会计视角下投资性房地产公允价值计量模式应用研究--以Z公司为例

1绪论

1.1选题背景
在2006年以前，我国没有专门针对于投资性房地产的相关准则，为了与国际会计准则相挂钩、使我国会计信息质量有所提升，我国财政部颁布了企业会计准则，在一些会计准则中提出了公允价值这一计量属性。相关标准规定投资性房地产的两种后续计量模式：成本计量模式和公允价值计量模式。对于这两种模式公司可以自行选择。由于投资性房和其他资产有很大的不同，其具有较高的风险、对市场大环境依赖性较强、较高的收益等特点，如果把成本模式转换为公允价值模式计量，这样更有利于经营者作出相应决策，也会使公司的财务状况和经营业绩产生很大的变化。因此在最初应用公允价值计量模式以来就有诸多的争议。认同者指出，公允价值为公众提供了一种更好的了解公司实际财务情况的方式方法，并可以及时反映经济发展动态的变化，使信息的公开性有所加强；而不认同者指出，我国的市场大环境还不是很完善，不合理的推动公允价值将造成企业违反法律进行盈余管理，也就是亏损公司迅速将损失转化为利润，给投资者造成一定错误的引导。
在刚刚发布准则的时候，很多专家都预计准则的颁布可能会使投资性房地产公允价值模式在上市公司内被普遍的应用。然而从2007年准则实施直至现在，调查结果显示，到2007年底，只有19家企业选择了公允价值模式；截至2010年末，只有31家公司选用了这种模式；截至2014年，选用该模式的上市公司数量增加到59家。2014年7月出台的第39号会计准则，不仅修订了原始公允价值的概念，而且对公允价值的估值方法和信息披露作了初步的规范。准则通过对评估方法和信息披露的规范以及定义的修订，降低了主观性，使公允价值评估的透明度得到提升，提高公允价值的实际可行性，使公允价值评估信息的披露有所增强，更供给需要计量投资性房地产的上市公司相应的技术能力。截至2017年底，投资性房地产选择公允价值计量模式的公司占总数的比例不到6%，这种计量模式并没有像之前所预计的在我国上市公司普遍应用。相反，只有极少数公司选用公允价值模式计量投资性房地产，到底是什么造成了我国只有极少数企业选取公允价值模式、公允价值计量与成本计量的区别是什么、公允价值模式在我国企业中的使用情况、以及该如何完善我国投资性房地产公允价值计量模式，是本文想要探究和解决的问题。
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1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
本文的研究目的是在投资性房地产及公允价值相关理论的基础上，使企业能够更准确全面的理解和认识投资性房地产公允价值计量模式，对企业公允价值计量模式的应用有一定的指引作用，使投资性房地产公允价值计量模式在企业中可以得到推广运用。
1.2.2研究意义
（1）理论意义
从理论上来说，从公允价值概念的出现开始就引起了理论界的注意。新准则的发布将公允价值与我国实际情况相结合，推动了我国公允价值相关问题的探讨研究，为全面了解两种计量模式提供了理论基础。本文对投资性房地产公允价值计量的应用情况和理论基础都做出了阐述，通过案例分析了公允价值相关准则的应用状况，为未来的准则的丰富提供参考意见，为未来推广应用公允价值提出建议和经验。
（2）现实意义
如果公司改变了计量模式，对公司的财务状况等方面一定会有大幅度的提升。按理来说应该会有很多企业选择这种公允价值模式，但是实际上却只有极少数企业选择了这种模式。那么到底是为什么大部分企业不愿意选择这种模式，这种模式究竟存在什么问题，如何解决这些问题对公允价值计量模式的发展有十分重要的意义。通过案例进行相关分析，肯定了公允价值模式计量的优势，但是同时也指出了其在现实应用中存在的问题，也相应的提出了具有针对性的改进建议，从而在实务中指导企业管理者如何应用公允价值计量模式。使上市公司能够对公允价值计量模式的了解和认识有所加强，为企业正确合理的选择计量模式提供参考。
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2文献综述与理论分析

2.1文献综述
2.1.1国内研究文献
(1）关于公允价值模式的研究
赵筠通过分析公允价值在我国新会计准则的应用，旨在真实反映企业的经济活动情况，给相关会计信息使用者的决策带去更加及时、真实的信息。
吴保忠，刘文慧通过对IFRS13与CAS39的包括结构、公允价值概念、公允价值确定方法、公允价值具体应用的比较，通过对比的结果，两位学者提出有效实现我国公允价值计量推广的重要因素就是实现准则国际化发展。
徐柏青发现公允价值计量模式能够真实的反应出资产的价格，给上市公司带来较大的利益，特别是会使资产负债表等报表发生显著的变化。
黄阿娜、张原认为公允价值是金融工具中最为主要的一种计量模式，其最显著的优点是衡量所产生的利润得失的一个重要标准，从而能够更清晰地反映上市公司的相关的财务情况，有助于企业更好的采取应对措施从而获取更多利润。
林立春研究表明公允价值计量模式可能会致使一部分会计信息失去真实性且具有不可靠性，而且可能会变成上市公司管理者操纵利润的一种手段。
白杨认为当前经济全球化日益显著，在全球交易往来过程中公允价值这种新的计量模式变得极其重要。在我国当前的经济大环境下，以公允价值为计量模式已经处于一个前所未有的阶段。研究表明公允价值计实际运作是过程中是公平的，并深入分析了企业会计中的公允价值问题。
马凯和曲京山提出一般公允价值所衡量的内容是一个动态过程。当上市公司应用公允价值模式进行会计处理时，就可能会使上市公司的财务报表发生巨大的变化。在公允价值模式的运用环境和条件不利于会计处理的时候，为了使企业能够准确执行公允价值会计处理，就需要对这一领域非常负责并且专业性较强的财务人员。我国经济市场在实际应用方面仍然存在一些不足之处。
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2.2投资性房地产及公允价值的基本内容
2.2.1投资性房地产的概念及特征
《企业会计准则第3号一一投资性房地产》将投资性房地产定义为：持有房地产的目的是赚取租金、使资本的价值有所增加或是这两点都满足，而且可以单独的计量和出售。投资性房地产与其他资产不一样的地方在于它是被企业的资产投资包含在内的，从概念中能够了解到它为公司赚取利润方式有以下两种：
（1）在租赁的过程中，公司要定期的收租所得到的金钱数额。
（2）当持有或者卖出资产的时候，由于公允价值的变动所致使资本价值的增加。
对投资性房地产的概念要点如下：
（1）对于企业拥有并准备用于经营租赁的空厂房等空建筑物或正在修建的大楼，若股东大会或相关的机构形成正规的书面文件，确切的表明将其用于经营租赁并且保证短时间内这种想法并不打算改变，则自批准之日起应该将其以投资性房地产核算。
（2）投资性房地产包含拥有产权并且采取经营租赁的手段出租的大楼，鉴定大楼是否属于投资性房地产关键在于该建筑是否拥有产权。对于以经营租赁方式将土地使用权租入后将其转租给其他上市公司的，不可以将其看作投资性房地产。
（3）上市公司租赁应依据达成的协议给与承租人适当的协助服务。若该服务在合同中不是至关重要的，就作为投资性房地产入账；若该服务至关重要，那么就不能被视为投资性房地产，也就是将提供服务当作一种关键的经营方式。
（4）某项房地产中有些是为了获取租金或提高资本价值、有些是为了生产商品、经营管理或者提供相应劳动服务的。其中可以分别估价和卖出的、旨在获得租金或提高资本价值的，应被视为投资房地产；不能够单独的估价和卖出的、旨在获得租金或提高资本价值，不能被定义为投资性房地产。
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3投资性房地产公允价值计量模式应用分析.................16
3.1投资性房地产公允价值计量模式应用现状分析.................16
3.1.1行业分布情况.................16
3.1.2地区分布情况.................16
4Z公司投资性房地产公允价值计量模式分析..............24
4.1z公司基本情况..............24
4.1.1z公司简介..............24
4.1.2投资性房地产计量模式变更情况..............24
5完善投资性房地产公允价值计量模式应用的建议...............33
5.1提升企业自身素质...............33
5.1.1管理层谨慎应用公允价值模式...............33
5.1.2提高企业自身资产评估能力..............35

5完善投资性房地产公允价值计量模式应用的建议

5.1提升企业自身素质
5.1.1管理层谨慎应用公允价值模式
在房地产公允价值计量中，Z公司由成本计量模式改变为公允价值计量模式，根本出发点是为了提升会计信息的使用度和准确度，提高利润收益，吸引资本进入。然而在对Z公司财务状况进行分析后，发现该企业的管理层存在利用投资性房源来构造虚假利润的可能性。因此，企业的管理层一定要合理合法、正确的去使用公允价值模式。
应用公允价值模式有助于提高企业投资性房地产价值，同时也会使企业的运营有更多的风险。若企业确定应用公允价值模式后，就不能再转回成本计量。因此，管理层需要从很多个角度进行分析，要慎重选择采用哪一种计量模式。由于只要选择公允价值模式，若出现错误，就会有失企业的财务报表的真实性，甚至于发生信任危机甚至造成破产。即便侥幸没有破产，企业应对和控制诚信危机也是需要耗费许多的人力物力资源。
因此，在应用公允价值模式时管理人员要尽可能不要只依靠主观的判断，要从经济性原则出发并针对各种突发状况提前做好紧急预案。而企业本身也要加强董事会、监事会对管理层的监督，应当以全局利益为重，做出客观理性判断并做出最终决定。管理人员要以保持一个保守理性的态度，要迎合目前的经济形势和政策走向，最大限度地限制泡沬效应风险，减小公司利益受损概率。在会计数据的使用上要遵循稳健和真实原则，各方面因素综合起来做出合理判断，从而得出真实、有效的计量数据。
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结论

参考文献(略)