第 1 章 绪论
1.1 研究背景
自从 21 世纪初我国经济的高速发展以来，旅游房地产业在政府的支持和民众日益增长的需求下蓬勃兴起，它拥有着旅游消费和房地产开发的结合优势，同时对树立一个旅游城市和宜居城市的魅力形象有着非常突出的作用。故此，旅游房地产业成为在国内房地产行业出现动荡，急需进行过热遏制措施时期的另一个投资热点。而在旅游房地产行业中，分时度假酒店可以说是其开发和投资最为重要的一个途径，很快获得了大量投资者的青睐，迅速在我国各大一线城市及各旅游城市如雨后春笋般的发展起来。分时度假酒店作为房产和旅游投资的代表，目前在各个世界著名的旅游地区和城市流行。
分时度假酒店最早可以追溯到上世纪 70 年代的欧洲，在经历了四十年来的发展后，已经广泛被社会大众所认可。从根本上来说是房产投资、度假两者的有机结合，酒店通过划分不同的单位然后售卖给投资人获得收入，而投资人则可以在自己来度假的时候免费入住酒店，或者在自己不需要入住的时候委托相应的酒店管理公司对买入的酒店单位进行经营或分时度假出租管理。在中国的一线大城市中，如北京上海广州等，旅游房地产业也约积累有了近二十年的分时度假酒店投资开发经验，借着我国连续十多年的经济稳定高速飞速发展，以及广大人民群众对旅游的兴趣增加和旅游市场的潮流兴起，分时度假酒店在我国的各大城市都具备了大量的潜在客户，整体上来说其在中国是有着非常可喜的投资市场。
我国分时度假酒店的出现是在房地产行业发展相对低迷的时期，但发展非常迅速。从 2009 年上半年开始，由于经济危机的影响及国内房地产市场的上涨比率过高，导致我国房地产动荡出现，政府通过相关稳定房价政策来遏制房地产动荡的继续扩大，相关投资商的地产热情也有较大程度的下降，但随着我国各大城市基础建设的水平和档次都与国际大城市相接轨，都市白领阶层的精英消费概念逐步变为休闲消费，周末和节假日全家旅游已成为一种生活潮流和习惯，特别给各个旅游地区带来了巨大的酒店市场的繁荣。投资商的资金也开始从单纯的房地产建设投资转向了旅游地产的投资，尤其是对分时度假酒店的投资热情一度高涨，分时度假酒店投资被认为是一种最简单最实惠的旅游地产开发和投资途径的代表。在 2015 年的统计数据表明，从 2010 年到 2014 年的五年中，我国的分时度假酒店数量保持着 19%的平均年增长率，到 2015 年的 6 月，据统计我国共拥有 2025 家的分时度假酒店，在全国的各省市、直辖市以及自治区等均有分布，另有近一百八十家正在建设或筹备建设中，当年上半年的全国总分时度假酒店项目的物业市场额达到近 35 亿元。
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1.2 研究目的与意义
在许多发达国家的旅游地产行业，整个分时度假酒店投资过程非常规范，市场投资行为也非常成熟，投资者们对分时度假酒店的投资各个方面的程序、合同签订、相关法律法规、日常经营监督和预期收益等等都有了非常明晰的了解，已经能够很大程度上的保证低风险的整体项目投资效益。然而，我国的整个旅游地产只有十多年的发展历史，分时度假酒店行业投资行为还处于极不成熟的初级阶段，尤其是单个的分时度假酒店房间独立投资者们，他们与分时度假酒店管理者存在严重的信息不对称问题，经营数据的不透明和合同签订的欺骗性现象也极为严重，并且国家的相关法律法规对分时度假酒店投资的保护条款也非常不完善，这些都会造成投资者收益不均或投资收益率低的问题，甚至很多分时度假酒店的本身经营管理也存在问题，这样最终带来的损失主要还是落在各个酒店房间（或其他投资单元）的产权投资者身上。故分时度假酒店的投资者们应当始终具备对相关投资风险概念的充分考虑及认识。
在深入 AH 分时酒店项目进行现场调研收集全面材料的基础上，具体分析AH 分时酒店项目的开发商民新集团对于该分时度假酒店建设和开发过程已有的相关分时度假酒店房间单元的销售文件和投资回报分析报告，以及相关的风险估计和规避的实际状态，发现其与其他绝大多数的旅游地产项目销售和投资过程一样，AH 分时度假酒店项目对于将要购买其各个房间所有权的个体投资者来说也存在着多种投资风险。本研究的主要目的与意义包括三个方面：
（1）本研究对 AH 分时酒店项目的开发投资现状进行研究，并结合当前国际学术界的先进成果和实践风险管理经验，分析该分时度假酒店项目的投资风险因素，研究出针对其开发投资的风险评价体系，给项目的潜在投资者们提供好的风险规避方案，帮助项目的各相关利益方尤其是大量的分散的个体投资者们更好的降低风险。
（2）本研究提供的个体投资者风险指标，同样也为 AH 分时酒店项目的开发商和经营方指明了在 AH 项目后续销售运营过程中需要改进的方向。项目的开发商和经营管理者们为了获得更多更持续的利益，也势必保证各个酒店房间产权的个体投资者们的收益，实现项目参与各方的共赢，故本研究的成果将为 AH 项目的开发商对项目的顺利启动开发和招引投资的实现，提供相关的启示作用。
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第 2 章 相关理论基础概述
2.1 项目风险管理理论
2.1.1 风险的定义
综合国内外来看，风险就是在项目执行过程中与项目预期目的成果不同、不一致的各种不确定性。风险的定义通常包括两个层面的内容，一个是风险事件发生的可能性，一个是风险事件发生所带来的风险损失的程度。在深层次的角度来说，其实两者又是相互支撑、互为一体的，比如风险事件发生后，如果没有风险损失或几乎没有损失，那么风险本身也没有太大的意义。从派别上来说，风险的定义主要有主观派和客观派两种。主观派坚持认为风险带来的风险损失程度完全依赖于识别和判断风险者本身的主观态度，受到其自身的经历和经验的影响，因此无法通过客观数据来对风险进行测量。客观派则认为风险本身是客观存在的，不受风险识别或判断者本身的影响，可以通过一定的工具或方法对风险进行分析和测量，包括数学、统计学、经济学等各种方法和工具。
2.1.2 风险管理的内涵
所谓项目风险管理，是从项目本身出发，基于项目全过程进行风险管理。根据项目运营的全过程，项目风险管理涵盖了从最初的项目信息收集直到项目活动的结束，具体包括风险的识别、风险的评价、风险的应对、风险监控及预警等内容。
其中，项目风险的识别和评价是整个项目风险管理过程中的关键，而所有的风险管理工作归结点在于风险的应对。针对不同行业的项目，由于项目本身具备的特点各异，相应的风险管理重点亦有所区别。在企业实际经营管理过程中，项目风险管理着重从业务角度出发，以价值链的视角对各节点进行风险识别、分析、评价和控制，从而尽量减少风险发生的可能性，降低风险带来的利益损失。从目标动态管理的角度来说，项目风险管理也具有周期性和动态性的特点，强调风险识别、应对和监控预警在各过程节点上的循序渐进和动态滚动。在动态管理的过程中，以效益为出发点，利用各种计划、组织、监督、控制等管理活动，应用于价值链各节点。针对于房地产项目，从产业链角度来讲，风险管理贯穿了投资、规划、建设、营销、服务的全过程，通过科学设计风险管理体系，可以降低风险损失，最大程度提高公司效益，保证项目开发经营全过程的活动开展。此次研究方向侧重于风险的识别、风险的评价、风险的应对这三个方面。
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2.2 分时度假酒店管理研究
2.2.1 分时度假酒店的内涵
旅游地产总体上来说是一个比较宽泛的概念，一般说来可以分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产四个类别。各旅游地产项目都与当地旅游区域的旅游特点相挂钩，其中旅游景点地产主要提供观光、娱乐性质的、非住宿型的建筑群体；而旅游商业地产则主要提供相关的服务商店、餐饮、娱乐设施的建筑群体；旅游度假地产则是为游客提供旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑群体，其中包括分时度假酒店、旅游宾馆等；旅游住宅地产主要与旅游区高度关联的各类住宅建筑物。现代的分时度假酒店，通常定义是：开发商以酒店的房间为基本单位，通过分割独立权，即产权，然后对投资者进行出售，投资者可以通过委托酒店管理公司对购入的单位分时度假酒店房间进行统一的经营管理获得经营回报及投资增值，同时每年享有一定时间的酒店免费入住权。
“分时度假酒店”是一种房产行业和旅游投资相结合的一种类型，简而言之，即旅游房产。其最早可以追溯到上世纪 70 年代的欧洲，在经历了几十年的发展后，已经广泛被社会大众所认可，目前主要在世界著名的旅游地区和城市流行[3]。分时度假酒店，从根本上来说是房产投资、分时度假两者的有机结合，酒店通过划分不同的单位然后售卖给投资人获得收入，而投资人则委托相应的酒店管理公司对买入的酒店单位进行经营或分时度假管理。对于业主而言，只需投资前期的首付款，即可获取可观的收入，因为客房每年的利润分红就可以抵消业务的分期付款支出，而且一般在 15-20年后，业主即可获得酒店房间的产权。此外，若酒店管理公司善于经营，还可以获得物业管理等增值收入。通常而言，投资者每年可免费在酒店居住一段时间，一般可作为投资者的度假基地或当地住所或是企业、事业单位的会议、度假场地。我国分时度假酒店的出现是在房地产行业发展相对低迷的时期。在 2013 年，我国拥有 1655 家的分时度假酒店[4]，在全国的各省市、直辖市以及自治区等均有分布。
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3.1 项目概况 ......................................................... 17
3.2 项目环境背景简介 ........................................... 19
3.3 项目建设内容及规模 ................................... 19
第 4 章 AH 分时度假酒店项目投资风险识别....................................... 23
4.1 AH 分时酒店项目风险识别过程 .................................. 23
4.2 AH 分时酒店项目风险识别清单 ...................................... 24
第 5 章 基于模糊综合分析法的 AH 项目投资风险评价 ..................................... 31
5.1 AH 项目投资风险评估方法的选择..................................... 31
5.1.1 模糊综合评价法 ................................. 31
5.1.2 层次分析法评估 ................................... 31
第 6 章 AH 分时酒店项目投资风险的应对及监控
6.1 法律法规风险应对
对于较国外成熟的分时度假酒店投资而言，我国分时度假酒店投资相关法律法规的缺失给投资者带来诸多法律法规风险，相应的风险应对措施如下：
（1）认真分析投资合同的具体条款，谨慎对待投资合同的签订。由于我国分时度假酒店投资合同尚无统一规范的范本，因此在与 AH 分时度假酒店开发商签订的合同中的每一项明细条款，投资者都应认真分析，尤其是其中一些用词模糊、模棱两可的有争议条目，更应该从法律角度明晰，避免相应的风险及相应的可能损失。考虑到众多个人投资者缺乏专业的法律基础知识，投资者可以咨询相应的专门法律机构，尤其是具有房产投资经验的专家。同时，对于合同中涉及到的 AH 分时度假酒店经营管理过程中的财务知识，投资者也可以咨询专业人员，对相关的财务术语等做到基本的了解，包括收入的构成、经营成本的明细构成、经营利润结算时的扣除税费等情况，以及酒店管理公司账务的审查方法等。如有必要，投资者也可以在合同中增加附加条款，要求专业的注册会计师或者审计师等对 AH 酒店管理公司的财务进行审查。此外，投资者也应关注开业时间、分红机制等内容，并可借助公司相关的法律规范等在合同中进行明确，有效保障自身权益不受损害。
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第 7 章 总结与展望
7.1 总结
分时度假酒店最早可以追溯到上世纪 70 年代的欧洲，在经历了四十年来的发展后，已经广泛被社会大众所认可，我国也约积累有了近二十年的分时度假酒店投资开发经验。借着我国连续十多年的经济稳定高速飞速发展，以及广大人民群众对旅游的兴趣增加和旅游市场的潮流兴起，分时度假酒店在我国的各大城市都具备了大量的潜在客户，整体上来说其在中国是有着非常可喜的投资市场。但总体上来说我国的分时度假酒店行业投资行为还处于极不成熟的初级阶段，尤其是单个的分时度假酒店房间独立投资者们，他们与分时度假酒店管理者存在各种严重的信息不对称问题，最终带来的损失主要还是落在各个酒店房间（或其他投资单元）的产权投资者身上。故分时度假酒店的投资者们应当始终保持对相关投资风险概念有着充分的考虑和认识。
本研究以实践应用为主导，以 AH 分时酒店项目投资方风险，尤其是各个分散的个体产权房间投资者的投资风险，为主要研究对象，理论联系实际，进行了详实的定量分析。在深入 AH 分时酒店项目进行现场调研收集全面材料的基础上，具体分析 AH 旅游地产的开发商民新集团对于该分时度假酒店建设和开发过程已有的相关风险估计和规避的实际状态，存在着多种建设和投资风险。本研究在对 AH 分时酒店项目进行开发投资风险管理的研究过程中，采用了大量的先进研究工具，帮助该项目进行了投资风险评估，并提供了风险规避建议。本文主要的研究成果有如下几点：
（1）本研究在文献研究的基础上重点对国内外近年来的风险管理前沿成果进行了研究综述，通过国内外的对比得出我国在风险管理方面还处于理论研究远远超前于实践应用的结论，并且基于此文献研究，结合 AH 分时度假酒店的具体情况，为本文研究得出针对 AH 分时酒店项目的一十八项 AH 分时酒店项目投资风险评价指标。
（2）本研究对当前较为主流的几种项目风险识别的方法进行了对比研究，分析了他们各自的优缺点，结合 AH 分时酒店项目的实际情况选择了头脑风暴法和工作结构分解法，组织专家小组对 AH 分时酒店项目开发投资的风险进行了风险识别，总结出了 AH 分时酒店项目投资的风险清单，给出了详细的五大风险因素，并进行了具体分析。
参考文献（略）