第一章 绪论
1.1 研究的背景
本次商业计划书，尝试做出生态未来业态、幸福随心随行的生态创意产业示范园区，以深入简出为原则，结合政治、经济、文化的综合视角，融合“研-产-销-学”，持续打造极具“生态创意”意义的“幸福旅居”未来创新模式产业体系，并通过示范产业的生态建设落地过程，实现战略型社会绿色经济发展价值提升、人民生活方式升级优化。
多年来，在不断策划规划研发文旅产业、特色文创项目的实践工作同时，笔者遇到的问题一直有很多：如何更加有效的平衡经济发展与人文传承之间的交界？如何在创造地域文明建设的同时，美丽与自然人文不消亡，有效传承？如何保留历史、又策动经济发展？…… 旅居，是人类文明中生生不息的文明传播方式，带动文化交流、经济流转。我们所在的每个城镇、每个乡村、乃至无人之地，都能招致意兴盎然的旅居者。如果没有对未来模式的探索与引领，也许，我们会渐行渐远的失去很多曾经的幸福。笔者认为：寻找的幸福，往往就在身边。本文通过重点解决传承与发展的先导型产能设计体系，打造来自过去、去向未来的生态创意产业发展旅居模式。
在一个又一个调研过程中，一直深深的感受到来自终端消费群体的渴望，这种迫切的期望，饱含以人为本的自然生态需求。可以说，这些需求，往往很简单，但在诸多项目的起源，这些需求时常会被忽略。诸如：蓝天白云，绿水青山，与长辈唠唠家常，与知己一起漫步，无论叙旧还是展望、无论发呆纵是奔跑……不同年龄不同层面的人群，在过去、当下、未来的不同时段，通过旅居，寻找幸福。旅居，对运营者的资源跨界、城市综合整合能力、人文关怀的考验，非常明显。
..........................
1.2 研究的意义
随着旅游市场国际化的快速发展，很多极具人文特色的小镇不断吸引着全球观光者的视野，历史和大自然打造了纯真的各具风情的特色小镇。我国近年的特色小镇建设如火如荼，也产生了不少令人称道的优秀项目。同时，越来越多的创意产业园，也不断涌入，突显着经典独特和创意上，表现在既适用、舒适又现代，既环保、低碳又引领溯流向前发展。较为典型的是城市更新系统下的三旧改造系列、城镇化进程中的美丽乡村系列、行业变革中的优胜劣汰联合办公系列。带来的是蓝蓝的天，碧绿的水；绿水青山，民富国強。这种幸福健康的绿色经济体系，为国家的可持续发展奠定良好基础，让人民生活水平收获更大经济效益，利国利民。
十九大着重倡导的生态建设，特别对于社会-经济-自然整体生态系统，在工程建设领域实现自主研发，不断完善各类生态技术，曾几何时，人民大众对经济的单一关注，一度忽视自然人文保护，现今“经济与生态资产增长与积累的共同富裕”、“ 身体和生态系统健康的大健康”、“物质与精神和生态文明达成高度文明”的三位一体的复合生态繁荣，促进人类与自然的调谐，经济与环境协调、健康发展。
GREG 生态创意产业示范园区，是产城经济全新融合的新型城镇化进程中的特定产业地产开发新型模式，并最终促进产业的可持续、健康发展。体现在全球化发展趋势上，本项目通过预见性的合理定位、充分的市场调查和可行性研究，打造创新盈利模式，创意实现绿色经济与产业升级的生态化结合；体现在新经济发展背景下，商业模式充分考虑了组合业态需求、开发匹配度，在研发建设的过程中提升了生态产业的行业聚集效应；体现在互联网必备孵化上，则起到了提升专项科研孵化能力及示范作用，更好的孵化行业自主品牌企业，积极探索适宜生态创意产业的创新之路。
.................................
第二章 项目战略
2.1 项目背景起源
环球起源方面：生态学源自 1869 年的德国，由生物学家赫克尔提出，作为一门生物之间、生物与环境之间彼此关系的研究科学而问世。而生态系统的组成，则由非生物因子、生物因子组成。生态系统的原理是从生物生产到能量流转、从物质循环，再到传递信息。当今，生态产业概念已经系统化的深入广泛地涵括了社会、经济、人口、资源、环境等领域，不仅指导空间环境，更包括了体制设计与调控、政策制定与评估、行为调控与金融等。生态城市规划专业角度，《联合国人与生物圈计划报告》在 1984 年归纳了自然、民生、设施、文史、自然融入城市五方面原理。斗转星移，在飞速发展的人类文明中，城乡建设体系的不断完善，不断融入着这些早期人类智慧。生态建设的初期理念，源自环境的生态需求本质。例如，城市生态系统本身由城市人类以及其生存环境这两大部分而组成，亦可分为社会、经济、自然三类一级子系统。
国情背景方面：“美丽中国”是当下生态建设的重要目标，通过学习党中央精神及总书记重要讲话，重视生态文明建设，保护生态环境，是未来的国策。我国工业化进程已为国民带来物质财富，城镇化发展中，目前已具备大量开发区、高新技术园区；仍存在高能耗高污染的老旧工业区，例如钢铁、火电、水泥、煤炭等厂区；部分城镇乡镇企业集中。在未来新型生态发展中，建立共生的生态资源业态系统，发展绿色循环经济，是可持续发展的必经之路。强调生态文明，不仅体现在理念上，如今的国土法规与科学布局、生态红线与保护型开发、城镇化、城市自然化、科学设置开发强度、绿水青山等多处实际国策中，落实到位。随着系列法规不断地完善，目前明显遏制的过度开采、破坏型开发、超量地产等过剩经济的迅猛发展。越来越多的生态化产业发展，正如雨后春笋，在绿水青山的美丽中国，萌芽并快速生长；越来越多的商业模式研发，正在这个领域生根发芽。
企业基础方面：GREG 的品牌理念是“缘起托付，美丽交付”，秉承“自然和谐”的以人为本的企业使命，在运营中恪守原则，致力于为市场研发提供富有使命责任的项目规划，以“幸福旅居”为轴心的：创意产业、特色商业、个性住宅三大研发设计系列产品，为社会规划构筑了一座座绿色旅居典范。作为持续多年描绘城市版图的创意工作者，是不断渗透项目落地实施的建设开发者，是创意产业运营的梦想守护者。在长期实现设计及工程一体化运作的同时，也参与了大量优质项目开发及运营的深入合作，共同深度打造“幸福旅居”生态创意产业示范园区。
................................
2.2 项目定位体系
GREG 生态创意产业示范园区通过组合三大板块，三位一体，形成整体生态格局。其项目定位体系如图 2-1 所示：
时机：通过定位体系的初步研究，示范园区具有政策经济倡导、客群分布清晰、竞争尚不激烈的市场蓝色时机。地利：极端气候的日渐频繁，给生态地理环境造成破坏式的改变，甚至带来部分不可逆转的地质型灾害，绿水青山，是人类文明前进的重要先决条件，生态产业示范园区据此选址，符合地理发展需要。民意：在特色小镇、主题公园等项目产生的初期，为民众带来了丰富的生活感受体验，随着物质文明的发展，人民的精神需求不仅仅停留在局限性的时空，诸如“住在春天里”、“快乐每一天”的心理需求幅度日渐增加，幸福的本质是简单，项目旨在打造“幸福社区”，符合人文关怀理念需求。
..........................
3.1 国际市场分析 ................................... 14
3.1.1 全球行业趋势 .............................. 14
3.1.2 产业机制现状 ........................... 14
第四章 营销策略 ..................................... 24
4.1 差异定位策略 ..................................... 25
4.2 研产销学策略 .................................. 25
4.3 持续促销策略 ........................................... 27
第五章 运营实施 ....................................... 29
5.1 分步开发计划 ...................................... 29
5.2 品牌推广运营 ............................... 31
5.3 迭代进化策略 .................................... 32
第七章 风险控制
7.1 风险类型分析
风险的类型根据风险源而定，主要来自不确定性，可依此将风险类型划分为 5 类：自然风险类、政治风险类、社会风险类、技术风险类、经济风险类。我们在每个项目的进行的过程中都会遇到各种不同原因带来的风险。本项目生态创意产业园是属于产业地产的一种，而产业地产则是一种将地产开发、产业开发和城市功能相结合的新的商业模式，产业地产是属于整合资源。
本项目在实施中首先就要得到国家政策的认可，得到地方政府的支持；如果不了解国家各项政策，得不到地方政府的支持，项目无法立项与实施，而需要得到政府部门的支持还更需要有一套完善、先进的政策性文件，全套的技术资料、先进科学的管理商业模式。尤其在当今当今社会竞争的年代，风险性会更大。因此本项目将面临的上述 5 类风险。
........................
结论
本商业计划书对 GREG 生态创意产业示范园区进行了全面系统的研究，通过深入发掘产业背景、归纳项目意义，对研究的内容采取了专业工具，从而展开了一系列理论与实践相结合的论证分析。期间，依序对项目战略、市场分析、营销策略、运营实施、财务分析、风险控制六大部分进行了全方位探索并分别得出结论。项目目标是打造中国ECO 生态创意产业示范园区，为绿水青山贡献力量。
研究的主要结论如下
1、生态创意产业正处于政策倡导的发展前期，具有鲜明的长远战略意义，目前具备清晰的理念价值体系及示范型数据条件，在项目定位、业态特色、人文意义上，都有一般产业地产项目不具备的独特优势，选址便利。
2、示范园区的市场分析表明，在全球行业趋势下，生态创意产业机制的现状明显率先掌握生态未来引擎，供需关系活跃，竞争市场富足但研发专属示范型品类不足，本项目的研究可以填补市场空位，具有核心竞争力优势。
3、本项目通过战略决策及市场分析，在营销方面可以建立差异定位、研产销学渠道、可持续促销三大策略体系，充分分解项目战略目标及市场导向目标，成为新型绿色经济生态建设的典范。
4、运营实施阶段的分步开发计划、品牌推广运营及迭代进化策略，对项目充分实现战略战术保驾护航，实现内练真功、表里如一。
5、本项目的特色绿色财务模型系统避免了对环境资源的破坏性开发，实现原生能源的再生利用，除了常规的土地成本、建设成本及运营成本，因生态及创意的特色定位，投资比常见项目减少 30%以上，再生回收社会效益更加显著，属于相对风险较小的轻资产型产业地产，具有非常大的吸引力。
6、在基本国策的指引下，项目发展前景宏远，风险可控措施简明有力，且在不断研发的过程中，与时俱进，持续优化健全生态创意产业示范园区的风险控制体系，与绿水青山同在，共筑一片蓝天。
参考文献(略)