第一章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
虽然我国房地产行业起步较晚，但经过几十年的发展，其在国民经济中的地位越发突出。当前，房地产开发投资在国民生产总值中的占比已经超过 30%，是我国经济增长的重要支柱。房地产行业的稳定与发展关系到居民住房问题，同时对其他许多相关行业的发展起积极的带动作用，如建材、装饰、家电、金融等行业。因此，保证房地产行业健康有序运作，发挥房地产行业经济带动作用，具有重要的经济意义与社会意义。
与其他许多行业不同，房地产开发行业存在“高风险、高投入、高回报”的显著特点。房地产项目建设初期需要为土地、建材、劳动力等投入大量的资金，项目审批、建设、销售每一个环节都需要较长时间，往往以年为单位，整个项目运营周期较长。大量的资金投入要等到项目建设完成对外销出后才能逐渐收回，投资回报期限长。融资是项目进程的第一步，充足的资金实力是房地产企业正常运作的前提，一旦出现资金供不应求，将对经营造成不良影响，资金流一旦断裂，直接威胁到企业的生存。所以，房地产开发企业提升融资能力，完善融资策略，优化多平台的融资结构，合理利用多元化的组合融资，对自身的生存与发展至关重要。
面对不断增长的资金压力，许多企业开始利用海外融资、信托融资、资产证券化、其他表外融资等方式，希望通过组合融资策略来保证融资渠道畅通，虽然融资难问题得到了一定的缓解，但从行业融资现状来看，我国房地产开发企业尚有诸多融资问题。一方面，我国经济发展由快速转向中速，“新常态”下宏观政策转为“稳”中调控，国家出台一系列紧缩性宏观政策抑制“炒房”，减缓房价增长速度。另一方面，许多投资者看到房地产企业的盈利点，纷纷涌入房地产开发行业，忽视风险盲目增加负债，融资结构不合理，带来了极大的财务风险。因此，为了使房地产行业健康发展，提高房地产企业对融资的认识，降低经营风险增强企业竞争力，突破融资瓶颈解决资金不足问题，需要对房地产行业融资状况、融资问题、优化策略进行探究。
1.1.2 研究意义
理论意义上，目前我国学者对房地产融资的研究主要集中在三个方面：一是对融资相关含义的介绍，这其中涵盖了会计学、金融学、经济学等科学的解释；二是对纷繁复杂的融资方式可能存在的风险提出规范性的解决方案；三是研究融资信息披露与经营绩效的相关关系。虽然我国房地产融资问题受到了学者的关注，学习了西方的研究成果，但缺少完整的融资理论体系，对我国实际国情考虑较少，深度分析我国房地产企业融资应用的研究更少。本文借鉴了西方成熟的融资理论，并结合我国国情，针对我国特定宏观环境，对研究案例进行分析，
总结了组合融资的经验，提出了优化组合融资的建议，丰富了现有的理论研究成果。
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1.2 研究内容
1.2.1 研究思路
本文的研究路径是在明确研究目的及意义的基础上深入展开的。本文首先梳理了国内外的研究现状，概括了相关理论成果，奠定了全文研究的理论基础。接着对案例对象华夏幸福简单介绍，随后详细介绍了华夏幸福组合融资策略，并由横向对比和行业纵向对比两个角度分析华夏幸福组合融资效果，通过横向分析和纵向对比了解华夏幸福组合融资现状存在的不足，最后提出了优化组合融资现状的建议。
1.2.2 研究内容
全文共分为六个章节，各章节主要内容如下：
第一章绪论，介绍了本文研究的背景，研究将要带来的意义，总体研究思路和运用的研究方法，所做的主要工作以及研究存在的不足之处。
第二章文献综述与理论，文献综述从融资结构理论、融资风险、融资方式、多元化融资组合四个方面分类讨论，并对国内外文献综述做简要评述；随后介绍了四种相关理论，并简要介绍了不同融资方式的优缺点，为研究的顺利深入奠定了理论基础。
第三章简要介绍了华夏幸福扩张战略路线、主营业务、增长性、现金流、行业地位，进而全面了解案例对象情况。
第四章华夏幸福组合融资现状分析，首先分析了华夏幸福组合融资的动因和可行性；随后对华夏幸福组合融资的具体方式进行介绍；然后站在公司纵向发展的角度，从融资规模、资本结构、资金成本的角度分析融资策略带来的效益；最后横向对比同行万科地产融资情况，发现华夏幸福存在的不足。
第五章详细总结了华夏幸福组合融资现状存在的不足。
第六章针对华夏幸福融资存在的不足，提出了改进和优化建议。
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第二章 文献综述及理论
2.1 文献综述
2.1.1 融资结构理论
西方发达国家资本主义市场经济促进了西方房地产经济的快速发展，经济学家对融资相关理论研究也由来已久。西方学者对企业融资的研究主要集中在资本结构上，以融资结构为切入点来判断房地产企业融资策略和融资方式选择。西方融资结构理论的发展具体可以分为三个阶段，第一阶段被称为早期企业融资结构理论，以大卫·杜兰特（David Duranus）的早期资本结构理论为代表，在其 1952 年的著名文章《公司债务和所有者权益费用：趋势和问题的度量》中，将融资结构理论细分为净收益理论、净经营收益理论以及传统理论三种[1]；第二阶段被称为现代企业融资结构理论，以莫迪格莱尼（Modigliani）和默顿·米勒（Miller）的 MM 理论为代表，1958 年这两位美国经济学家联合出版《资本成本、公司财务与投资管理》一书，其中指出在理想的假设条件下，公司资本结构与市场价值并无关系[2]；第三阶段是 70年代后出现的的融资结构理论，具体包括 1973 年斯宾塞（Spence）在信息不对称前提下提出的信号理论[3]、1984 年梅叶斯（Mayers）和梅吉拉夫（Majluf）提出的新优序融资理论等。
2.1.2 房地产企业融资风险
国内外学者从不同角度对融资风险进行了探讨。2002 年 Herve A.kevenides 研究指出，政治变动风险、利率变动风险、流动性不足风险、货币通货膨胀风险等风险，是房地产企业面临的最主要的投融资风险，房地产企业可以通过创新衍生金融产品提高风险管理能力。
国内学者对房地产企业融资风险的研究主要集中在风险的成因、评价指标和风险控制方法三个方面。风险成因方面，1993 年我国学者李宝霞、陈敏把融资风险解释为，企业因借债增加而带来的还不起债的风险，以及股东收益的变动性[21]。2004 年贺武和刘平将影响企业融资风险因素分为内因和外因，内因风险主要有负债规模过大、资本结构不当、融资方式组合不当、债务成本过高等；外因风险主要包括国家宏观财政政策、货币政策、税务政策、宏观经济环境等因素[22]。2011 年李素红等学者指出单一的融资模式无法适应复杂多变的房地产市场环境，同时使企业融资活动面临严重的风险[23]。
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2.2 相关理论
2.2.1 MM 理论
MM 理论是美国经济学家莫迪格莱尼（Modigliani）和默顿·米勒（Miller）在共同著作《资本成本、公司财务与投资管理》一书中提出的融资结构理论，该理论是融资研究领域最具影响力理论之一，奠定了现代融资结构研究的基础。MM 理论的基本思想是，当不考虑企业所得税的影响时，如果企业的经营风险全部相同，只有资本结构存有不同时，那么资本结构与企业价值并无关系。MM 理论严苛的基本假设条件使其在现实应用中存在缺陷，因此，莫迪格莱尼和默顿·米勒在 1956 年对该理论的假设条件进行了修改，以税后债务成本替代原先的债务成本。1997 年 MM 含税模型又得到了拓展和完善，模型研究指出加权成本与负债比成反比，负债率与公司收益成正比。但 MM 理论始终将代理成本和财务危机成本的影响忽视在外。
2.2.2 代理成本理论
代理成本理论是在分析企业经营者和所有人之间委托代理关系的基础上，充分考虑融资风险和融资成本的情况下，形成的一种最佳资本结构理论。现代企业经营权和所有权分离，由此造成了企业所有人、经营管理者和企业债权人之间的信息不对称和利益冲突。代理成本理论表明，企业所有人是企业经营所得的直接受益者，因此会迫使管理者增加外部债务资金，以此取得高额的回报，但这必然增加了企业的财务风险，如果企业投资失败，直接影响债权人取回本金获得利息收入的权益。因此，权益融资和债务融资的适度配比，可以有效地控制经营风险和融资成本，是支撑企业运行和发展的保证。
2.2.3 信号传递理论
信号传递理论的核心内容就是投资者可以根据企业所传递的信息，分析企业的相关情况进而进行投资选择。该理论指出，企业披露的信息能够在一定程度上反映企业经营的一些情况，例如：当企业的负债比率较高时，会传递较高的财务风险信息；股利减少会对潜在投资者产生正面的市场效应。针对企业传递的各种信息，企业股东会分析和预测潜在投资者的反应，因此不可避免会弱化不利信息，这样必然造成信息的不对称，投资者将不能全面准确地衡量被投资企业的各项情况。信号传递理论创新地将信息进行了表内和表外的区分，鼓励企业从宏观和微观的角度全面分析融资方式，做出合理的投资选择，吸引市场中的投资者。
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第三章 华夏幸福企业概况................................... 12
3.2 主营业务...................12
3.3 增长性..................14
第四章 华夏幸福组合融资现状分析......................... 17
4.1 组合融资动因与可行性分析.......................... 17
4.1.1 动因分析............................ 17
4.1.2 可行性分析......................... 18
第五章 华夏幸福组合融资存在的不足........................ 45
5.1 融资成本控制有待提升....................... 45
5.2 海外融资能力较弱...................... 45
第五章 华夏幸福组合融资存在的不足
5.1 融资成本控制有待提升
从上文 4.4.1 章节，华夏幸福与万科的融资成本数据对比分析中得出，华夏幸福需要进一步控制资金成本比率。
自 2014 年华夏幸福开始走组合融资之路后，华夏幸福减少了信托借款的占比，综合资金成本持续下降，但是各年的资金成本依然较高，尤其是与行业领头万科相比时，差距明显。虽然利用了债券、资管、资产证券化等多种融资方式，但有息负债融资中，银行贷款的占比不减反增，
2014 年银行贷款占有息负债的比例为23.43%，2015年为 26.95%，2016 年为29.17%，2017 年该比率上升到 37.31%，由此可知，华夏幸福组合融资策略未能改变对银行高度依赖的现状。一方面，对银行依赖程度增加会使得企业更易受到利率政策变动的影响，2011 年前后，国家连续多次上调金融机构的存款准备金率和存贷款基准利率，通过加大银行信贷难度有效地抑制了房地产企业的融资行为，华夏幸福在政策影响下很难控制银行贷款的成本；另一方面，华夏幸福自 2011 年借壳上市，上市时间不过短短七年，虽然经营规模和市场地位不断提高，但发展经验不足，稳定性未经过实践的检验，所以与债权人议价时能力不足，难以将资金利息率压降。
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第六章 组合融资优化建议
6.1 建立良好的信誉信用
参考文献（略）