第1章 引言
1.1 研究的背景和意义
1.1.1 研究背景
自 20 世纪 90 年代末期起，我国住房改革开始起步，在经历了福利分房、住房商品化、住房全面市场化等几个阶段的摸索之后，房地产行业借着改革东风迅速发展，时至今日已在众多经济增长重要力量中占据一席之地，同时也在加快城市化进程中发挥着重要的推动力。住房问题成为越来越受大众关注的社会热点问题，近年来关于房价走势及房地产开发企业的未来发展前景的讨论及推测不绝于耳，可谓众说纷纭，但在行业风险管理问题上，大家一致认为要加强对房地产开发项目风险管理的重视。
近二十年来，我国房地产行业的发展极其迅猛，有媒体形象的比喻为“按下了快进键”。房地产行业的发展与经济发展水平及社会治理水平息息相关，具有“三高”的特点，即高投入、高收益、高风险。随着房地产行业部分问题的凸显，如：房价过高、住房保障体系不够完善、房地产开发方式有待调整优化等，政府相关部门已陆续出台相关政策对房地产市场加以调控。当前，受新型冠状病毒疫情影响，国内外经济形势正在发生新的重大变化，房地产行业经营面临资金短缺、销售下降等严峻问题，加之市场竞争激烈、风险管理意识缺乏、企业管理不够完善，部分中小房地产企业面临众多难题，加强风险管理迫在眉睫。由于我国成立初期实行计划经济体制等历史原因，相较于其他国家而言，在房地产开发项目风险管理方面的研究起步较晚，尤其是在构建风险体系、实施风险管理等方面相对落后。近年来世界经济形势呈现出复杂多变的态势，加之我国产业结构升级，房地产项目的风险逐渐显现出来，因此，要想顺利实施房地产开发项目，防范房地产项目系统性风险，实现房地产企业质量最优和效益最大化的目标，促进市场健康理性发展，就要将房地产开发项目的风险管理列为重中之重。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
房地产开发是一项具有开发技术要求高、投入资金多、建设规模大、建设周期长等显著特点的工程项目，其各个环节中影响因素众多，这就使得房地产企业在开发项目过程中面对的系统风险增加，如若不对风险加以控制，将会导致开发成本高、利润低等投资失败问题，甚至还会产生项目安全质量问题，将造成无法估计的损失，严重者可能影响社会稳定与和谐。国外众多专家、学者较早的认识到项目风险管理研究这一课题的重要性，对不同时代、不同外部环境下的项目风险管理进行研究，并不断对项目风险评估分析方法进行创新，取得了巨大的成功，如项目管理成功应用于“阿波罗计划”等。一些经过不断总结与发展的风险评估定性定量分析方法沿用至今。
关于房地产项目风险管理这个课题，许多国内、外专家学者从不同角度出发都开展过深入研究，其中国外专家学者大多围绕房地产开发项目规划设计、经营运作、投资融资、质量安全等方面进行。前期因研究方法比较单一、研究手段局限性较大等原因，国外专家学者更多的通过典型案例分析以及定性分析的方式开展研究。后期经过不断的发展与充实，风险管理理论体系逐步形成并沿用至今，在项目开发管理中取得了较为理想的效果。
(1)房地产开发项目风险识别方面的研究：项目风险识别是一个在项目实施前进行判断的过程。Krechowice（2017）认为作为风险管理研究最基础的环节—风险识别，其重要目标是在项目开展前期进行充分的调研，通过科学、系统、有针对性的分析，将项目可能存在的风险进行分类[1]。Leandro 等（2020）在研究中针对房地产住宅项目进行调研时发现，关键时期是项目施工与建设环节，如果企业对这一环节的风险无法实现有效的控制，那么将会出现项目质量风险、资金成本风险、进度风险及安全风险[2]。Karolyi 和 Sanders（1998）提出影响房地产行业发展经营的因素多种多样，其主要因素不仅仅是项目收益能力，还包含各种类型的风险因素掺杂混合在一起时所产生的不确定性及不可控性。相较于其他行业而言，房地产行业最突出的特征主要表现在资金依赖程度较高和项目经营模式较复杂这两个方面。房地产开发企业进行风险因素识别时要从整体出发进行全面、细致的分析，在对风险因素进行分类的基础上探究风险产生原因，评价风险因素对房地产开发项目的影响程度及未来该风险发生的可能性[3]。Downs（2000）等学者开展了关于政府政策对房地产开发项目风险影响机制和效应的探讨，首先挖掘出政府政策变化可能导致项目风险的环节，然后据此分析各项风险因素，通过排序识别的方法将风险因素进行分类汇总，最后提出具有针对性和有效性的风险控制举措[4]。Christopher 和 Leon（2020）选取南非小型房地产开发公司为例，通过调查问卷及专家访谈法对项目中的风险因素进行识别并分类，探索风险管理对项目交付的影响，发现如果采取合理的风险控制措施将大大降低开发项目失败的风险[5]。
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第 2 章 理论基础
2.1 项目风险管理
2.1.1 项目风险管理概念与特征
风险简单来讲就是某一事件的不确定性及其所造成的损失[39]。由此可见，风险并不是一种明确、具体的概念，可以从两个方面来理解。一方面，风险意味着原定计划或目标不能如期实现或者是造成损失；另一方面，由风险引发的损失是不确定的，这就使得我们对风险是否出现以及带来损失的大小无法做出精准的判断。房地产开发项目风险是指，在面对多种不确定因素的前提下，制定决策并实施项目时所产生的结果与既定目标之间存在的偏差。不确定因素越多，面临的风险就会越大[40]。
防控风险的前提之一是识别风险，要想识别风险就要掌握风险的特点。风险具有客观性，不以人的意志为转移，我们可以通过采取一定的控制策略降低风险带来的影响，但是无法消灭风险。风险具有普遍性，无论是关系到民生的衣食住行问题，还是企业项目管理问题，甚至是国家发展问题，都会面临各种各样的风险，而且随着社会的发展和科学技术的进步，新的风险因素层出不穷，由此可能造成的损失也将不断增多。风险虽然具有不确定性，但具有可预测性，在大数据分析及丰富的经验积累之下，我们能够对某一风险发生的概率及可能造成的损失进行科学预判。除此之外，风险还是多变的，具有一定的相对性和随机性。
2.1.2 项目风险管理流程
项目风险管理作为项目管理中的一个重要课题，是项目管理目标得以实现的重要保障之一，主要包括三个方面：风险识别、风险评估和风险控制[41]。
（1）项目风险识别。通俗来讲，项目风险识别就是发现项目中存在的各种风险，是一种提前分析判断的过程，即通过科学的观察和调研方法，发现项目中可能存在的多种风险，将风险因素进行分类并判断其可能产生的影响或造成的损失[42]。风险识别既需要对项目所面临的的风险以及可能产生的损失进行分析，也要对项目的潜在风险进行识别。在进行风险识别时，我们既可以运用生活、工作经验进行判断，也可以充分发挥大数据优势，结合各类统计数据和资料进行深入识别，发掘项目潜在风险，从而进行规避。
（2）项目风险评估。项目风险识别后的下一个阶段是要进行项目风险评估，风险评估是一个将项目风险进行量化的过程[43]。在这个过程中需要我们运用一定的数理学方法对项目中所有可能存在的风险因素进行全面、系统、深入和细致的分析，以此确定项目中的各类风险情况。在此基础上，构建项目风险评估体系，挖掘关键风险，对项目总体进行综合评估，从而降低项目风险。
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2.2 房地产项目风险管理
2.2.1 房地产项目风险管理的含义
房地产开发项目风险管理是企业在科学判断市场环境的前提下，通过制定正确的策略和有效的方法，降低可能面临的风险及造成的损失，进而实现经营利润最大化。同其他项目风险管理流程相同，房地产开发项目风险管理流程主要分为三步：风险识别、风险评估、风险防控[53]。
项目风险一般分为三种：环境风险、过程风险和决策目标风险[54]。房地产开发项目中的环境风险主要体现在政治环境、经济发展情况、自然资源、社会环境以及法律法规等方面，过程风险主要包含项目进度、项目质量、成本费用、技术风险和经营管理风险，决策目标风险则应聚焦项目区位、项目可行性等方面[55]。
近年来，房地产行业普遍存在着高房价的社会问题，政府不断出台调控政策稳控房价，加之新冠疫情影响，房地产开发公司传统的经营管理模式已经不再适应当前的经济发展环境及行业发展形势，许多小型房地产开发公司因为资金链断裂而难以继续维持发展，市场的不确定性更是加大了开发项目所面临的风险。面对上述问题，房地产开发企业更应该提高风险管理意识，在项目开发前进行科学的决策和规划，强化风险防控能力，提升风险管理水平。
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第 3 章 F 房地产开发项目风险管理现状........................... 20
3.1 YH 房地产公司简介.................................................... 20
3.2 F 项目风险管理现状与问题.........................................20
第 4 章 F 房地产开发项目风险识别................................. 26
4.1 项目风险因素识别流程.............................................. 26
4.1.1 第一轮调研............................................ 26
4.1.2 第二轮调研....................................... 27
第 5 章 F 房地产开发项目风险评估................................. 36
5.1 决策阶段风险评估.............................................. 36
5.2 准备阶段风险评估........................................ 39
第 6 章 F 房地产开发项目风险控制策略
6.1 决策阶段风险控制策略
（1）开展市场调研，了解市场需求，进行可行性论证。当前，随着住宅价格不断爬升，房地产市场竞争激烈，房地产公司项目管理人员应充分了解市场情况，尤其是市场需求、同类房地产项目销售情况、同类型公司竞争优势与不足等，这样才能为公司项目决策提供数据支持和科学指导。通常情况下，房地产开发项目的市场调研应着重于两大方面。一方面是外部环境分析，公司负责市场调研的管理人员通过大数据分析、走访调查等手段，了解分析当前房地产市场的宏观经济情况、政策环境、同行业同类型竞争对手总体情况以及房屋户型销售情况等。另一方面是可行性论证，组织公司管理人员及专业人员结合市场调研情况对 F 房地产开发项目进行细致的可行性分析论证。
（2）依据市场调研结果，准确做出市场预测，把握项目投资时机。对于房地产开发项目的经营与管理而言，市场接受程度是一个起到重要作用的关键性因素。因此在进行投资前，房地产开发公司应该在立足公司实际的基础上，结合市场需求，全面考虑项目所在区域发展前景、经济发展水平以及该区域同行业竞争对手情况，进行深入、细致的市场分析，从而做出准确度较高的市场预测和判断，为决策提供专业的指导。大多数房地产开发公司，尤其是中小型房地产开发公司，由于缺乏专业人才及相关经验，尚不具备进行精准预测的条件，为此可以聘请专业的第三方评测机构来完成这一工作，对开发区域的消费者购买意愿、同类型竞争对手情况进行研究和分析，获取第一手数据和资料，形成书面的市场分析和预测报告，为科学决策提供有力指导。在此基础上，组建由项目工程部牵头、设计规划院参与的专业化团队，准确进行项目市场定位与规划，设计项目开发方案，结合消费需求及市场前景不断进行调整优化，从而降低投资风险。
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第 7 章 结论与展望
7.1 研究结论
二十一世纪以来，我国房地产行业快速发展，近年来房地产行业更是发展迅猛，成为我国税收收入的主要来源之一，为我国经济发展与腾飞提供了重要动力。随着经济发展和居民生活条件的改善，越来越多的居民存在住房刚需，这也为房地产行业的发展提供了内在驱动力。与此同时，房地产开发商也积极响应“拆迁改造”号召，纷纷进行项目开发，为改善居民住房条件贡献了一份力量。在全国经济增长速度放缓，由追求经济增长速度向追求经济发展质量转变及调整经济结构的时代背景下，加之房价过高等问题，我国相关部门频频推出房地产市场调控政策及规定，房地产企业若想持续发展，必须提高企业风险管理能力以应对房地产开发各个阶段所面临的种种风险。
本文在开展 F 项目风险管理研究前先对风险管理理论进行了深入学习，尤其是对包含风险识别、风险评估、风险应对在内的风险管理流程进行了细致学习，在掌握风险管理理论的基础上，对我国与其他国家风险管理研究现状进行了对比，剖析房地产开发项目风险管理研究的经典案例。
本文以 W 市 YH 房地产开发公 F 项目为例，运用专家访谈法通过两轮调研识别出 F 房地产开发项目各类风险因素共十七个，并将十七个风险因素划分到项目开发的 4 个阶段，具体为：项目决策阶段主要有投资时机风险、项目类型风险、项目位置风险、项目开发方式风险和项目可行性风险等；项目准备阶段主要包含购买土地风险、土地属性风险、融资风险、招标风险及合同风险等；项目实施阶段的完工进度风险、成本管理风险、工程质量风险以及施工安全风险；项目经营阶段有市场定价风险、销售风险、服务风险等。通过层次分析法对以上四个阶段十七种风险因素进行风险评估，确定风险等级较高的因素为：销售风险（0.1815）、项目开发方式风险（0.15）、投资时机风险（0.1139）、定价风险（0.0833）、融资风险（0.0773）、项目可行性分析（0.0751）、项目安全风险（0.0503）、合同风险（0.0485），得出项目风险程度属于一般水平，存在一定风险因素需要采取控制措施的结果。而后针对风险评估结果，制定 F 房地产开发项目风险控制策略，即在项目决策阶段应开展市场调研，了解市场需求，进行可行性论证，把握项目投资时机，明确项目开放方式，合理预估成本费用，构建有针对性的房地产开发项目风险预警机制；项目准备阶段应多维度控制，提高招标质量，加强合同管理，完善项目签证，制定项目设计变更制度，规范设计变更管理，多渠道筹措资金，降低融资风险等；项目实施阶段要做到双管齐下防控项目工期风险，不断深化施工现场安全管理工作等；项目经营阶段，房地产开发公司要组织深入分析，精准预测市场，形成合理定价，把握政策动向，及时调整定价，采取多种营销模式扩大市场等。通过采取以上风险控制策略，提高房地产开发公司的风险管理水平，帮助降低整个房地产开发项目的风险。
参考文献（略）