第一章 绪论
1.1 研究背景与问题提出
1.1.1 研究背景
（1） PPP 模式在我国发展迅猛
PPP 自从上世纪 80 年代在我国逐渐兴起，1984 年深圳沙角 B 电厂项目被业界认为是我国最早的 PPP 项目应用。自 1993 年开始，我国的 PPP 项目出现了小规模的增长态势，直到 2008 年全球金融危机，我国 PPP 出现了短暂停滞阶段，直到 2014 年，财政部发出总动员，让 PPP 项目迎来了新一轮的发展热潮。
2017 年财政部发布 92 号文。大量不符合监管要求的 PPP 项目被清理整顿，2018 年以后，我国的 PPP 项目走向更加规范化的发展道路。如图 1.1 所示，是根据财政部 PPP 项目库季报的相关信息所整理绘制，该图反应了近 3 年以来我国PPP 项目的季度变化趋势。
图 1.1 全国 PPP 项目季度变化趋势图
1.2 文献综述
在中国知网（CNKI）数据库中，截止 2020 年 12 月 14 日，以“REITs”为主题词检索相关文献，共 4827 条；以“PPP”、“REITs”为主题词检索相关文献，共65 条。可见关于“REITs”单独的研究较多，关于“PPP”、“REITs”结合的研究研究较少。
1.2.1 REITs 的文献综述
如表 1.1 所示，知网上我国对 REITs 研究文献起于 1993 年，1993 年到 1994年的文献主要是对国外不动产证券化发展的参考研究。2020 年 4 月起，我国对REITs 的理论研究热度直线上升。
表 1.1 REITs 研究热点文献综述
第二章 REITs 的基本概述
2.1 REITs 在境外的发展历程
2.1.1 美国的 REITs 发展
REITs 最早起源于 20 世纪 60 年代的美国，汇力基金董事长孟晓苏表示：美国 REITs 在 40 年增长 141 倍，中国未来收益率到 6%才说得过去。
根据相关的业内研究文献，将美国 REITs 市场发展分为以下 7 个阶段：（一）起步阶段（1960—1968 年）、（二）第一个繁荣期（1969—1972 年）、（三）迅速萎缩阶段（1973—1979 年）、（四）逐步恢复阶段（1980—1985 年）、（五）第二个繁荣期（1986—1991 年）、（六）第三个繁荣期（1992—2007 年）、（七）金融危机后阶段（2008 年以后）。
美国国会通过《房地产投资信托基金法案》（Real Estate Investment Trust Act），标志着 REITs 制度的建立。自从 2008 年爆发全球金融危机，REITs 行业市值在2008 年末同比减少 38.57%。但是美国 REITs 在金融危机期间迅速调整，2009 年上半年通过去杠杆和再融资的形式强化资产负债表，提高收益率的稳定性，这些措施获得了投资者的认可，所以 REITs 得以强势反弹并继续发展壮大。此后，美国的 REITs 市场逐步呈现投资领域多元化、募集规模扩大、回报稳定的趋势。2020 年初全球受到新冠疫情全面冲击，对美国经济造成重大影响，对原本就处于后周期的经济造成了重大打击，美股多次熔断。根据美国 REITs:2020 年第三季度报告显示，美元计价的道琼斯美国精选 REITs 的全收益指数在 2020 年三度的收益率为 0.83%。但是，REITs 的长期风险调整后的收益仍高于一般股市指数，总体来说，REITs 是比较好的避险产品。
2.1.2 亚太地区的 REITs 发展
亚太地区上市 REITs 的市场规模占全球 REITs 的 15%，其中澳大利亚、日本、新加坡、中国香港是 4 个最具代表性的市场。澳大利亚在 1971 年推出第一支上市 REITs，澳大利亚 REITs 市场曾是全球第二大市场，至今已经有近 50 年的发展。日本 REITs 市场是 2001 年开始的。新加坡 REITs 市场是 2002 年开始的。中国香港在 2005 年上市第一支 REITs。其规模排在日本和新加坡之后，目前是亚洲第三大市场。
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2.2 REITs 在境内的发展历程
2.2.1 中国推进 REITs 的历史背景
改革开放 40 多年，中国创造了经济发展的奇迹。特别是近 20 年，基础设施和房地产是中国经济增长的重要驱动力。近年来，我国强调使用更多的市场化手段来推动经济转型。REITs 市场的建设有助于促进供给侧结构性改革。REITs 既可以用于房地产投资，也可投资在基建项目。根据我国的国情实际，REITs 可分为两种：类 REITs、公募 REITs。
如下表 2.1 所示，我国相关部门在近年来一直积极推进 REITs 的发展。
表 2.1 我国 REITs 的推进文件
第三章 不同类型 PPP 项目特性的差异性分析....................20
3.1 PPP 模式基本理论........................20
3.1.1 PPP 的定义...................20
3.1.2 PPP的特点...................20
第四章 不同类型 PPP 项目和 REITs 适配性分析................25
4.1 基础设施类 PPP 项目的 REITs 模式适配性分析..............25
4.1.1 基础设施类 PPP 与 REITs 的配对分析...................25
4.1.2 基础设施类 PPP 项目的 REITs 模式适配性结论..................25
第五章 不同类型 PPP 项目和 REITs 的运作方式差异性分析.................30
5.1 基础设施类 PPP 与公募 REITs 的运作模式分析....................30
5.1.1 国外公募基础设施 REITs 的发展经验.....................30
5.1.2 基础设施类 PPP 与公募 REITs 结合是发展鼓励方向....................30
第五章 不同类型 PPP 项目和 REITs 的运作方式差异性分析
5.1 基础设施类 PPP 与公募 REITs 的运作模式分析
5.1.1 国外公募基础设施 REITs 的发展经验
2007年，美国国家税务局在一份批复函里，明确了 REITs 在美国可以作为基础设施资产的依法依规。美国的公募基础设施 REITs 发展较为成熟。 美国国家税务局确认某项资产是否符合基础设施 REITs 的要求是：第一，目标资产在本质上属于永久性构造物，其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都是相互依存，不可分割的。第二，资产的用途只能是被动的运输或者储存产品，并不涉及相关产品的生活或加工过程，以确保收益的稳定性。如下表 5.1是美国 REITs 对应的主要业务。
表 5.1 美国基础设施对应业务
第六章 研究总结与展望
6.1 研究结论
本文的研究对象是 PPP 项目与 REITs 的适配性，通过文献综述梳理了目前的研究现状，说明目前对 REITs、PPP 相结合的研究还是比较少的。在文章主体部分，对 REITs 的基本概念进行界定，以新公共管理理论、金融功能理论、委托代理理论、风险分散原理为基础，对 REITs 进行分类，结合我国的国情实际，将其分为类 REITs 与公募 REITs 两种。从不同类型 PPP 特性的差异性、不同类型PPP 项目和 REITs 的适配性、不同类型 PPP 项目和其所适配的 REITs 的结合运作方式进行分析研究，得出的下面的研究结果：在 PPP 项目中，与 REITs 特征较为匹配的有基础设施类 PPP、保障性安居工程类 PPP、养老类 PPP，这三种类型的 PPP 项目更适配的 REITs 分别是公募 REITs、类 REITs、类 REITs。
将 REITs 应用到 PPP 项目中，不仅能提高项目落地率，同时还能在一定程度上规范PPP项目的操作流程，提高工作效率以及目标控制。我国现阶段的REITs与 PPP 项目的结合程度还不高，PPP-REITs 的创新模式尚处于探索阶段。即将广泛推广的基础设施类 PPP 与公募 REITs 结合的模式、保障性安居工程 PPP 与类REITs 结合的模式、养老类 PPP 与类 REITs 结合的模式，这些不同的结合方式都为 PPP-REITs 在我国的发展提供了参考借鉴。这些新型的融资模式，不仅有助于解决 PPP 项目融资困难、完善社会资本交易与退出机制，还可以增强 PPP 项目流动性并形成良性的投资循环。
参考文献（略）