到 14386 万人，占总人口的 10.50%【1】。老龄人口的不断增加标志着我国已进入快速老龄化阶段，根据全国老龄工作委员会办公室预测，我国 60 岁及以上人口将在 2050 年左右达到峰值，比重将达到 31%，届时我国将进入重度老龄化社会阶段【2】。我国 2005-2015 年 60 岁以上老年人口变化趋势如图 1-1 所示。人口老龄化将对我国经济社会发展产生深刻影响。一方面我国老龄人口数量正在持续增长，另一方面我国人口的预期寿命也在不断延长。根据据联合国人口司的统计数据显示，我国的人口预期寿命在过去的 60 年时间里发生了较大的变化，由建国初期的 45 岁不断增长至目前的 70 岁以上。同时根据国家统计局 2016 年发布的《中华人民共和国2015年国民经济和社会发展统计公报》也显示我国人口平均预期寿命已经达到了 76.34 岁。此外，受国家计划生育政策和人们观念的改变等因素的影响，我国的人口出生率水平从上世纪七十年代以来始终表现出不断下降的趋势，根据联合国人口司的统计，我国人口总生育率已由建国初期的 6.11 下降至目前的 1.63。人口老龄化的快速发展和目前的低生育率水平现状使我国面临的养老服务需求压力不断增大，这必将对我国的政治、经济、社会、文化等方面的发展产生深刻影响。
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1.2 国内外研究综述
关于养老地产和 PPP 模式，国内外都进行了大量的研究实践，本节在大量文献阅读的基础上，对国内外研究现状进行归纳总结，分析研究的不足之处，为本文选题的研究寻找良好的切入点，明确论文的研究内容和思路。对于较早进入老龄化的国家，尤其是对美国、英国、日本等发达国家来说，养老地产的发展已经相对成熟，积累了丰富的经验，相关研究也较为完善。本文在查阅大量文献的基础上，将国外养老地产相关研究归纳为以下几个方面：1）关于养老地产开发模式的研究。David Shulman 和 Ruth Gananter【5】认为解决人口老龄化的主要办法是开发建设更高标准的养老院，但必须由政府出资建设，企业通过竞争，签订具有约束力的合同来获取运营权，最终达到提高养老服务水平的目的。Ali Rammaland Sylvie Trouilhet【6】在分析德国、美国和日本养老地产开发模式的基础上，从多个角度论证了居家养老开发模式的优越性，认为在养老地产开发过程中应充分考虑老年人的心理和生理特征，大力发展居家养老模式。KwameAddae-Dapaah 和 QuahShuJuan【7】通过对老年人居住公共老年住宅满意度的研究，指出在影响老年人生活质量上政府起到至关重要的作用，尤其是在提供社会老年关爱度方面。2）关于养老地产风险管理的研究。根据 Saari 等【8】的研究可知，养老地产的风险管理是一项系统工程，要对整个养老地产项目作出评价，首先要识别出风险影响因素，并确定它们的权重，然后可以利用综合评分法对养老地产进行整体的评价。部分学者进一步提出要优化养老地产投资组合，可以通过有效配置资产来降低养老地产的投资风险。Bon-Gang 等【9】采用案例分析方法对新加坡公共基础设施领域多个成功应用 PPP 模式的项目进行了研究，得到了 PPP 项目的主要风险因素。Jone Glascock，Chiuling 和 Raymond 等【10】根据养老地产项目资金投入大、回收周期长、不确定性因素多的特征，全面分析了其开发运营过程中可能出现的特殊风险因素，并制定了相应的风险应对措施。
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2 我国养老地产项目开发运营现实状况
随着人口老龄化的日益加剧，养老地产作为社会化养老的主要载体之一，具有广阔的市场发展空间。但是目前我国养老地产仍处于起步发展阶段，开发运营模式尚不成熟，现有养老服务设施无法满足社会养老需求，供需矛盾十分突出。本章重点分析国内养老地产的概念及发展历程、市场供需现状以及养老地产传统开发运营模式的局限之处。
2.1 养老地产的概念及发展
养老地产是为老年人提供多功能服务的居住形态，我国老龄化的快速发展，使养老地产在我国得到了前所未有的发展机遇。本节对养老地产的概念进行界定，并总结养老地产在我国的产生与发展历程。养老地产产生于率先进入人口老龄化社会的西方经济发达国家，对养老地产的理解是以养老为主题、配套服务功能设施完善，可以满足老年人身体健康需要和其他社会活动需求的适老化住宅。其中国外具有代表性的养老地产项目是美国太阳城养老社区，该项目位于亚利桑那州凤凰城西北约 30 公里，总占地面积约为 38 平方公里，社区建设有：娱乐活动中心、购物中心、高尔夫球场、露天表演剧场、健身房、音乐厅、假日酒店、温泉会馆等，为老年人提供全方位服务。国内对养老地产的解释可以分为广义和狭义两个方面。从广义方面讲，养老地产可以分为盈利性与非盈利性两种基本类型。盈利性养老地产主要是指由房地产开发企业或相关的社会机构投资建设的老年公寓和老年社区等；非盈利性的养老地产主要是指由政府出资建设的敬老院、养老院、托老所等。而从狭义方面讲，养老地产就是一种将养老服务与地产开发相结合的新兴产业业态，以满足社会人口老龄化背景下的特定市场需求【43】。本文对养老地产的研究采用广义的概念，由政府和社会资本共同出资建设养老地产项目，该项目不完全以逐利为目标，具有准公益性的特征。
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2.2 养老地产市场供需现状
随着人口老龄化发展速度的不断加快，养老地产在我国也受到越来越多人的关注。本节采用定性和定量相结合的方法对我国养老地产市场供需现状进行研究，分析目前养老地产供给端和需求端之间存在的矛盾。人口数量是影响养老地产市场需求的最基本因素。随着城市人口数量的增加，尤其是老年人口的不断增加会促使人们对养老地产潜在需求的增加。而这一潜在的需求会随着人们消费能力的提升而逐渐转变为现实需求。据我国统计局统计数据显示，随着经济全球化的快速发展以及投资环境的不断改善，我国的城镇人口规模总体呈现出不断扩张的趋势。如图 2-1 所示，截止 2015 年底，我国城镇常住人口数量已达到 77116 万人，比 2005年增加了 37.2%。同时据预测，我国城镇总人口仍将以每年 2000 万左右的速度增长，到2020 年和 2030 年，我国城镇常住人口将分别达到 87116 万和 91230 万人。
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3 基于 PPP 的养老地产项目开发运营模式设计 ............. 21
3.1 养老地产建设引入 PPP 模式的必要性 ....... 21
3.1.1 养老地产 PPP 项目界定............. 21
3.1.2 引入 PPP 模式的必要性............. 24
3.2 应用 PPP 模式建设养老地产的可行性 ....... 25
3.3 基于 PPP 的养老地产项目运作模式构建 .............. 30
3.4 本章小结............33
4 养老地产 PPP 项目开发运营关键因素决策 ...... 34
4.1 项目应用 PPP 模式关键因素分析 ...............34
4.2 项目开发阶段投资分摊的博弈 .........374
4.3 项目运营阶段特许期的决策 .............42
4.4 本章小结............48
5 河北怀来永旸湾养老地产项目实证分析 ........... 49
5.1 项目概况............49
5.2 项目开发运营模式分析 ..........52
5.3 项目投资分摊与特许期决策分析 .....53
5.4 本章小结............59
5 河北怀来永旸湾养老地产项目实证分析
怀来作为河北省环首都经济圈重要城市，已纳入北京市“十三五”环首都协同发展区域，环境优美，交通便利，文化丰富，规划发展养老产业，建设开发养老地产项目，是发展生态经济、打造京畿强县的重要举措。怀来永旸湾养老地产项目处于前期可行性研究阶段，怀来县政府经过论证，拟采用 PPP 模式建设该养老地产项目。所以，本章基于前文的研究成果，对该项目的参与主体与运作模式进行分析设计，并结合所构建的模型方法确定项目的最优投资分摊比例与合理的特许经营期。
5.1 项目概况
怀来永旸湾养老地产项目位于河北省怀来县西南部，南至京新高速，北至 139 乡道，西临沙城出口，东至乔家营村，总体规划面积为 230 万 m2，总建筑面积 184 万 m2。项目总体划分为医疗护理区、康体养生区、休闲娱乐区、文化教育区、物业服务区、滨水景观区六个特色区，主要建设内容包括智慧社区数据中心、老年大学、艺术交流中心、温泉会馆、茶室、剧院、老年活动中心、医疗中心、商业中心、养老公寓、物业管理中心等。项目利用怀来县优美的自然环境，采用大数据、互联网+等现代化信息技术，引入完善的医疗护理体系，融入丰富的文化教育资源，结合老年人休闲娱乐需求，将怀来永旸湾打造成集生态、智慧、医护、文化、休闲于一体的生态养老社区，力争成为国家级养生养老示范基地与全国智能化养老科技示范基地，从而解决北京及周边地区养老难题，提供产业教育培训，拉动就业增长，促进怀来养老产业繁荣和经济可持续发展。怀来县政府经过论证，拟采用 PPP 模式建设该养老地产项目，项目估算总投资约为67.85 亿元，其中土地一级开发成本为 24.93 亿元，建设期为 3 年，同时可以容纳 1.5 万人居住，预估项目建设期的分年度投资比例分别为 30%、50%、20%。政府与企业拟在协议中约定的条款为：每人每月入住会员费为 4000 元，配套服务费为 2000 元；当养老地产项目月入住人数低于 1 万人时，政府需按照差额对企业进行补贴；企业可接受的最小收益率为 8%，同时政府为限制企业获得暴利，可接受的最大收益率为 12%。
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结论
本文首先从我国养老地产开发运营的现实状况出发，分析了我国养老地产的概念与发展历程、市场供需现状以及传统开发运营模式的局限之处。其次，针对传统开发运营模式面临的项目开发资金压力大、建设运营效率低以及市场发展不规范等问题，研究提出了基于 PPP 的养老地产开发运营模式，对养老地产 PPP 项目的内涵进行了界定，分析了应用 PPP 模式建设养老地产项目的必要性和可行性，并对项目的参与主体、运作模式和运行流程进行了详细分析与设计。然后，确定了养老地产项目应用 PPP 模式的关键成功因素包括确定最优投资分摊比例和合理特许经营期，并分别应用博弈论和实物期权理论构建了项目投资分摊博弈模型和特许期决策模型。最后，以河北怀来永旸湾养老地产项目为例进行了实证研究，分析了项目的运作模式，确定了项目的最优投资分摊比例和合理的特许经营期。本文的研究对丰富和完善养老地产开发运营模式理论，推进养老地产业发展具有重要的理论和实践意义，取得的研究结论可以总结归纳为以下几点：
（1）养老地产传统开发运营模式存在一定的局限之处。养老地产在我国的产生与发展大致经历了三大发展阶段，但是供给数量不足、服务水平较低等问题使得现有养老地产项目无法满足多样化的社会养老需求，供需矛盾十分突出。单纯依靠政府财政投资建设养老地产项目的传统开发运营模式，既增加了政府的财政负担，又难以克服行政体制下建设运营效率低下的问题。与此同时，一些房地产开发企业也开始涉足养老地产业，但是大部分企业只是以养老的名义进行圈地开发，整体上依然是延续买地、建房、卖房的方式，距离真正意义上的养老地产还有较大差距，项目市场发展不够规范。
（2）采用 PPP 模式建设运营养老地产项目是可行的。PPP 模式是指政府部门与私营企业共同参与项目建设而建立的各种合作关系。根据养老地产项目的自身属性以及有利的外部环境等，可以由政府部门与私营企业之间通过签订 PPP 特许经营合同的方式共同出资成立 PPP 项目公司，形成一种长效的合作伙伴关系，特许期满后，私营企业将把协议约定范围内的项目转交给政府部门。在这种合作伙伴关系下，政府部门可以提供土地使用权，制定相应的税收优惠政策以及价格、补贴等，私营企业可以融入资本、提供技术以及管理等支持，优势互补，有效解决传统开发运营模式的局限之处。
（3）合理的投资分摊比例和特许期能够保证养老地产 PPP 项目的成功运行。在养老地产 PPP 项目中，特许经营权协议是其核心内容，它规定了政府部门和私营企业在项目建设和运营过程中的责、权、利，成为项目开发建设和运营管理的法律基础。而在特许经营权协议中，确定合理的投资分摊比例以及特许经营期可以有效保证项目的成功运行。本文基于博弈论构建了政府与企业之间的投资分摊博弈模型，基于实物期权理论构建了项目特许期决策模型，并分析了模型的具体求解步骤，最后选取河北怀来永旸湾养老地产项目进行了实证研究，得到了项目的最优投资分摊比例和合理的特许期。
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参考文献（略）