一、绪论
(一）研究背景
杜甫的《茅屋为秋风所破歌》道出了房屋对人的功能,也道出了房屋对于人类的价值。远古时期，人类搭建房屋，遮风挡雨，保暖御寒，躲避野兽虫蛇。随着时代的演进、技术的更新、社会关系的复杂、人口流动的加剧，房屋除了遮风挡雨，保暖御寒，躲避野兽虫蛇之功能外，还给人类的生产、生活、学习、休闲、娱乐、储藏、科研等等提供了具体的空间。而对人而言，房屋作为客体，其存在的价值和意义在于满足主体——人的需要。人类规制着房屋和土地的利用方式和发展程度，并以房屋和土地为中心开发出一个专营开发、销售、租赁、管理和服务的房地产市场。房地产如果按照它的字面意思来划分，就有两个部分构成，一部分是房产，另一部分是地产。他们都属于固定非流动财产。房产是土地之上建造，给人提供生活、学习、服务、工作的场所。地产由土地所衍生的空间，下面如地铁、商业街等基础设施，上面如道路等等。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。中华人民共和国颁布的《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》这两部法律，其界定了，房地产属于财产权，并非人身权，而且属于物权，所有人享有占有、使用、处分、收益的权利。云南，地处国家西睡，在政治意义、面积39万平方千米，2013年底常住人口 4686.60万人，人口密度120人/平方千米，属于人口密集区。2004年到2013年，虽然人口自然增长率都在千分之十以下，属于低自然增长率，但由于云南省人口基数大，人口数量增长也大。其人口密度也连年攀升，到2013年底达到120.17人/平方千米。
……….
(二）研究的目的和意义
普拉塔哥拉，来自古希腊智者学派，他作为其学派的代表人物曾说过这样一句话：人是万物的的尺度。人在与房地产的关系中一直是主体地位，而房地产则是客体地位，特别是在人口因素与房地产市场这对关系之中。客体总是为满足主体而存在的。研究云南省人口因素对房地产市场影响，在于理清作为主体的人是如何制约房地产市场的发展进程的。研究云南省人口因素对房地产市场影响，用现代经济学来分析，就是在于分析云南房地产的供需关系，预测云南省房地产市场的发展趋势，从而为执政者了解云南人口对云南房地产影响的整体状况，为消费者了解云南房地产整体供需关系后谨慎投资，为房地产商业布局提供参考。物理学界最伟大的科学家牛顿勋爵之所以站得高，看的远是因为一直站在巨人肩膀上，而不去闭门造车，建造空中楼阁。在前人的基础上进行研究，不仅可以避免重复作业，产生一些人云亦云的无聊研宄，而且可以深彻了解前人研宄的深度、力度和维度，参考前人的研宄方法，发掘前人研宄的不足和空白，以便自身的研究有的放矢。文章釆用关键词和布尔逻辑搜索方法，搜集中外关于房地产市场（estatemarket 或 estate marketing)和人口因素(demographic factors)文献，以便明晰前人的研宄成果。
……….
二、基本概念与相关理论
(一)基本概念
概念是逻辑的起点，是思维体系最基本的构成单位，通过抽象化的方法从事物中提取出来，作为一般性、共同性、普适性的思维单位。对概念的解答和认识往往是世间最难以塚磨，也是最趣味无穷的事物。往往对概念的回答涉及到以后思维架构的搭建和思维方式的变化。分析云南省人口因素对房地产市场的影响有无和程度，则首先要对人口因素和房地产市场这两个概念进行界定，并确立其评价指标。人口因素属于人口学范畴，人口是一个纷绘复杂、盘根错节的社会实体，既有性别、年龄等自然因素构成，也有附随的政治、经济关系。人口的数量、质量、出生、婚丧嫁娶都嵌合在社会的经济关系、政治关系、民族关系、家庭关系之中。社会活动、社会关系、社会事件、社会风俗都与人口发展息息相关。社会发展的历史是社会形态由低级到高级，由简单到复杂的变化过程，是生产力发展和生产关系调整的演进。从人口学意义上讲，也是人口新旧交替历史。人口发展并不是杂论无章的，而是有规律可循，其实人口因素，一言以蔽之，即人口数量和人口质量整合。与人口数量相关的是人口的总量、出生率、人口年龄结构、人口性别结构等；与人口质量相关的是人口受教育程度、人口城市化率等。另外，关于人均收入或家庭收入等指标偏向于经济因素，因此不纳入到人口因素之中。
………..
(二）相关理论
针对人口因素对房地产市场影响这个主题，涉及的主要理论有人口经济学方面的理论和经济学上的供需理论。人口经济学是人口学和经济学的交叉，其研究对象是人口变动中的经济因素以及人口因素与经济现象之间的相互关系。人口经济学研究引起世人瞩目起源于马尔萨斯的《人口论》。马尔萨斯的“人口几何增长与社会物质资料的算术增长的不协调，将导致资源匮乏，社会将不可避免导致战争、疾病和饥荒”论断至今令人发購。其后针对人口因素与经济变化相关关系的研究，有生育率经济分析理论，如莱宾斯坦的“孩子成本一一效益”理论、贝克尔的“家庭经济学”；有人口效果理论，如凯恩斯阐释的人口下降将导致严重经济后果，致使社会消费不足，最终削弱社会发展进程；有适度人口理论，如英国经济学家坎南和瑞典经济学家威克赛尔鼓吹适度人口，强调一国人口应该与技术进步与经济发展相协调，应当符合该国的资源现状。人口经济学理论为我们研究人口因素与经济之间的关系提供了一个薪新的视角，更反映出各种因素在社会环境下嵌合并相互影响。供需关系是横亘在商品社会中永恒的主题，商品社会的许多范畴都可以用供需关系来解释。马克思主义经济学认为，供给和需求都由生产决定，两者辩证统一现代西方经济学围绕供给和需求之间的关系展开了持久的争锋，并由此产生了经济学界著名的供给学派和凯恩斯主义。供给学派认为供给能够创造需求，生产的增长决定于劳动力和资本等生产要素的供给和有效利用。个人和企业提供生产要素和从事经营活动是为了谋取报酬，对报酬的刺激能够影响人们的经济行为。自由市场会自动调节生产要素的供给和利用，应当消除阻碍市场调节的因素。而凯恩斯主义认为需求能够创造供给，商品总需求的减少会导致经济衰退，主张宏观的经济趋向会制约个人特定行为，所以主张国家采用扩张性的经济政策，通过增加需求促进经济增长，即扩大政府开支，实行财政赤字，剌激经济，维持繁荣。
……
三、云南省人口因素对房地产市场供给的影响..........16
(一）云南人口因素.........16
(二）多元线性回归分析及相应解释.........21
(三）云南省人口因素对房地产市场供给的影响程度.........27
四、云南省人口因素对房地产市场需求的影响.........29
(一）多元线性回归分析及相应解释.........29
(二）云南省人口因素对房地产市场需求的影响.........34
五、云南省人口因素对房地产市场潜在发展的影响.........35
(―)多元线性回归分析及相应解释.........35
(二）云南省人口因素对房地产市场潜在发展的影响.........40
五、云南省人口因素对房地产市场潜在发展的影响
(一）多元线性回归分析及相应解释
正如上文所述，衡量房地产行业的市场预期是一件特别复杂的工程，尤其在云南，政策的稍微变动都会引起房地产行业的何去何从。除政策以外，投资者的信心、消费者的市场需求、经济环境、家庭结构、家庭收入等等都会影响房地产行业的市场预期。为今之计，我们只能根据房地产行业的开发投资额来判定房地产行业的市场预期。因为消费者的市场需求很难用数据衡量，只能进行估计，而外界政策等社会环境的变动也处于不可控状态，而投资者对房地产行业的开发投资额，并不能在当年见效，可以以此为参考，对房地产行业进行短期的市场预期评估。第二部分讲的是显著性水平，由于设定的显著性水平为0.05,则小于0. 05则表示具有显著性差异，大于0. 05则表示显著性水平不显著。如上图，第二部分显著性水平都小于0.05，则表示城镇人口数量、平均每户人数、人口自然增长率、人口密度、成人组比重、老人组比重、受教育年限、房屋竣工面积彼此之间显著性差异明显。第三部分讲的是自变量和因变量纳入到统计分析中的样本数量。由于釆集的是10年的数据，故样本数量为10。
……..
结论
在房地产供给市场方面，以城镇人口数量、平均每户人数、人口自然增长率、受教育年限、为自变量，以房屋竣工面积为因变量建立多元线性回归模型。根据控制变量的原则，控制其余变量，分析单一变量与房屋竣工面积之间的关系。在平均每户人数、人口自然增长率、受教育年限等自变量不变的前提下，城镇人口数量每增加1万人，房屋竣工面积增加1. 155万平方米，说明人口增加能够增加房地产开发者对市场的信心，扩大房地产生产规模；在城镇人口数量、人口自然增长率、受教育年限等自变量不变的前提下，平均每户人数增加1人，房屋竣工面积减少281. 998万平方米，这说明家庭成员集中、不分家，对房地产的发展并不是很有利；在城镇人口数量、平均每户人数、受教育年限等自变量不变的前提下，人口自然增长率增加1个百分点，房屋竣工面积减少46.159万平方米，说明新生儿并不是房地产开发商所要考虑的销售对象；在城镇人口数量、平均每户人数、人口自然增长率等自变量不变的前提下，受教育年限每增加1年，房屋竣工面积增加178. 101万平方米，这说明受教育水平的提高，能够够提升房地产开放商的幵发热情，增加对房屋的供给。可见在其他自变量得以控制的前提下，城镇人口数量增长能够刺激房地产市场的供给；平均每户人数增长，则意味着分家的几率变小，会削弱房地产市场的供给；人口自然增长率增长，房地产市场供给不增反降，说明新生婴儿并不是房地产市场的考虑对象；受教育年限增加，意味着整个社会整体的文化水平提高，而文化上的提升会在经济上有所反应，能够推动和支持经济的发展，对房地产幵放商来说也是难得的机遇，其对市场抱有充分信心，不断提高供给能力。
............
参考文献（略）