一、绪论
（一）研究背景及意义
1．研究背景
1998 年 7 月，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中宣布，要取消福利制分房制度，即要全面停止住房实物分配制度，实行住房货币化。该通知首次提出，我国要建设新的住房体系，将城镇住房供应体系多层次化，设立为以经济适用房为主的模式。我国的房地产业借福利分房制度取消之力，进行规模运作，房地产市场也因此顺势发展起来。房地产业发展迅猛，利润可观，投资额和开发额也随之增长，顺势拉动了我国经济增长，扶持了相关产业链的发展，产值大增。据国家统计年鉴，我国房地产业增加值在 1998 年仅占 GDP 的 4%，为 3434.5 亿元，而 2017 年，我国房地产增加值已经达到 53850.7 亿元，占 GDP 的比重也相应增加增到了 6.5%。如图 1-1 所示。
然而，多年来，房地产市场快速发展的同时也慢慢出现了一些新问题。1999 年，贷款买房和按揭的出现标志着中国房地产市场彻底从集团消费转向个人消费；2000 年银行按揭将商品房转向普通人的大众消费；2001 年炒房团的出现使房地产市场热度高涨，投资增加；2004 年我国房价开启猛烈增长的局势，2007 年地王地霸频频出现；2008 年金融危机的出现导致各地出台救市政策；2009 年楼市回暖，2010 年的上半年我国房价开始快速上涨，下半年至 2012 年年中，受中央出台的“三限”政策影响，整体房地产市场迅速降温，主要体现在成交量的下滑。起初，开发商期望顶住压力，房价未呈现松动状态，后来，迫于形势，尤其是在二三线城市，纷纷以价换量；房地产由此进入所谓的刚需主题时代；之后我国房地产市场经历了刚需时代、硬撑——常态化和去库存时代。2017 年各地调控深化渗透，保持长效机制，加速推进发展，积极引导合理预期，一些重点城市成交量开始走低，三四线城市增长显著。现如今，房价多年来一直持续上升，高居不下，大多数居民现有购买力难以负担房价，尤其是年轻人，负压加重。我国房地产市场是否存在泡沫逐渐成为人们茶余饭后的谈资，在学术界更是成为专家们的争论焦点。那么，测度日照市的房地产泡沫状况，显得尤为重要。不仅为政府调控政策提供了理论参考和现实依据，同时为日照市房地产市场平稳健康的发展带来了科学支撑.
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（二）研究内容与思路
1．研究内容
本文的研究内容可分为六章：
第一章为绪论。介绍了本文的研究背景，以及在此背景下的研究意义；阐明了本文的研究内容、思路以及研究方法；最后点出了本文的创新之处与不足。
第二章为房地产泡沫的相关理论。根据理论分析，对房地产泡沫的概念进行表述，在明确房地产泡沫概念的基础上分析其特征，介绍了房地产泡沫的基础理论，系统梳理了房地产泡沫相关的国内外文献。
第三章为日照市房地产市场的现状分析。首先分析了我国的房地产市场现状，接下来描述了日照市房地产泡沫的现状，最后提出了日照市房地产市场存在的问题。
第四章为日照市房地产泡沫的成因分析。在成因分析中，选取了羊群效应、逆向选择、土地财政以及信贷资金的大量涌入四点主要原因进行分析说明。然后叙述了房地产泡沫的危害。
第五章为日照市房地产泡沫的实证分析。采用简单指标法和逐步回归模型对日照市房地产泡沫进行实证分析，通过格兰杰因果关系检验法验证了解释变量与被解释变量之间的因果关系，并采用协整检验，证明了变量均为一阶单整的平稳时间序列。最后根据泡沫计算公式得出泡沫度。
第六章为结论与对策建议。本文在对全文进行总结的基础上，得出结论，并提出适应于我国房地产市场的对策建议。
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二、房地产泡沫的相关理论
（一）房地产泡沫的概念与特征
1．泡沫的概念
通过文献分析，大多数经济学家支持泡沫是客观存在的观点。Krainer（2003）认为，某种资产的市场价格与其基础价值的偏离部分叫做价格泡沫。Smith（2006）依据现金流的贴现原理，认为泡沫是某种资产的市场价格高于其未来产生现金流的贴现值。通俗来说，泡沫是指销售价格显著偏离其本身基础价值的部分。在这个时候，市场上充满了不反映物质财富的货币泡沫。是泡沫就一定会破裂的，由于市场预期和投机的变化和缺乏实体经济的支持，当资产价格上涨到无法接受的水平时，它将不可避免地暴跌，如同泡沫破裂，经济开始从繁荣转向衰退，即我们所谓的“泡沫经济”。
王波（2013）通过对前人文献的整理和总结，认为泡沫的概念至少应该包括泡沫存在依赖的载体、泡沫属于过程性产物、形成过程伴随资产价格偏离基础价值和预期对泡沫的形成和破裂起决定性作用四部分。泡沫经济的两个特点是：商品供需严重失衡，供给远远超过需求。
2．房地产泡沫的概念
作为资产泡沫的主要载体，房地产和其他金融资产同样容易成为投机目标，但房地产不同于金融资产的独特属性，是房地产泡沫具有强大的破坏性。房地产泡沫实际是经济泡沫的一种，是指房地产投机引起的房地产价格和价值的严重偏差。从房地产构成的角度来看，它包含了土地的虚拟价值，产品的虚拟价值，以及股票经济与完全脱离实体经济的象征经济之间的差异。因此，房地产泡沫主要是由于房地产价格的快速扩张，价格的大幅下跌不仅会影响房地产市场的供给，还会影响市场需求和宏观经济。
李平（2007）在进行系统分析后，选取了一些与当前房地产市场价格变动密切相关的统计指标，建立了一整套可以为我国房地产泡沫研究提供理论基础的综合指标评价体系。该体系包括指标选取、评价标准、确定临界值划分有效区间，以及对房地产泡沫度的测算。张舒涵（2015）建立了包括房地产需求、房地产供给和房地产基本价值的状态空间模型。选取从 2000 年到 2012 年的相关年度数据，辅以卡尔曼滤波、描述性分析，ADF 平稳性检验和协整分析来测度我国房地产市场的泡沫情况，最后在实证研究结果的基础上，提出了改进模型测度的建设性意见。张攀红（2016）在研究了房价波动的原因、房地产泡沫的测量和房地产泡沫的空间传染效应后，发现多种原因的结合导致房地产价格波动，并发现我国一些城市存在房地产泡沫，并且存在空间传染效应。
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（二）房地产泡沫的基础理论
依据对市场有效性观点的不同，泡沫理论可以分为理性泡沫理论和非理性泡沫理论两种。理性泡沫理论认为，市场信息的完全性可以及时而充分的反映在资产价格中，并且投资者的理性预期会导致资产价格中存在泡沫。非理性泡沫理论放弃了市场有效性的假设，以投资者决策的角度，解释了认知偏差及非理性行为所产生的泡沫现象。接下来，将对理性泡沫理论和非理性泡沫理论做详细的阐述。
1．理性泡沫理论
1983 年，Behzad Diba 和 Herschel Grossman 首次提出了“理性泡沫”概念，该定义表示，人们的理性行为仍然有可能导致可持续存在的泡沫产生。Jean Tirole 和 Philippe Weil在研究代际交叠模型过程中，运用其推导出了一种理论，认为相对稳定的理性泡沫在资本积累处于动态无效的状态下时，可以良好地改善资本的过度积累，意味着可以促进帕累托最优状态产生。
理性泡沫理论要求市场是信息完全的、有效的。理性泡沫是指在理性经济人的行为下允许金融资产价格对其基础价值的偏离，表示未来。Jacques Oliver 认为，股票市场中的投机泡沫由于可以增加企业的市场价值，对企业投资和创新都有促进作用，进而可以加快经济增长，相反，其他市场产生的泡沫有害经济增长。Stijn Claessens 等人的研究表明了同样的结果，对于产出，房地产市场泡沫破裂产生的影响远超过股市泡沫破裂。理性泡沫的三个特点分别是：具有连续性、具有连续膨胀性、不会出现负值。
理性泡沫模型认为，资产价格=基础价值+理性泡沫。意味着当理性泡沫值为 0 时，资产价格和基础价值相等，因为资产价格几乎没有可能会偏离其基础价值，所里理性泡沫在破裂之前有很长的埋伏期，具有再生可能。理性泡沫理论，充分的考虑了理性预期的资产价格弹性。理性泡沫理论，目前仍缺乏对微观机制的相关描述，当值难以合理解释泡沫破裂的现象，甚至不能解释泡沫的生长机制。
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三、日照市房地产市场的现状分析..................................... 16
1. 房地产经济增速过快.............................................. 16
2. 房地产市场的管理缺乏合理性.................................... 17
四、日照市房地产泡沫的成因分析.................................... 22
（一）日照市房地产泡沫的成因............................................. 22
1. 羊群效应.................................... 22
2. 逆向选择.................................. 23
五、日照市房地产泡沫的实证分析...................................... 26
（一）基于指标法的日照市房地产泡沫实证分析...................................... 26
1. 简单指标法...................................... 26
2. 日照市房地产泡沫研究——以两种指标为例........................... 27
五、日照市房地产泡沫的实证分析
（一）基于指标法的日照市房地产泡沫实证分析
1. 简单指标法
（1）租售比
Kivedal 认为房价租金比可以作为度量房价与住宅基础价值偏离情况的重要指标，同时可以较好地揭示房价上涨现象。租赁销售比率是指房屋租金与销售价格的比率，其通过将房屋的每单位面积的月租金除以每单位面积的销售价格来计算。租赁与销售比率可以反映房屋的投资价值，也可以用来测试房地产泡沫是否存在。
租赁与销售比率通常用于衡量房地产市场是否表现良好。在国际标准中，租赁销售比率在 1：200 到 1：300 之间，市场运行良好。当租赁销售比率大于 1：200 时，代表住房的投资价值很大。目前没有房地产泡沫;当比率小于 1：300 时，这意味着价格“几乎很高”并被市场高估。可能存在房地产泡沫。考虑到不同国家或地区经济发展程度的不同，通货膨胀水平差异很大。因此，该指标不适用于城市之间或国家之间的横向比较。
（2）房地产价格增长率/GDP 增长率
该指标可以度量房地产业与实体经济之间的相对偏离程度，在计算时，用居民消费价格指数对房地产价格增长率进行平减，同时用 GDP 平减指数将 GDP 增长率进行缩减，以上涉及增长率均选用实际增长率。于国钧（2005）通过研究得出结论，当该项指标的数值比 1 小，则该房地产市场状况平稳安全。数值处于 1 和 2 之间，则表明出现泡沫预警；当指标数值超过 2，则表明房价“虚高”，已经开始出现房地产泡沫。
（3）房地产价格增长率/CPI 增长率
该指标代表商品房售价与居民消费价格指数（CPI）的同步率，当房价涨幅度超过 CPI涨幅时，说明此时房价已经偏离其基础价值，房地产市场很大可能上存在房地产泡沫。由此可见，该指标数值与泡沫产生可能性成正比，即数值越大，存在房地产泡沫的可能性就越大。马辉（2008）经过研究后发现，该指标数值大小与泡沫程度之间的关系大致如下：当该同步率大于 2 小于 4 且房价增长率高于 8%时，说明存在轻微房地产泡沫；数值大于 4且房价增长率大于 10%时，存在严重的房地产泡沫。作为一个发展中国家，近年我国进程加快，经济水平飞速上涨，正因如此，该项指标并不能完全成为我们检测房地产泡沫存在性的标准。
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六、结论与对策建议
（一）研究结论
参考文献（略）