第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
世界经济飞速发展，尤其是在发生金融危机之后，历史成本作为一种重要的会计计量属性，它的局限性也日益凸显。与此同时，公允价值应运而生，并随着经济的发展不断发展。
最早给公允价值下定义的是英国，紧随其后给出相关解释的是国际会计准则。准则指出公允价值是“熟悉情况的交易双方在公平的交易中自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。后来，美国的财务会计委员会指出公允价值是一种自愿的而非强制性的交易。2008 年国际金融危机的爆发使公允价值受到了大家的广泛关注，在金融危机过后大概两三年的时间，国际会计委员会给其下了定义：资产与负债，在计量日所发生的有序交易里，计量方式都是按照市场中的参与者出售资产所能收到或者转移负债所需支付的价格来进行计量。仔细对比新旧定义能够看出：公允价值对经济利益的反映程度渐渐由模糊走向了清晰，而且随着经济的发展，公允价值也在不断变化与发展，日趋走向成熟。
1998 年初我国在“债务重组和非货币化”的准则里首次阐述了公允价值的概念。后来由于我国当时资本市场的活跃程度还不够，并且十分注重谨慎性，所以在几年的初步使用后被取消了，公允价值真正开始使用的标志是我国新会计准则的颁布。与此同时，它也开始被运用到投资性房地产的计量中来。在 2006 年之前，并没有专门的准则来记载投资性房地产科目，它只是被记到固定资产、无形资产或其他会计科目中。新的会计准则不但对投资性房地产的概念进行了阐述，还对其确认、计量、处置等进行了解释。我国于 2012 年颁布的《公允价值计量（征求意见稿）》是公允价值以准则形式出现的标志。因此如果我们人为来划分公允价值的发展阶段的话，2012 年是极其重要的节点，2012 年以后可以称为逐步发展期。
近几年随着经济的发展，房地产的价格发生着较大的变动，整体出现了爆炸式的增长，使得账面价值和市场价值之间的差异变得越来越大。若仍采用传统的历史成本模式来计量房地产，其现时价值无法被真实地反映出来。公允价值模式的使用，很好地弥补了历史成本的局限性，能够使房地产价格更接近市场价值。于是，上市公司财务报表中数据的真实性得到了提高，也有利于财务报告使用者做出正确的经济决策。从历史成本向公允价值的转变，从某种程度来看，也说明我国会计是与时俱进、不断发展的，正处于一步步向国际会计准则趋同的进程中。相信在未来的日子里，中国会计的国际化脚步会越迈越大。
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1.2 文献综述
1.2.1 国外相关文献综述
关于投资性房地产公允价值的研究，有些学者围绕影响企业计量模式选择的因素展开了研究。Muller，Riedl 等人[1]主要以抽样的方式选取了 125 家拥有投资性房地产的欧洲上市公司，对它们在选择计量模式时考虑的因素进行了研究，认为收益和成本之间的差额最终会使企业决定选择哪种模式来计量投资性房地产，若公允价值所带来的收益大于成本就会运用公允价值，若收益小于成本的话则选择成本模式。Lourenco[2]对房地产企业运用公允价值模式的原因进行了探讨，政策导向、管理者偏好、市场成熟度、房地产市场动向、盈余管理需要等一系列因素都会影响企业的选择。Nikolaev[3]发现，大家普遍都认为与历史成本相比公允价值对股票价格的解释能力更强，但有时由于一些原因如公允价值计量的成本比较高，会使得有些公司高管不愿釆用公允价值模式来计量。Barth 等人[4]指出在金融业中，企业非流动资产与无形资产的公允价值和股票价格呈现较为显著的相关性，而在非金融企业中，相关性表现得没有那么显著。出于价值相关性的考虑，金融业的企业更容易选择公允价值计量模式。Danbolt等人[5]指出，在投资基金行业中的企业，其公允价值收益的价值相关性比房地产行业中企业公允价值的价值相关性高一些，因而投资基金行业中的企业可能更倾向于采用公允价值模式。Muller[6]指出选择公允价值的主要因素为投资者对企业会计信息透明化的需求。Avallone[7]分析研究了影响公允价值选择的因素，指出公司的规模作为政治成本的代理变量，在其中发挥着重要的作用。
与此同时，有不少学者从公允价值模式的运用对企业会计信息可靠性、相关性、真实性以及企业盈余管理等方面的影响方面进行了大量的研究。Richard[8]分析研究了英国拥有投资性房地产的上市公司，认为和历史成本模式相比，公允价值在信息相关性方面的准确性更高。Khurana[9]分析研究了美国银行中的上市公司，认为历史成本与公允价值对银行财务信息的相关程度影响的差异并不大。Herranman[10]分析研究了在房地产、工厂和设备中采用公允价值计量模式给企业会计信息相关性与可靠性带来的影响，最终认为公允价值的运用不仅能够增强企业会计信息的相关性，还能够提高会计信息质量的可靠性。Thomas[11]指出将公允价值模式用来计量设备、房地产等资产时，公司会计信息质量的可靠性是能够得到保证的，而且相关性也得到了不同程度的提高。Rees 等人[12]研究了公允价值模式的引入给房地产行业与基金行业的企业所带来的影响。先探讨了和盈余管理的关系，发现与基金行业相比较，房地产业的企业在采用该模式后和盈余管理有了更为密切的联系。
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第二章 理论基础与分析
2.1 公允价值
2.1.1 公允价值的界定
美国财务会计准则公告第 157 号《公允价值计量》给公允价值下的定义是“在计量日所发生的有序的交易中，市场参与者之间在出售一项资产所能收取或转移一项负债所需支付的价格”。国际财务报告准则指出公允价值是“在公平的交易中熟悉情况的双方本着自愿的原则交换一项资产的金额”。公允价值可在以下八种情形中加以应用：某一特定的资产；某一特定的负债；一组资产；一组负责；一项或多项资产抵减一项或多项相关负债后的对价净额；一个主体的分部或分支机构；一个主体的特定经营场所或地区；一整个主体。
美国一般公认会计准则中公允价值定义的四个要素有其特定含义：第一是有序的交易，规定了前提是以有序交易为基础。有序的交易不是基于清算或其他困境而强迫实施的。以下现象的发生则可能表明强迫交易的存在：为了紧急处置一项资产，没有充分的时间来以正常方式在市场上出售该资产；仅存在单独的一个潜在的购买者或数量非常有限的一组购买者；基于合同条款、法律或规章制度，法律上要求出售一项资产；第二个要素是主市场或者最有利市场，美国财务会计准则公告第 157 号中的公允价值含义是假设会在该类交易的主市场中出售一项资产或转移一项负债，这也就是说在该类市场中拥有所涉及的资产或负债的最大交易量。当找不到此类主市场的时候可以考虑寻找最有利市场，在该市场中尽最大可能使即将出售的资产达到最高的价格，或所需支付的负债金额最小化；第三个要素是交易成本与运输成本，在确定公允价值时，不应考虑交易成本，即与出售资产或转移负债相关的直接增量成本，如佣金。然而，如果把一项资产运抵主市场或最有利市场将抵减该项资产上的最高实得金额，那么，在确定该项资产的公允价值时，应考虑运输该资产所发生的成本，即运输成本应当从销售总价款中扣除，而交易成本则不需考虑；第四要素是资产的最大限度使用与最佳使用，在应用美国财务会计准则公告第 157 号来确定资产公允价值的时候，应当在评估过程中把资产的最大限度使用与最佳使用情形考虑其中。该使用方式或许与资产持有者当前对该项资产的使用方式略微不同。它是以一种在物理上可能、在法律上许可并在财务上可行的使用方式，并且其基础为市场参与者即那些将可能购买该项资产的人对该项资产的最大限度使用与最佳使用。
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2.2 投资性房地产
2.2.1 投资性房地产的定义以及确认
投资性房地产指的是为了资本增值或是为了赚取租金，由所有者或者融资租赁的承租人所持有的土地或建筑物，但是其中不包括：在正常的经营过程中所销售的房地产，用于提供服务或生产商品的房地产，以及用于经营管理的房地产。此外，承租人通过经营租赁而持有的房地产也能够当成投资性房地产进行会计处理，但必须满足且只能满足如下前提，以经营租赁方式持有的房地产作为投资性房地产，其初始成本应遵循融资租赁的核算，即按照公允价值和最低租赁付款额的现值孰低者计量。
一项被看作投资性房地产的经营租赁，需要首先按照融资租赁进行会计处理。之所以规定这一条件，是因为公允价值模式下所显示的金额反映了房地产权益的全部价值。如果该资产不作为融资租赁来看待，只对溢付部分或预付租金进行重估，而不是对全部未来租金的现值进行重估，其结果可能并不反映房地产权益的公允价值。这也可以确保此类租赁与融资租赁的投资性房地产以同样的方式核算，从而不会使用不同的计量基础。对于承租人依据经营租赁协议所获得的房地产权益，主体以单个房地产为基础将其归类为投资性房地产。但是，
一旦主体选用该方式核算某一项经营租赁下的房地产权益，那么，所有归类于投资性房地产的资产均应采用公允价值模式核算。
自用房地产与投资性房地产有明显的区别，持有投资性房地产主要为了获取租金或进行资本增值，因而会单独产生现金流量。相反，用于商品或服务的生产或供应的自用房地产，其使用目的与主体的其他资产相关联，例如：工厂、机械和存货。上述资产以及用于经营管理的自用房地产，不会独立于主体的其他资产而单独产生现金流量。购买即将拆除或购买后短期内即将拆除的房地产或通过再次开发转售的房地产并不作为投资性房地产来看待，因为其购买目的并不是为了获取租金或者通过资本增值而获得收益。
投资性房地产的确认规则与其他资产的确认规则一致。如果该项房地产成本能够可靠计量并且所产生的经济利益很很大可能会流入主体，那么该投资性房地产就应当确认。在确认过程中，需要考虑所有相关的成本，包括为了取得投资性房地产所发生的初始成本以及后续发生的成本。后续成本包括为日常服务、维修或部分置换而发生的成本。房地产的日常服务与维护等后续成本不应当确认为资产。相反，这些成本在发生时应确认为费用。这些成本通常包括劳动力和易耗品成本，有时也包括替换小零部件的成本。事实上，这些行为属于正常的维修与保养，并不会增加资产的经济利益，因此不符合资产的确认标准。
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3.1 投资性房地产公允价值计量的应用现状分析..............................22
3.1.1 总体应用情况............................... 22
3.1.2 行业分布情况........................ 23
第四章 投资性房地产公允价值计量的实证分析.......................33
4.1 研究设计.............................33
4.1.1 研究假设的提出............................ 33
4.1.2 模型设计与变量描述................... 35
第五章 推动公允价值计量在投资性房地产中运用的建议....................................47
5.1 改进会计准则............................... 47
5.2 建立专业的评估机构，加强与会计界的合作....................48
第五章 推动公允价值计量在投资性房地产中运用的建议
5.1 改进会计准则
在经济生活中公允价值的确定会受到很多因素的影响，包括会计信息使用者的自身判断、准则所规定的程序方法、制度要求等等。为了使公允价值的运用能够有章可循，需要制定更加详尽、具体的准则、规定。但因为我国新会计准则颁布的时间较短，缺少较为完善、系统、详尽的计量准则。在实际的账务处理过程中公允价值存在较大的随意性，不利于会计信息的比较，甚至个别公司管理会通过滥用公允价值的手段来达到操纵利润的目的，会严重破坏社会的经济秩序。因而，在当今经济社会为了更好地推广公允价值模式，我国应当在借鉴国际财务报告准则的基础上对相关的会计准则加以改进，来更好地规范企业公允价值的计量。
虽然新会计准则没有明确要求上市公司在投资性房地产的后续计量中一定要采用哪种计量模式，给予公司自由选择的权利，但是对两种模式的应用有着不同的政策指引。如果一个企业选择了历史成本计量模式，准则中对其几乎没有什么限制性的规定，也就意味着拥有投资性房地产的上市公司大多都能采用历史成本模式来计量。但对于公允价值来说，准则中对一个企业能否采用该模式进行了严格的限定，并且明确规定企业一旦选择了公允价值模式，便不能再改为成本模式。为了更好地推广公允价值模式，扩大其应用范围，促进它的发展，建议适当地修改并完善我国会计准则，在一定程度上放宽公允价值计量模式的限定条件，例如规定在满足了一定的条件后两种计量模式能够合理地进行转换，以求改变后续计量模式的不可逆性。
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第六章 总结与展望
6.1 总结
本文首先阐述了投资性房地产公允价值计量模式的相关理论，然后分析了应用现状，并选取了 2012 年至 2016 年采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的 A 股上市公司作为样本公司，研究该模式的运用对这些样本公司中一些重要的财务指标所造成的影响。接着，对价格模型进行了改进，采用实证分析的方法对重要的财务数据与股票价格间的关系展开了假设检验。最终得到了以下结论：
参考文献（略）