安徽省住宅地产和商业地产供需协调度对比

笔者认为相比商业地产，安徽省住宅地产供需状况波动频率较大，供需协调指数值常年处在较高水平，且在近年内有供需协调异常的趋势。因此，安徽省住宅地产市场应该是政府和房地产开发商未来关注的重点对象，同时也要采取适当措施保持商业地产市场的供需协调态势，通过二者市场的共同协调促进安徽省房地产业的长远发展。

1 第一章 绪论

1.1 研究背景
中国房地产业的发展历程从 1978 年后步入正轨。改革开放以后，中国经济迅速发展，随之而来的是传统的住房制度已经无法适应新的社会发展需要，面临着住房供给不足、土地浪费情况严重等问题。自 1978-1997 年间，中国在改革住房制度方面采取一系列举措；1988 年 2 月，国务院颁布的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》是中国住房制度改革深入贯彻落实的标志[1]。
自 1988 年后，中国的住房制度逐步迈入市场化阶段。由于住房分配制度的取消，居民购房需求日益显现，自购商品房的比率迅速增加，并于 2013 年就已达到 96.43%，房地产业发展势头迅猛。但过快的发展也带来了诸多问题：房价增长激进、商品房存量过多以致供大于求、开发商囤积土地等问题严重。面对这样状况，政府出台了一系列如“国八条”、“国六条”等调控政策，通过调整土地供给制度，调节贷款利率等措施，意在抑制房价过快增长，稳定房地产市场的发展速度。但由于 2008 年全球金融危机爆发，中国经济增长遭受严峻考验，国家为保证国民经济在危机中能够平稳运行，对房地产市场的调控政策转变，以“增投资、扩内需、保增长”原则为中心，鼓励银行放贷，央行实行下调人民币贷款基准利率和住房公积金贷款利率等措施，起到了刺激开发商投资和鼓励人们购买商品房的作用，房地产市场再次迎来春天[1]。
现阶段，房地产业仍旧是国民经济支柱产业之一，房地产业的发展状况关乎国家经济发展的走向。近年来，国家陆续出台众多房地产调控政策，营业税改革、房产税试点改革等一系列措施都反映出国家对房地产业的调控决心。国家统计局数据显示，2019 年 1-8 月，全国的房地产开发投资额为 84589 亿元，同比增长10.5%。其中，住宅投资增长 14.9%，住宅销售面积增长 0.6%，商业营业用房销售面积下降 13.9%，数据显示出目前房地产市场处于紧缩状态。
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1.2 研究目的和意义
（1）研究意义
根据数据显示，安徽省房地产市场的总体发展稳中有进，但局部问题仍然存在，主要体现在房地产供需关系方面。而在供需关系中，房地产市场的供需均衡和供需协调程度是主要研究对象，如果二者出现严重问题将对安徽省房地产市场产生极其不利的影响。房地产业与城市的生产、生活、教育、医疗、卫生服务等行业息息相关，可以为其提供必要的物质基础[4]，因此，保证安徽省房地产市场的供需关系正常意义重大。
房地产市场产品分类繁多，总体可分为以居住用途为主的住宅地产和以商业、工业用途为主的非住宅地产两大类。在繁多的房地产产品种类中，住宅地产和商业地产无论在投资额、施工面积、销售面积等硬性指标，还是在市场需求、居民关注度等方面，都在房地产业中占有重要席位，故而对二者市场状况的研究十分必要。
住宅地产市场和商业地产市场虽在某些方面与普通商品市场有所区别，但二者依旧同属于商品市场，均遵循商品市场运行机制，而供需关系是商品市场中市场机制调节的主要对象，因此对住宅地产市场和商业地产市场供需是否均衡和供需协调度研究就显得尤为关键。安徽省近十余年来房地产市场发展迅速，但与此同时，也存在不同程度的问题：在住宅地产方面，房价增长过快、住宅供给结构失衡、经济适用房投资力度不够、住宅总量供需不平衡等问题突出[5]；商业地产方面，总量开发过剩、商铺空置率高、产品定位相似、同质化严重、招商不及时等问题存在。而上述问题所带来的后果则是安徽省住宅地产市场和商业地产市场供需失衡，供需协调出现异常，进而对安徽省房地产市场的长期健康发展构成威胁。除此以外，安徽省住宅地产和商业地产的供需协调情况一定程度上也能反映出消费者对房地产业产品种类的偏好性，故而本文以量化的方式对安徽省住宅地产和商业地产的供需协调度加以对比研究具有现实意义。
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第二章 住宅地产市场及商业地产市场供需分析

2.1 房地产的分类
房地产包括建筑地块、房屋建筑物和配套设施三部分。其中建筑地块指房地产经营活动用地，具体分为住宅用地、商业用地、工业工地、公共设施用地等；配套设施指公共社会的基础设施，如道路、地下管道等；房屋建筑物指建筑用地上建造的房屋设施等，具体可分为住宅地产、商业地产及工业用房地产。本文的主要研究对象为住宅地产和商业地产，下面主要对这二者进行研究。
2.1.1 住宅地产
（1）住宅地产概念
住宅地产属于房地产的一个分支，是指以居住功能为主的土地、土地上建造的临时或永久建筑物和他们所产生的权益。简单来说，住宅地产就是人们居住的房屋，一般包括普通房屋、公寓、别墅、集体宿舍等，但不包括住宅楼中的地下室和用于特殊用途的房屋，如病房、宾馆房间等[38]。
（2）住宅市场
住宅地产交易的存在必然衍生出住宅市场，住宅市场是房地产市场的重要组成部分。住宅市场有广义和狭义之分，广义的住宅市场指住宅权益发生交易转换过程中所产生的各类关系；狭义的住宅市场指住宅交易活动的空间[39]。住宅市场可分为存量市场、增量市场和租赁市场，存量市场一般指二手房市场，增量市场指新建商品房市场[40]。
（3）住宅市场特征
住宅市场作为特殊的商品市场，有其自身特点：
①区域性。住宅地产依附土地存在，这决定了住宅市场具有区域性。住宅作为不动产，一旦确定位置便不能移动，因此住宅具有独一无二性。由于不同住宅产品所处的区域位置都不会完全相同，不同区域的自然环境和社会人文环境千差万别，这些差异必然影响到住宅市场的发展。
②政府干预性。首先，我国的土地所有权归国家所有，这就意味着政府有权对土地的开发用途和供应量等做出决策，这影响住宅市场的发展方向。其次，住宅区别于普通商品，仅单纯依靠市场经济规律调节不足以保证住宅市场的平稳有序发展，政府对住宅市场适当干预和引导有利于住宅市场行稳致远。
③调节滞后性。住宅的开发消耗资金大，耗费时间长，而在建设过程中住宅市场的供需状况可能会发生变化，但已经在建造的住宅却不能及时顺应市场改变，这造成了未来一段时间内住宅市场的供需不均[40]。
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2.2 住宅地产市场供给和需求分析
2.2.1 住宅地产市场供给概念和需求概念
（1）住宅地产供给概念
住宅供给是指在一段时间内，开发商及政府愿意且有能力持续为住宅市场提供用于买卖或租赁的房屋数量。住宅供给有两个必要条件，一是开发商和政府有提供的意愿，二是有提供的能力，即具备充足的资金[40]。从经济学角度来说，微观经济中的住宅市场供给指在某一特定时期、特定的价格水平上市场能够提供的房屋数量，宏观经济则指在某一特定时期市场能够提供的房屋总量，这里的总量既包括数量也包括价格[47]。
（2）住宅地产需求概念
从经济学角度来看，住宅需求是指某段具体时间中，在某一价格水平上消费者有能力且有意向购买的住宅数量。住宅需求的存在基于两点：购买能力和购买意向。并且，对市场需求量影响显著的实际上是有效需求量，从宏观上来说，有效需求是指市场供需平衡时的总需求量；从微观上来看，有效需求是指在固定时间段内某住宅价格下消费者有能力且有意向购买房屋的总数量，它反映了消费者实际的购买水平，有效需求依靠市场本身调节便可实现[48]。

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第三章 安徽省住宅地产市场和商业地产市场现状对比.....................22
3.1 住宅地产市场和商业地产市场供给情况对比.......................22
3.1.1 完成投资额.......................22
3.1.2 施工面积和竣工面积.......................23
第四章 基于主成分分析的供需协调度计算模型..................31
4.1 供需协调度............................31
4.2 主成分分析法............................31
第五章 住宅地产和商业地产供需协调度评价及对比.........................48
5.1 住宅地产市场供需协调度评价............................48
5.1.1 评价区间..............................48
5.1.2 结果分析...........................48

5 第五章 住宅地产和商业地产供需协调度评价及对比

5.1 住宅地产市场供需协调度评价
5.1.1 评价区间
前文中我们已经探讨了主成分分析评价区间的确定方法，结合国内关于房地产供需协调度的文献研究和安徽省住宅地产实际情况，本文选取偏离中心值 1 倍标准差和 2 倍标准差分别作为划定评价区间的界限标准。据此，结合表 4-9，计算出安徽省住宅地产供需协调指数 K 的均值 E 为 1.169，标准差 σ 为 0.338。则在中心值 1 倍标准差以内，即[E-σ,E+σ）视为协调度正常区间；偏离中心值 1 倍标准差至 2 倍标准差之间，即[E-2σ,E-σ）和[E+σ,E+2σ）视为基本正常区间；若偏离中心值 2 倍标准差以上，即[-∞,E-2σ）和[E+2σ,+∞）视为异常区间。据此，安徽省住宅地产市场供需协调指数预警区间如表 5-1 所示：

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第六章 结论与展望

6.1 结论
总体来看，安徽省商业地产十余年内的供需情况基本平稳，供需协调指数绝大多数年份均在正常区间，并且在近几年有供需均衡的趋势。相比商业地产，安徽省住宅地产供需状况波动频率较大，供需协调指数值常年处在较高水平，且在近年内有供需协调异常的趋势。因此，安徽省住宅地产市场应该是政府和房地产开发商未来关注的重点对象，同时也要采取适当措施保持商业地产市场的供需协调态势，通过二者市场的共同协调促进安徽省房地产业的长远发展。
本文对安徽省近年住宅地产和商业地产的供需协调情况进行对比分析研究，但仍存在几点不足：（1）由于本文研究的地域范围是安徽省，因此在数据选取方面存在平均性，一定程度上忽视了省内不同市的地区差异性，对分析结果可能产生影响；（2）本文的研究结果发现安徽省住宅地产市场供不应求，但对其具体原因还未作实证分析，这一点有待未来深入研究。
参考文献（略）