1绪论
1.1研究背景
在中国，城市楼宇行业是一个新兴的产业，自改革开放以来，城市楼宇行业受我国经济发展的推进以及市场经济体制的完善，进入发展的快车道。首先城市楼宇业在改革开放前完全取消了综合建设体系，自20世纪90年代以来，中国城市楼宇业实现了前所未有的快速增长。中国城市楼宇业已成为中国城市建设，人民生活改善，促进经济发展的重要杠杆。从中国目前的经济结构来看，城市楼宇产业占有绝对的地位》目前，经济的快速发展，城市化进程的加速，居民生活标准的逐步提髙，城市楼宇的需求日益增加，从现在情况来看住宅和商业建筑仍是未来几十年的大的需求增长点。
中国的城市楼宇行业，因为城市楼宇本身的特点，在几十年的时间内已经取得了非常大的成绩，但与此同时一些问题和缺点也是不容忽视的。目前，城市楼宇市场上鱼龙混杂，存在很多机制不健全的企业，企业本身的管理问题以及组织问题使得企业本身很难形成一个强有力的市场竞争力，而且在推动经济发展方面也很难做出贡献。根据1999年的统计，全国企业的城市楼宇数量为30000家以下，在2008年有大量的城市楼宇开发企业冒出，到目前为止已达到87000多家。然而，大部分的城市楼宇企业都是中小型企业，发展能力不足。目前，中国的城市楼宇行业成就了一些大型企业，并在行业占主导地位，有开发商的资产总额可达到数百亿，甚至很多开发商开始将眼光瞄准海外市场。例如，国内比较知名的某城市楼宇公司，在今年年底公司总资产为555.17亿人民币，是2008年的十倍。与此相伴的是一些约束性声音，因为中国的城市楼宇市场依然存在很多问题，如东西部发展差距的严重、城市楼宇开发区域的不平衡等问题，这些问题如果不解决，在不久的将来，将会严重的制约中国经济的发展。
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1.2研究目的和意义
本文通过讨论城市楼宇投资交易的特点和现状，提出对城市楼宇投资项目进行有效风险管理的建议。涉及到的研究方法定性和定量方法，实证分析和理论分析，并建立了风险管理体系。从城市楼宇投资业务的角度来看，在这篇文章中，为了提高城市楼宇投资公司的风险管理能力，通过风险评估，风险感知等措施，建立完善的城市楼宇投资风险评估系统，加强对企业投资项目的风险管理能力，最后，通过有效的管理实现高经济效益。
本项研究，旨在通过研究城市楼宇投资的风险因素，帮助投资者提高风险意识，了解风险并进行风险评估，开发行之有效的风险管理系统。进而有助于城市楼宇投资企业科学管理投资风险，合理开展投资行为，降低投资风险，减少资源浪费，在实现城市楼宇投资利益最大化的同时，提高城市楼宇企业的社会竞争力，促进城市楼宇行业的健康发展。
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2基本概念与文献综述
2.1投资风险的相关概念
2.1.1投资风险定义
所谓投资风险，顾名思义是由企业投资带来的风险，或是指由投资带来的收益不确定性。投资是指将资金投入到社会生产经营活动中，以期望获取利润回报的行为，投资既有狭义的投资，也有广义的投资。狭义的投资仅指基本建设（含技术改造）项目、股权和新置固定资产（含不动产）等方面投资：而广义的投资除了以上投资外，还包括金融产品及其衍生品投资。国家的相关文件中，对投资进行了明确定义，指出其投资管理办法的适用性“不包括金融产品及其衍生品投资”，因此本文的投资仅指狭义的投资。而常被定义为结果的不确定性与变化性，那么投资风险就是指投资结果、预期收益的变动性、不稳定性，具体指基于建设项目、股权和固定资产等投资所带来投资结果、预期收益的变动性和不稳定性。为了减少投资结果不确定性带来的损失，需要对风险进行管理，风险管理应运而生。
2.1.2投资风险类别
投资风险类别的划分具有多个标准，具体包括：
（1）按引发风险的因素的层次来分，可分为系统性风险与非系统性风险。对于城市楼宇企业而言，系统性风险可以定位为外部市场宏观环境的变化所导致的企业经营风险，此类风险对于企业来说是不可控制的，只能够被动的接受，通过管理模式的变化和相关的管理手段来尽力降低风险的危害程度，像是金融危机、政策等方面都是系统性风险；非系统风险是由于企业内部的管理不当、决策失败等原因所导致的企业经营风险，此类由企业内部弊端所导致的风险成为非系统性风险。
（２）按风险的控制程度来分，可分为基本可控风险、部分可控风险、完全不可控风险。基本可控风险，说明此类风险不能够直接的影响到公司的管理，可以通过企业内部的严格的管理模式和相关的组织形式的转变来完全避免的风险，一般来说此类风险多为初级管理者的管理失误和员工的操作失误所引发的。部分可控风险，此类风险说明在严格的管理制度的约束下，仍不能够完全避免的风险，此类风险的危害一般较大，风险控制难度较大，一般通过设计独立的风险管控体系进行风险控制。完全不可控风险，此类风险与企业内部的管理制度和组织形态无关，大部分是由于外部宏观环境变化所导致的企业经营风险，例如政策变化、宏观经济危机、突发事件等。
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2.2相关研究综述
在企业投资风险方面，国内学者投入了较大的精力，取得了丰硕的成果，尤其是近几年更是成果显著ｓ国内学者的研宄主要集中在以下几个方面：首先风险成因研究方面，如严真红指出，我国企业投资过程中的风险，主要是由于市场转型过程中的不完善、不健全内部制度所导致的。王雪和宋明指出在全球经济一体化的大背景下，国内中小企业的投资环境也发生了巨大变化，同时中小企业在完全竞争的市场环境中所面临的投资风险也更加复杂：并以中小企业为例，指出市场环境的瞬息万变是导致我国中小企业出现投资风险的主要成因。李睿乾和张忠家运用系统动力学的方法，对我国建筑企业的投资风险成因进行分析，围绕我国建筑企业的战略型投资，以系统动力学的反馈控制理论为基础，构建了风险因果关系模型，揭示了市场、决策及投资规模等多因素共同作用的机理。殷枫和贾竞跃通过手工搜集中国上市公司核心供应商／客户的详细数据，实证考察供应商关系与客户关系二者共同对企业盈余管理的影响，探宄了大客户盈余管理对供应商企业投资风险的影响机制。第二是对企业投资风险的识别和评价研究，如郑明望釆用AHP层次分析法，对中小企业的投资风险进行了评价，并指出，运用AHP法和模糊分析法的综合分析，可以对企业投资风险进行较为系统的评估。聂艳萍等运用聚类分析法，以15家白酒上市公司为研究对象，选取反映获利能力、股票价值及发展能力等三个方面10个财务指标对其投资风险进行了测度和评价，并得出结论：指出第一、二类企业适合投资；第三类企业可以投资，但风险较大；第四类企业投资风险很大，不适合投资。张晓妮认为在大型企业中，投资风险的研究是十分必要的，并且他认为相关的分析方法能够在一定程度上提高风险管控的准确性，目前主要的分析方法有层次分析法、VAR法和贝叶斯法。曾晓宏则以互联网企业为例，根据拓展贝叶斯决策模型，对其投资风险进行了定量测度，具体的方法是：首先针对系统风险和非系统风险进行构建了企业投资风险评估系统，计算各个影响因素在企业投资风险中所占的权重，建立较为完全的企业投资风险的风险评估系统。如邱艳玲对国有企业投资风险的管理与防范进行了分析，《中央企业全面风险管理指引》和《企业内部控制基本规范》为基础，将内部控制理论与全面的风险管理观念有效地应用于企业投资风险管理领域，构建了企业投资风险管理体系，并对国有企业投资风险的对策进行了分析。
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3城市楼宇企业投资风险的分析.......................15
3.1.1城市楼宇项目投资风险源较多.......................15
3.1.2城市楼宇项目投资风险关联度高.......................15
4A公司城市楼宇项目投资风险分析——基于AHP法...................23
4.1A公司及其城市搂宇项目概况...............23
4.2A公司投资管控模式.................24
5A公司城市楼宇项目投资风险管理启示与优化策略研究...............37
5.1A公司城市楼宇项目投资的风险判别的启示和经验..............37
5.2A公司城市楼宇项目投资的凤险管理的优化策略建议.............37
5A公司城市楼宇项目投资风险管理启示与优化策略研究
5.1A公司城市楼宇项目投资的风险判别的启示和经验
（1）对于城市楼宇项目投资风险的判别与评价来说，关键是有效地识别关键风险因素，在一堆混乱的要素中，通过低成本、或成熟的方式方法，将不同风险进行及时的査找出来，并找到关键风险要素，以便对症下药，使风险得到规避、减轻或控制，使投资者的损失降到最低。
（2）城市楼宇项目投资风险识别和判定，其目的就是为了能够对风险进行全面的预防和掌控，将相应的风险解决对策进行制定，其重点就是利用计划、控制手段来将风险进行分散，使风险产生的损失得以降低，以获得最大可能的利润。
（3）而想要预防、控制风险，开发商必须使员工的风险防范意识得以提升，使预防、控制风险的对策真正的执行、落实，使风险损失最小化？唯有如此，开发商才可以面对白热化的竞争，从而使企业得到一席之地。
（4）以往预防、控制城市楼宇投资风险，大多是将风险进行避免、转嫁等方式乾地的，想要将风险产生的不良后果降到最小，使风险向机会进行转变。然而由于城市楼宇项目投资项目的特点，①周期长，②投资大，③影响因素多，想要使风险进行避免和预防，最关键就是调整出现损失的概率，最大程度地对风险出现的概率进行减小，有效控制风险产生的损失，以达到减小风险的目的。这就意味着，产生损失的影响因素，有两种可能，或出现，或不出现，所以在投资时，一定要将其出现的可能进行规避；而对于损失的出现，也有两种可能，或大，或小，所以，一定要将不确定性因素进行控制，使损失降到最低；如果造成损失的不确定因素出现了，那么需要采取有效措施使得产生的风险损失尽量少。
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结论
6.1研究回顾
参考文献（略）