南京JM公司商业地产发展战略之MBA研究

本文是一篇MBA论文，本文对业内学者有关商业地产概念、我国商业地以及商业地产发展影响因素等相关的研究做了较为系统的梳理，并指出了相关研究的存在的不足之处；对包括企业发展战略的内涵界定、企业发展战略的管理过程以及企业发展战略类型在内的理论基础做了简要介绍；以南京JM公司为案例，对JM公司商业地产发展的现状和问题做了深入分析。

1绪论

1.1研究的背景和意义
1.1.1研究背景
随着中国经济的发展进入新常态，全国房地产市场迎来新的挑战和机遇。对于商业地产而言，伴随着城市的发展应运而生，经过文明的洗礼，从零起步，一生二、二生三，三生千千万万，极大的丰富和改善了人们购物、旅游、居住、居住等物质和文化的需要，甚至成为一个城市、省份、国家的品牌和象征。总的来说，商业地产是一种可以进行多种经营用途的房地产，与社会经济的发展关系紧密，能够为社会提供大量的就业岗位，而且具有标志性的商业地产的建设能够作为城市的名片展示给世人，这在某种程度上促进了商业地产在我国的快速发展。
当下中国经济正在从高速度发展阶段转向高质量发展阶段，商业消费正在经历量变和质变，商业地产的格局与原来相比也大不相同，正面临新的发展局面和趋势，商业地产成功案例和失败案例并存。面对日益严峻的行业竞争态势，针对发展过程中存在的问题，如何提升商业地产企业的竞争能力，以便促进商业地产企业融入国家发展大局，是企业发展亟待解决的问题，这对于企业乃至整个行业甚至于城市的发展都有着重要的现实意义，这正是本文选题之价值所在。
南京JM公司总部坐落于南京，是JM集团全资的专业化商业地产公司，本文将运用商业地产、战略管理的相关理论知识，结合南京地区的特点，为南京JM公司制定合适的发展战略，提出战略保障。
1.1.2研究意义
商业房地产是房地产行业到一定阶段产生的。目前，商业地产在北上广深等全国一线城市蓬勃发展，在国内二线城市的发展势头也不断增强，在国内三线城市的发展趋势也是愈演愈烈。南京素有“六朝古都”的美称，文化底蕴厚重，又是长三角经济核心区的重要区域中心城市，更是“商家必争之地”，所以商业地产发展起步较早，商业区、商业街、购物中心等遍地开花，在全国城市商业地产的发展中位列前茅，而南京JM公司是第一批入住南京的地产公司，经验丰富，具有一定的研究价值。
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1.2文献综述
1.2.1商业地产概念研究
所谓商业地产，通俗讲就是为商业发展所生产出来的地产产品，与传统住宅地产有明确的区分性。从宏观上讲，商业地产主要涵盖大中型购物销售区域、办公写字楼、酒店住宿、金融地产及旅游地产等多种产业形式。而狭义的商业地产主要以为商业或服务业提供物业服务，主要涉及餐饮消费业、娱乐休闲业、或者是单纯的以消费为主的商业活动，狭义的商业地产其开发、经营管理模式和主要功能等都与传统的住宅房地产存在差异。不管从哪个方面来说商业地产，其开发建设都是通过出租或者售卖商铺来达到地产公司盈利的目的。
商业地产的形式是各式各样的，其规模大小也不能同日而语。对于规模较大的商业地产公司，其经营方式主要是采用开发商统筹协管开发、项目统一进行业务管理的方式，最终通过收取租金以达到回报的模式；对于规模较小的商业地产公司，其大部分项目仍旧通过收取租金的方式获利，当然也有少数规模较小的商业地产，通过零散经营、商铺出售的经营方式达到盈利的目的。
诸多研究学者将战略管理理论作为研究的理论基础，从外部环境、内部环境两个方面对企业所处的战略环境进行分析。其中，邢大柱在对企业的发展战略研究中，分别从内部发展环境和外部发展环境分析企业所处的战略环境，将企业利润情况、企业人才资源、企业组织架构、企业管理运营能力分析（创造能力、相关产品的设计能力）、公司融资能力、公司营销能力、公司财务风险管理情况作为内部环境分析的因素，并且在对外部发展环境进行分析时，在政治环境、经济环境、技术环境分析的基础上加入对行业发展的趋势以及行业竞争环境的分析，使分析更具针对性。李雅珍在研究企业差异化竞争战略时，也从内、外两部分进行环境分析，并且将外部环境进一步分为宏观环境和行业环境，先运用PEST分析理论，从政治、经济、社会、技术四个方面对企业所处宏观社会环境进行综合分析，然后根据迈克尔.波特的五力模型从潜在风险分析、现有对手竞争分析、消费者讨价还价分析、可替代品分析对企业大环境进行全方位分析，对于企业自身内部分析主要从人力资源、财物资产、开发能力、组织管理、企业文化方面进行。
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2理论基础

2.1企业发展战略的内涵界定
企业发展战略是指企业根据外部市场变化，依据本身拥有的实力和优势的资源来选择利益最大化的经营领域或者开发优质商品，从而成为本企业在市场中的核心竞争力，利用市场产品的差异化、优劣互补的方式，使企业在市场中取得较大发展。为保证企业长久稳定的可持续发展，领导者则必须根据企业面临的实际问题以及企业自身的实际情况制定出符合企业发展的战略，这种发展战略的制定是为了有效提升企业的竞争力，使企业在经营生产过程中创造更多的价值。因此，企业发展战略的实质是企业为了研究并且开发自身的核心竞争力而对企业今后发展进行的设计，通过综合、全面地考虑企业所处的实际情况，提出针对性的对策、措施，来保障企业在市场竞争中的竞争优势。
适合企业发展的战略能够使企业在不同的市场竞争环境中保持较高的灵敏度，能够使企业顺应市场的变化，因时而动，紧跟市场动向，而且好的战略能够根据市场情况及时进行自身的调整，使企业能更快做出转变。从这个方面来看，企业发展战略就是指企业对于自身战略的选择以及制定，是企业为未来一段时间内企业将从事的生产以及相关的经营活动制定的方向标，明确企业的发展方向，了解什么该做什么不该做。
尽管企业发展战略的实质和目标比较明确，但是不同学者的定义仍有一定差异。例如，张婵毅将企业发展战略概括为：企业为了在竞争激烈的市场环境中立足，并且实现长久的可持续发展，必须综合分析企业所处的市场大环境影响因素以及企业自身的内部影响因素，再进行高层企业管理人员的系列分析研宄，最终制定出有针对性的对企业未来的发展制定全局性的计划以及保障计划实施的对策和方案，能够具体展现企业未来的经营导向，为企业未来的发展提供依据。
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2.2企业发展战略的管理过程
企业发展战略的管理过程是企业为实现预期目标而制定计划并且对各阶段计划进行分步控制的过程。
对于企业发展战略管理过程的划分不同的研究学者有着不同的划分方法。刑大柱从战略分析、战略选择、战略实施与保障三方面对企业发展战略管理的过程进行分析，认为这三个方面的内容相辅相成，共同联结成企业发展战略管理的重要环节。这种企业管理过程也是最为基础和常用的方式。罗庚对于企业发展战略管理过程的划分在此基础上不仅深入细化了每一个步骤，还加入了对战略实施后的评估、考核以及相应的调整措施的步骤，将企业发展战略管理的过程划大致分为四个阶段：战略意图及分析，战略选择及计划，战略目标分解及实施，战略评价、考核和完善。相似的，张婵毅在对企业发展战略管理过程进行划分的时候也认为战略的评价与战略的敲定、战略落实都对商业地产发展具有重要的意义，因此也将战略评估作为企业发展战略管理过程中的重要步骤包括在内。在战略分析以及选择方面也是做了更深入细致的划分，最终将企业发展战略管理的过程分为8个阶段：明确企业当前的使命、目标和战略；分析环境；识别机会和威胁；分析企业内部的资源；识别企业自身优略势；制定企业发展战略；实施并落实战略要求；对战略结果进行评估。
对企业发展的战略可以从战略分析、战略选择与制定、战略实施与保障等三个方面展开其中战略分析这—步的目的主要是为了找到目前影响企业发展的因素，以及未来对企业发展造成影响的因素，从企业的内外两方面综合考虑企业当前的现状和面临的问题，为下一步战略选择与制定做好准备。每个企业都需要弄清当前企业追求的目标并且制定战略，这就要求企业的管理者和决策者，要对整个市场行情具有高瞻远瞩的眼光和独到的见解，面对错综复杂的市场，需要仔细分析并深入规划，制定适合本企业发展的战略。
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3南京JM公司商业地产发展的现状和问题............15
3.1公司概况...........15
3.2企业发展现状...........16
4南京JM公司商业地产发展的内外部环境分析.........18
4.1南京JM公司商业地产发展的外部环境分析.........18
4.1.1房地产政策分析..........18
4.1.2商业环境分析...........19
5南京JM公司商业地产发展战略选择......37
5.1南京JM公司商业地产SWOT分析..........37
5.1.1优势分析（S）......37
5.1.2劣势分析（W）...........40

6南京JM公司商业地产发展战略实施

6.1南京JM公司商业地产发展战略实施措施
6.1.1加快多元化布局
一是增加业态功能的体验化。体验型商业是未来购物中心的发展方向，会让商业焕发自身特有的魅力与个性，其主导因素包括业态体验和功能体验。南京JM公司需对旗下的商业项目进行改造升级，需突破传统业态规划的枷锁，打造更时尚、好玩儿、新奇、富于探索性的商业功能及元素。功能体验指商业项目需在满足租户硬件要求的同时，愉悦顾客感受，打造全方位舒适愉悦的购物环境。功能体验提升，可从优化建筑设计及人性化服务两方面做文章。商业建筑设计方面，主要包括灯光效果的渲染、合理的交通动线、独特的主题建筑风格、舒适的公共空间、景观小品及主力店铺的设计等；人性化服务方面，主要包括设立不同体验感的公共休息区、设置人性化的洗手间采用智能便捷的停车系统、设置多媒体互动式服务设施等。
二是细分商业形态。传统百货满足目的性消费需求，以百货形式为主，业态针对所有商业需求，比如新天地百货、双安商场、当代商城等。购物中心则是满足非目的性消费需求，以购物中心的形式为主，业态针对不同年龄消费群体细化，比如来福士、世贸天阶。除了传统百货和购物中心外，针对小众的精品百货可视为购物中心的变种类，类似于K11、侨福芳草地等，这些是具有艺术元素的购物中心项目，所针对的客群可以称为城市中＂赶时髦的小众精英”。购物中心未来的发展将出现带有各种特色元素的、为小众服务的精品商业项目。这些都是南京JM公司的商业物业的转型升级方向，尤其是南京这种商业活动越发成熟的城市，需要塑造形式多样的商业物业满足各类消费者的需求。
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7结论与展望

7.1全文总结

参考文献（略）