第 1 章 绪论
1.1 选题背景
2008 年美国次贷危机后，为了刺激中国经济，使之走出低迷，国家先后出台了一系列经济刺激政策，在此后的一两年时间内，地方政府投融资平台在数量上得到大幅度的增加，规模上得到了极大的扩大。大量地方政府投融资平台的建立使得过去完全以地方政府为靠山的城市基建项目能够依托融资平台公司的支持获得足够的资金帮助其发展，使资金的使用效率提高的同时使得资源得到较为有效的配置，从短期内来看，可谓一举两得。
然而，地方政府投融资平台借助上述优势泛滥式发展的同时，监管部门却没有发挥应有的效力，导致平台公司运营出现很多问题，最显而易见的问题就是可能引发潜在的地方债务风险。因此，从 2010 年开始，国家就下台了一系列监管措施对地方政府投融资平台进行整顿和清理，企图防范和降低地方债务风险。随着监管力度的逐渐增大，平台公司融资成为越来越难的问题。至此，地方政府投融资平台原有的发展模式已经难以维持其生存，急需在市场中另谋出路，让市场活力为公司发展注入新鲜血液。2018 年，国家明确发出指示：要积极推进政企分离，分类、稳步推进地方融资平台公司向市场化运营转型。
湘潭地产集团就是在我国严控地方政府债务、力促地方政府投融资平台转型的背景下建立的，目的是推动湘潭市万楼片区的建设与发展，造福于人民。然而，由于湘潭地产集团主要经营业务大部分都跟政府有关，都是带有公益性的，比如，教育项目、环境保护、水利设施等。在新的经济形势下，这对湘潭地产集团的发展十分不利。目前，湘潭地产集团主要出现了融资渠道收紧、融资困难、融资成本提高、资产负债率居高不下，资产质量和变现能力差等诸多关乎其生死存亡的问题。并且在政府信用背书融资禁止后，公司由于资本不足、运营经验缺乏、先进人才匮乏、无经营性项目作为融资载体等多方面的原因，导致其向资本市场直接融资的难度加大。为了有效解决上述发展过程中遇到的瓶颈问题，湘潭地产集团若想继续助推万楼片区的发展，无疑需要进一步拓展投融资渠道，向市场化运营转型。本文在对湘潭地产集团内部及外部环境因素进行综合分析的基础上，试图对其市场化运营策略进行研究，解放思想，拓宽思维，为湘潭地产集团转型为以片区综合开发和产业运营为主业的城市综合运营商献计献策。
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1.2 研究目的及意义
1.2.1 研究目的
本文试图在地方政府投融资平台急需改革创新、湘潭万楼片区快速发展、急需化解债务风险的大背景下，以促进万楼片区更快、更好的发展为主要目的，以国家提供的各项优惠政策为依托，以国内外六个成熟的城投运作模式为借鉴，重点分析湘潭地产集团经营现状和存在的问题并从多个维度提出湘潭地产集团市场化运营转型的策略及相应的保障措施。
1.2.2 研究意义
就理论意义而言，通过对湘潭地产集团市场化运营转型模式的探究，不仅可以改变长期以来众多投融资平台与地方政府形成的界限不明的关系，更为重要的是可以减少政府对于地方经济过多的干预。通过研究投融资平台向市场化运营转型的模式，可为投融资平台在市场中谋划新的发展道路提供理论指导和理论补充。
就现实意义而言，研究湘潭地产集团市场化运营转型的策略和保障措施，不仅能促进公司自身的发展和壮大，也能在一定程度上为国内外处境相似的其他地方政府投融资平台的市场化运营转型提供参考和借鉴。同时，探索符合湘潭地产集团的市场定位、转型模式和转型策略，可以为公司升级为主业突出、竞争有力、管理规范、经济优良、自主经营、自负盈亏的城市综合运营商提供思路，也可以更好地促进湘潭市城市建设和经济社会发展。
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第 2 章 理论基础
2.1 政府投融资平台相关概述
2.1.1 概念界定
地方政府融资平台产生于特殊的历史背景之下，作为具有中国特色的城投债发行平台，随着其迅猛发展和其对中国经济正反两面的影响越来越显著，引起了国家和监管部门的重视，学者对其研究得也越来越多。
地方政府投融资平台的内涵主要涉及两个方面：一方面，地方政府融资平台通过社会融资来进行城市公共基础设施建设，代替政府履行向社会提供公共服务，极大地提高了公共设施建设的质量和效率；另一方面，地方政府融资平台的投融资方式逐渐市场化，鉴于此，应按照公司法的要求和条例对公司内部进行治理。所以，地方政府投融资平台的内涵是丰富且深刻的。综合来看，本文把地方政府投融资平台定义为：各级（省级、市级、县级）地方政府及其国有资产管理委员会通过财政拨款或注入土地、矿权、股权等资产方式出资组建的，依法合规承接政府公益性项目的投融资和基础设施的建设及运营功能，具有独立法人资格，常见的例如城市建设开发公司、城建资产经营公司、城市建设投资公司等。
2.1.2 政府投融资平台的基本特征
政府的投融资平台是介于政府纯粹公益性和企业纯粹营利性之间的一种投融资机构。其兼具政策性、有偿性、盈利性三大特性。
（1）政策性
政策性是指政府投融资平台由于是服务于政府为主要目的，例如市政建设、公共基础设施、教育、医疗卫生等，因此其从事的具体项目具有很大的政策性导向。政策性是地方政府投融资平台区别于一般性质企业的性质。
（2）盈利性
投融资平台承接的建设项目并不完全是纯公益性质的，与一般意义上的企业类似，投融资平台的项目在一定程度上也遵循市场交易的规则，寻求盈利和经济效益。
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2.2 相关理论
2.2.1 资源基础理论
资源基础理论强调的是资源对企业竞争力的决定性作用。学者 Wernerfelt 认为，资源具有稀缺性、价值性和不可复制性三种特性，这三种特性共同决定了公司内部长期竞争力的优势来源所在。资源基础理论历经长达三十多年的发展和完善，目前已经形成一个系统的理论体系，包括三个子理论—企业资源基础理论、核心能力理论和企业动态理论，三个字理论分别对应下述三方面的内容：一是企业竞争优势的核心来源是特殊的异质性资源，也就是说该企业所独有的一些资源，强调了各个企业在资源方面的天然差异是企业盈利能力存在差别的重要原因，同时也是那些拥有优势资源的企业之所以能够获取经济租金和经济利润的关键所在；二是特殊的优质资源是没法模仿的，所以才有不同企业之间持续的竞争。学者们对这一问题进行了广泛而深入的探讨，那么究竟是什么原因导致企业之间无法完全模仿呢？他们认为是模糊的因果关系、发展路径的依赖性以及模仿成本三者阻碍了相互模仿；三是特殊资源的获取与管理，由于资源基础理论还处于发展之中，企业决策总是面临着诸多不确定性和复杂性，该理论不可能给企业提供一套获取特殊资源的具体操作方法，仅能提供一些方向性的建议，诸如组织学习、知识管理、建立外部联系等[23]。
2.2.2 权变理论
20 世纪 70 年代，学者们在系统理论的基础上进一步提出权变观点。权变理论的核心是把公司的管理看作是一个动态的过程，它主要研究的是组织与环境之间相互制约与相互适应的关系。其基本观点为：组织与环境之间具有一致性，管理的核心就在于寻找一种一致性[24]。在此之前，对大多数学者都倾向于用特质理论和行为理论分别去解释组织与环境对企业的影响机理。然而，由于特质理论几乎不能准确地预测领导者的决策行为，甚至不能解释领导者决策行为在不同情境下的异质性，而行为理论在解释某些领导者行为时又显得过于单一和苍白，有时甚至自相矛盾，比如，为什么同一种领导行为在不同的环境中实施时产生的效果千差万别以及为什么在同一种情境下不同的领导者做出的决策又不同等很贴近现实的问题。所以这两个理论在解释领导者行为时的说服力都不是很强，鉴于此，学者们把注意力转移到了领导情境方面。学者通过将诸多情境因素整合到一起，经过几十年的发展，建立了多种权变领导模型，比较有代表性的有：领导有效性权变模型、路径—目标领导理论模型、生命周期理论模型等。在权变理论中，管理者在适应公司变化的基础上，审时度势，通过调整企业内部组织结构、领导者的决策行为、管理者的管理方式方法等对企业的战略措施进行动态的调整，使得企业的管理策略更加张弛有度。因此，权变理论最突出最重要的贡献是将企业管理理论从静态理论拓展到了动态理论，极大地改变了过去人们对公司管理的看法，拓宽和加深了人们对于动态决策的认识。
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第 3 章 湘潭地产集团经营现状及问题........................................133.1 湘潭地产集团经营现状分析........................................13
3.1.1 历史沿革....................................13
3.1.2 组织结构..................................13
第 4 章 湘潭地产集团战略转型方向......................................22
4.1 SWOT 分析视角下战略方向思考.....................................22
4.1.1 优势分析........................................22
4.1.2 劣势分析......................................23
第 5 章 湘潭地产集团市场化运营转型策略.....................................30
5.1 公司定位.........................................30
5.1.1 湘潭地产集团角色与功能再定位............................30
5.1.2 市场化运营目标与要求........................................30
第 6 章 湘潭地产集团市场化运营转型的保障措施
6.1 凝聚转型共识
凝聚转型共识，转型攻坚克难之路才会更加畅通。湘潭地产集团全体领导及员工应该就公司转型发展的方向选择统一思想，达成共识，明确方向。就目前来说，结合对国家宏观经济环境、国内外投融资平台转型的先进经验以及湘潭地产集团自身的经营现状及问题各方面的综合分析，转型方向已经明朗，即只有向市场化运营转型才能使公司发展立于不败之地，实现长足发展。为此，公司管理者应当妥善有效处理分歧，积极促进全体人员凝聚转型共识，这是湘潭地产集团向市场化运营转型成功的首要保障。
第一，争取股权注入支持。湘潭地产集团要争取注入湘潭市国资委持有的湘盾集团的股权，将其无偿划转给公司占有，由地产集团对湘盾集团实行财务合并报表管理。
第二，争取片区开发支持。根据万楼片区及相关投资关联区域城市整体规划和产业规划，明确由湘潭地产作为片区综合开发与产业运营主体，依法依规支持企业按市场化原则参与土地前期整理，合法取得土地使用权后引进社会资本建设核心产业项目并适用湘潭市招商引资系列项目。同时以核心产业项目为中心，合理配套片区周边相关服务业和基础设施，通过产业和配套用地综合平衡，打造片区城市建设开发全产业链，确保片区土地利用和价值最大化。对万楼片区及相关投资关联区域范围内的土地出让收入，按“收支两条线”的原则，由市财政按土地出让总价款的 15%综合提取政策性计提后，将剩余的 85%部分采取资本金注入和土地成本结算的形式拨付到地产集团用于支持企业转型发展。
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结论与展望
（1）结论
参考文献（略）