第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
“安居”方能“乐业”，居住权是人类生存和发展的基本权利。而我国人口众多，城镇人口不断增加，城镇低收入家庭、棚户区居民、新就业职工、新毕业大学生和外来务工人员住房条件仍然困难，保障群众的基本居住需求始终是政府工作的重点。2008年11月，党中央、国务院审时度势，决定把保障性安居工程作为扩大内需、促进经济增长的首要措施和重要民生工程。自此，我国保障性住房建设力度和规模不断扩大。尤其是近年来，保障性住房在神州大地上建设得轰轰烈烈，其建设量以百万套为数量级不断加增（表 1-1）。面对连年加码的建设任务和人民不断增长的需求，加快保障性住房建设成为各方共识，而建设资金不足问题始终是拦路虎。近年来，政府不断加大在保障性住房建设上的财政性资金投入，从中央财政补助力度到地方各级财政实际支出都持续加大（表 1-2、1-3）。这些支出给财政尤其是地方财政带来了不小的压力。除依靠财政力量外，住建部联合财政部、人民银行等部门提出了对保障性住房的金融支持方案，例如，下达商业银行提供保障房贷款指标，鼓励地方政府融资平台和企业发行债券、筹集资金优先用于建设保障性住房等。但由于保障性住房收益有限，回报周期长，对商业银行缺乏吸引力，企业债券发行成本高、缺乏担保，对保障房资金支持力度有限。虽然财政性资金大量投入对保障房建设，但由于我国保障性住房资金来源过于单一，主要依靠政府投入，在每年新增大量保障房建设任务情况下，从国家到地方各级政府都面临保障性住房巨额资金缺口问题，影响着保障房建设进度和任务完成。保障性住房需求剧增而资金供应不足的矛盾日益突出，对此，改变原有以财政为主的融资方式，开展保障房多元化融资，引入社会资本，提高资金供应和使用效益成为实现保障性住房长期稳定的供应的当务之急。
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1.2 文献综述
1.2.1 国外保障性住房融资模式研究综述
国外发达国家保障房体系起步比较早，对保障性住房制度建设和融资有大量的研究，随着新的金融工具以及技术工程的出现，保障房融资模式不断发展创新，保障房建设资本来源逐渐多元化。在这些新的模式中，比较有代表性的包括房地产投资信托基金(REITs)、资产证券化(ABS)、股权融资、公私合作关系(PPP)、可转换债券、各种金融机构贷款以及融资租赁等。其中，ABS、REITs 和 PPP 等模式的发展迅速，在全世界范围内广泛扩展，也是各国学者的研究重点。REITs(Real Estate Investment Trusts）模式产生于美国上世纪 60 年代初，是以发行收益凭证的方式筹集投资者资金，然后由专业的投资机构进行不动产投资经营，投资所获收益按一定比例分配给投资者的一种信托基金。REITs 的特点在于收益来源于不动产租金收入和升值回报，主要用于发放分红，长期来看回报率高。许多西方学者对这些新型的保障性住房建设的融资模式进行研究，如 WilliamB.Brueggeman 和 JeffreyD.Fisher 在《房地产金融与投资》中通过收集大量的房地产市场的相关数据，建立数学模型，对 REITs 这种融资模式的盈利能力进行了系统性的研究。Gordon H.Sellon、Deana VanNahmen (1998)，Grigsby、 William G(1990)， Noah Kofi Karley(2002)，Su Han Chan、 JohnErickson、Ko Wang (2004)等学者对 REITs 进行了深入探讨，为完善 REITs 相关法律法规、市场经济环境及操作运行机制奠定了理论基础。ABS（Asset-Backed Security）兴起于 20 世纪 80 年代的美国，通过将目标项目的在未来所独立产生的收益作为抵押标的，在资本市场上发行具有固定收益率的债券来筹集资金。Gordon H.Sellon、Deana VanNahmen (1998)，Grigsby、 William G(1990) ， Noah Kofi Karley(2002) ， Su Han Chan 、 JohnErickson、Ko Wang (2004)等学者也对 ABS 进行了详细的研究，他们认为将己建好的保障房固定资产通过金融创新工具，打包成资产证券上市流通，达到盘活固定资产的目的，从而有利于提高保障房项目资金的周转效率。PPP(Public Private Partnership)源于 20 世纪 90 年代的英国，在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，通常在公共服务领域，政府通过竞争性机制引入具备投资、经营管理能力的社会资本，双方以平等协商为原则签订协议，共同参与公共基础设施建设和提供公共服务。E.S.Savas (2000)从广义、中口径、窄口径对 PPP 模式进行了界定。Martha Minow (2003)、Patricia M.Austin (2008)等学者对 PPP 模式进行了研究。
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第 2 章 相关概念及理论基础
2.1 保障性住房相关理论
2.1.1 保障性住房内涵
住房保障是政府机构履行公共服务职责，帮助困难群体满足基本居住需求，维护社会稳定、改善民生的一系列制度安排。保障性住房是我国现有住宅体系中特殊一类住宅，它区别于市场定价的商品房，是政府为了改善人民群众居住条件，由政府部门统一规划，面向中低收入者建设的有一定社会福利性质的居住用房，其建造标准、销售面积和单价以及租金水平也由政府进行管理，并制定了相应的保障性住房政策和法律法规进行管理。可见，保障性住房最大特点在于具有保障性，保障对象为中低收入者，责任主体为政府部门。政府通过国民收入的再分配，充分利用国家和社会的力量，在住房领域实行社会保障制度，有利于缓解当前日益加剧的住房压力，弥补市场经济的缺陷和不足，在维护社会稳定和公平方面具有重大意义。
2.1.2 我国保障性住房建设现状
保障群众的基本居住需求始终是我国政府工作的重点。自 2008 年党中央、国务院决定把保障性安居工程作为扩大内需、促进经济增长的首要措施和重要民生工程以来，我国保障房建设力度和规模不断扩大，保障性住房制度体系加快完善。作为我国社会保障体系中的重要构成部分，住房保障一直以来备受重视，政府相继出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87 号）、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178 号）、《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37 号）等一系列住房保障政策，构建了包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房和棚户区改造安置住房在内的保障性住房体系。
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2.2 保障性住房融资相关理论
2.2.1 保障性住房融资理论基础
1.公共物品理论。“公共物品”的概念源自西方经济学，美国经济学家萨缪尔森将公共物品定义为：任何人对某种社会产品的消费，并不会影响或减少任何他人对这种社会产品的消费。大卫.佛里德曼则认为公共物品一旦被生产出来，生产者就无法决定谁将会得到它。可见，公共物品具有明显的非竞争性和非排他性，与“私人物品”的竞争性和排他性区别开来。通常情况下通过市场机制作用能够有效完成私人物品的供应，由于公共物品难以通过定价方式在市场交换过程中收回成本，政府成为唯一的供给者，政府可以通过强制性征税来解决公共物品的成本补偿问题。根据公共物品理论，政府部门显然更适宜进行公共物品的配置，私人物品的配置则更应交由市场，对于介于两者之间的混合物品如何配置，需要依据其公共物品特征还是私人物品特征更明显的判断结果来处理。因保障性住房同时带有私人物品和公共物品的性质，政府部门在发挥作用的同时，也要积极吸引私人资本参与，以确保保障性住房的持续稳定供应。
2.治理理论。“治理”是指使各种公共机构、私人机构及个人等不同利益群体得以调和并采取联合行动的持续过程，它是各类群体管理其共同事物的诸多方式和方法的总和。治理理论主张治理是公共机构和私人的合作、政府和非政府的合作、强制和自愿的合作，其核心在于“治道变革”，即政府的职能从“划桨者”向“掌舵者”转变，尤其在当前市场环境下。
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第 3 章 南昌某开发区公租房二期项目融资概述.......24
3.1 南昌某开发区保障性住房建设现状 ....24
3.2 南昌某开发区公租房二期项目融资需求 .......25
3.3 南昌某开发区公租房二期项目融资可选模式 ..........26
第 4 章 层次分析法在南昌某开发区公租房二期项目融资决策中的应用...........29
4.1 南昌某开发区公租房二期项目融资决策 AHP 模型的建立 ..........29
4.1.1 指标体系的构建原则 .......29
4.1.2 指标体系的构建 ....29
4.1.3 构造判断矩阵及单层权重计算 .............31
4.1.4 层次总排序及一致性检验 ..........34
4.2 融资决策结论分析 ..........35
第 5 章 结论及展望...........37
5.1 主要结论 ....37
5.2 研究展望 ....37
第 4 章 层次分析法在南昌某开发区公租房二期项目融资决策中的应用
4.1 南昌某开发区公租房二期项目融资决策 AHP 模型的建立
指标体系的构建对本文研究至关重要。为了保证融资达到预定效果，需要对项目融资的绩效进行评价，项目融资绩效评价一般包括融资合理度、融资持续性、融资效率、融资效果、融资管理效能、融资成本、融资风险、融资社会影响等几个方面。根据该地公租房二期项目情况，结合几类融资模式特点，从政府角度出发，本文将从融资效率、融资管理效能、融资风险、融资成本、融资社会影响五个方面来构建指标体系。融资效率方面，反映的是通过工程项目融资所筹集的资金能否按时按量满足项目建设的资金需求。保障性住房作为民生工程和政治任务，通常建设任务重、工期紧，能否在短时间内筹集到足够的建设资金是政府在主导项目融资时考虑的关键问题。融资效率主要包括工程项目融资的资金到位时间进度及其控制，工程项目融资成本和效果之间的关系，在评价这一指标时，主要考虑为保障性住房提供充足资金的能力和短时期内迅速筹集资金的能力，即融资规模和融资进度。因研究的目的是为政府融资模式决策提供参考，本文暂不考虑投资回报率、回收期等财务和经济指标。融资管理效能方面，主要考虑项目融资的组织结构及能力，保障性住房项目融资涉及主体众多，除政府作为项目发起人要具备相应的制度设计和市场监管能力，主要考虑负责项目融资的组织是否具备专业知识和相关经验，是否具备协调调度能力和快速反应能力，以及组织内部工作制度、工作程序和运行机制是否不存在缺陷，专业人才和管理者水平表现是否突出。融资风险方面，工程项目融资的风险包含政治风险、经营风险、技术风险、财务风险等一系列风险，对于保障房的不同融资模式而言，融资风险的区分主要体现在资金成本变动、融资结构不合理等造成的财务风险，引入项目管理者操作不当带来的经营风险，最主要的，融资模式是否有合理的风险机制，是否有可行的退出机制。融资成本方面，融资成本是资金使用者支付给资金所有者的报酬，包括融资费用和资金占有使用费等。在保障性住房项目融资中，考虑建设期利息、运营费用、经营风险成本等因素。融资社会影响方面，通常考虑对当地就业的影响、对当地收入分配的影响、对居民生活条件和生活质量的影响，以及受益者范围、各方参与状况等。在这里主要考虑对金融环境的影响，综合对金融市场的影响、区域资金供求的均衡、闲置资金的利用、区域金融平衡等情况，对该指标进行分析考量。基于上述五个指标选取的分析，本文构建了该项目融资决策的层次结构模型。见图 4-1。准则层中的 B1指融资效率高，B2指融资管理效能达到相应水平，B3指融资风险低， B4指融资成本低，B5：融资社会影响良好。
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结论
近年来，随着我国经济迅速发展，工业化、城镇化进程加快，房价也随之节节攀升，导致大量城市中低收入人群面临住房困难，改善低收入家庭住房困难问题成为关乎民生和社会稳定的重大问题。为此，我国大力推进保障性住房建设，现阶段保障性住房投资建设力度空前加大，资金需求猛增，资金问题成为当前我国保障性住房发展道路上的“拦路虎”。大幅度提高的公共财政投入并未能解决保障房建设的资金问题，现有的财政主导型融资模式不能满足当前日益增长的资金需求。鉴于此，本文结合当前我国保障性住房发展现状和 BT、PPP、REITs、ABS 四种创新融资模式的特点，对这四种模式应用于保障房融资进行了深入探讨，并结合案例，通过层次分析法为南昌某开发区公租房二期项目确定融资模式。本文的主要结论有：第一，我国现行保障房融资模式资金来源单一，不能满足保障房建设对资金的需求，必须打破现有的财政主导型融资模式，不断拓展市场化融资模式，引入社会资本，形成多元化的融资体系。第二，BT、PPP、REITs、ABS 等项目融资模式的引入促进了我国保障性住房融资体系的发展和创新，不仅能够解决当前保障房建设得资金困境，也能实现降低风险、提高资金使用效率，优化资源配置。第三，本文通过层次分析法确定 PPP 为最适合南昌某开发区公租房二期建设的融资方式，PPP 模式应用于该项目，实现了高融资效率、低融资风险，改革和创新了当地融资体系，是现阶段最佳的融资选择。BT 模式是该项目融资的第二个选择，在满足融资需求、降低融资成本等方面也能发挥积极作用。
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参考文献（略）