1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
作为国民经济发展的重要部分，长久以来我国房地产行业的发展一直牵动着整个国家的发展[1]。一方面，房地产行业自身经济总量庞大。尤其是近十年（如图 1.1），房地产行业保持持续增长的态势，房地产企业投资完成额占全社会固定资产投资比例一直位于 16%以上[2]。另一方面，房地产行业与工程机械、建筑、材料、钢铁等行业紧密相关，房地产行业的发展对于其他部门及社会整体经济发展有着不可忽视的间接促进作用。有研究曾经经过测算指出当房地产行业投资增加 100 亿元时，可带来其他相关经济部门增加 286 亿元的产出。此外，从上世纪 80 年代住房制度改革以来，我国的房地产行业在改善居民住房条件、提高居民物质生活水平、促进城市发展中也扮演了重要的角色，我国城镇居民平均住房面积在 2019 年达到了 39 平方米，是 1978年人均 3.6 平方米的 10.8 倍[3]。总之，房地产行业在国民经济及国民生活中有着举足轻重的作用。
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1.2 研究内容与方法
1.2.1 研究内容
论文通过对已有成本控制理论展开丰富的探讨，按照已有理论研究及行业惯例，将住宅项目全生命周期分为投资决策、设计、施工、竣工验收及销售四个阶段。之后论文将调查整理ZX房地产项目的基本信息，分析ZX房地产项目全生命周期成本的构成，逐阶段分析 ZX 项目成本控制存在的问题及原因，并将挣值法运用到施工阶段进行成本偏差分析。最后构建了 ZX 房地产项目的全生命周期成本控制方案，针对项目实施的每个阶段提出了相应的成本控制策略，期望在未来项目中可以从全过程上大大降低项目成本，以进一步优化房地产项目的成本控制工作。具体而言，论文主要研究内容如下：
第一章，绪论。基于背景分析提出本文的研究问题，重点阐述了房地产住宅项目成本控制的重要性。提出论文研究的内容、研究意义及研究框架。
第二章，国内外研究现状。通过文献综述对国内外专家学者的研究进行介绍与分析，为论文后续研究的展开奠定基础。
第三章，成本控制理论研究。本章将对房地产住宅项目已有成本控制理论展开丰富的探讨，为后文的研究做好理论铺垫。
第四章，ZX 项目成本控制现状。通过文献研究与实际调查，对 ZX 项目成本控制的现状进行分析总结。
第五章，ZX 项目成本控制存在主要问题。按照住宅项目全生命周期投资决策、设计、施工、竣工验收及销售四个阶段，分析 ZX 项目成本控制中存在的问题。
第六章，基于全生命周期的 ZX 项目成本控制优化，根据论文第五章所提炼的ZX 住宅项目成本控制存在的问题，论文将分析并提出适用的成本控制优化措施。
第七章，对全文进行总结，并提出本文的不足和对后续研究的展望。
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2 国内外研究综述
2.1 成本管理国内外研究综述
2.1.1 国外研究综述
“在企业内部，只有成本”，管理之父彼得?德鲁克的这句名言对于处于经济新常态下的房地产企业来说再合适不过[10]。收入、收本、利润三者的会计关系更是从本质上说明了，在市场竞争日趋激励销售收入受到极大限制时，成本成为影响企业利润的关键因素[11]。成本管理历来是管理学研究的核心领域，国外学者对成本管理的研究取得了丰富的成果，有学者根据时间发展的不同阶段，将研究成果分萌芽阶段、形成阶段、发展阶段和成熟阶段[12]。萌芽阶段主要以成本的事后核算为主要管理方式；到了形成阶段，人们逐渐将重点转向事中的成本控制，以通过管理创造更多的价值。
到了发展阶段，事前预测也引起了学者的关注，并与事中控制相结合共同参与成本管理。这一阶段取得了许多突破性的研究进展。Ca Parelli D.（1991）提出，网络计划技术不仅给进度管理带来了便利，对美国及世界建筑业的成本管理也产生了巨大的影响[13]。
Burgess T F.（1996）将价值工程引入项目成本控制，在项目实施的关键节点及关键工序中，通过进行进行价值分析可以在有效控制成本的前提下获得最优的项目价值。同样，James L. Burati 和 Jr. Jodio J Farington（1992）通过对日本建筑业的深入分析提出，价值工程与全面质量管理理论的有效结合其得以高速发展的重要因素[14,15]。
Rwelamila P D. Hall K（1995）对英国的项目成本管理进行了分析，提出企业在进行成本管理时需要密切关注市场动态，对市场进行及时、准确的分析可以帮助企业对材料的采购价格进行有效的把控；同时，在项目实施过程中利用 PDCA 原理对项目成本进行动态的管控，发现偏差及时纠偏，保证项目成本的动态控制[16]。
成本管理的成熟阶段主要以战略成本管理为标志。成本管理不再局限于某个项目的人工费、材料费、机械费等费用的控制，而是提升到企业战略管理的告诉。战略管理思想最早由西蒙提出，之后迈克尔.波特教授提出了著名的五力模型，也成为现代企业重要的战略管理工具。而成本管理与战略管理的结合是由罗宾.库泊（1998）提出，作者在《管理会计》上首次提出了以成本管理作为企业管理核心的战略管理体系[17]。
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2.2.1 国外研究综述
全生命周期成本（Life Cycle Costing）最早由美国国防部在产品可靠性研究中提出，旨在从材料的采购、使用、废弃全生命周期中降低成本[52]。之后，全生命周期的概念引起了学者们的广泛关注，奥桑（O.Orshan）、弗莱内跟（R.Flanagan）、德拉索拉（P.E.Dellasola）、布尔（J.Bull）等学者以及以英国皇家特许测量师协会为代表的诸多专业组织将全生命周期成本的概念引入建设项目中，结合建设项目成本管理的特点，全生命周期成本管理的概念、方法等相关理论都到了迅速的发展[53]。
J.Infrastruct.Syst（2000）将全生命周期成本管理运用于美国公共工程分析，通过大量的调查对比，作者发现全生命周期成本分析可以实现项目成本的总体优化，有效避免了传统成本管理中各阶段成本管理相互割裂的状况[54]。Eva Sterner（2000）对全生命周期成本管理在建筑项目中的应用难点及重点进行了分析，作者按照不同的项目阶段建立了相应的计算模型，并针对各障碍因素提出了改进建议[55]。
Jamshid Mohahhodi（2003）将全生命周期成本管理应用于桥梁工程中，并对设计阶段的成本进行了重点分析，研究发现全生命周期思想的应用使项目的设计不再孤立，而是将设计工作置于整个项目生命周期的环节中，提高了设计工作的整体性和系统性[56]。更具体的，Makarand Hastak（2003）将建设项目全生命周期分为 11 阶段，作者对每一阶段项目成本管理存在的问题进行了分析并提出了相应的改进建议[57]。与宏观的项目实施相比不同，Suryawanshi.C.S（2003）将全生命周期理论应用于混凝土结构设计中，通过全生命周期理论的指导，可以在显著提高混凝土材料的可靠性前提下提高混凝土结构的经济性，作者基于全生命周期理论建立混凝土结构的成本模型[58]。
此外，在其他领域全生命周期理论也得到了广泛的应用。如 Hinow Martin（2008）在变电站运行中应用的全生命周期理论，并指出除纵向全生命周期理论外，横向需要综合考虑变电站的所有组件，这样可以使变电站成本管理更加有效[59]。Santos（2013）则在道路工程中应用了全生命周期理论，并对传统的投资方案比选进行了优化[60]。
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3 成本控制理论研究.........................................20
3.1 建设项目全生命周期成本控制内涵...................................... 20
3.1.1 建设项目成本的概念............................20
3.1.2 建设项目全生命周期的内涵.......................... 20
4 ZX 项目成本控制现状........................... 31
4.1 ZX 项目概述......................................... 31
4.1.1 ZX 项目基本技术指标............................... 31
4.1.2 ZX 项目开发计划............................ 35
5 ZX 项目成本控制存在的主要问题....................................... 39
5.1 投资决策阶段存在的问题.........................................39
5.2 设计阶段存在的问题............................ 39
5.3 施工阶段存在的问题..................................... 40
6 基于全生命周期的 ZX 项目成本控制优化
6.1 投资决策阶段成本控制优化
6.1.1 依据充分的市场调查进行科学决策
如前文所述，由于市场调查不够充分给项目成本管理带来了诸多隐患，ZX 项目需要加强项目的市场调查，使项目的决策更加合理、充分。ZX 项目可从以下角度加强投资决策管理：
（1）采用市场调查法、SWOT 分析法等对项目的市场情况、国家经济状况、政府政策调整趋势等进行充分的调查；
（2）对金融市场状况进行调查，测算项目的投资成本；
（3）基于投资成本和市场效益的预测分析，确定项目的业态设计是否符合市场需求，确定项目的盈利能力是否能够抵御项目未来可能出现的销售风险、政策调整风险等；
（4）完善项目的可行性分析，从经济性、合理性、可行性多角度对项目进行论证，为投资决策提供可靠的依据。
6.1.2 土地竞拍价格控制措施
ZX 项目地块处于市区核心位置，土地竞拍价格约为 814 元/㎡，高于市场平均的价格处于价格高位，高成本带来了高售价，但项目的利润率并没有保持高位。对于土地竞拍价格的控制，可以考虑一下控制措施：
（1）在今后的项目中，采用竞拍方式获取土地使用权时，应加强对楼面地价的分析，特别是当土地价格折后的楼面地价超过市场住宅销售价格均价 10%时，需要对地块开发的经济效益进行进一步的深入测算，对项目的成本风险进行更加全面的分析，必要时可以放弃地块转而寻找其他投资机会。
（2）除招拍挂以外，重视通过收购或兼并等其他渠道获得土地资源的可能性。随着旧城改造、城市更新等正政策在全国的推行，通过收购或兼并获得土地不失为企业获得土地资源的良好渠道。但需要注意的是，这种方式获得的土地价格一般低于市场价格，但同时也往往会增加征地拆迁、安家补助等成本费用，所以也对成本控制提出了更高的要求。
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7.总结与展望
7.1 研究结论
随着我国经济发展进入新常态，经济增长放缓，房地产市场也进入稳定增长期。新的市场环境要求房地产企业摒弃传统的粗放式管理模式，增强企业的成本控制水平以在市场中获得一席之地。本文以房地产企业全生命周期成本管理作为研究对象，首先分析了国内外项目生命周期成本管理理论及项目工程成本管理的相关理论，指出 ZX 项目成本管理的现状及问题所在，结合理论研究、行业实践将 ZX 房地产项目的全生命周期分为投资决策、设计、施工、竣工验收和销售四个阶段，分析了 ZX 房地产项目全生命周期成本的构成，针对每个阶段提出了相应的成本控制策略，并将挣值法运用到施工阶段进行了重点分析。
房地产企业住宅项目开发成本控制是一个有机的整体，在项目的整个生命周期内，从项目决策立项、设计、施工及竣工验收到项目销售的全过程中，会有诸多因素对项目的成本控制产生影响。因此，项目的成本管理活动应按照项目的全生命周期展开，以避免项目成本管理的片面和无效。本为以 ZX 项目为例，基于实证分析验证了全生命周期下的项目工程成本控制对企业成本管理水平的提高具有良好的效果。一是生命周期成本控制要求全体参与人员相互配合共同参与项目的成本控制。在项目的整个生命期内，项目的成本控制需要贯穿于成本管理的所有环节与过程，且全生命周期成本管理需要协调项目各个阶段的成本以实现系统成本最优，并针对不同的建设阶段，确定各阶段的最佳成本目标。二是基于生命周期的项目成本管理对项目各个阶段成本控制的目标都进行明确规定，并确保项目成本目标责任到位，在项目实施过程中基于动态成本变化对各部门各岗位进行成本考核，从组织系统的角度保证全寿命周期成本控制的顺利实施。三是全生命周期成本视角下，通过对可能出现的成本偏差进行事前预测实现了项目成本的主动控制，有效避免了传统成本管理事后的被动控制，形成了系统的成本管理。
参考文献（略）