第 1 章 引言
1.1 研究的背景和意义
1.1.1 研究背景
由于国内经济形势和产业布局结构的变化，城市规划的调整和企业转型，城区闲置出大量旧厂房。人们一开始对闲置旧工业厂房改造再利用的意识比较薄弱，多数使其闲置或者采用“拆旧立新”的方式。随着地价的飙升、房地产开发的蓬勃发展，国内一线城市率先尝试旧工业厂房的改造再利用，北京、上海、广州、深圳这四个城市转型的领跑城市，启动了一批具有历史文化意义的旧工业厂房改造项目，出现了一批优秀案例，如北京大山子 798 艺术区、上海苏州河沿岸艺术仓库、上海 8 号桥、广东中山市岐江公园等[1]。改造再利用呈现如火如荼的趋势，成功案例在社会价值、经济价值、历史文化传承等方面都有突出表现。由旧厂房改造而来的创意园在各地开花，包括北京 798 艺术区、上海红坊、深圳蛇口创意园等，它们都是中国知名的创意产业集群。
2015 年的《上海市产业结构调整重点工作安排》市委，市政府将围绕“创新驱动发展、经济转型升级”战略，贯彻落实中央经济工作会议和市委十届七次会议的精神，该战略主要是加快淘汰落后产能，提升上海产业级，确保完成“十二五”产业结构调整规划任务[2]。宝武集团有大量城市钢厂和存量土地，然而这部分城市钢厂的土地价值未被挖掘利用。在过去两年中，国家大力推动“大众创业、万众创新” 这一战略，宝武作为第二批国家“双创”示范基地，集团尝试盘活存量国有资产，计划启动一系列的提高存量资产价值的试点项目。 上钢二厂地块项目作为集团首个旧厂房改造项目，是盘活存量土地，提高存量土地价值的一次重要尝试，也将成为宝武集团“双创”示范基地的重要承载区。
旧厂房改造成创意园的市场分析和财务分析是该项目可行性研究的重要组成部分和主要内容，也是项目科学决策的重要手段。项目启动前，做市场分析，通过分析项目优势与竞争力，政策和区域市场情况等，从而进行项目定位和财务评价。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
财务可行性研究是项目开发前，对其进行技术和经济论证的科学方法。项目财务可行性研究最早可以追溯到资本主义的早期阶段，当时的私有投资者在投资项目之前，分析和预测了该项目可能的结果，从而判断其投资行为是否能获得收益，从财务的角度进行盈利性分析，以追求收益最大化为目标的。19 世纪初，西方有些国家尝试采用杜邦财务分析体系、沃尔比重评分法进行开始财务绩效的综合评价，经过一个多世纪的探索和实践，这套方法体系已经日益成熟。随着电子计算机技术和经济管理科学的迅速发展，财务可行性方法不断丰富并提高，逐步形成了一套更加系统的科学方法[3]。
国外财务可行性研究自萌芽以来大致经历三个发展阶段。
第一阶段：19 世纪初到 20 世纪 50 年代末
西方国家多从企业角度出发，通过估算项目的收入和支出，通过比较来判断项目的优劣，这其实就是简单的财务评价。法国工程师让尔·杜比特（Dupuit。J）认识到单靠财务分析方法无法正确评价公用事业项目对整个社会的经济效益，于是他在 1944 年发表了一篇文章，名为《公共工程效用的评价》，其中就提出了“消费者剩余”的思想，这一观点后来进一步发展，形成社会净收益的概念，成为费用-效益分析的理论基础[4]。此外，二战后，美国成立了一系列的评估机构，为政府、国会、企业提供评估服务，当时的英国、加拿大等国也做了一些规定来规范项目的论证和评估。
第二阶段：20 世纪 60 年代末至 70 年代
这段时期，费用-效益分析被普遍认同，并在各个评价领域内被使用。之前的可行性研究仅侧重于微观财务分析，此间，人们在评价项目经济效果时开始同时审视微观和宏观两个角度。在此期间，美国哈佛规划小组对完善和改进经济分析理论做出了重要贡献，《内核流域项目经济分析实用方法》就是他们发表的。1958 年的诺贝尔经济学奖获得者，荷兰计量经济学家简.丁伯根（Jan Tinbergen，1903-1994）提出了在经济分析中使用影子价格的想法。从那时起，世界银行和联合国工业发展组织也要求在其贷款项目中同时使用两种方法--财务分析和经济分析[5]。
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第 2 章 相关理论基础及方法
2.1 旧厂房改造再利用相关概念
2.1.1 旧厂房改造再利用定义与优势
旧厂房改造再利用是指对闲置、废弃或者即将闲置的旧厂房进行建筑外观的修复，对内部进行重新的功能划分和分隔，从而改变内部布局的建筑活动。实质是将旧厂房原有的生产功能转变成其他使用功能[3]。 旧厂房改造再利用的优势：
（1）旧厂房具有坚固、耐久的主体结构和给完善的排水、电力电讯等基础设施，改造成本低，建设周期短；
（2）旧厂房空间条件好，一般空间开阔，层高较高，跨度宽，便于设计师改造设计。
（3）旧厂房区位优势显著。闲置的旧厂房多为大、中型国企原有厂房，当时企业就在市中心建厂，所以所处地段环境优越，商业价值较高，投资汇报率也高。
（4）旧厂房是工业时代的产物，具有历史文化性，对其进行改造再利用既可以保留工业文明的精神，又可以满足城市更新发展的需要。
2.1.2 旧厂房改造再利用典型模式
自 20 世纪 90 年代以来,上海和北京率先开启了旧厂房改造再利用的序幕，旧厂房改造至今已有 20 余年的历程，改造数量庞大，纵观全国的旧厂房改造再利用，可以归纳为四种模式：
（1）模式一：以休闲、商业为特色业态的改造
这种模式以上海同乐坊、1933 老场房(图 2.1)、成都锦里等为代表，核心功能是商业休闲，办公功能仅为点缀。商业形式和业态丰富，包括餐饮、文化休闲和商业零售。此种模式的旧厂房改造再利用，往往需要一些外部条件，需要很好的区位和先入优势。缺点也很明显，新颖度不高，外向带动力不强，面临产业更新的压力。
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2.2 项目可行性研究相关概述
项目投资前进行可行性研究是提高项目投资成功率的有力保障。项目投资前科学的财务可行性分析，是有效降低经济风险的手段。
2.2.1 项目可行性研究的概念
可行性研究是基于项目的主要内容和配套条件，进行调查研究，分析比较。包括市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措等。从技术、经济、工程等方面预测项目完成后可获得的财务收入。分别从经济效益和社会环境影响两方面进行预测，从便就项目是否值得投资和如何进行建设提出建议，它是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法[27-29]。
2.2.2 项目可行性研究的主要内容
1. 投资必要性。结合市场调查，趋势预测和有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。做好市场调研，包括市场供需预测，竞争力分析，价格分析，市场细分，定位和营销策略论证。
2. 技术可行性。从技术角度着眼，设计合理的技术方案，进行选择和评估，
论证所选方案实施的可能性。
3. 财务可行性。从企业融资角度着眼，设计合理的财务计划，资金使用计划，评估项目的财务盈利能力。从融资主体的角度做出投资决策，评估投资收益、现金流量计划和债务清偿能力。
4. 风险因素及对策。主要评估项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济与社会风险等风险因素。制定对策以规避风险，并为整个项目的风险管理提供依据。
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3.1 宝武旧厂房改造创意产业园的优势 ................................. 15
3.2 宝武模式的旧厂房改造成创意产业园的特色 ............................ 17
第 4 章 项目市场分析和融资分析 .................................. 23
4.1 区域同类型产品市场成长状况 .................. 24
4.2 区域内供应产品市场研究 .................................. 24
4.3 区域内同类型产品的集合特征 ....................... 27
第 5 章 项目财务评价与风险分析 .................................. 32
5.1 评价原则和方法 ............................................ 32
5.2 项目经济评价分析 .................................. 32
第 5 章 项目财务评价与风险分析
5.1 评价原则和方法
改造项目的财务评价符合国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）和中国国际工程咨询公司编制《投资项目经济咨询评估指南》的规定和要求。以此来判断本项目经济合理、财务可行的主要依据。
上钢二厂旧厂房改造成创意产业园项目的财务盈利能力分析可以通过三个基本的财务报表得出，分别是现金流量表，项目损益（利润分配）表及资产负债表。
（1）现金流量表
现金流量表是项目财务报告重要的报表之一，它反映了企业在一定时期内所有现金流入和流出的情况。包括现金流入量、现金流出量和净现金流量[39]。本项目的现金流量表见附表 3《现金流量表》。
（2）项目损益和利润分配表
损益表也称收益表或利润表，也是企业主要综合财务报表之一。利润表必须详细列出经营业绩的构成和来源。利润分配表主要反映规定的会计期内，企业的经营所取得的利润及该利润的分配情况，是企业在一段时间内的对营业业绩的财务记录，反映了此段期间的所有销售成本，销售收入及税收状况。损益表可用于了解企业的盈利能力和利润分配去向[40]。本项目的损益表见附表 4《利润表分配表》。
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第 6 章 结论
6.1 研究结论
集团有大量闲置土地需要开发，在项目开发前进行全面的市场调研和财务可行性分析是进行投资决策时取舍方案的关键环节。本文在相关理论和方法的基础上，对宝武某旧厂房改造成创意产业园的具体项目进行分析研究，结论如下：
1.本文首先通过背景分析法和文献研究法论证了可行性研究在项目启动前的重要性和必要性。随后，从“优势”和“特色”两方面出发，全面阐述了宝武旧厂房改造成创意产业园是顺应国家政策，推动区域经济发展，实现产业结构调整和闲置土地资源价值提升的有效途径。未来对于闲置的旧厂房，可以沿着此模式开发再利用，将集团产业资源与区域市场特点相结合，通过高标准策划与高品质的项目实施，不仅可以带动整个城市的更新，还可以促进当地就业率。
2.本文经过调研、计算和分析，对宝钢上钢二厂旧厂房改造成创意产业园项目进行了静态财务分析和动态财务分析，对盈亏平衡和敏感性分析这两个方面进行了财务风险分析。项目总投资 29995.89 万元，项目资本金 8847 万元，资本金比例 30%，贷款 21148.89 万元，偿还期 9.78 年。运营期内，预计项目年均销售收入 6637.19 万元，年平均利润 3003.58。该项目总投资收益率 10.98%，投资利税率 11.92%，略高于行业基准利率 10%，高于银行贷款利率 4.9%。财务分析数据显示项目的各项经济指标都较理想。项目的投资收益率高于行业基准收益率，盈利能力强。偿债能力和不确定分析显示本项目偿债能力高，抵抗风险能力强，综上所述，该项目的投资建设在财务上可行的。
参考文献（略）