第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
这几年来，中国房地产业吸引了越来越多的人来投资，随着我国房地产新制度的执行，我国居民也有根深蒂固的买房养老的思想，市场上对住房的需求日益增加，以至于越来越多的人发现，房地产业是十分有利可图的一个行业。可是好景不长，正是因为人们都踊跃的投资房地产，越来越多的房地产开发商开发楼盘、项目，使得原来的供不应求转变成供过于求，但是其房价又居高不下，导致真正想要买房的居民买不起房，不能真正意义上解决社会住房问题，反而还带来了一些问题，其中大多数开发商都是采用粗放的开发模式，导致项目开发的过程当中存在大量的浪费现象，这也是房地产房价过高的原因之一。如何解决这一系列的问题，针对房价上涨速度太快等问题，政府采取了相应的措施，国家采取了限购令、上调第二套住房首付比例、进行房产税试点、加强保障房建设等一系列政策。除此之外，针对于开发浪费的问题，很多开发商慢慢明白需要把成本降低，这样一来才能在利润减少的环境下保证收益，房地产商总是像以前一样期望着高额的利润，但是如今的房地产开发的收益不像他们原来想的那么好，在利润缩水的情况下，就只能从成本着手，通过减少成本的途径来增加利润。所以，在房地产开发项目进行的过程中，实行成本控制是十分有必要的，在房地产利润逐渐减少的情况之下，我们要保证房地产项目的收益，有效的运用项目成本管理就显得尤为重要，这样才能提高利润的空间。
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1.2 国内外研究的文献综述
美国项目管理学会(Project Management Institute，PMI)出版了《项目管理知识体系指南》(Project Management Body of Knowledge)，其中，把项目管理过程分为了项目的整体管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理和项目的采购管理九个方面。在一个项目当中，项目成本管理是至关重要的一个部分，特别是外国外的研究，结合实际项目实施的情况和科学的管理方法，项目成本管理已经逐步获得进步。从 20 世纪以来，美国对“挣值法”开始进行探究，并慢慢将其发展开来，这种方法是传统的对成本进行管理的方法之一，越来越多的国家也慢慢关注并逐步对这种方法开始进行探讨。一直以来，经济学家们都在坚持不懈的对“挣值法”进行着研究，并且通过长期的研究，学者们利用该理论开发了项目管理的一种商用软件，这种软件可以针对成本管理的实施情况和效果进行评价，这个软件已经在其他国家和十分受欢迎。从上个世纪八十年代开始，许多学者开始对全过程和全生命周期进行研究，从这些新的研究中提炼出针对成本管理的具体实施方法提出新的看法，除此之外，还有全面性的针对项目的每一个步骤和环节进行控制，并采用现代的新思想，所以从这里可以看出，项目成本管理的研究开始向现代管理进程迈步。全过程成本管理的思想核心就是从项目进行管理的全部步骤和流程出发，分析出每一个流程所需要的成本，最关键的是从实行每一个流程的前、中、后所需要使用的和已经使用的成本都需要进行控制。不仅仅是在我国，在其他国家也有许多都在渐渐尝试用这种全过程的方式对项目进行成本分析并且予以控制。全生命周期理论顾名思义就是在每一个项目实施过程当中，进行成本的管理，其中包括项目在研发期间、生产期间和投入使用的期间，所有产生的成本和费用都要实时进行监控和管理。
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第 2 章 房地产项目成本管理的相关概念和理论
2.1 房地产项目成本管理的内容
要对一个房地产的项目进行开发，在其开发的过程当中，对于其成本的管理和控制主要可以分为：项目成本计划、项目成本预测，项目成本核算、项目成本控制和项目成本考核。
2.1.1 房地产项目成本计划
房地产项目在具体的开发过程当中，其使用的成本所做出的计划应该要在项目建设前期进行制定，首先对项目处在开发期时的成本进行制定；其次就是对开发期内各项支出项点进行分析，并且做出计划；除此之外，为了达到降低成本的目的，在项目进行过程中所采取的经济措施，也就是说，若要达到房地产项目成本能够良好控制的目标，我们必须要利用一些有效的方法来进行控制。所以说，在对项目的成本进行分析和管理的时候，首先针对整个管理的思路的目标制定一个计划是十分有必要的。
2.1.2 房地产项目成本预测
房地产项目成本的预测即为预测未来的事情，也就是说，以目前正在发生的事情情况为基础，对将来事情的发展和可能发生的情况进行推算和预测。本文在借鉴历年历史文件和数据的基础之上，再考虑目前的环境和实际情况等，提出项目成本预测，本文将采取合适的途径，对需要的成本进行预测，再在这个基础之上，整个实施的项目会进行进一步的测算，达成该项目的预测。一个具体的项目在进行的时候，如何准确的预测成本还要按照真实的情况来看，运用相关的知识和技术，测算出该项目的成本情况，项目管理中少不了项目预测这一不可缺少的组成内容，在房地产项目具体实施过程中对于成本进行管理的所有内容中，对项目进行成本预测之后，还有成本核算、控制和考核三个阶段，其中要根据项目成本的预测额来进行着三个阶段，核算成本之后，要将其结果与项目期初的成本预算目标进行比较，在比较的基础上，再进行项目的成本控制和考核。
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2.2 房地产项目成本管理的方法
本量利分析法中项目成本、项目产量、项目利润分别代表了其中的“本”、“量”、“利”，所以从字面上来看，很容易知道本量利分析是什么，这种方法就是分析项目的成本、产量和利润之间的关系。具体来说可以分为两个大类：保本点分析和敏感性分析。在一个项目中其收入能足以补偿的那一点叫做 “保本点”，换句话花说就是保本点分析是将项目的投入额和受益额进行比较分析，并分析其间的差额，在分析中，我们要找到盈亏临界点——项目之处的点恰好就是项目收益能弥补的点。通过保本点分析，可以计算出盈亏临界点，在这个临界点上项目的利润为零，所以这个点对项目成本和收益的计算是非常重要的。此外，通过保本点分析法还可以分析出在成本管理的影响因素变动的同时盈亏临界点会有何变化。敏感性分析或称灵敏度分析，这种分析方法是评价研究项目风险的。每个项目都或多或少会收到一定的因素影响，那么这些影响是多还是少，我们很难直接知道，有些只是对利润额造成影响，有些则会造成更重大的影响，若有的因素会导致项目破产，这时就会发现，测评项目的风险是很有必要的。
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第 3 章 湘军嘉苑小区开发项目概况.........13
3.1 湘军嘉苑小区项目建设背景......13
3.2 湘军嘉苑小区项目建设的必要性.......14
3.2.1 有利于加快建设长株潭“两型”社会发展需要.....14
3.2.2 是解决“三农”问题的重大举措...........14
3.2.3 加快城镇房地产市场的发展..........14
3.3 湘军嘉苑小区项目的建设规划...........14
3.3.1 项目建设计划.......14
3.3.2 项目实施计划.......17
第 4 章 湘军嘉苑小区开发项目成本管理的现状与问题....19
4.1 湘军嘉苑小区项目成本的构成...........19
4.2 湘军嘉苑小区项目成本管理的现状分析....24
4.3 湘军嘉苑小区项目成本管理存在的问题....29
第 5 章 加强湘军嘉苑小区项目成本管理的对策建议........33
5.1 改进项目成本控制的管理体系...........33
5.2 建立责任成本管理体系.....34
5.3 加强项目各环节的成本控制......35
第 5 章 加强湘军嘉苑小区项目成本管理的对策建议
项目的成本需要进行管理，这样的行为也是十分有意义但是有难度的，要有好的成本管理体系的设计才会有更好地管理效果，有这么一部分企业，他们以为成本管理就是降低成本而已，所以导致这样的企业出现低成本、低利润的现象，利润的下降是因为他们没有正确认识到成本管理的全面性。对湘军嘉苑小区项目来说，在实施的过程中，多多少少都出现了一些问题，对于这些问题，如果不解决是会严重影响到企业、项目的，如何才能有效的解决这些问题呢，本文通过以下的分析和建议来进行。
5.1 改进项目成本控制的管理体系
5.1.1 改进组织架构
首先，专门用来对成本进行控制的部门要率先设立，来推进后续的成本管理工作。这个部门的员工要了解对成本进行管理和控制的每一个环节，了解这些环节的内容，作用和目的等，并且在成本分析和监测中进行研究，因为整个项目的费用支出涉及太多的方面，并且涉及公司的每一个层级，所以在这个项目的成本管理过程中，就要确保每一层都有任务安排，从总经理开始，要对项目有整体的规划，并及时完成任务，其他层次也是如此，比如下图 5.1 所示的五个部门也要设定相应的目标，而在下一级也是如此，以此类推。
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结论
这几年来，房地产业超过了其他行业的发展速度，不可避免的出现了一些问题，房价过高、开发的消耗过大等问题，不论是社会层面还是国家层面，已经逐渐认识到房价上涨过快的问题对经济发展和居民安居乐业带来了不好的影响，所以国家采取了一系列的措施来防止房地产业发展带来的问题，使得一些开发商渐渐意识到以前的房地产开发方式已经不能给企业带来巨额的利润，根据目前的情况，房地产商要做的是对项目的成本进行严格的控制，这样才能实现利益最大化。现在的房地产业面对成本控制问题已经迫不及待，所以很多房地产商实行了现代成本管理，根据企业自身的实际情况来制定一些管理制度和方案。笔者通过对项目成本管理的深入研究，以项目案例为背景，对湘军嘉苑小区成本管理的现状进行了描述，发现企业工程项目成本管理中出现的不足，然后研究这些不足，进而找到出现不足的原因，将自身所有的理论知识和常年的工作积累下来的经验结合起来，有针对性的就湘军嘉苑小区加强成本管理提出具体的实施措施。
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参考文献（略）