第一章 绪论
第一节 研究背景和研究意义
一、研究背景
为了使房地产行业更快、更健康的发展，避免因盲目投资出现的问题，所以本文对项目投资决策进行了探究。房地产企业在发展过程中往往是机遇和风险并存，如何做到有效、合理、准确的项目投资，已经成为房地产开发企业规划投资的重点。针对此，这就需要房地产企业对意向投资工程项目进行仔细的分析，并做出科学的选择。良好和完善的投资决策也需要对市场需求、宏观经济形势的有相对准确的判断，这也是房地产项目前期投资决策的重要点。若投资决策分析的内容不够准确、存在较大偏差，这些都会导致决策结果出现偏差，甚至会带来严重、巨大的的投资风险。房地产投资存在很多不确定因素，在项目投资前需进行可持续性、系统的分析，这样可大幅度减少盲目投资的可能性，增加投资决策合理性。
通过对 Y 房地产工程项目投资的实例，结合多个重点方面的实际情况，解析投资决策对项目发展的影响。在实际投资决策的中，充分利用科学理论、方法对项目以及项目周边影响进行分析，进而运用科学的管理方法在实际的工作中解决问题。通过从宏观到微观、从现实到预期的分析过程，从而明确房地产项目的投资决策的意义，为企业后续发展中的项目以及其他企业的类似投资项目提供一些参考。
二、研究意义
在房地产市场经济在高速发展前进的同时，由于土地价格、材料、人工费用的不断上涨，导致房地产的开发成本也在不断增加。加上房价持续高涨，炒房客、中介们伺机炒作房价，致使房价高居不下。国家为引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的调控政策，在这几年房地产业的泡沫渐起,国家开始进一步加大调控的力度，意在控制房地产市场的过热发展。
从目前来看，房地产的开发成本的不断增加会大大加大投资的风险，此时就需要房地产投资决策人持有更加谨慎的态度，应该更多的考虑各种常规风险因素影响。投资结果不仅仅会直接影响到利益，也关系到整个房地产业能不能健康的发展。本文通过对 Y 房地产工程项目进行系统的分析，并且通过多种分析方法，对项目进行全面的分析，从而能够得出切实可行的结论。这样不仅仅会对未来的项目投资具有一定的指导意义，也会减少未来对项目的投资失误，对将来房地产项目的投资拓展也有着重大的意义。
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第二节 国内外研究现状
一、国外相关研究现状
针对研究学者对投资决策的分析，可以从两个层面进行划分：
（一）关于项目投资决策研究
Fengyun Liu[3] 等从中国参与者的角度分析房地产投资的经济系统动态。地方政府限制商业和住宅用地的供应，以增加财政收入，并通过土地抵押扩大债务，以发展工业区和公园。在地方政府的带领下，银行和房地产开发企业建立了房地产投资联盟，促进房地产价格上涨。
随着经济的自由化，印度的房地产业越来越重要。零售、酒店和娱乐细分市场，经济服务和信息技术服务的发展正在影响房地产行业的发展。Rakesh Kumar Sharma[4]的研究将帮助印度房地产公司在提高短期和长期贷款的同时了解不同变量的影响，目前的研究将使真正融资的社会利益相关者受益。房地产公司以及影响该部门长期和短期融资的因素。具体而言，公众全神贯注于不同的投资模式和金融机构将成为主要赢家[5]。本研究已使用年度报告和数据库中的真实数据完成。本研究使用解释变量和杠杆的不同测量，这些测量在以前的研究中受到限制。此外，这项研究是一项综合性研究，旨在通过使用多种杠杆测量来开发不同的回归模型。James R. DeLisle 等[6]研究商业房地产市场动态的变化，作为市场状态空间环境变化的函数。设计、方法分析设计使用比较计算实验，基于与先前结构模式的比较，解决当前市场中房地产资产的表现。这种观点关注的是市场动力的变化和代表性调节投资者预期的可能性。据观察，目前的市场（危机后）已经从之前的业务发生了显着变化（尽管在先前的市场状态中观察到了多样性）。将资产定价与前景理论相结合，并允许计算内生时间偏好，风险态度以及双曲线贴现函数的公式和测试。提供了前景理论的结构框架内使用改进的 CAPM（两次通过）方法对新古典资产定价的组合和比较。沃尔特·罗斯托［7］得出在公共基础设施构建的过程中，政府行为应该占主导地位。
建筑创业和房地产投资决策与房地产市场和经济发展分析密切相关。Linda Kau?kale 等[8]研究的目的是分析可持续发展背景下的房地产市场决策，综合房地产市场分析可以为商业部门以及国家宏观经济和房地产市场政策的形成做出有效决策。分析，综合和逻辑访问方法已被用于研究。
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第二章 投资决策的相关理论
第一节 投资决策的基本理论
一、项目投资决策的内容
投资决策是指投资者利用合适的分析方法，在收集大量信息的基础上实现理想的投资目标。通过某些程序做分析、判断和选择数据的过程。正确的决策不仅是依赖于决策者自身能力，经验、储备知识以及判断情况的能力，它还取决于决策者对决策的内容熟识度，理论掌握度和使用程度。 房地产投资决策的主要内容有以下几点：
一是准备进行的投资类型，例如房地产开发投资、房地产经营投资、土地开发投资、房地产管理投资；
二是准备采用的筹资方式，是借款、发行有价证券还是自筹等；
三是资金的合理使用，如分阶段有计划地投入资金，提高投资效益，减少风险；
四是投资方式的确定，如基本建设途径中的基本建设式、房地产开发途径中的购买式、合作开发式和股权购买式；
五是经营方式的确定，是出售、出租还是自营等；
二、房地产投资决策主要特点
因为房地产的不可移动性的特点，所以房地产投资的特征比较特殊。其中，区位的选择异常重要。房地产的不可移动性决定了其投资的特征，它不但会受到所在区域的经济发展水平的制约，而且也受到周边市场环境的影响。
人们常说，地理位置决定了房地产投资的价值，从中可以看出，地理位置对房地产投资的重要性得到了强调。只有当房产所在的位置对于开发商，投资者和租户都具有吸引时，换句话说，就是使得开发商可以从投资中获得相应的利润，使投资者可以获得满意的转让收入或者租赁收费，使租户能够凭借地域优势可以从经营中获利，这种投资才具有基本的可行性。房地产投资的价值受其所在地区的影响程度很大，所以可见投资者也不愿意在城市功能衰退，自然环境恶化的地区投资地产。因此，在做出投资决策时，投资者不仅关心房地产的特点及其所在地，而且还非常重视分析和预测该地区未来环境的可能变化。
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第二节 投资决策方法
房地产投资是指能够直接或间接进行房地产开发以获取房地产业未来收益的投资者的行为[23]。根据投入的资金或可直接转化为房地产产品的资产，房地产可分为直接投资和间接投资。对拟议项目的经济可行性和项目的合理性进行分析和论证，做好房地产项目的经济评价，对于项目的具有重要的现实意义。对房地产投资决策有多种的决策方法可以使用，不同的方法会有它们各自的优缺点，结合自身实际情况选用一种合理的方法，通过后续综合的分析，并能获得相对准确的分析结论，常用方法有以下几种：
一、PEST 分析法
指宏观环境的分析，P 是政治(politics)，E 是经济(economy)，S 是社会(society)，T 是技术(technology)，系统的对公司的宏观环境进行分析，并结合现状，找出在将来发展中可能会遇到的问题。
1、存在的缺点：分析不全面，变化因素多，企业决策需要考虑各种因素，
而此方法只分析了宏观市场因素。
2、存在的优点：可以从宏观角度分析外部环境,利用不同的角度，对企业的发展前景有一个大的整体把握。
二、投资回收期法
投资回收期方法是一种静态分析方法，投资回收期的主要特点是计算方法简单易行，同时考虑投资风险状况。一般投资回收期越长，风险越高。
1、存在的缺点：不考虑资金的时间价值，不利于投资项目的整体评估；
2、存在的优点：使用简单，计算简单，易于理解；在评估大型项目时，此方法通常与其他动态指标结合使用。
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第一节 工程项目概况............................. 12
一、投资背景............................ 12
二、建设规模........................... 12
第四章 Y 房地产工程项目投资综合评价与决策建议 ........... 38
第一节 本文房地产投资决策分析方法的选择.......................... 38
第二节 基于层析分析法的综合评价.................................. 38
第五章 结论与展望 ............................ 54
第一节 结论........................ 54
第二节 不足与展望............................ 54
第四章 Y 房地产工程项目投资综合评价与决策建议
第一节 本文房地产投资决策分析方法的选择
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称 AHP 法），是一种综合分析和评价方法。将多目标和多标准项目评价问题中的相关要素指标分解为多层次的分析结构模型。组织人们的主观判断，然后结合定量分析和定性分析进行分析。在中国，AHP 被广泛用于解决最优投资选择，投资评估和资源分配与利用的问题。分析层次结构过程将复杂问题分解为有序的层次结构[39]。
层次分析法（AHP）是一种实用的评估和分析方法，在实践中，我们必须注意矩阵判断量表的判断量表的建立，这来自个人判断，因此它具有一定的主观性。我们可以使用专家评分的方法来避免由于个人主观判断错误导致规模过于不平衡的问题，从而提高决策的正确性和有效性。总而言之，层次分析法是一种行之有效的方法，所以在类似项目投资决策评价中也有较强的参考性。
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第五章 结论与展望
第一节 结论
参考文献（略）