一、建筑物区分所有权共有部分的概念
（一）共有部分的概念
共有部分是指建筑区划内，既不属于专有部分，亦不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等建筑物区分所有权客体。共有权的客体即为共有部分，称之为“共有权共有部分”。对共有权，日本著名学者丸山英气教授有过这样的评价：共有权是建筑物区分所有权结构中的“物法性”要素，其与另一“物法性”要素——专有所有权，共同构成建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”：共同性灵魂与单独性灵魂。1共有部分便是构成共同性灵魂的基础，是共有权人的权利所指向的对象。共有部分的价值在于将全部专有部分串联在一起，是各个专有部分连接的桥梁。建筑物区分所有权中共有部分的权利，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
（二）“共有部分”与“公摊部分”
辨析公摊部分即公摊建筑面积所占部分，是建筑学术语，同时也是商品房规划及销售过程中所使用的概念。之所以将共有部分和公摊部分两个概念进行比较分析，是由于商品房在销售及后续管理中，开发建设单位或物业服务企业经常偷换概念，将公摊部分的概念说成共有部分，使两者发生混淆，导致共有权人的合法权益受到直接侵害。我国房地产市场及物业管理行业仅有二十余年的历史，市场及相关行业都还比较稚嫩；与此相关的是，建筑物区分所有权尤其是共有权的维权意识还没有深入人心。《物权法》未对共有部分的概念及范围作出明确解释，而国民对共有部分的认知程度，也同公摊部分的范围一致，人们普遍将目光集中于建筑物本身，比如小区配套的健身设施之类，且多数所有权人只意识到对其享有使用权，而意识不到对其所享有的共有权。所有权人若不能明确认定作为共有权客体的共有部分，又如何捍卫其共有权益？因此笔者认为，明确共有部分的概念，是界定共有部分范围的前提；而界定共有部分的范围，又决定着后续管理的有效进行；而管理才是实践中业主建筑物区分所有权益的保障。“公摊建筑面积”即房屋的所有权人分摊的公用建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，也被称为公摊面积或公摊。商品房按“套”或“单元”为单位销售时，商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（套内建筑面积=套或单元内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）与分摊的公用建筑面积之和，即商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。1公摊面积不等于共有部分所占面积，由于商品房的规划及销售是以平方米或平方尺为计算单位，2因此公摊建筑面积实质上其所指示的范围是物理性质上“物”的集合，应当称其为“公摊部分”更为恰当。所以本文所用的公摊建筑面积概念即为“公摊部分”，以物的界定为目的，而非突出商品房销售中的面积这一概念。
公用建筑面积及其所有权归整栋楼的所有权人共有，所有权人依照法律法规的相关规定对公摊部分享有权利、承担义务。依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公用建筑面积是由整栋楼的所有权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。对于公用建筑面积的分摊原则，《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》作了明确规定：第一，商品房公用面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；第二，为本幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；第三，公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。3在两者概念的界定上，共有部分和公摊部分在解释上具有重叠性。因为套内建筑面积与建筑物区分所有权中专有部分在物理性质上表现为同一物，在界定标准上又具有高度的相似性，所以共有部分与公摊部分都可表述为所有权专有部分以外的部分。
二、建筑物区分所有权共有部分的范围
（一）共有部分范围的解释论界定
《物权法》对共有部分的范围及界定标准并未给予准确、详细的规定，亦未对共有部分作出定义。《物权法》第七十条规定对共有权的描述，称其客体为“专有部分以外的共有部分”；其第六章“建筑物区分所有权”第二条对专有部分的界定提供了法律标准，可以看出这条规定对共有部分的界定采用排除式的立法模式。排除式的立法模式以确定区分所有建筑物的专有部分范围为前提，共有部分是区分所有建筑物中专有部分以外的其他部分。而第七十三条采取列举的方式，规定建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有，但属于城镇公共部分或明示属于个人的除外，其规定中“其他公共场所和公共设施属于业主共有”却只规定了笼统的概念，何谓“其他公共场所”或“公共设施”，也未给出明确的解释和判断标准。另外，第七十四条第三款规定了占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，同样属于业主共有。但第七十三条和第七十四条的规定，其列举并未完全涵盖共有部分的范围，缺乏对共有部分范围的具体列举。由此可知，我国《物权法》对共有部分范围采用排除、列举、推定相结合的立法模式，此种立法模式相对于单一的排除法或列举法，更加全面系统的对共有部分的范围给予明确界定，是目前最科学的界定模式。不过较之于域外立法，我国共有部分的界定依然主要依赖于专有部分和专有部分范围的界定，并由此推定某一客体是否属于共有部分的范围。其以排除法为主，列举法和推定法的适用面较窄，在列举方面也采用了较为分散的列举式方法，且对部分客体的规定模棱两可，严重滞后于社会发展的需要。
共有部分的范围，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《建筑物区分所有权解释》）第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”此条规定是对《物权法》的扩充，第一款较为详细的列举了共有部分客体，第二款采用排除、推定相结合的立法技术解释共有部分的范围，不过何谓“其他公共场所”或“公共设施”仍未给出明确的解释和判断标准。
三、建筑物区分所有权共有部分的管理.....15
（一）共有部分的管理方式......15
（二）共有部分管理困境之成因...16
（三）共有部分的收益权属及分配....20
四、建筑物区分所有权共有部分的维修.....25
（一）我国的住宅专项维修资金制度的相关立法.....25
（二）住宅专项维修资金使用的具体程序.......26
（三）物业专项维修资金“使用难”问题的成因.....28
（四）住宅专项维修资金应急维修方案......30
五、我国建筑物区分所有权制度的完善建议.......31
（一）香港业主立案法团模式.......31
（二）业主立案法团的优势......33
（三）我国内地业主大会法人资格的确定.......37
结论
随着《物权法》、《物业管理条例》、《物业管理解释》、《建筑物所有权解释》等法律法规的相继颁布实施，我国已经初步构建了建筑物区分所有权与物业管理法律体系。不过由于规定内容的原则性和抽象性，使业主在自治过程中面临很多难题，造成如今法律法规执行力不足、监管不足的尴尬境地，而且严重滞后于社会发展的需要。
香港立案法团的优势，来源于《香港法例》的细致规定。一是相关立法的配套，二是法律法规的可操作性较强。我国内地立法严重滞后、地方性政策和监管制度等配套不能及时到位，导致物业管理过程中，许多利益冲突已具有普遍性并逐步深化。借鉴《香港法例》，丰富和完善我国的法律条文，可以有效的缓解我国物业管理的矛盾纠纷。立法的单薄和监管制度的缺失，已经不能回避。现实的纠纷矛盾也反映出法律条文的设计与国民法律意识、维权意识的不对等，国民整体的维权意识落后于立法期待。立法的丰富和监管制度的完善不是一朝一夕的事，但要提升国民整体的民主意识和法律意识也是也同样不是易事。这需要政府行使公用服务职能，大力宣传和弘扬法制理念，使共有权维权概念深入人心。
参考文献
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