基于博弈论对房地产众筹的法律探讨

本文是一篇法律毕业论文，本文认为：（1）房地产众筹是对房地产行业的创新，能够降低开发成本，和购房成本，实现共享房地产投资收益，但房地产众筹发展过程中有存在许多问题；（2）大部分房产众筹项目设置不合理，事先规定众筹房价和收益率易受房价波动的影响，缺少购房者加入易被投机者当作炒房工具；（3）平台作为目前主要的监管主体，其规制作用有限，需要相关部门介入监管以及法律制度的完善。

第一章 绪论

1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
2014 年被称为国内的房地产众筹元年，众筹模式开始被广泛地应用于房地产行业。这不仅吸引了专家学者、投资者以及相关媒体等社会各界的广泛关注，也吸引各大房地产商、互联网企业、互联网金融企业的加入，开展房地产众筹项目。2015 年 5 月，由万科、绿地、平安、万通等 25 家国内知名企业首次于上海成立了“中国房地产众筹联盟”，旨在为房地产众筹打造良性的发展环境。而房地产众筹兴起的背景如下：
1、房地产行业进入调整期
近年来，房地产行业复杂多变，发展模式亟待调整。2015 年，国内房产销售总面积约为 12.85 亿平方米，较上一年增长 6.5%，住宅销售面积约占 87.47%；商品房销售总额为 87280.84 亿元，比 2014 年增长 14.4%，扭转了上一年负增长的态势。但是房地产高库存现象明显，同年房地产待售面积为 7.19 亿平方米，创下历史最新，其中住宅库存面积为 45248 万平方米，占 63.0%，虽然增幅下降明显，但是房地产库存去化在未来一段时期内依然存在。近几年来，投资低迷，商品住宅投资接近零增长，其中 15 年房企完成投资仅比 14 年增加 1.0%，创造 1998 年以来最低增长幅度。2015 年房企资金收入为 12.52 亿元，同比增长 2.6%，收入渠道大致分为：国内贷款、外资投入、外商直接投资、自筹资金以及其他资金来源，分别占比为 16.14%、0.23%、0.22%、39.16%、44.45%，此外房地产企业的营业利润从 13 年达到历史新高，2014 年大幅下跌，至 15 年仅增长3.65%，根据 36 家上市房企公布的 14 年业绩，其中有 7 家预告营业亏损，有 19 家房企发布了 14 年的经营业绩，其中只有 10 家完成了经营目标。由此房地产行业进入调整期，房企亟待转向轻资产化运行。
2、众筹的兴起与“互联网+”技术的普及
众筹于 2011 进入中国，国内首家众筹平台——“点名时间”成立，随后涌现各种各样的“+众筹”或“众筹+”的融资商业模式，例如：股权众筹、公益众筹、产品众筹以及房地产众筹等等，各家众筹平台也开始趋于更专业化地运营，截止 2016 年上半年，国内共有 370 家平台经营众筹融资业务，相较于 2015 年，涨了近 30.74%，并且数量是2014 的 2.6 倍，其中，有 144 家为股权众筹平台，138 家为产品众筹，76 家平台既经营股权又经营产品等业务，12 为家公益众筹平台。同时，这些众筹平台共筹集资金达 79.41亿元，其中融资额最大属产品众筹平台，筹资高达 41.32 亿元，紧随其后的就是股权众筹平台，筹资额为 36.04 亿元，从事公益事业的众筹平台获得融资最少，仅有 2.05 亿元 。
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1.2 国内外文献综述
1.2.1 学界对于众筹的文献综述
1、众筹概念研究。Schwienbacher、Larralde（2008）从众包的角度出发，认为众筹是通过互联网渠道，投资者以预购物品或捐赠的形式，向发起人投资资金，并最终获得投资回报的过程。Joenssen、Michaelis 和 Mullerleile（2014）从投资和融资角度对众筹模式做了较为全面的概述，认为：对于融资方而言，众筹即是项目融资方向社会群众发布项目，一方面可获得资金支持，另一方面可以宣传项目，实现营销和提前蓄客的目的；对于投资方来说，通过对项目的投资，最终获得一定的物质或非物质的回报。然而，Mollick（2014）认为，众筹模式在未来发展过程中会超越现在的形式，得以更广泛的应用，因此当前还不可以去定义具有广阔发展空间的众筹模式。
2、众筹投资者动机研究。国外学者 Gerber、Hui 和 Kuo（2015）将奖励式众筹的投资动机总结为两类四种，即两类为内在动机和外在动机，四种分别为“获得回报”、“帮助他人”、“融入项目”和“支持事业”，其中第一个为外在动机，其他三个为内在动机。在此研究基础上，Cholakova、Clarysse（2015）从两类众筹模式中分析众筹投资者的动机，认为奖励式众筹的内在动机还包括对融资方的信任，同时研究了股权众筹的投资动机，并归纳为经济动机和非经济动机。
3、众筹影响因素研究。Lambert 等研究发现，大多数众筹项目并未作出投资回报的承诺，因而认为回报并不是项目成功的唯一影响因素。Agrawal、Catalini、Goldfarb分析了众多失败的众筹案例，认为项目失败的原因包括定位不准、宣传不到位、缺乏核心竞争力、忽视项目过程中的互动、监管不完善等。Mollick 通过实证研究发现关注着数量对众筹项目成功影响较大，当关注者越多，就会有更多的投资者加入，项目成功的概率就会更大。Ahlers（2012）等对 ASSOB（澳大利亚一家股权众筹平台）上相关的数据进行调查研究，认为融资方提供明晰的项目预算和规划资金等信息能有效地提高众筹成功的几率。郑海超，黄宇梦，王涛，陈冬宇（2015）从股权众筹出发，认为向投资者传递众筹项目即时运行信息和融资方的知识水平能够助推融资成功。
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第二章 房地产众筹的概述

2.1 房地产众筹发展现状
房地产众筹最先兴起于美国，2012 年 8 月，首家房地产众筹平台 Fundrise 于华盛顿成立，紧接着这类平台开始兴起，经过几年的发展，就具备一定的规模。到 2014 年，国内才开始发起房地产众筹项目，截止 2016 年第一季度，从事房地产行业的众筹平台有 34 家，全国范围内的房地产众筹项目共有 330 个，其中众筹项目成功的数量达 265个，成功率高达 80.3%，实际融资金额却仅有 65166.53 万元。根据所有的房地产众筹项目，按众筹的房屋用途可以分为住宅、商业地产及旅游地产，其中分别占比为 75.45%、20.91%、3.64%。各家对于众筹房价的设定均采取不同的方式，但是设定的价格普遍低于市场房价，例如：“石家庄众美城”项目的众筹房价为 2300 元/平方米，相较于周边的市场房价便宜了 900 元/平方米；“众筹家园”项目的众筹房价事先约定为 3500 元/平方米，比周边的房价便宜近 30%；据预测，到 2025 年中国众筹市场规模有望突破 460亿美元，而房地产行业涉及资金巨大，其通过众筹所得的融资资金将会占众筹市场较大的一部分，因此发展前景较好。但房地产众筹在飞速的发展中，又存在许多问题，例如：由于房地产众筹的发展和房价异常地波动同时出现，深圳、广州等地相继叫停；非法集资问题；相关法律及监管制度的缺失等等。
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2.2 房地产众筹概念
对房地产众筹概念准确地把握是对其研究并运用的关键，然而目前国内学者对于房地产众筹的认识仅根据其字面之义，即“众筹+房地产+互联网”来定义房地产众筹，大致理解为房地产开发商运用众筹模式，筹集开发建设资金，并给予出资人一定的投资回报，因此简单地将房地产众筹理解为一种融资行为，所以千奇百怪的所谓的房地产众筹项目层出不群。然而，房地产众筹不仅仅是融资行为，更应该是房地产金融发展的产物和房地产行业未来发展的走向，既应包括融资行为，也应包括投资行为、购房行为等等，根据产品众筹的适用性，当资金需求较小时，项目发起人倾向于选择产品众筹，而但资金需求较大时，发起人更倾向于选择股权众筹，房地产涉及的资金金额较大，所以应从“股权众筹+房地产+互联网”来定义房产众筹，即发起人向在线众筹平台提交房地产开发项目，平台审核通过后并通过互联网等渠道推广该项目，接受广大投资者投资，根据投资金额，按照股权的方式分割相应的房屋产权，待房屋出售后，按照所持产权比例分配投资收益，此外，若投资者购买该项目的房屋，还会享受一定的购房折扣。

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第三章 房地产众筹运行所出现的问题.......................15
3.1 房地产众筹的法律制度的缺失所引起的规制问题 ................ 15
3.1.1 难以摆脱非法集资的嫌疑 .................... 15
3.1.2 关于众筹房屋的预售资格 ................ 16
第四章 房地产众筹规制博弈分析的经济理论依据................20
4.1 信息不对称理论................ 20
4.2 激励理论...................... 21
第五章 针对出现的问题进行博弈分析及应用分析..................22
5.1 信息对称下房地产众筹参与者在房价波动下的博弈分析 ................. 22
5.1.1 基本假设前提 ....................... 22
5.1.2 众筹房价确定情况下的博弈分析 ................. 24

第六章 域外法律规制经验

6.1 美国房地产众筹的相关法律介绍
众筹模式和房地产众筹都最先兴起于美国，且能够在美国迅速发展得益于其国内较为完善的制度体系，其中美国在 2012 年就颁布实施了《创业企业促进法案》（JumpstartOur Business Startups Act，以下简称《JOBS 法案》）。该法案放松企业融资限制，并且明确了对于众筹融资模式的监管。在《JOBS 法案》之后，又出台了《众筹监管条例》（以下简称《条例》），其中有关于对房地产众筹的相关规制，对其法律主体的准入门槛和运营模式作出了限制，并且明确了以保护众筹投资者的利益，有兼顾效率与安全的制度原则，综合分析《JOBS 法案》和《条例》两部法律法规，具体如下：
一、对项目融资方的要求
1、关于信息报送和信息披露的要求：《JOBS 法案》规定，股权型房地产众筹发起人首次发起众筹项目时须向参与者及平台公示相关信息，平台也必须向证监会报送相关的信息。
《条例》中规定，融资方在募集资金时，当筹资额达到目标金额的一半和完成筹资目标额时都要向证监会报送相关信息，并且对外进行信息披露时，要保证平台和参与者都能知晓。这一规定实际上是在对众筹项目的筹资过程中进行监督，强调的是相关机构、平台以及社会公众的监督，值得国内借鉴。《JOBS 法案》中还规定持续信息披露的制度，要求融资方实时将项目运行信息进行传递给相关者。
2、对于发行方式以及发行的内容要求：《条例》还规定项目融资方只能以众筹证券的形式发布通告，而不可以通过报刊等公共媒体进行宣传，并且通告的内容只包含如下信息：融资方的信息、平台相关信息、发行声明、数量以及价格等，而我国的房地产众筹融资则更为随意，没有实行像样的证券化融资体系，并且还公布较高的投资收益率以吸引投资者的参与。
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主要结论与展望

主要结论
众筹模式能够在房价波动下，寻求均衡的状态，调控房价，使房价不至于过快上涨，也不至于急剧下跌，延缓甚至挤压房地产泡沫，共享房地产收益。但是国内房地产众筹发展却面临一系列问题，部分房产众筹项目设置不合理，事先规定众筹房价和收益率易受房价波动的影响，缺少购房者加入易被投机者当作炒房工具，并且平台作为目前主要的监管主体，其规制作用有限，需要相关部门介入监督，并且辅之以相关的法律法规和行业协会的规制等。
展望
本文不足之处：由于作者本人自身水平以及研究深度不够，本文以下不足点：首先，房地产众筹是涉及房地产行业融资和营销模式的创新，知识覆盖面较广，跨房地产行业、房地产金融以及房地产营销等课题，本文较多的是从房地产众筹表面研究，梳理了房地产众筹基本相关情况，分析了房地产众筹存在的问题。尽管运用博弈论分析了房地产众筹参与主体之间的策略选择，但是对于博弈论的运用存在许多不足，受制于专业知识以及个人知识层面，难以分析的较好。其次，由于国内对众筹立法上留有空白，也就没有相关的法律对房地产众筹监管，所以本文介绍了国外对于众筹的立法情况，以此为国内提供众筹立法经验。但是，由于国内对于房地产众筹理解和国外相差较大，国外的众筹相关法律可以对房地产众筹进行直接法律规制，所以本文就只能利用外国众筹相关立法来指导国内对于房地产众筹的立法，并且由于对相关法律知识的掌握不足，仅从表面进行分析。此外，对于房地产众筹的规制，由于相关部门尚缺乏行动，故本文仅考虑平台对于发起人的规制。最后，由于众筹融资模式在国内发展速度较快，而房地产众筹起步晚，发展过程较为曲折，受到相关部门的约束，且由于篇幅和作者的能力有限，难以从更深和更广对该课题进行研究。
参考文献（略）