第 1 章 绪 论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
在全球范围内经济发展始终是人们最关心的问题，而与经济有关的任何问题都值得研究与探讨。效益或者说收益是经济学研究的核心，而收益简单来说就是收入减成本，想要实现收益的最大化就要增大收入，减小成本。因此，成本管理一直是一个热门话题。成本管理的研究在各行各业都有着重大意义，很多专家学者都对成本管理在建筑行业的应用进行了深入研究。随着全国城市化和城镇化的持续深入，如何安置拆迁户这样的民生问题日益受到全社会瞩目，安置房的建设和相关政策都受到越来越多的关注。随着信息科技的发展，人们对政府行为的透明度提出了越来越高的要求，安置房这类建设项目因其涉及到拆迁、补偿等敏感问题，必然会引起群众更大的重视。据报道近一年以来江西安置房问题就被曝光了 20 多起，其中，近四成提及房屋质量、设计等方面的问题；超三成反映逾期交付；近两层提到分配争议问题；在地域分布方面南昌位居第一。由此可见，对安置房做深入研究很有必要，与安置房相关的任何问题都值得关注。在成本管理方面，安置房作为建筑业的一部分，具有其特殊性，而 BT 模式下的安置房项目由于政府部门的参与，使得其成本受到更多的政策影响，各项费用之间的联系也更为复杂，分析难度较大，因此其成本管理方法的选择显得至关重要。
成本管理的研究从二十世纪二十年代发展至今，历时百余年，古今中外的学者提出了很多成本管理理论，成本管理方法的发展也与时俱进。当下三全管理法、价值工程法、成本作业法及挣得值分析法等成本管理方法运用较广，但是通过比较不难发现，挣得值分析法因其计算过程简单，可操作性强，且能实现成本和进度的综合管控而备受管理人员青睐，相对而言，是目前应用更为广泛的一种方法。挣得值分析法的优势以及 BT 模式下安置房项目成本构成的复杂性决定了本文采用挣得值分析法作为研究方法的合理性。
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1.2.1 国内外研究现状
一、BT模式的应用及研究
王晓明（2015）[1]详细阐述了BT项目的概念和运作方式。BT是英文Build(建设)和 Transfer(移交)的缩写，表示建设移交，是当地政府通过采用社会资金来开展公共基础设施建设项目的一种融资建设模式，这种模式是以合同形式约定，由其代建企业投入规划的基础设施项目的建设费用，并在合同约定的期限内负责项目的投资，融资和建设，项目完成后，再由政府按合同商定的价格向代建企业协议回购所委托的代建项目的一种商业活动。BT 模式运作大致可分为 5个阶段：1.项目的决策阶段 2.项目的初期筹备阶段 3.项目的招标阶段 4.项目的建设阶段 5.项目的交付阶段。
Short 和 Jim W (1998) [2]围绕项目的投融资，Ngee Loh 和 Tiong Robert L. K(2007) [3]围绕 BOT 模式的谈判过程等问题进行了大量研究。
Khalid Fahad Al-Azemi[4]等人对工程中可能存在的风险进行了分析，对各项指标建立了评价体系，通过层次分析法、模糊评价法建立模型，分析并评估了BOT 模式中所存在的所有风险。
关于 BT 模式的风险管理研究，Cheng，Jao-bong (2011) [5] 运用模糊多重标准评价法分析了 BOT 融资模式下每个参与者的风险状况；Tarek A Zayed (2012) [6]运用德尔菲法和构建 BOT 风险原型评价法，采取多层次的分析方法，运用定量分析对 BOT 的风险进行研究；A. K. David(2012) [7] 通过数据比对分析，对 BOT 投资者与政府所存在的风险因素进行研究，并重点分析了 BOT的不确定性因素。
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2.1 安置房的概念及建设特点
2.1.1 安置房的概念
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象主要是那些被拆迁的城镇居民和被征拆房屋的农户。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。伴随城市建设快速发展，拆迁安置问题日益突出，保持社会和谐稳定，新建更多的安置房，合理安置大量被拆迁居民是各地政府当务之急。
2.1.2 安置房建设的特点
安置房由于是用于被拆迁户的安置工作，是非盈利性质的民生项目，所以具有如下特点：1、施工工期紧。拆迁工作一开始，政府就需要支付被拆迁户安置费直至安置房及相关补贴分配到位，所以安置房项目的工期一般都比较紧，延期处罚较为严厉，一旦交房时间延期，将导致较为严重的违约后果及社会问题；2、指标类比性强。同一个安置房项目中的单体结构多有类似，施工过程中相关工程量费用指标有一定的可比性，对于施工过程管理和成本控制都有一定的积极作用；3、投资金额高。一般一个安置房项目针对的是一个或多个村居民的拆迁安置，所需的安置房单体较多，项目规模大，投资金额高。
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2.2 BT 模式的相关理论
2.2.1 BT 模式的概念
BT（Build-Transfer） 即建设-移交，BT 投资模式是指工程建设管理公司总承包后垫资进行开发建设，在项目建成，并完成验收后再与给政府部门进行交接的合作融资方式。由于项目管理公司全程负责项目的投融资及建设，最终交给政府，BT 模式更像是项目管理公司对政府部门的交钥匙工程。
2.2.2 BT 模式的特点
BT 这种代建模式之所以能广泛推行是因为其有独特的优势，这与其具有的特点有关，BT 模式的特点可以简单概括为适用性强，资金来源广和能优化资源的配置。
1、适用性强。BT 模式在地方政府进行基础设施建设和公共、公益项目的开发过程中具有很强的适应性，项目代建方在移交时不需要建成后进行经营，以便获取相关收益，其工程款来源于政府支付的合同总价，该费用按百分比分期支付；
2、资金来源广。BT 模式下地方政府无需提供大量资金，所需资金是非政府资金主要来自民间，由代建企业在通过融资获得，融资的资金大部分来自银行、金融机构或其他私有资金，可以是外资的，中外合资，或国有资金；
3、资源优化配置。BT 模式的优势在于可以进行资源优化配置，分散风险。项目采用 BT 运营模式，政府、民间资本，参建企业和社会是受益方。随着城市化建设的推进，政府基础设施资金缺乏，基础设施配套不足问题日益显现，采用 BT 模式有效的缓解了资金不足的问题，引导鼓励民间资本进入基础设施投资当中，促进了当地经济的快速增长，保证了当地经济建设与基础设施建设形成了良性的循环，推进了当地的生产要素与资源的合理分配，管理风险和投资风险不在只有政府承担，而是成为一种市场经济下的商业投资，风险由所有投资方共同承担，有效减小了社会的净损失。
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3.1 W 安置房项目概况 .......................................... 26
3.1.1 项目基本情况 ......................................... 26
3.1.2 项目 WBS 分解 ........................................ 27
第 4 章 基于层次分析法的 W 项目成本偏差影响评价..................... 39
4.1 项目成本偏差影响因素分析 ................................... 39
4.1.1 成本偏差影响因素识别 ................................. 39
4.1.2 成本偏差影响因素评价 ................................. 40
第 5 章 W 安置房成本管理对策建议 ................................... 45
5.1 业主方和分供方对策 ........................................ 45
5.1.1 业主方对策 ........................................... 45
5.1.2 分供方对策 ........................................... 47
第 5 章 W 安置房成本管理对策建议
5.1 业主方和分供方对策
5.1.1 业主方对策
针对第四章分析出的业主方对成本偏差的影响因素，可以从以下方面加以控制，减小影响：
一、关于设计变更计价
1、计价方式分析 本工程采用清单计价，用 2004 江西省建筑安装工程消耗量定额进行组价；现行定额取费标准是根据单位工程檐高以及面积划分取费类别的，地下室、高层建筑工程按一类工程取费，装饰工程按二类工程取费，商铺建筑工程按三类取费，装饰工程按四类取费；但由于费用定额中存在以下三点的说明，导致取费界限模糊：（1）工程类别的划分根据不同的单位工程，按其繁简、施工难易程度，按我省建筑市场历年来实际施工项目，并结合企业资质等级标准确定。（2）一个单位工程由几种不同的工程类别组成时，其工程类别按从高到低合计占总建筑面积的 50%时的工程类别确定。（3）凡有钢筋混凝土地下室的单位工程，且地下室建筑面积占底层建筑面积 60%以上，其工程类别按其单位工程类别高套一级。如后期能通过定额解释或与甲方良好的沟通，本项目单位工程均可按一类工程取费，则可增加造价 10 元/㎡。
2、人工费分析 合同中约定人工费依据《赣建价[2013]5 号》文计价，建筑、安装、市政、市政设施养护维修、城市轨道交通、房修和园林绿化工程定额综合工日单价调整为 60 元/工日；装饰、仿古建筑工程定额综合工日单价调整为 73 元/工日。根据合同约定：若江西省或南昌市出台新的关于工程计价定额和取费标准文件或相关解释及人工工资单价调整文件，则自该文件或相关解释执行之日起乙方所实施的工程部分根据新的文件或相关解释计价。2018 年 9月 30 日江西省颁布了《赣建价[2013]5 号》，文件规定 2017 年 12 月 1 日之前颁布，目前尚在使用的建设工程定额：建筑、安装市政、市政设施养护维修、城市轨道交通、房修和园林绿化工程定额调整综合工日单价为 64 元/工日；装饰、仿古建筑工程定额调整综合工日单价为 78 元/工日。
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参考文献（略）