第 1 章 绪论
1.1 研究背景和意义
目前我国深化体制机制改革不断深入，国内外形势快速变化，市场经济体制下的企业经营模式已从改革开放之初的摸着石头过河逐渐变成了现代化经营、全球化站位。互联网技术的广泛应用，使得企业所面临的市场经营环境变的复杂多变，不稳定性因素增多。市场经济中千千万万的企业犹如细胞一般，随着经济的发展优胜劣汰，不断的更新换代。企业在经营过程中不仅要应对已经发生的经营难题，还要有能力准确的预测即将到来的经营问题，企业的每一次决策都影响着企业未来的发展，一次小小的决策失误都可能会使企业陷入资金危机。市场经济是一把双刃剑，在让企业如履薄冰的同时也为那些做好充足准备，有远虑有战略的企业提供了广阔的发展平台。长期决策决定了一个企业的大体走向，也就是企业的战略选择，选择何种战略使本企业立于不败之地成为了越来越多的企业思考的问题，企业开始意识到战略管理的重要性。
本论文研究的投资战略属于企业经营战略中的一个子战略，经营性企业最主要的业务往来都与现金、价值最大化有关，而投资战略的主要目的就是保证企业能够实现利润最大化，因此投资战略成为了企业战略中最重要的组成部分。犹如前文说到的市场中的企业千千万万，每一个企业都有自己的竞争优势，企业在对手多又优秀的情况下想要利用有限的资源获得长久的发展就要科学、合理的规划使用自己的资源。只有制定适合自己的投资战略才能算得上是科学合理的投资战略。
20 世纪 90 年代以来，人们发现每个行业的龙头企业都在战略管理上下足了功夫，越来越多的企业将龙头企业作为标杆，比对自身差距，开始越来越重视战略管理。企业逐渐认识到只有站位高远，从企业所处的整个行业着眼发展趋势，才能掌好本企业的舵，实现企业的永续发展。微软、宝洁、通用汽车等大型跨国企业的成功恰恰说明了企业战略管理对于企业发展的重要性。目前我国大部分企业仅仅停留在有明确的发展战略层面，还没有具体到制定适合本企业的投资战略，很多企业管理者甚至毫无投资经验，对投资战略的制定也就更无从说起了。中国企业制定的投资战略往往实用性不强，未发挥出应有的作用，战略成熟度较低。制定什么样的投资战略、如何制定成为每一个企业需要思考的问题。
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1.2 国内外投资战略研究现状与综述
1.2.1 国内外研究现状
国外研究现状：国外专家学者对于企业在投资、理财、基金管理等领域进行了近半个世纪的研究并形成了一些成熟的系统的理论，还有一些实用性强的案例，这些都值得我国企业在研究投资战略方面进行借鉴。
上世纪 60 年代。美国著名的管理学家 A Chandle 在 1962 年首次将“战略”引入到企业管理领域，在其著作《战略与结构》中，认真研究了战略与环境之间的联系，并指出企业的战略应根据企业所处的内外部环境的变化而调整。
另一位美国学者 Ansoff 在 1965 年在其著作《从战略计划走向战略管理》中首次阐述了财务战略的意义，这一理论启动了战略管理理论研究的进程。
20 世纪 80-90 年代。1986 年美国学者 Hartzell， Hekman 和 Mies 将美国的房地产市场根据地理位置分成四个地区来研究投资区域的选择问题，他们发现利用投资区域的不同来分散投资所带来的利益并不多。
1987 年，Hartzel Shulman 和 Wurzbach 把市场分成 8 个不同的大城市群，市场的划分不以行政区划为标准，而是以经济发展指标等要素作为划分标准，但是研究效果进步不大。
被誉为竞争管理之父的 Michael porte 建立了战略分析模型，并对影响企业竞争的各种因素进行了分析，提出了三大战略理论和五力模型，这些研究成果都具有非常大的影响力。
上世纪 90 年代至今。1991 年，投资组合理论是由学者 Nigel Dubber 与 SatahSayce 首次引入房地产投资领域，这一理论全面论述了房地产投资所存在的投资风险和收益，论述了投资组合管理在房地产领域的应用，为投资组合理论应用于房地产领域指明了前景。
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第 2 章 企业投资战略理论概述
2.1 企业财务战略理论
企业经营中的各种战略都包含在企业战略之内，我们将企业战略分为两个层次，第一个层次是企业总体战略，第二个层次是企业职能战略。无论哪一层次的战略都是为了充分调动企业内外部的有限资源，将企业管理过程中的计划、组织、领导、协调和控制等功能综合协调调动起来，企业的各项功能有效综合组合起来，才能发挥一加一大于二的优势。
企业总体战略是企业的最高纲领，其他战略从属于总体战略并在总体战略的指导下进行。企业总体战略强调了企业的业务方向，即确定企业的性质和宗旨，确定企业活动的范围和重点。企业总体战略决定企业的整体走向，决定了企业的发展为了什么、如何发展，解决了企业最基本的方向问题，最终决定了企业的未来将会取得成绩。
第二层次中的职能战略解决的是企业如何发展已确定的业务。即如何以最有利于发挥企业资源的方式来开展业务。企业职能战略促进企业总体战略的落实，职能战略不处于企业的总统领地位，职能战略只是为了指导企业某一领域，较为具体。企业职能战略从属于总体战略，职能战略是总体战略的组成部分。但是企业职能战略在实施过程中也有自己的特点，职能战略较之于总体战略更为详细、具体，可操作性较强。企业经营过程中制定的一系列详细的方案和计划构成了企业职能战略，企业职能战略涉及到企业经营管理的方方面面，其中包括生产战略、财务战略、人力资源战略等。
企业投资战略属于企业职能战略的范畴，投资战略制定的初衷必须站在企业全局的立场上，并在企业总体战略之下展开工作，为企业总体战略服务。在企业的战略体系中投资战略相当重要，企业战略使企业明确了自己的经营方向，而投资战略则使企业明确了如何调动企业拥有的有限资源，如何发展企业的业务。
普遍认为，筹资战略、投资战略和分配战略都属于财务战略的范畴。企业财务战略是指企业根据宏观经济发展状况和公司发展战略，对财务活动从总体上作出的一种客观而科学的目标、方向性的概括。企业财务战略的目标是确保企业资金均衡有效流动而最终实现企业总体战略。筹资战略、投资战略和分配战略是一个有机完整的整体。任何一个想要获得最大利润，最优化配置掌握的有限资源的企业都会非常注重对财务战略的管理，但是在不同的时期企业的发展阶段不同选择筹资战略、投资战略和分配战略的侧重点也就不同，例如在项目初期企业会侧重于建设筹资战略，而在选取项目之时又会更注重投资战略的利用。
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2.2 投资战略理论
2.2.1 投资战略内涵
国外学者 Bookerstabe(1981)认为企业投资战略指导企业的投资活动，它对企业拥有的有限资源进行合理规划和管控，在企业总体战略中占据重要位置。Dixit.A 和 R.Pindyck(1994)认为，企业采取何种资源配置方式取决于企业采取何种投资战略，企业在各阶段采取不同的投资战略那么资源配置方式也就不同。Richad Pike(1986)指出投资战略在投融资决策中具有重要地位，投资战略决策决定了企业的发展情况。
Milton Lauenstein(1999)认为投资战略主要是确定投资规模、方向及投资风险控制等问题。Stanley F.Slate(1996)指出投资活动影响着企业的资本结构和财务决策，投资战略的制定就是确定企业的投资规模的大小，相应的投资方向的选择，投资项目标准等方面的决策。国内学者韩道琴、陈浩（2008)认为，投资战略是指通过资源的合理配置，确定投资方向和投资规模，实现发展目标的策略。企业为了获得未来的利益以及竞争优势，应该从投资规模、投资方向和投资资金密度几个角度制定投资战略。
总结诸多学者的观点，将投资战略的概念总结为投资战略是在企业整体战略的指导下，对企业掌控的有限资源进行合理配置的规划和控制性的战略活动，投资战略是一种对投资活动的全局性谋划，从而达到维持和扩大生产经营规模的目的并获得最佳的投资效果。企业为获得长期稳定的收益，需要制定合适的投资战略来优化配置企业掌握的有限资源，并根据内外部环境的变化来调整投资战略以适应环境变化，从而使企业在变化的市场环境中始终稳定发展。投资战略是企业总体战略的关键战略。企业的每一步投资都关系着企业的成长，更通俗的说就是关系着企业的利润。企业选择的投资战略决定了企业的融资、资源分配等接下来的一系列重要活动，决定了企业资源分配向哪一方面倾斜以及倾斜多少，这些都直接影响了企业的利益决定了企业是否能达到自己的目标。投资战略是企业总体战略的核心内容，企业的投资决策依赖于企业的投资战略，投资战略起指导作用，占据核心地位。
企业投资战略不仅仅包括对企业新开发项目的投资以及对企业当前所掌握的资源进行最优化配置，还包括带动存量资本的重组，也就是对企业存量资本的调整，通过对企业存量资本的重组可以提高企业所掌握的资本运行效率，最大力度利用好所有资源。
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3.1 中小房地产企业界定...........................14
3.2 邯郸市中小房地产企业投资环境分析....................14
3.3 邯郸市中小房地产企业投资战略现状.........................16
第 4 章 D 房地产企业投资战略分析.......................18
4.1D 房地产企业投资环境因素分析....................... 18
4.1.1D 房地产企业所处县城投资环境分析.......................18
4.1.2D 房地产企业 SWOT 分析.......................20
4.1.3 波特-五力模型下项目竞争力分析........................21
第 5 章 典型中小房地产企业投资战略对比与借鉴......................... 35
5.1 典型可比中小房地产企业分析与遴选.........................36
5.1.1 可比中小房地产企业典型性分析......................36
5.1.2 典型可比中小房地产企业遴选...........................37
第 6 章 邯郸市中小房地产企业投资战略优化建议
6.1 房地产投资组合策略
国外关于房地产组合投资分散风险的原理主要集中于两种类型：房地产类型分散化和房地产区域分散化。国外学者将房地产划分为几种类型，主要有写字楼、零售房地产、工业房地产和公寓，根据这几种不同的房地产类型进行分散化投资以规避非系统风险。区域分散组合原理是不考虑行政地理界线，将城市分成不同区域，例如按照就业率等经济发展指标进行区域划分，房地产企业在划分的不同区域进行投资。
伴随着房地产业投资的高速发展,国内许多大型房地产企业在激烈的市场竞争中总结学习国内外优秀房地产企业的投资方法，逐渐的不再局限于单个项目的投资,而是同时投资多个不同类型的项目或者不同区域的项目。企业在应对快速发展的市场时，必须要进行正确的高效的投资，组合投资的效果如何也将影响企业的业绩甚至于影响企业是否能够继续存活。
组合投资可以解释为企业不把所有资金、人力等资源集中用在一个项目上，而是将所拥有的资源分散开来，投资于两种或两种以上不同类型或者处于不同区域的项目，假如其中某一个项目出现问题不至于将企业所有的资源都损失掉，这就达到了在投资中分散风险的效果。房地产组合投资的最终目的就是在分散风险的情况下使企业获得最大收益。
房地产行业属于高风险行业，在这一行业中讲投资战略就要首先考虑风险问题，在房地产行业的风险分为系统性风险和非系统性风险。系统风险是普遍存在于市场中，会影响到所有企业的，不以某一个企业的意志为转移，企业无论是进行资源整合还是优化重组都无法避免这一风险，这种风险不是组合投资所要最终规避的风险，组合投资也无法规避这种风险。组合投资所要规避的风险是非系统风险，非系统风险不具有普遍性，不是所有企业都要面临的，每一个企业的经营模式不同、采取的战略不同所要面临的非系统风险也就不同，非系统风险是可以通过企业提高管理水平、优化配置资源等手段实现规避的，组合投资战略就是要通过组合投资来规避非系统风险。企业实施组合投资的目的就是为了最大限度的规避非系统风险。
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结论
参考文献（略）