第 1 章 绪论
1.1 研究背景
中国经济正从高速度发展向高质量发展跨越，经济结构的战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。1949-1978 年间中国经济平均以每年 6.4%的速度增长，1979-2018 年间经济平均以 14.4%的速度增长，中国经济增速被誉为世界经济增长的奇迹。从宏观层面来看，中国经济的高速增长与财富的快速积累主要受益于制度供给所带来的“土地红利”与“人口红利”，土地和劳动在农业和其他领域的作用尤为显著。从土地经济学角度来看，一方面土地红利问题不仅应在三农、房地产业的意义上被关注，应当在社会财富增长方式以及社会高速发展方面被把握[1]。另一方面，受供求关系影响，土地资源在社会各群体中产生的矛盾不断被激化。为缓解土地方面产生的矛盾，客观上需要有效盘活现有土地资源，破解城乡二元结构面临的重大问题，寻找新的土地红利开发模式[2]。从微观层面来看，中国的工业化、城市化进程推动政府将经济重心从第一产业向第二、三产业转移，刺激了城市对土地的使用需求。
党的十九大明确提出巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权”分置制度。在国家高质量发展的战略背景下，上海政府经济中心转移推动土地使用方式转变，实现了大量农村人口向城镇与非农产业转移，不仅有利于加速上海产业发展，还有利于上海市土地红利的形成。虽然土地用途的转变如农业用地向工业建设用地转变会产生大量的土地红利[3]，但是长期状态下依靠农业用地向工业建设用地的转变即很难维持社会和经济发展对建设用地的需要。尤其是在土地管理法实施后，城乡一体化市场逐步完备，土地红利的形成逐步从土地用途改变向土地使用效率提升方向转移。上海市作为积极响应国家土地政策实施的地区之一，近几年颁布了一系列土地政策来提高单位土地利用效率，如土地用途管制政策、建设用地减量化政策与建设用地二次开发政策等。土地使用效率的提高有利于优化土地利用格局，还有利于实现产业区位转移和优化产业集约空间结构。
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1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
中国现代化进程中，土地红利曾是助力国民经济发展的重要因素，本文将土地红利界定为土地使用用途改变和土地使用效率提升过程中经济、社会、环境等方面带来的总效益提升。这一内涵不仅说明了土地作为一种要素在流通过程中产生的价值增值（增值红利），还说明了土地资源高效利用所产生的正向效用（增效红利）。
土地是影响经济、社会和生态的重要影响因素之一，本文针对土地红利研究目的主要包括以下三个方面。(1)尝试建立土地红利理论体系。在对土地红利重新界定的基础上，探究在增值论和增效论背景下土地红利的形成本质与表现形式，丰富现有土地红利理论。(2)梳理上海市土地红利的演化进程。通过对土地增值红利、土地增效红利和土地红利总量的测算，分析上海市级层面和区级层面土地红利的时间演化过程。(3)在对不同类型土地红利测算结果的基础上，探讨影响土地红利的主要因素，构建土地红利的经济计量模型，探讨在经济新常态下，上海市如何继续挖掘土地红利和延续土地红利持续增长，对上海市以及全国其他区域制定和完善土地利用、土地市场化政策有重要的参考价值。
图 1-1 技术路线
第 2 章 文献综述和相关理论
2.1 文献综述
2.1.1 国外献综述
土地作为一种重要的生产资源，土地的有效使用对经济快速发展具有重要贡献。大多数国外学者认为土地资源的合理规制可推动经济发展。虽然随着时间的推移，土地要素对经济的影响很容易被资本要素取代（Gardner et al.[5],1977，Bennett et al.[6]等,2009）但是总体层面来看土地的高效利用与社会经济之间仍存在显著的正向相关关系（Chen[7],2009）。
国外土地的规划管制政策起源于 19 世纪末的德国，随后美国的旧金山与纽约市逐步也开始推行。19 世纪 90 年代开始，外国政府逐步制定土地规划管制政策来推动经济和社会的发展。Downing 等对美国的土地发展权转移制度进行评估，认为土地发展权转移制度并没有使农民福利得到有效的提升，规划管制应结合当地的地域特征来对农民进行补偿（Downing et al.[8],1996）。Van Rensburg 等研究认为爱尔兰的农地保护政策可以显著增加当地农民收入，提升农业生态环境质量（VanRensburg[9],2009），Markussen 等认为越南的土地用途管制制度对农民收入没有显著的促进作用，但是提升了农民的工作投入时间（Markussen[10],2011）。
国外针对土地规划政策的研究侧重于对用地农民补偿机制的评价，研究认为规划管制政策中的土地补偿机制有利于提升土地利用效率，提高农民整体福利水平并有利于消除贫困（Pagiolaetal.[11],2015）。小部分学者研究认为土地制度改革会对农村经济产生负面影响。“增长阻尼”表示相对于没有土地资源约束的情况下，对土地资源的约束限制了劳动力资源在城乡之间流动，经济增长速度相对较低。Tschakert 和 lopez 认为规划管制政策导致地区发展受限、农民福利受损，约束了土地资源对地区经济的影响（Tschakert[12],2007；lopez et al.[13],1994）。Hanley[14](1999)研究保加利亚的土地改革制度，认为土地所有权在面积小的、不连续的和空间上分散的地块上的归属妨碍了建立可行和可盈利的农场，不利于农村地区的绿色可持续发展。Thompson 对比了限制发展地区与非限制地区的经济发展情况，认为相对于非限制发展地区，限制发展地区土地使用受限程度导致农民利益受到巨大损失（Thompson[15],1987）。
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2.2 土地红利的相关理论
2.2.1 地产权理论
从社会主义市场经济发展角度思考，农村土地产权是影响农业生产效益的关键因素。在保证农村集体土地所有权的前提下，需要农村土地所有制进行深度创新，要保证土地承包权、放活土地经营权，同时也要保证农民生产积极性的提高。
中国的改革开放起始于农村，农村改革的核心是土地产权制度改革。土地产权权能的基础和核心是土地所有权。随着家庭联产承包责任制的实现，土地所有权和承包经营权逐步分离，有效解决了历史存在的劳动积极性不足等问题。2013年十一届三中全会后对土地产权体系进一步完善，实现土地所有权、承包权和经营权“三权分置”制度，这种土地产权体系的创新为土地流转、土地结构优化等创造了条件。
2.2.2 地租理论
(1)马克思地租理论。土地地租的本质是土地所有权在经济上的体现，马克思按照地租产生的原因、条件的不同将地租分为三类：绝对地租、级差地租和垄断地租。
地租在不同的社会时期内因土地所有制度的不同产生不同的形式。我国建国初期实施土地集体所有权制度，1978 年之后实行家庭联产承包责任制以及到目前为止实行的土地流转制度，农村的所有权与经营权逐步分离，在这种土地经营模式下，农民受土地质量差别和土地位置的不同产生级差地租 I,农户根据自身情况通过对土地资本追加投入提升劳动生产率形成级差地租 II。
(2)农地转市地地租理论。由农地转换而来的市地是农地地租和市地地租的连接点，也是农地转市地地租理论的起源点。城乡结合部转化为市地的农业用地，相对市地来说基础设施配置相对较差，一般是城市用地中的最低级别土地即劣等土地。在没有任何规划管制以及土地产权流动不受限制前提下，通过土地所有权转移以及相应的市场调节，成交劣等土地的绝对地租和成交相对优等的农地租金会达到逐步均衡状态。农地转市地绝对地租的升值主要包括以下三个方面：生地地租的自然升值、土地一级开发后的地租升值以及土地二级开发后的土地升值。其中，在土地的一级开发与二级开发中，土地可以作为一种可变资本投入具有某种金融产品的性质，这种性质容易产生土地投机导致土地价格过高
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第 3 章 土地红利的分类及其形成机理............................ 14
3.1 土地红利的基本概念和分类 ................................14
3.1.1 土地红利的概念.........................14
3.1.2 土地红利的分类依据和体系.............................14
第 4 章 土地经济红利的测算及其演化机理......................... 22
4.1 土地经济红利测算的基本方法 ..............................22
4.1.1 理论来源机制........................22
4.1.2 测算的基本方法.......................................23
第 5 章 土地红利的影响因素分析................................ 37
5.1 理论分析与实证模型 ....................37
5.1.1 理论分析..................................37
5.1.2 实证模型..............................39
第 5 章 土地红利的影响因素分析
5.1 理论分析与实证模型
5.1.1 理论分析
(1)政府层面:政府相关政策的颁布实施推动土地红利的形成与增长。
土地政策是土地管理部门对土地供应量、结构以及价格等进行调控的多种政策工具的总和。从土地供应市场上来看，上海政府对生态指标的关注愈发强烈，一方面通过耕地补贴等形式提高农民耕地意愿，另一方面政府严格限制农用地转出指标，减少可出让土地，隐形提高了企业家对土地的利用效率。上海关于强化建设用地空间管制方面政策有利于提高土地利用效率，如《关于本市实施国土空间用途管制加强耕地保护的若干意见》、奉贤区《关于规范存量建设用地二次开发,促进土地节约集约利用的实施意见(试行)》等等，通过规划明确土地用途，保证土地利用效率，提高土地经济收益。
政府除土地以外政策的颁布也会加快地区城市化进程，保障土地红利增长。改革开放以来，上海率先在优化地区产业结构、加快城镇、农村地区快速发展、推动生产要素流动等方面制定相关政策，加快推进上海城市化进程。1.产业结构转移是城市化的表现形式之一。优化地区产业结构，推动产业向第二、三产业转移，促进人力资本从农村向城市流动。劳动力的大规模转移涉及非农就业岗位的补充，要求城市具备更多、更高质量的土地供给，加速土地性质的转变和提升土地的使用效率。2.在新的历史条件下，城市与农村发展的关联度、依存度越来越高。以推进新农村建设为例，在制定新一轮农村建设规划将新农村按照社区模式进行规划建设，保证土地性质不变的条件下，促进农业劳动生产率提高，保障土地红利的实现。
图 3-1 依据形成本质的不同土地红利的分类
第 6 章 结论与政策建议
6.1 主要结论
本文从“土地红利的分类、形成、测算、影响因素”研究思路出发，首先把理论分析范围扩大至不同土地分类标准下土地红利的形成，着重分析土地增值红利和土地增效红利的形成本质和表现形式，其次从理论和实证角度分析土地经济红利在市级层面和区级层面的时间演化规律，最后建立逐步回归模型对土地经济红利的影响因素进行探究，对探讨上海如何继续挖掘和延续土地红利具有重要的理论意义和现实意义。
基于上述分析，本文主要得出以下结论：
(1)土地红利可分为土地增值红利和土地增效红利。(2)土地增值红利主要来源于土地使用用途的改变，短期内土地用途改变促使单位面积土地经济效益得到快速提升，主要存在未利用地转变为农业用地和农业用地转变为建设用地两种表现形式。
(3)土地增效红利来源于土地维持原有土地用途下土地使用效率的提高，主要存在政府征收、建设用地减量化和土地二次开发三种表现形式。
(4)上海市级层面，土地增值红利波动减少，土地增效红利数量缓慢增加，土地增值红利和土地增效红利占土地红利总量的比值成反方向变化趋势，土地红利的来源由增值红利逐步向增效红利转移。
(5)上海区级层面，土地增值红利的数量呈现先下降后缓慢上升的趋势，下降的原因是用途改变导致的土地数量减少，后期红利缓慢增加源于工业建设用地转变商服用地的数量缓慢提升。上海大多数郊区土地增效红利呈现波动上升趋势，各区土地红利总量呈现波动下降的趋势。
(6)对土地经济红利影响因素的研究表明，土地增值红利和土地红利总量与城市化进程、固定资产投资额、土地政策、技术创新以及进出口贸易额等因素显著正相关，表明政府相关政策实施、资本投入、技术创新和进出口贸易水平对土地红利的形成存在一定的推动作用。
(7)土地政策的实施在一定程度上限制了土地增效红利的增长，但固定资产投资、进出口贸易水平与土地增效红利呈现显著正向相关。
参考文献（略）