第 1 章 绪论
1.1 研究背景
1998 年，我国开始推行住房分配改革，40 多年的公有住房分配制度成为历史。自此，住宅作为一种商品逐步在房地产市场流通，我国大部分城镇家庭也通过房地产市场交易来获取住房，这种交易行为使得城市的房价开始稳定增长。近年来，房价上涨异常迅速，投资性购房趋于白热化，商品房的空置率不合常理等问题，使房地产业成为国家宏观调控的重中之重，备受社会各界的关注。
在房价波动的过程中，从宏观数据上看，我国房价的一路攀升，商品住宅平均销售价格从 2001 年 2058 元/平方米增长到 2016 年 7476 元/平方米，增长近 3倍。我国区域经济发展参差不齐，使得不同地区、省份以及省市内各城市之间的商品住宅在价格上有明显的差别。长三角地区作为我国经济最发达的地区之一，其地区经济发展促使房地产业发展快速，随之而来的是对土地资源需求的急剧增加，土地资源的稀缺性以及城市发展引起的住房刚性需求增加，推动了长三角区域房价的不断走高，尤其以上海为中心，杭州、南京为代表的区域核心城市，近年来其商品住宅价格出现持续性显著波动，区域内其他次级城市的商品住宅价格也出现不同程度的上涨。从表 1-1 可以看出长三角九市商品住宅房价增速差异较大，例如上海市商品住宅销售均价从 2001 年 3866 元/平方米增长到 2016 年24747 元/平方米，年均增长率达到 14.42%；南京市商品住宅销售均价从 20011年 2907 元/平方米增长到 2016 年 17754 元/平方米，年均增长率达到 9.23%；而盐城市商品住宅销售均价从 2001 年 1242 元/平方米增长到 2016 年 5260 元/平方米，年均增长率仅为 6.77%。
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1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
2017 年，在第十九次全国代表大会开幕式上，习近平指出中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。发展的不平衡不充分，落实到具体还是经济方面，而房地产是居民财富的主要组成部分，房地产价格是影响居民财富多少的主要因素（王柏杰等，2011）[1]，由经济时报社中国经济趋势研究院 2016 年对 24 个省份入户调查数据显示，房产净值增长额占家庭人均财富增长额的 68%，已经成为家庭财富增长最重要的因素。所以如果无法理清房价波动区域差异的变化情况，就无法解决经济发展不平衡问题。基于以上原因，本文对现有的学术文献进行了系统的梳理，通过借鉴经济收敛 ? 模型，考虑到不同城市之间必有相互影响和差异，可能存在空间相关性，实证检验了长三角地区 26 个城市之间房价是否存在收敛性，进一步研究房价波动的宏观影响因素，实证分析了房价收敛的动力机制。
1.2.2 研究意义
中国人有很深的恋土情结，对房子有种依赖感，房子被看成“安身立命”、“落叶归根”的场所。这种对土地、房屋的特殊情节像烙印一样深刻在中国人的心中。一方面，随着我国的经济快速发展和城镇化的加速转型，房地产业也已经逐步发展成为国民经济的支柱产业，具有关联度高、带动力强的特点，房地产业的发展与金融、建材、制造等行业密切相关。住宅价格的波动将对众多关联产业产生较大影响，将直接影响到宏观经济的稳定发展；另一方面，随着人们对住宅的需求越来越多元化，购房不仅是为了满足刚性需求，更是一种提高生活质量的消费行为，住宅作为家庭中价值最大的财产，其价格波动将直接影响到家庭财产值、生活品质以及家庭和谐稳定。因此，房地产业的健康发展不仅关乎国家经济的整体发展，更牵动和影响着人民的生活质量，房价的持续高速上涨或下降将影响社会安定。
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第 2 章 文献综述与相关理论
2.1 文献综述
对于收敛的研究最早是在经济层面，主要是用一个地区的 GDP 来判断经济是否收敛。 后来通过不断发展扩展到房地产市场。国外对于房价收敛的研究起步较早，国内由于近几年房地产的迅猛发展，对房价收敛也不断研究。但是不同学者对于房价是否收敛的观点是存在分歧的，结论并不统一。
2.1.1 房价存在收敛
Alexander 和 Barrow（1994）[2]主要是使用协整检验方法，采用的是去除趋势的VAR 模型，验证了房价序列是差分平稳还是趋势平稳，结果发现应该房价呈现显著地收敛性。MacDonald 和 Taylor（1993）[3]采用 Johansen 检验方法，实证研究了英国区域房价的协整关系，发现英国的区域房价存在涟漪效应，并且进行了俱乐部收敛的研究，存在两个俱乐部。Cook（2003）[4]采用新的思路，将潜在的非对称性加入到实证过程中，发现涟漪效应引发了房价长期收敛，并且验证了英国的多个区域房价都存在普遍的收敛性。Holmes 和 Grimes（2008）[5]主要运用主成分分析和单位根检验相结合的方法，将数据转换成非线性相关对英国区域房价进行了实证研究，结果显示通过涟漪效应会影响其他区域的房价，并长期显示出强烈的收敛性。颜磊（2007）[6]以中国 30 个省市的实际房价平均销售价格数据为基础，采用面板数据模型进行实证分析，发现我国整体上房地产市场是存在α收敛的，但是收敛速度越来越慢。王松涛等（2008）[7]采用脉冲响应函数、多变量 Granger 检验和 Johansen 协整检验对我国五个区域的房价之间的关系进行了分析，结果表明各区域房价之间存在长期稳定的相互制约关系。
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2.2 相关理论
2.2.1 房价空间波动溢出理论
空间波动溢出效应又称作涟漪效应，最早出现在心理学应用中，指的是当对破坏规则的行为不进行惩治时，群体中的其他人便会效仿他、做出类似的破坏规则的举动，而如若最先破坏规则的是这一群体中的领导者，那么这种破坏规则的行为在群体中的波及效应会更为严重。后来，空间波动溢出效应这一概念被学者们扩展了社会研究中的众多领域，而房价的空间波动溢出效应是指基于空间临近分布的各区域房价时空分异现象的存在，特定区域房价的波动会引发其空间临近区域房价变动的现象。对于空间地理临近的商品住宅，由于资源禀赋、经济发展水平、地理地形以及区位条件等的不同，导致房价分别从时间和空间两个角度遵循特定规律出现时空分异的现象，这一影响房价空间分布的特定规律亦被称为房价空间波动溢出理论。Tobler（1970）[30]在研究美国房地产市场时率先准确的界定分析了存在于州际房价间的空间波动溢出效应，并指出了所有空间分布个体间均存在着相关性的地理学第一准则。空间波动溢出理论为研究空间临近区域间房价变动规律及其显著影响因素提供了新的理论支持和思路，它同时说明了基于宏观经济角度，不论房地产市场能否达到均衡、不论房地产市场是否符合完全竞争假设，空间临近区域间房价客观上必然存在空间波动溢出效应。
2.2.2 经济收敛理论
最初，收敛和发散的概念来自于数学领域，其基本含义是：对于一个数列，任意一个实数和此数列相减的差都恒小于一个正数，那么我们就可以说这个是收敛数列[31]。后来，收敛这一概念被引用到经济分析中，指的是：一个地区或者国家之间的收入差距随着时间的推移具有越来越小的趋势，而与之对应的发散，其概念为各个不同地区或国家之间的收入差异会随时间无限扩大。
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第 3 章 长三角地区城市房价收敛性的理论机制研究....................... 14
3.1 影响房地产价格变动的因素................................... 14
3.1.1 影响房地产价格变动的需求因素 ............................14
3.1.2 影响房地产价格变动的供给因素...............................15
第 4 章 长三角房价收敛的描述性统计与实证检验............................ 21
4.1 长三角城市房价波动的现实描述......................... 21
4.1.1 长三角地区房价的绝对差距................................21
4.1.2 长三角地区房价的相对差距..................................22
第五章 长三角城市群房价波动收敛性的影响因素分析....................................... 39
5.1 影响因素的实证研究........................... 39
5.1.1 模型与数据..................................39
5.1.2 单位根检验..............................40
第五章 长三角城市群房价波动收敛性的影响因素分析
5.1 影响因素的实证研究
5.1.1 模型与数据
根据本文第三章对具体影响因素的分析和各项数据的可得性，本文主要选取了各个城市的城镇人均可支配收入、人口密度、人均 GDP、房地产投资额人均通车里程和房价增长率滞后一期量等指标，通过建立回归方程来研究各个因素对房价收敛的影响程度。数据都是来自《中国城市统计年鉴》、《中国区域经济统计年鉴》以及长三角地区各城市的统计年鉴统计年报。以上指标具体可分为三类，城镇人均可支配收入、人口密度、人均 GDP 都是影响需求的变量，房地产投资额是影响供给的变量，人均通车里程是衡量城市交通基础设施对房价影响的变量，房价增长率滞后一期量代表的投资投机因素。
（1）城镇人均可支配收入（income）：该变量衡量的是城市居民对于住房的可支付能力；
（2）人均 GDP：该变量反映了一个城市的经济发展水平，主要是从城市整体经济情况来衡量对房地产业的影响。
（3）人口密度（pop）：该变量衡量的是城市单位面积土地所居住的人口，数据由城市总面积数与总常住人口数的比值来得到。
（4）房地产投资额（invest）：该变量是指固定资产投资额中与房地产相关的部分，具体反映的是各个城市房地产企业对于房地产开发及其有关的其他项目的预期评价。
（5）人均通车里程（traffic）：该变量表示的是一个城市的交通便捷程度，数据是根据各个城市的通车里程与常住人口的比值来得到。
（6）房价增长率滞后一期量（yt-1）：该变量衡量的是人们对一个城市的非理性预期。
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第六章 结论与政策建议
6.1 主要结论
本文针对我国长三角地区城市 2001 年-2016 年房地产数据，探讨了该区域房价收敛的存在性。首先对长三角地区的城市房价现状进行了描述性统计，大略地分析了房价是否存在α收敛和β收敛。然后对房价的空间相关性进行了研究，进一步的运用空间计量模型对房价收敛性进行了实证研究，还对长三角内部的俱乐部收敛情况展开讨论，最后对影响房价收敛性的因素通过面板回归分析探讨。主要的到以下结论：
（1）首先关于α收敛。在没有加入空间相关性的α收敛和加入之后的两种分析都发现，α收敛是存在阶段性的，加入空间相关性之后标准差的值较之前下降了，则表示各个城市之间的房价差异在缩小。这个过程可以分为五个阶段，有两个阶段是存在房价α收敛的，分别是 2010 年-2011 年、2013 年-2014 年。在 2010年-2011 年，这期间出现收敛，很有可能是由于 2010 年国家出台的房地产调控政策的作用，其中如果想要购买第二套住房，需要的首付不得低于全款的 40%，这样可以减小房地产市场的投机性行为。根据前面理论机制的分析，当决定房价 P的投机价值 H 部分占比较小时，房价主要是由经济基本面变量所决定的，在我国是会存在房价收敛的。
（2）然后关于β收敛。通过将空间相关性考虑在内，采用空间计量模型进行实证分析之后，得到我国长三角地区城市之间是存在β收敛的。自 1998 年住房市场化之后，房地产业发展迅猛发展，一度产生房地产泡沫，危害了国民经济。对于长三角地区来说，在房价不断上涨的同时，经济也在不断增长，并且随着长三角经济一体化的逐渐推进，经济增长逐渐具有收敛的趋势。结合房价的基本价格方程可知，长三角地区由经济增长对房价的影响程度远远大于市场上的投机行为的影响力，因此房价水平是趋向于β收敛的。
参考文献(略)