第一章 绪论
1.1 论文研究背景
近二十年来，我国房地产市场一直在迅猛发展，这既是历史发展的规律，也是我国经济发展处于高峰期而带来的结果。随着房地产发展以及人们生活水平的提高，房地产市场的要求也越来越高，不再是追求单一的房地产质量和成本问题，而是促使房地产项目向着精装修方向发展，房地产装修随着房地产产业的发展而逐渐兴盛，不但私人精装修水平和要求在不断提高，房地产企业在交付房产的同时也同样愿意提供精装修的房子以提高其溢价，这种房产精装项目整体的良性发展的趋势涉及的财富极为广泛，也是广大人民群众所热切关心的，因此需要做理论上的研究以为实践提供借鉴。但是近些年来，为了防止房地产市场的过热的情况，国家纷纷出台的限购限贷的相关政策，用国家力量来管制未来的房地产发展趋势和发展规划。从 2000 年开始，我国的住宅建设管理部门就特别发布了规章制度来规制包括装修设计、施工、计价、环保等方面等内容。我国住宅精装房得到了政策方面的支持，精装修房屋也迅速展，房地产市场已经从前几年的半成品毛坯房交房，慢慢进化到精装修交房的时代，与之相关的精装修成本管理管控越来越突显其重要性，如何在高质精装修前提下，完成有效的成本控制，已经成为各个房地产企业关注的重点。
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1.2 研究意义
随着我国社会经济发展的日新月异，房地产行业也随着水涨船高，房地产市场好则整个国家的经济就相对趋于稳定，甚至某种程度上固定资产投资一直担负着带动国家经济发展的任务。我国房地产的正式发展相对比较晚，从 1993年的分税制改革开始，商品房逐渐步入了公众的视野，而单位分房和福利分房比例越来越小甚至逐渐退出历史的舞台，1998 年开始，国家下发正式的房地产制度来规制我国的房地产行业，这种国家政策的变化导致了近二十年来我国的房地产如雨后春笋般将持续地增长。这一方面体现在全国房地产行业一直处于火爆的状态，整个市场的资金不断涌入房地产，另一方面也体现在房地产的开发公司和管理公司也逐渐增多，已经形成了数以万计的房地产中介公司和开发巨头。从 2008 年以来，我国的房地产行业出现了爆发式的增长，甚至一度出现了房地产过热的现象，社会上的流动资金大部分都被吸引到了房地产市场而影响到了实体产业和居民消费的增长，国家立刻发布的限购限贷的政策其根本目的就是为了保持房地产市场稳定发展，房地市场日渐纳入法治的渠道，谋求暴利的时代已经远去。房地产行业是一个非常特殊的行业，一定程度上房地产是刚需。但是房地产的进入门槛却相对较低，国家对于房地产的相对宽松的管理机制，促进了整个市场的充分竞争，整个房地产行业已经过了其草莽阶段，开始步入稳定发展和成熟的阶段。由粗放经营转向精细化管理，由同质化小微企业向差异化巨头过度。随着国民对生活水平的要求越来越高，房地产的房产精装项目也逐渐增多。房地产开发商通过出售精装修的项目可以获得更高的溢出价值和附加值效应。因此，在未来相当长的一段时间内，精装修行业仍然是一个稳定发展的趋势。目前市场上由于存在大批量的粗放式经营，大量的毛坯房仍然存在，也是对房产精装项目的重要需求来源之一。无论是过往的存量，还是新有的增量，都说明房产精装项目越来越为大众所认可，也更加需要更加合理的管控和科学的规划。房地产从产品立项，房屋设计，工程开发，房屋施工，工程验收，以及施工监管等各个流程都需要更加完善的管理思路和系统化经营。房地产精装修产业不仅仅是毛坯房和精装修的粗糙简单的结合，更是需要开发商、业主、物业部门、公共建设部门等等各方面相互协调配合，以客户的目标和需求为导向来进行房地产房产精装项目的设计、研发、施工。现有的管理理念和管理程度都相对落后，不能满足客户日益增强的高标准的要求。管理过于粗放、产品瑕疵众多、工程反复装修、装修过程缺乏监管、房屋设计存在漏洞、有关部门缺乏整改等等问题仍然广泛存在于各种房产精装项目之中。如何使房产精装项目走向，专业化发展、精细化发展、以更加务实的角度和更加务实的作风来实现整个行业标准的巨大提升，是当前的房地产企业所必须要考虑的重大问题。
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8第二章 房地产开发商关于房产精装项目的成本控制的理论概述
2.1 房地产项目精装修业务相关理论
房产精装项目，是相对简装修而言的，其是在简装修不断精细改进过程中出现的产品，房产精装项目一旦完成，业主可以直接入住。精装修过程要求相对比较精细，2002 年我国住房建设管理部门针对当时的地产装修行业乱象颁布实施了具体的实施细则《关于商品住宅装修一次到位的实施导则》，在该项规定中，住房管理部门要求所有的房子在入户和交付之前，必须要达到一次到位的装修标准，所有的固定墙面全部要粉刷完成，功能性的产品必须要全部到位，厨房和卫生间的基本设施比如煤气灶和马桶，能够顺利使用，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。在地产项目开发的过程当中，由于项目本身的定位和项目成本以及项目的目标客户群不同，项目最终的装修程度和装修效果也相差很大，主要分为以下几种类型：一是原始的毛坯房类型。毛坯房是指房屋，建成的最初状态，房地产开发企业只对房屋的承重结构和基本的墙面进行了建工实施，对于房屋的主体结构有施工责任，但是对于墙面粉刷，铺设地板，基本设施的安装并没有义务，在绝大多数的毛坯房中，客户必须要对墙面进行基本的装修之后才能入住。简而言之，毛坯房是不能住人的，所有的装修业务必须要由业主自己负责，包括购买材料，装修施工以及卫生间和厨房的基本设备都要自己进行安装，虽然在购买成本上相对较低，但是客户后续的精装修部分相应需要付出的成本较大。二是半成品装修房。半成品的装修房市房地产开发公司在房屋基础架构完成的基础上对于生活和生产所需要的必需性的功能设备都购买并安装，一般来说，就是指卫生间和厨房的设施能够用来满足生活的需要，包括基本的地板设备、墙砖设备、马桶、煤气、以及自来水等等。虽然可以满足基本的生活需要，但是对绝大部分的客户来说，想要提高生活水平，必须要进行再一次的精装修。半成品装修房在价格上一般比毛坯房有相对较高，除了购买必须的生活用品所产生的成本，包括购买的时间和人力成本都要计算在整个房屋的价格之中，对于一些要求不高的客户来说，选择半成品装修房屋无疑节省的时间和精力，不需要进行二次装修，一般可以拎包入住。
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2.2 房地产精装修项目成本控制理论概述
地产精装项目成本控制主要是指房产精装项目所发生的所有成本的控制和优化过程，即房产精装项目的成本预先规划、决策参考、综合分析、妥善控制、结构优化的等等系统化的考量思维。随着这个市场越来越大，其相应的成本管理也成为房地产商关注的重点，他们通过对该项目的成本控制，调动全项目的人员，从部门到小组到个人都能重视成本的管理。同时，在保证精装项目的前提下，对房地产精装修过程中发货时能的各种原材料所耗费的种种成本控制和监督，计算整个行业的平均成本水平，通过细节调整和整体把控来整合内部的潜力，寻找可能发生经济效益的整合路径。通过对整个标准化流程的更加严苛的管理，来进行更加合理的人员分配，机械分配，资金分配，争取达到最高的性价比。使其在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。房产精装项目在实施的过程中，不但要控制施工过程涉及到的成本，还需要控制与之配套的其他服务，比如房产精装项目的设计，所以房产精装项目的成本控制难度较大。相比较原本的精装项目的成本控制和调整的方法不同，新式的房产精装项目的成本管理往往更加关注增加更多的附加值和关注社会最先进理念的融合和强化。随着市场对房产精装项目的要求越来越高，房地产企业也对精装修这一环节也越来越重视，实际实施的过程中周期逐渐加长，而且要对精装修的每一个环节都要管理和控制，所以需要在房产精装项目的成本发生控制在一定的目标成本限额内，根据市场获得的收益和预期的利润，可逆向推出成本是否符合预期利润的成本管理方案，通过不断合理化的调整和纠正来降低整个地产精装项目的成本管理目标，使得整个产业取得更好的成本控制效果。
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第三章 目标-作业成本的构建.........20
3.1 目标成本法（TC） ....20
3.2 作业成本法（ABC） ..........23
3.2.1 作业成本管理方法的原理及特点分析 ........23
3.2.2 作业成本法实施的步骤 .....23
3.2.3 作业成本管理方法的优劣势分析 .......25
3.3 目标-作业成本管理方法的构建 ...........26
3.3.1 目标-作业法构建的基础 ....26
3.3.2 目标-作业法构建基础及形成 .....26
3.3.3 目标-作业法的可行性分析 .........29
3.3.4 目标-作业法的优缺点 ........29
3.4 总结 ...........30
第四章 案例分析............31
4.1 项目概述 ............31
4.2 目标-作业成本法的应用 .....31
4.3 结果分析 ............38
第五章 结论及展望........39
5.1 论文的主要研究及创新点 ...........39
5.2 研究展望 ............39
第四章 案例分析
4.1 项目概述
ZC 项目是 S 地产有限公司投资开发的项目，该项目主要涉及的是中餐厅和全日餐厅精装修的深化设计（包括但不限于详细的施工图与深化图）、制作、供应及安装，工作内容所需之一切运送、施工、监督等工作，并包括有关配套构筑以及规定的测试、调校、试用、提供备用件以及保修期的免费维修等工作时所需的一切劳务及物料。除了有所指示或规定的主要施工机械及设备外，并包括工程施工中及安装工程正常进行中所需的一切附带杂项及辅料及所需劳务。该项目的实施尝试着引入目标-作业成本法对整个过程进行成本控制。
4.2 目标-作业成本法的应用
应用目标-作业成本法对 ZC 项目的成本管理进行控制，主要通过以下几个步骤得出目标-作业成本法的控制过程：1、对本项目进行目标成本的设定。该步骤充分利用了目标成本法强烈的市场导向性，使得成本分析不仅包括生产制造环节，还包括产品的设计阶段。项目中目标成本的设定主要是通过对市场供求状况，市场价格等的了解，以及该项目的具体情况，比如项目地理位置，周围环境和交通情况。确定项目定位和精装修功能的定位。根据市场调研和综合分析，精装修项目的价格为 2100 元/平方米，按照规定的 10%为利润，该项目中餐厅面积 900 平方米，全日餐厅面积是 1100 平方米，按照目标成本法对成本的设定和计算，得出初步预算的成本是 392 万元，根据第一步设定的目标成本是 378 万元，显然初步预算的成本超出目标成本，按照这个方案就不能实现 10%的目标利润，所以我们需要修改方案，按照价值工程对其进行修正和调整。将表 4-1 中费用分配给表 4-2 中的项目，并根据市场调查和对需求者要求的分析，用 0-1 评分法对各个功能部件进行对比分析.
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结论
精装修项目的研究在国内外并不是很多，无论是从项目的决策阶段，设计阶段，招标阶段，施工阶段还是竣工阶段，都会涉及到成本的控制和管理。在此背景下，本文提出应用目标-作业成本对精装修项目的成本进行控制和研究。并且利用案例分析验证该模型的有效性。本文主要完成了以下几个方面的研究工作：（1）以房地产发展为基础，提出精装修项目成本控制的必要性，为精装修项目未来发展中成本控制的提出新的方法和思路；（2）阐述目标成本管理方法和作业成本管理方法，将两种成本控制的方法有效的结合起来，目标成本法的市场导向性，使得精装修项目成本的分析范围从施工阶段扩大到产品的设计阶段，然后应用作业成本法对目标成本进行计算、设定和分解，为企业提供客观、真实、准确的成本信息，实现有效的成本控制。同时本文对该方法的构建做了详细的阐述；（3）最后根据目标-作业成本法的使用方法，以某项目为案例验证构建目标-作业成本法，证明该方法的有效性和可操作性；本文是精装修成本控制进行研究和建模，在创新点方面主要有：（1）针对精装修项目成本控制的特点，构建了基于目标成本法和作业成本法相结合的成本控制思路与模型；（2）结合实际案例，验证了该模型的有效性和可靠性。
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参考文献（略）