基于Hedonic模型的公共租赁住房租金定价研究——以广州市为例

基于本文的研究，我们可以得出以下的结论：（1）通过文献研究，对比分析国内外在公共租赁住房租金定价的理论，得出租金定价的理论有生产费用价值论、住房梯度消费理论、住房支付能力理论、社会保障理论，租金定价应遵循公平性、差别化、可支付性、可持续性原则，并分析了租金定价方法。（2）梳理了广州市公共租赁住房起步阶段、发展阶段、完善阶段的政策实施情况，通过问卷调查的方式，研究出广州市公共租赁住房租金的重要影响因素：有无电梯、噪音状况、地铁站距离、医院距离、小学距离；一般影响因素：楼龄、户型间隔、幼儿园距离、景观中心距离、商业中心距离。

第一章 绪论

1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
习近平总书记提出“房住不炒”，要求多渠道保障居民的住房需求，建立租售并举的住房制度。公共租赁住房就是多渠道保障中的重要环节，是践行租购并举的重要环节。公共租赁住房制度实施的成效，直接影响了我国住房事业的发展。自改革开放以来，住房制度改革也经历了 70 年，我国的住房保障体系不断完善，城镇居民的人均住房面积也有了大幅度的提升。特别是到了 2018 年，我国城镇居民人均住房面积达到 39 平方米，较 1978 年的人均 6.7 平方米提高了 5.8 倍，这标志着我国住房事业走进了新时代，从人有房住向人住好房迈进。虽然我们的住房总量上去了，但是住房的结构性问题依然存在，许多困难家庭、夹心层、外来务工人员、新就业人员、引进人才的住房问题依然没有根本解决，同时，私有住房和公有住房空置率居高不下，包括公共租赁住房也因为位置、户型、租金等问题产生空置。一方面是住房数量短缺，供不应求，尤其是广州这种人口数量较大的城市，另一方面又因为各种因素，房屋空置量较大，存在结构性供需矛盾。
广州市的保障房从集中建设到开发商配建，从郊区到市中心，住房条件发生变化，租金定价模式相应也需要改变，以体现公平性，对住户产生正向激励。保障对象从低收入人群扩大到低、中、高收入群体，覆盖了夹心层、外来务工人员、高新技术人才等，单纯的低租金与保障对象的收入不匹配，寻租现象时有发生。对此，合理设置公共租赁住房的租金，完善住房分配制度，能够有效的提高公共租赁住房的管理效率。
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1.2 国内外研究综述
我国公共租赁住房起步较晚，对于公共租赁住房的研究主要侧重于政策制定、房屋建设方面的研究。但由于受制于我国房地产发展不成熟的影响，房价调控极左极右摇摆不定，因此公共租赁房的研究也比较局限。而国外房地产市场发展时间久，经济社会较为稳定，公租房发展也较为成熟，针对公租房租金的研究具有一定的借鉴意义，值得我们学习借鉴。
1.2.1 国外研究综述
自工业革命以来，随着城市化发展，大量人员涌入城市工作。经济较为发达的欧美国家开始暴露出住房共需矛盾，也由此引发了对住房保障制度的研究。低收入者是保障性住房的需求主力，他们无法通过自由市场满足住房需求，政府出于经济发展和社会稳定的考虑，提供低于商品房价格的住房以满足这部分群体的住房需求。因次，公共租赁住房的价格机制、住房支付能力是政府定价时主要考虑的两个方面。
关于价格机制，The Mayor's Homelessness Action Task Force(2004)[1]认为租金补贴是提高低收入家庭住房支付能力最有效的方法。补贴的方式有两种，一种是租户承租公共房源，按约定交纳租金，政府补贴与市场租金之间的差额，一种是将补贴直接发放给租户，租户自由选择承租的房屋，这种方式对租户更加便利，租户可以选择距离工作地较近的房屋，节约生活成本。我国北京市当前采取的方式就是政府根据租户的家庭收入水平对租户进行直接补贴。Australia housing institute(2004)[2]对澳大利亚的公共租赁住房制度的优劣势进行的研究，分析当租金水平过高时，对保障对象的生活产生的影响，如消费、生产生活的影响，以及拖欠房租的问题[。Mike E. Miles（2003）[3]对美国的鼓励民间资本、地方政府参与开发建设保障性住房政策进行了分析。Edgar O. Olsen（2001）[4]分析了美国住房保障政策以及理论基础，提出了降低公开市场的商品房租金标准，在住房津贴总额度条件不变的情况下，以扩大住房保障覆盖的家庭范围。他建议降低市场租金标准，将结余的预算资金发放给未享受到住房补贴的低收入家庭。但是这种方式也加大了贫困家庭住房压力，因为住房租金补贴减少了。
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第二章 公共租赁住房租金定价的相关理论

2.1 公共租赁住房租金的内涵
公共租赁住房是指行政主管部门或者其受托人为了实施社会保障职能、依照国家福利政策而出租的住房。根据投资主体，可分为政府投资、社会力量投资和混合主体投资。
公共租赁住房租金定价主要受宏观经济、建设和运营成本、市场租金水平、公共服务设施水平、区位条件、交通条件、朝向、保障对象收入水平等因素影响，在此基础上确定租金标准。在我国，多数城市以保障对象的收入水平或支付能力来确定租金标准。若保障对象的收入水平或承担能力越低，所需支付的租金就越少，反之，收入水平或承担能力越高，所需支付的租金就越多，以确保租金收入比在一个合理的范围以内。改革开放以来，我国住房保障制度不断发展和完善。经历了 30 多年的发展，基本建立起由廉租住房、经济适用房、限价房、共有产权房、公共租赁住房等构成的多样化的住房保障体系。截至 2018 年，我国城镇居民人均住房面积达到 39 平方米，比 1978年的 6.7 平方米增长了 5.8 倍。新时代，我国正从人有房住、房有人住向人住好房迈进。
随着我国保障性住房建设规模不断扩大，保障的人群从低收入人群逐步扩大到中等收入人群和高级人才，从保障户籍人口到保障新就业大学生、外来务工人员、产业工人等，保障房的类型逐步增多，分配机制逐步多元化，保障对象也逐步多元化。但区分过细、保障性住房类型多、各方衔接不够，以及存在的分配不均衡不公平、与保障对象不相匹配等问题也开始逐步显现，这些问题都迫切需要解决和完善。因此，国家将公租房和廉租房统一并轨运行，各地将人才用房也一并纳入保障房体系，统称为公共租赁住房。
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2.2 公共租赁住房租金定价的相关理论
2.2.1 生产费用价值论
生产费用理论首先是由英国古典经济学家，亚当·斯密[20]在《国民财富的性质和原因的研究》这本著作中提出。亚当·斯密在该书中指出：一个商品的价值大小，由生产该商品的劳动价值所决定，衡量交换价值的要素主要是工人工资、生产利润。美国经济学家萨缪尔森认可这个观点，他同时提出商品的价值还与其他非劳动要素有关，例如，资本要素、土地要素等生产要素。
对于公租房而言，生产费用主要来自建安成本、运营成本、维护成本等。因为公共租赁住房的土地大多数来源于划拨，因此土地成本暂不考虑进来。而实际工作中，政府投资的公共租赁住房并没有考虑建安成本，成本法租金定价中主要考虑运营成本和维护成本。这种考虑主要源于政府性投资的公共租赁住房不能用投资、回报来进行衡量，否则租金会较高，无法体现公共租赁住房的保障性。
2.2.2 住房梯度消费理论
住房梯度消费理论主要是指消费者根据自身的情况，如年龄、家庭情况、收入、职业潜力等各种因素来决定住房的消费层次，以满足适合自己的住房需求。住房梯度消费体系主要由两大因素决定：消费主体和消费对象。价格是影响住房消费体系的决定性因素，对消费者在选择住房消费时起决定性因素。住房消费呈现明显的阶层化，不同收入阶层的人消费不同层次的房屋，而能够买得起房屋的也只是社会人口中的少数。随着收入的变化，人们住房消费的梯度也会发生变化，从租房到买房，再到买更大、更好的房子，这是一个梯度变化的过程。公共租赁住房的消费也体现出梯度性，不同收入的租户，在选择房屋地理位置，电梯或者楼梯，小区环境等方面也会根据自身实际情况进行选择，不同环境的房屋也会在租金上面有所不同。

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第三章 广州市公共租赁住房租金政策研究....................................15
3.1 起步阶段：安居工程建设（1998 年~2005 年）..........................15
3.2 发展阶段：多元化的保障性住房建设（2006 年~2012 年）....................................15
3.3 完善阶段：以公共租赁住房为主体的保障体系（2013 年~）.................................16
第四章 广州市公共租赁住房租金的影响因素...............................18
4.1 宏观层面............................18
4.1.1 政府的作用..................................18
4.1.2 住宅租赁市场租金水平............................19
第五章 广州市公共租赁住房租金定价研究............................40
5.1 基于特征价格的模型构建与实证研究................................40
5.1.1 模型构建与数据处理..............................40
5.1.2 模型分析结果.....................47

第五章 广州市公共租赁住房租金定价研究

5.1 基于特征价格的模型构建与实证研究
5.1.1 模型构建与数据处理
（1）模型建立
Hedonic 模型也称作特征价格模型，是基于效用论而建立起来的价格模型，该理论认为：如果一个商品具有多方面的特征（例如住宅房屋的建筑特征、区位、交通、设施、学校等等），则商品价格取决于各方面特征属性带给消费者满足的大小，当某一方面的特征发生改变的时候，商品的价格也会随之改变[36]。在国外，房地产 Hedonic 模型具有广泛研究与应用，有一半以上的房地产价格研究均采用特征价格模型，并且大多集中在住宅市场。模型的核心思想是构建房屋租金价格与房屋特征因素（建筑特征、区位特征、邻里特征）之间的关系式[37]。
（2）数据来源和处理
笔者的数据来源于广州市住房保障办公室在其官方网站上公布的历年公共租赁住房租金标准。原始数据包括市本级集中建设的成片小区房源租金标准与分散房源（即政府直管公房）租金标准。通过匹配处理多个报告期的价格样本，控制价格样本在各报告期内保持一致，以此达到同质化可比化的要求。
由于商品住房异质性很高，在不同的报告期内，同一个商品住房不会均产生交易，而且各个时期发生交易的商品住房存在一定的差异性，在房屋质量上面，所以，传统的样本匹配法直接拿来编制住房价格指数实不可取。而市本级集中建设的成片小区房源由于建设、装修标准一致、交易集中且不受市场影响，排除了市场住房异质性的干扰，因此可以认为，依照市本级集中建设的成片小区房源租金标准所采样的价格样本是满足同质可比的要求的[38]。
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第六章 结论与展望

6.1 结论
本文通过文献研究法、定量与定性相结合、发放调查问卷等多种方法研究了广州市公共租赁住房的租金现状，影响因素，并运用 SPSS 软件和特征价格发构建了租金定价模型。基于本文的研究，我们可以得出以下的结论：
（1）通过文献研究，对比分析国内外在公共租赁住房租金定价的理论，得出租金定价的理论有生产费用价值论、住房梯度消费理论、住房支付能力理论、社会保障理论，租金定价应遵循公平性、差别化、可支付性、可持续性原则，并分析了租金定价方法。
（2）梳理了广州市公共租赁住房起步阶段、发展阶段、完善阶段的政策实施情况，通过问卷调查的方式，研究出广州市公共租赁住房租金的重要影响因素：有无电梯、噪音状况、地铁站距离、医院距离、小学距离；一般影响因素：楼龄、户型间隔、幼儿园距离、景观中心距离、商业中心距离。
（3）通过 SPSS 软件进行相关性分析和多元线性回归分析，运用特征价格法构建了广州市公共租赁住房租金计算的模型：P=5.883+0.037X1+0.036X2+0.210X3-0.021X4-0.015X5+0.022X6+0.011X7+0.058X8。对基于家庭支付能力的租金政策进行了研究，研究了准入线与收入分档线性调整机制。通过实证研究，论证了租金定价模型和租金调整适用性和可操作性，对于广州市公共租赁住房租金定价和政策调整具有指导意义。
参考文献（略）