第一章 问题的提出
一、案情基本情况
2016 年沈阳裕腾物业管理有限公司起诉新民市人民法院，请求新民市人民法院责令被告支付拖欠的物业费，新民市人民法院依法受理案件后，按照法定程序组成合议庭，公开开庭审理案件。这一批物业服务合同纠纷系列案，物业公司起诉一百多户业主，均为同一类型案件，即业主拒绝履行缴纳物业费的义务导致的诉讼案件。本文挑选出比较典型的案件予以分析。
原告沈阳裕腾物业管理有限公司诉被告刘某某、王某某物业服务合同纠纷一案，二被告为居住新民市某小区的业主，原告公司依据物业服务合同对该小区进行物业服务。原告物业服务公司依据 2007 年与建设单位签订的前期物业服务管理合同，对被告小区进行物业管理服务，前期物业服务合同约定的服务期限为三年。前期合同到期后，该园区业主从入住后至物业服务公司起诉止，未能组织成功召开业主大会、成立业委会，关于小区物业服务的相关事宜均由该社区代为管理通知。2010 年，原前期物业合同到期，因该园区未成立业委会，以未能成功召开业主大会，该小区签订物业合同没有相对应的主体，故原告没能续签物业服务合同，但原告未撤离该园区，与该小区的社区及街道打招呼后，即告知社区及街道后，继续为该小区进行物业服务。在原告物业服务公司为该园区进行物业服务的情况下，被告业主及所在园区诸多业主已对原告物业公司的物业的服务不满意，但未能通过法定程序召开业主大会，亦未到社区主张重新招聘新的物业服务企业。被告及该小区多数业主于 2010 年开始，拒绝向物业公司缴纳物业费的方式，拒绝原告物业服务公司向该小区提供物业服务。2010 年至 2014 年，两被告共计拖欠物业公司的物业管理费 1428.85 元。原告物业公司采取了多次催要措施，但被告认为原告存在强迫物业服务并且还未得到相应的物业服务为理由，拒绝向物业公司缴纳物业费。被告至原告起诉之日，仍未缴纳物业费，故原告诉至新民市人民法院，请求法院判令被告交纳物业费，并由被告承担本案的诉讼费用。
法律论文参考
二、争议焦点总结
（一）关于物业合同主体资格的问题
在本案例中，与物业公司签订的物业服务合同的主体是原建设施工单位，法院根据原《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之间，建筑单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定[1]，认为法律赋予建设单位签订物业服务合同的主体资格，建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同具有法律效力，合同内容受法律保护[2]。现行民法典在第九百三十九条中明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，是法律直接赋予该物业服务合同有效的效力，建设单位代业主签订前期物业服务合同，但并不是物业服务合同权利义务的承受者。业主在前期物业合同的订立上并非合同的一方主体，但业主有权按照合同的约定，享有物业服务的权利，同时也承担给付物业费的义务。业主是前期物业合同权利义务的主体，作为承担合同义务的一方，受合同的约束。但为什么业主未作为签订合同的一方主体，却要受该合同内容约束，成为承担合同义务的主体，法院在判例中并未论述，也并未阐释其中的法律逻辑。该案例中，物业服务公司主张依据该份合同内容约定的物业服务标准要求业主缴纳物业费，且前期物业服务合同到期后，物业服务公司仍旧依据该合同向业主主张其权利。被告提出自己作为业主并未签订合同，未能知悉合同内容的抗辩，以及前期物业服务合同已经到期的抗辩，均未被一审法院采纳。在该案例中，业主作为物业服务合同的权利义务的实际主体，在物业服务公司消极履行自己的物业服务义务，履行物业服务严重违反物业服务合同约定的情况下，如果小区业主不能有效召开业主大会，成立业主委员会，以业主大会或业主委员会作为主体，对物业服务公司主张其全体业主的集体权益，那么，单独业主作为个体很难维护自身的权益。业主以单独个体，针对物业在履行服务职能时，履行瑕疵或消极履行自己的服务义务的违约情况，能够具有独立的诉讼主体资格，主张物业服务公司的违约责任，对给业主或园区权益带来损害的，业主作为个体，是否能够提出反诉，要求主张违约责任、损失赔偿是本案的争议焦点。法律能够赋予个体业主在解除权中独立的诉讼主体资格，业主是否可以通过个体起诉物业服务公司，解除物业服务合同是本案的争议焦点。法律赋予业主大会作为独立的诉讼主体具有解除权。但因业主大会作为全体业主的权利机构，因为全体业主众多，业主大会召开达不到三分之二多数决，导致程序上无法进行下去，业主大会召开或者决议不合法，无法实现解除权的权利。
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第二章 物业合同主体资格的认定与分析
一、业主主体资格的认定及分析
业主是指房屋物业的产权人，即拥有住宅物业的所有权、使用权的自然人、法人或其他组织。业主的概念是对应物业服务合同中物业服务人而明确的身份概念，因此业主需为在物业服务区域内的物业所有权人。房屋所有权人的业主由原《物业管理条例》第六条中规定了其地位，新民法典中没有明确规定业主的概念或地位，在原《物权法》中建筑物区分所有权人即是物业（产权）的业主，被大多人认为是物权法中规定的业主的概念或地位。专有部分所有权人以及合法占有专有部分的房屋买受人即为业主。业主即为在物业服务区域内，接受物业服务的房屋物业所有权人。从期待利益的视角来看，对于未实际占有专有部分且未办理所有权登记手续，而签订了商品房买卖合同的小区业主，也应该被认定为小区业主。即签订商品房买卖合同时，购房人即可作为业主与开发商选定的物业服务人签订物业服务合同，在实践中，越来越多小区、开发商已经开始按照此种方式制定业主与物业服务人之间的物业服务合同，使业主作为真正的物业服务合同的一方主体，享有物业服务合同权利、履行物业服务合同义务。
对于二手房买卖，从办理所有权登记手续，所有权发生转移后，业主的身份也发生变化。[3]原《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”[4]《物权法》第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”[5]上述法律条文中，明确确认业主可以作为独立的诉讼主体资格维护自己的合法权益。新民法典中第九百四十条、第九百四十六条更是明确了物业服务合同中的一方主体应为业主，业主具有独立诉讼主体资格。
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二、业主大会主体资格的认定及分析
业主大会作为全体业主的权力机构，是指物业服务区域内，全体业主通过召开业主大会的行式对外行使自己的合法权利，是集体成员权通过这一法定程序对内进行决议，对外行使权利的一个组织形式。原《物业管理法规》中明确提出业主大会分为两种，一种是由全体业主组成的代表大会，另一种是由业主代表组成业主代表大会。国外关于业主大会的主体资格认定有三种：即法人式、非法人式、折中式的业主大会模式。学界对业主大会的性质并未达成统一看法，有学者认为，业主大会作为其他组织，可以赋予其集体成员权的诉讼主体资格，由业主委员会作为其执行机构，对外行使权利。民法典中第九百三十九条明确将业主大会与业主委员会并列，作为选聘物业服务人的法律主体。但也有学者认为，业主大会仅仅是一种法定程序，业主大会需要选举出业主委员会作为民事主体资格对外行使权利，在民法典第九百四十六条中，关于业主解聘物业服务人的，该法条明确了解除物业服务合同的主体为业主，但并非独立业主，而是明确了业主通过法定程序共同决定解聘物业服务人，这一法定程序即为召开业主大会，在这个条款中，又将业主大会作为一个程序看待，而不是集合了业主成员权的一个民事主体。
新《民法典》对业主大会没有明确的法律性质界定，但根据原有的《物业管理条例》规定，业主大会有行使下列事项的决定权：第一，制定和修改业主大会议事规则；第二，制定和修改管理规约；第三，业主委员会成员的选举或者更换；第四，物业服务企业的选聘或者解聘；第五，筹集和使用专项维修资金；第六，改建或者重建建筑物及其附属设施；[7]第七，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会行使的权利为全体业主三分之二双数决形成的集体业主成员意志，业主大会履行职责的方式为召开全体业主会议，采取投票的方式决议，是所有业主的权力机构、决策机构，其表象为程序性开会行为，但根据民法典第九百三十九条、第九百四十三条法条的相关表述，业主大会是与业主、业主委员会并列的主体，其是物选聘物业合同的主体，业主委员会是执行业主大会意志与决策的主体，业主委员会代表业主大会直接对外从事民事权利和义务。
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第三章 对物业瑕疵履行行使正当、有效的抗辩权的认定与分析....................... 16
一、抗辩权的概念及法律规定.........................16
二、物业服务合同中的业主抗辩权的认定..........................16
第四章 关于案例的解决............................19
一、案例评析..................................................19
二、现实中的困境与革新的必要性..................................20
结语.............................24
第四章 关于案例的解决
一、案例评析
只有赋予业主具有独立的诉讼主体资格，业主才有权依据法律维护其合法权益，从而保障业主作为物业服务合同一方的权利能够顺畅行使。[11]首先，出于提升居民生活品质和安全管理的需要，小区引入了物业服务企业，对小区共有部分进行专业的管理。在司法实践中，物业服务企业一经选聘后，在物业服务中处于优势地位，业主对物业服务企业的监督与对抗，均不具有对等性。业主委员会作为业主集体成员权的行使机构，往往由几个人代为行使权利，对监督或者签订合同进行决策，越来越多的案例均显示，业主委员会不能尽职行使权利，损害业主利益，更有甚者与物业服务企业一起损害全体业主利益的行为发生，业主委员会的个别业主为谋私利，使业主委员会这个执行机构不能按照业主大会的全体业主意志执行，业主意志得不到执行，而启动业主大会罢免业主委员会的程序又需要一定时间与精力才能实现。业主权益受到损害不能及时救济。个体业主针对业委会、业主大会损害其权益的行为，缺乏独立的诉讼主体资格，丧失了对业主权利救济的有效法律途径、也使对业主委员会及物业公司的监督和制约不能有效进行。在实际的物业服务合同履行中，物业服务企业一旦不能按照物业服务合同约定履行其应当履行的合同义务时，或者其提供的物业服务出现问题或瑕疵，例如存在设施设备的维修消极或不及时，小区卫生管理不好、地面花草植被的养护不合理、不规范等问题。而业主先是失去了独立的诉权，再在物业公司起诉业主要求缴纳物业费的诉讼中，丧失了正当的抗辩权，其合法权益无从保障。在物业服务合同纠纷中，业主作为物业服务合同的一方主体，特别是权利义务的承担者，应在法律中明确赋予个体业主独立的诉权。在类似的本案例中，业主作为被告的情况下，对其有证据证明物业服务公司履行瑕疵、不当履行、未按合同约定履行合同义务的，业主行使抗辩的事实及理由认真核实审查，对业主合理正当抗辩的予以采纳，使业主有效对抗物业公司主张诉讼费的诉讼请求，弥补业主作为独立个体没有对物业服务合同独立的解除权的缺陷。
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结语
随着社会经济的发展，物业服务作为封闭式小区的管理模式的出现，因现行法律未能就物业服务合同制定完善的法律法规，故而，在适用物业服务合同的实际生活中，个体业主与物业服务企业在履行合同中产生了一系列的合同纠纷。由于法院裁判尺度更多的倾向于物业服务公司，而业主救济权利相比较下偏于狭窄，导致判决结果大多不能协调业主与物业服务企业之间的纠纷，不能从根本上解除该社会矛盾，没能达到定纷止争的作用，即使法院判决生效，但业主与物业服务企业之间的矛盾并未化解，形成了物业反复向法院起诉主张物业费的恶性循环，浪费了大量司法资源，同时按照现行统一裁判尺度，支持物业服务企业物业费的诉讼主张，虽然在一部分案件中实现了平衡，但对于物业服务企业履行合同不到位的情况，群众对法院判决的不认同，对法律依据的质疑，形成了我们不希望看到的一些负面效果。当务之急，在审理这类系列案的过程中，应转变思想，从公平正义的角度出发，应更为审慎的处理物业服务合同纠纷的案件，各案各判，详细审查业主提出的抗辩理由，对抗辩理由成立的，应采纳其观点，在司法上对个体业主的正当、有效抗辩权应予以支持。切实补充民法典中关于物业服务合同法律法规中未制定详尽的部分。另外，仍旧推动从立法上赋予业主以独立的诉讼权利，使其能够作为独立的诉讼主体参与诉讼主张自己的权利，在立法上界定好业主大会、业主委员会和业主各自的权利和义务，使各个主体之间权利与义务明晰。切实做到公平公正的衡量案件事实，生效的法律判决能够做到定纷止争的社会效果，从根本上解决矛盾冲突的症结点，在享受物业服务带来便利的的同时，维护好物业服务企业和个体业主之间的平衡，使其达到互利互惠的良性循环。
参考文献（略）