“枫丹白露”住宅小区房地产工程项目管理现存问题及对策研究

本文是一篇工程管理论文，本文的创新在于阐述了对施工单位的项目管理，较全面的分析了房地产企业全过程出现的问题，使项目管理理论更好地服务于工程项目管理实践工作，为房地产项目提供一定的借鉴作用，不仅仅借鉴出现问题时所采用的措施，还要汲取其过程各个步骤的重要性。

第一章 绪论

1.1 选题背景及意义
1.1.1 选题背景
房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。在当代中国，房地产业作为中国经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
过去 30 多年中，中国经济一直保持高速增长，国内生产总值平均以大于 10%的速度递增。与此同时，我国房地产的开发投资额、商品房销售额也呈现出上升的趋势。但中国 GDP 增速从 2012 年起开始回落，近几年以来，经济增长速度一直维持在 6%-7%之间，经济发展速度开始放缓。所以，中国经济已经进入减速减挡、提质增效的新阶段。在这样的背景下，中国房地产行业也是打破了长久以来保持的价格快速上涨的时期，也步入一个新阶段。现在很多城市都是出现了房地产行业供过于求的现象，所以房地产已不仅仅只是解决住房问题，而是与经济息息相关。房地产业是中国经济的支柱产业，其发展规模和速度直接影响着经济增长的速度与质量所以，如何正确处理房地产行业与经济两者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，同时也关系到国民经济的发展。
所以在社会的大背景下，我国房地产市场不断升温的同时，我们也要正视在房地产建设项目中不可避免的遇到的诸多问题。本文以房地产项目管理理论为基础，针对“枫丹白露”住宅小区房地产项目管理现状，可以得出房地产项目时间长、复杂多变，尤其是项目建设中的进度管理、成本管理、质量管理以及安全管理等各方面存在着方方面面的问题。通过对“枫丹白露”住宅小区房地产项目的熟悉以及找出其管理中存在的问题，并希望能够针对一系列的问题提出能够解决的对策以及建议。
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1.2 文献综述
1.2.1 国外研究现状
项目管理的国外研究已经有了几十年，理论体系也比较成熟。项目管理是自第二次世界大战后期发展起来的重大新管理技术之一，最早起源于美国。项目管理显著发展主要分为三个阶段。20 世纪 60 年代，项目管理的应用范围也还只是局限于建筑、国防和航天等少数领域，由于项目管理在美国的阿波罗登月项目中取得了巨大成功，由此国际上开始对项目管理产生了浓厚的兴趣。20 世纪 70年代起，项目管理的应用范围逐渐扩展，从新产品开发领域逐步扩展到更为复杂的系统中。20 世纪 80 年代，企业采用项目管理在市场一体化和国际化趋势中实现复杂目标。21 世纪之后，伴随着项目管理的不断发展与完善，在全世界范围内得到了认可，成为新经济条件下人们推崇的主要工具。
1986 年 美 国 项 目 管 理 学 会 提 出 PMBOK-Project Management Body ofKnowledge，并在之后年份里得到完善。PMBOK 理论中包含了比较成熟的理论、方法、技术和工具。与 ICB 理论相比，它更倾向于知识性。PMBOK 管理过程中包含了启动、计划、执行、控制、结束五个部分，有根据其重要程度，将其分为 17 个核心过程和 22 个辅助过程。PMBOK 根据每个过程中的主要问题，将项目管理分为集成管理、时间管理、费用管理、风险管理、质量管理、人力资源管理、范围管理、采购管理以及沟通管理。
房地产项目管理是项目管理中非常重要的一部分，产生于美国的传统项目管理理论，其内容主要是对进度、质量以及成本的控制，这个理论的目的是在于要按时完成项目建设，并且使其成本最低。同时在这段时间中，出现了两个项目管理研究的国际协会，一是 PMI，二是 IPMA。PMI 倾向于项目管理理论研究；IPMA则是倾向于管理实践中的问题研究。这两个项目管理理论为项目管理的发展起到了积极的作用，并且对理论体系的完备做出了重大的贡献。20 世纪 70 年代，随着项目管理的应用越来越广泛，相关理论在日常工作中得到运用，但是随着发展，仅仅理论不能完全满足项目管理的应用，所以实践渐渐浮出水面。通过项目来研究项目管理，成为企业项目运行的新路径。
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第二章 相关概念和理论基础

2.1 项目管理理论基础
2.1.1 项目的涵义
项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。
项目的基本特征有以下几点：
（1）个性化。项目都是个性化的，具体是指每个项目最终形成的产品或者服务与其他项目所形成的产品或者服务是不相同的。每一个项目的产品或者服务都是唯一的、独特的。
（2）时限性。每个项目都有明确的开始和结束，但是项目持续的时间是不相同的，有些项目时间短，有些项目时间长，项目从几个月到几年，甚至更长的时间。
（3）临时性。项目一般要由一支临时组建起来的队伍实施和管理，由于项目只在一定时间内存在，参与项目实施和管理的人员是一种临时性的组合，人员和材料设备之间的组合也是临时性的。这里，临时并不意味着短暂。项目的临时性对项目的科学管理提出了更高的要求。
（4）风险性。项目在实施过程中面临着风险：一方面是因为经验不丰富，环境不确定；另一方面就是生产的产品或者服务具有独特性，在生产之前对这一过程并不熟悉。因此项目实施过程中，面临风险较多，具有明显的不确定性。
（5）周期性。项目具有明显的周期性，从项目开始到项目实施到项目完成，在不同阶段有着不同特点。
（6）整体性。项目通常是由若干相对独立的子项目或工作组成，这些子项目或工作包包含若干具有逻辑顺序关系的工作单元，各工作单元构成子项目或工作包等子系统，而相互制约和相互依存的各子系统共同构成了完整的项目系统。这一特点表明，对项目进行有效的管理，必须采用系统管理的思想和技术方法。
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2.2 房地产项目管理相关理论综述
2.2.1 房地产项目管理含义
房地产项目管理是基于项目管理之上对于这一特定的房地产方面的项目进行的管理，相比之下，范围要小很多。概括的说来，房地产项目管理是指对于房地产项目进行全过程的管理，包括房地产项目建设的各个阶段，对这些阶段实施管理最终是为了项目能够顺利完工。之所以有房地产项目管理，很重要的一个原因就是房地产一直是中国备受关注与热点的问题，所以引发了很多研究者进行研究，才能更好的服务与日常的房地产项目管理之中。房地产项目管理的主要内容包括项目的初期设计、项目的时间管理、项目的质量管理、项目的成本管理、项目的采购管理、项目的人力资源管理等等，另外还包括后期的物业管理。所以房地产项目管理既有项目管理的共同之处，又以为自身的特点与项目管理有着不同之处，简言之，房地产项目管理就是对项目进行全方位的管理。
2.2.2 房地产项目管理理论
20 世纪 60 年代，项目管理的应用范围也还只是局限于建筑、国防和航天等少数领域，但因为项目管理在美国的阿波罗登月项目中取得巨大成功，由此风靡全球。国际上许多人开始对项目管理产生了浓厚的兴趣，并逐渐形成了两大项目管理的研究体系，其一是以欧洲为首的体系——国际项目管理协会（IPMA），主要目标是促进全球项目管理的发展，提供有关项目管理的产品或者服务，并且提供从业人员专业资格认证工作；另外是以美国为首的体系——美国项目管理协会（PMI），其主要侧重于项目管理知识体系理论的研究，成员以专家为主。
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第三章 “枫丹白露”住宅小区项目管理存在的问题...........................14
3.1“枫丹白露”住宅小区项目管理的现状............................14
3.1.1 项目简介.........................14
3.1.2 项目 SWOT 分析.......................15
第四章 完善“枫丹白露”住宅小区项目管理的对策......................23
4.1 加强项目进度管理............................23
4.2 加强项目成本管理....................23
第五章 “枫丹白露”住宅小区项目案例总结....................27
5.1 案例总结..............................27
5.2“枫丹白露”项目管理各阶段分析.................28

第五章 “枫丹白露”住宅小区项目案例总结

5.1 案例总结
本项目符合国家产业政策，符合山东省土地利用总体规划。该项目具有广阔的市场和效益，房地产业、生态旅游产业、商业金融的发展给项目提供了较好的生存空间，项目建成后又会促进当地相关产业向规模化、集约化发展。经论证经济效益、社会效益、环境效益都较好。
该项目属于投资较大的建设项目，需要加强对项目资金的监管，建立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度。在项目的建设过程中应加强对项目的管理工作，保证建设资金合理、安全使用，提高投资效益，确保工程质量。要对项目进行定期检查，跟踪服务全过程监督。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。
项目在设计、施工阶段中，严格按照国家基本建设程序进行，严格控制建设规模和建设标准，通过规范的招投标，选择有类似设计经验的设计单位进行方案设计，选择有实力的施工企业进行施工，节省并完成本项目的建设投资。项目在初步设计阶段进一步优化方案，从严控制用地规模，集约、节约利用土地。但是，在项目实施过程中还是会不可避免的出现很多问题，使得工程项目管理出现受限制之处。
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第六章 结论与展望

6.1 研究结论
房地产业作为一国经济的支柱产业，一直都是被关注的热点，而房地产项目管理是分析房地产项目的有效工具，也是理论和实践深入讨论的对象，尤其是在中国经济进入相对增长缓慢阶段的今天，在企业四处寻求如何靠管理出效益的时候，它的重要性也表现的越来越明显。

参考文献（略）