1 绪论
1.1 研究背景
自二十世纪八十年代以来，我国的经济结构、国民消费发生巨变，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的支柱，同时也是国家税收的主要来源之一。房地产行业具有基础性和相关性特征，首先，人们的生活离不开“家”。其次，房地产的开发、销售涉及多种行业。最后，房地产行业的高速发展为人们提供大量的就业机会。
房地产行业是典型的资金密集型行业，从拿地到最后的装修环节，每个环节都依赖大量资金支持。房地产行业建设周期长、项目开发规模大、资金回收期长，且房地产行业的资本是土地和房屋，其流动性低、变现能力差，所以房地产行业极易陷入资金短缺危机，融资是房地产行业长远发展的必经之路。目前房地产企业的融资方式由银行贷款、发行股票、发行债券向房地产信托、住房抵押贷款等新的融资模式转变，但房地产行业主要资金来源依旧是银行贷款，房地产行业仍然面临着资产负债率居高不下、存货周转率低迷、融资结构不合理、融资成本不断上升、行业发展泡沫化等问题，这都对我国房地产行业融资发展产生了较大负面影响。
近年来，房地产行业虽在高速发展但它的投融资体系尚未健全。如果不能有效识别、评价、控制融资风险，房地产公司将会陷入经营不能为继的困境，甚至导致企业倒闭。房地产行业的稳健发展有利于我国经济、社会的稳定发展，选择房地产行业作为研究对象有重大现实意义。基于此，本文以 H 公司为案例，寻求破解其融资风险的问题及可能的解决途径。
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1.2 研究目的及意义
1.2.1 研究目的
随着国家宏观调控政策不断出台，房地产行业的发展愈发艰难。提高融资能力、拓展融资渠道、识别并控制融资风险成为房地产企业所亟需解决的问题。本文以 H房地产企业为例，对其经营情况、融资情况进行案例研究，分析它的融资问题、识别它的融资风险，最后以融资理论为基础再结合 H 公司实际融资情况提出合理化控制融资风险的措施，以达到 H 公司在今后的发展中避免融资风险问题，增强在同行业中的竞争地位的目的，同时也期望能为其他类似房地产企业提供借鉴。
1.2.2 研究意义
理论意义：国外发达国家对房地产融资风险的识别、评价、控制理论体系研究已经十分完善。而我国的房地产行业在过去的几十年里发展形势大好，房价水涨船高，房地产企业潜在的融资风险问题并未突显，所以我国学者在房地产融资风险领域的研究时间较晚、研究成果较少。本文希望通过对下文的研究为我国当前房地产行业的融资风险管理提供新思路，丰富我国的文献研究成果。
实践意义：房地产行业虽然融资方式趋于多元化，但金融市场发展并不完善。加上我国房地产行业受国家宏观政策的影响较大，如何有效识别、评价、控制融资风险是房地产行业的首要任务。本文选择通过理论和实际案例相结合的研究方法分析 H公司的融资风险问题并提出相关意见。希望提出的识别融资风险的方法、控制融资风险的措施能够被其他房地产公司借鉴，以此推动整个房地产行业的健康发展。
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2 相关概念界定及理论基础
2.1 融资的概念界定和理论基础
2.1.1 融资的概念界定
支付超过现金购货款或集资获取资产所采取的货币手段为融资。融资活动是企业经营发展的基础，也是投资活动的前提。融资活动是企业根据自身生产经营和拥有的资金情况，采用科学的方法合理预估企业所需的融资金额并确定筹集资金的方式，最后将融资金额运用到企业的生产经营中。融资一般分为狭义融资和广义融资，狭义融资是企业从外部获取资金的行为，广义融资为货币资金持有者同需求者之间的资金融通。本文提到的融资是狭义融资，主要讲企业在筹集资金时遇到的融资风险。
根据资金来源不同可以将融资渠道分为内源融资和外源融资。内源融资是公司经营活动产生的资金，主要由留存收益、折旧和预售账款构成。它具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业首选的融资方式。外源融资是在企业的内源融资不能满足企业日常生产经营的需要下向企业外部寻求的资金。外源融资根据是否存在中介机构分为直接融资和间接融资。直接融资是指没有金融机构作为中介，它又分为股权融资和债权融资。股权融资是指投资人通过持股的方式对企业注入资金，通常包括股票发行、配股、债转股等。采用股权融资时企业获得资金后可以始终持有、无需付息，所以企业的融资风险较小。同时采用股权融资时企业需要和投资人分享利润，企业的融资成本较高。债券融资是指资金融入单位与资金融出单位之间采取债权债务的方式签订协议，资金融出单位有要求资金融入单位到期偿还债务的权利。根据融资期限的长短可以分为短期、中期、长期融资债券。间接融资是指存在金融机构作为中介，主要方式有银行借款和民间借款。通常金融机构会根据信用评级选择素质高的融资对象来降低融资风险、提高融资安全性。
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2.2 融资风险的界定和理论基础
2.2.1 融资风险的概念
2.2.1.1 融资风险的含义
风险是预期损失可能发生的大小和可能性。2004 年 COSO 委员会将风险定义为“一个将会发生的事项给目标实现带来负面影响的可能性”。2006 年，国务院国资委发布 108 号文件将风险定义为“未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响”。胡静丽（2011）基于上述关于风险的理论提出自己的观点：她认为融资风险是由于融资决策不当而给企业带来的不利影响、给所有者带来的损失[46]。融资风险随融资的存在而客观存在，不同的融资方式会带来不同的融资风险。股权融资的融资风险是股东控制权被稀释，债券融资的融资风险是公司难以按时还本付息，影响企业的现金流，甚至企业会因资不抵债面临破产。财务风险是指企业因财务管理不当导致企业发生损失。袁业虎（2004）认为财务风险等于融资风险，企业因举债经营导致的财务问题会引发企业的融资风险[47]。周生春（2006）认为融资风险是由财务风险恶化造成的[48]。本文认为房地产融资风险除财务风险带来的影响还有宏观政策等非财务因素带来的影响。
2.2.1.2 融资风险的类型
按融资过程分为融资实现前的融资风险和融资实现后的融资风险。融资实现前的融资风险是指企业缺少且短时间内无法获得长期生产经营的资金，企业陷入无法持续经营的困境。融资实现后的融资风险是指融资之后企业需要支付高额利息，企业偿债压力大。
按融资方式不同分为股权融资风险和债权融资风险。股权融资风险包括决策风险和控制权稀释风险，债权融资风险包括利率风险、期限结构风险和负债规模风险。决策风险是公司发行股票后引进的新股东与老股东在管理决策中意见相左而引发的风险。控制权稀释风险是企业进行股权融资时，新股东的加入导致老股东的控制权被稀释而引发的风险。利率风险是企业因利率变动导致融资成本上升、还款压力增加引发的。期限结构风险是长短期债务结构与企业资金使用结构不匹配造成的融资风险。当企业长债短投时，会降低资金使用率、增加资金使用成本。当企业短债长投时，企业可能会陷入无法按时还款的困境。负债规模风险表现在过多的负债会导致企业的融资成本过高，过少的负债无法充分发挥杠杆效用，这都会引发融资风险。
表 3-1 房地产企业宏观调控历程
3 房地产企业融资风险评价模型构建............................... 13
3.1 房地产企业宏观调控历程 ........................ 13
3.2 我国房地产企业融资现状 ................................ 13
4 H 公司融资现状 .......................... 20
4.1 H 公司概况 .................................... 20
4.1.1 H 公司简介 ............................ 20
4.1.2 H 公司经营情况 ............................... 20
5 H 公司融资风险分析 ............................ 30
5.1 融资风险指标分析 ........................ 30
5.1.1 财务层面分析 ......................... 30
5.1.1.1 偿债能力分析 .............................. 30
5.1.1.2 营运能力分析....................... 31
5 H 公司融资风险分析
5.1 融资风险指标分析
5.1.1 财务层面分析
结合本文构造的融资风险评价体系，下文将从偿债能力、营运能力、现金流量能力、盈利能力和发展能力这五个方面分析 H 公司的财务指标。其中行业公司选取的是剔除 ST、剔除当年新上市或被暂停上市的公司，均值算法选取的是整体法，市场类型选取的是综合 A 股的行业数据。
5.1.1.1 偿债能力分析
偿债能力是企业用资产偿还所举债务的能力。本文选取了流动比率、速动比率和资产负债率衡量 H 公司的偿债能力7。流动比率和速动比率体现的是短期偿债能力，资产负债率体现的是长期偿债能力。
从表 5-1 中可以看出 H 公司的流动比率处于先升后降的状态，且 H 公司的流动比率始终高于行业平均水平，这说明 H 公司的资产流动性高。结合 H 公司实际情况，2014-2017 年 H 公司的流动比率上升是因为 H 公司销售情况差，预售账款减少。2018年 H 公司流动比率下降是因为 H 公司实行扩张政策，销售回款增长。H 公司的速动比率近五年有三年低于行业速动比率，这说明 H 公司的速动比率较低。这是因为 H公司的存货在流动资产中占比高，在 2014-2018 年间，流动资产中存货的占比分别是80.6%、85.48%、68.23%、67.56%和 70.34%。H 公司存货占比高是因为销售业绩不佳引发存货变现周期长。H 公司需采取适合的销售策略将存货变现，减少存货占用的运营资金。H 公司的资产负债率近五年有三年都高于行业平均水平，这说明 H 公司的长期偿债能力较差，融资风险水平较高。H 公司资产负债率高主要是因为 H 公司正在扩大规模，对资金的需求高，负债增速大于资产增速。
表 5-1 H 公司偿债能力同行业分析表
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6 结论与展望
本文主要得出以下结论：
第一，本文主要从财务指标和非财务指标这两方面构建房地产行业融资风险评价指标体系。
第二，本文主要从融资方式、融资成本、资本结构、融资环境以及 H 公司目前应对融资风险的控制现状这些方面分析 H 公司的融资风险。H 公司目前对融资风险控制现状存在的问题有：1. H 公司现有的融资风险评价方法不科学 2.H 公司融资风险识别因素选取不合理。
第三，本文通过层次分析法得出财务因素和非财务因素对房地产行业融资风险影响的权重大小。金融风险对房地产行业融资风险影响最大，其次是偿债能力，然后是政策风险。通过模糊综合评价法得知目前 H 公司的现金流量能力、政策风险、金融风险和市场风险会给 H 公司带来高融资风险，H 公司的偿债能力、发展能力、管理风险可能会给 H 公司带来融资风险。
第四，要想控制房地产企业的融资风险，从政府层面而言，政府应该为房地产企业融资提供有利的环境。其次，最重要的还是企业自身应该积极采取措施应对融资风险。H 公司需要做好应对宏观政策变动的防范、积极完善融资渠道、加强资金回收风险控制、创建风险管理团队，建立融资风险预警体系、完善企业治理结构，重视管理人员培养、准确预估融资金额，合理控制融资成本和保持良好合作关系，坚持合作共赢原则。
希望本文的研究能够对 H 公司今后的融资风险识别、评价、控制起到一定的参考作用。但是因为本人的研究水平有限，对 H 公司融资风险的分析可能并不全面，对 H公司融资风险的研究深度和广度上可能不够深入，针对 H 公司提出的防范融资风险的措施可能不够全面。今后若能进一步研究，将努力克服以上不足。
参考文献（略）